בלעדי
אחרי שהרוויחה מהימור נגד חנן מור, הקרן הקטנה הזו פתחה שורט על מניף
הדו"ח הרבעוני של חברת האשראי החוץ־בנקאי, שרשמה זינוק בהכנסות וברווח הפיננסי, לא שכנע את כולם. קרן הגידור מאקרו ואליו פתחה עליה פוזיציית שורט: "החובות בפיגור זינקו מ־19 ל־363 מיליון שקל"
מניף היא אחת מחברות האשראי החוץ־בנקאי המצליחות בשוק ההון המקומי. היא מציגה צמיחה עקבית, הן בתיק האשראי – שיותר מהוכפל מאז 2022 – והן בתוצאות הכספיות, מה שבא לידי ביטוי גם בכך ששווי השוק שלה כמעט הוכפל מאז הונפקה באחוזת בית בסוף 2020 לפי שווי של 655 מיליון שקל. כיום החברה, שמנוהלת בידי מאור דואק, ונמצאת בשליטת מבטח שמיר של מאיר שמיר, נסחרת לפי שווי של כמעט 1.4 מיליארד שקל. אולם יש מי שסבור שהנסיקה הזו תהפוך להתרסקות. לכלכליסט נודע כי קרן הגידור מאקרו ואליו פתחה פוזיציית שורט על מניף, משום שלהערכתה מחיר המניה לא משקף נכונה את הסיכונים שגלומים בענף שבו מניף פועלת ואת ההשפעות עליה.
זינוק בהכנסות וברווח
מניף מעמידה מימון בעיקר ליזמים בתחום הנדל"ן. מהדו"חות שלה לרבעון הראשון, שפורסמו אתמול, עולה כי היקף ההלוואות שהעמידה עומד על 3.7 מיליארד שקל נכון לסוף הרבעון. בסוף 2024 ההיקף עמד על 3.4 מיליארד שקל ובסוף הרבעון המקביל על 3 מיליארד שקל. הצמיחה בתיק האשראי הובילה לכך שההכנסות ברבעון עמדו על 121.8 מיליון שקל, ניתור של 25% בהשוואה להכנסות של 97.6 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח הפיננסי – כלומר, הרווח הנקי בנטרול הוצאות חשבונאיות לא תזרימיות, כמו אופציות לעובדים והפרשות כלליות להפסדי אשראי – הסתכם ב־42.8 מיליון שקל, עלייה של 18.9% בהשוואה ל־36 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2024.
הצמיחה בתוצאות גבתה ממניף מחיר, כאשר ברבעון הנוכחי היא ביצעה הפרשה פרטנית להפסדי אשראי בגובה 9.1 מיליון שקל. כלומר, מדובר בהפרשה בשל פרויקטים ספציפיים שהיא מממנת, שבהם היזם מתקשה לפרוע את האשראי שהעמידה לו. ברבעון המקביל אשתקד ההפרשות הפרטניות הסתכמו ב־7.8 מיליון שקל.
בשיחה עם כלכליסט לאחר פרסום הדו"חות אמר דואק כי להשקפתו שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בצומת דרכים, מאחר שהוא מושפע מתהליכים סותרים. לדבריו, "מצד אחד, יש הקלה בנושא התשומות (מחירי העבודה וחומרי הגלם שקובעים את עלויות הבנייה — א"ע). בחישובים הנוכחיים של הקבלנים הם הכניסו את כל התרחישים הרעים בפנים, אז מבחינתנו הדיווחים הרבים על ירידת תשומות הם בעלי חשיבות רבה לחוזק של חברות הנדל"ן בשטח. מצד שני, יש התקררות מורגשת במכירות הדירות ברבעון הראשון, כך שמצב הקבלנים מורכב. אנחנו צריכים לראות אם ההתקררות היא נקודתית או מתמשכת. אני אישית חושב שההתקררות נובעת מהקושי לשווק פרויקטים תחת מבצעי 80-20, שבהם הרוכש משלם את רוב התשלום רק בסוף הפרויקט – ואת הלוואות הבלון. אם ימצאו לכך פתרון, נראה בחודשים הקרובים תקופה טובה יותר".
בשבוע שעבר הודיע קבינט הדיור על הקמת ועדה שתבחן את מדיניות הבנקים בכל הנוגע להתערבותם בקביעת מחירי הדיור. בראש הוועדה יעמוד פרופ' אבי שמחון, שכבר קבע עוד בטרם החלה הוועדה לפעול, כי מחירי הדירות לא יורדים בין היתר בגלל הבנקים, מכיוון שהם מעורבים מקרוב בתמחור הדירות ולא מאפשרים ליזמים להוריד מחיר. המהלך נעשה לאחר שבנק ישראל הטיל על הבנקים מגבלות בכל הנוגע למימון פרויקטים בשיטת 80-20. כך, הבנקים חויבו לרתק יותר הון לפרויקטים שמציעים מבצעי 80-20, ושיעור הלוואות הבלון המסובסדות שיוכלו לתת הוגבל ל־10% מהמשכנתאות בחודש.
דואק מתנגד למהלכים אלו. לדבריו, הטענות נגד הבנקים הן "טענות לא מבוססות, שנובעות מהרצון לחפש את המטבע מתחת לפנס ולא במקומות הרלבנטיים. אומנם לבנקים יש יכולת השפעה על השוק, אבל היכולת הזו באה לידי ביטוי מהצורך לנהל סיכונים ולתת אשראי לממן פרויקטים נגד מכירה מוקדמת כדי להקטין סיכון. יתרה מזאת, במקרים רבים בנקים לוחצים על יזמים להוריד מחירים כדי להקטין את החוב. אין להם מטרה נסתרת להעלות את מחירי הנדל"ן. ניהול הסיכונים חשוב וקריטי לתפקוד שוק הנדל"ן בפרט, ולכלכלה בכלל". דואק מצביע על כך שהקבלנים למדו לעקוף את ההגבלות על מבצעי 80-20, כהוכחה לכך שהרגולטור הוציא הוראה שאינו יכול לאכוף. לדבריו, "בסוף מדובר בשוק חופשי שכולל מגוון פתרונות מימוניים ואחרים. תמיד יהיו דרכים לנהל את המצב ואנחנו רואים שהיזמים מוצאים פתרונות בהתאם, כמו פריסה שונה של התשלומים, או לסבסד ללקוח את ריבית המשכנתא למשך 20 שנה, כלומר לכל תקופת המשכנתא".
"אורות אדומים בדו"חות"
מניף, כאמור, מציגה תוצאות טובות בעקביות, אולם יש מי שסבור שמנייתה נמצאת בדרך למטה. קרן הגידור מאקרו ואליו, שמנוהלת בידי גילעד מנו, מתמקדת במניות מקומיות. הקרן החזיקה בעבר בפוזיציות שורט נגד חנן מור, שקרסה בסופו של דבר וכך הפוזיציה הניבה לקרן רווח נאה, וכן בפוזיציית שורט נגד אלקטריאון, שמפתחת טכנולוגיה לסלילת כבישים שמטעינים רכבים חשמליים ומנייתה צנחה ב־67% ב־12 החודשים האחרונים. הקרן מנהלת כ־50 מיליון שקל ופוזיציית השורט על מניף היא הגדולה ביותר שלה. מנו סבור כי מחיר המניה הנוכחי של מניף אינו משקף את הסיכונים בענף הנדל"ן, ולא את הסיכון להגעה לכשל אשראי בשנה הקרובה. לדבריו, "היקף החובות בפיגור מציג זינוק עצום בשנה האחרונה מ־19 מיליון שקל ל־363 מיליון שקל. זה אחד האורות האדומים המשמעותיים בדו"חות מניף. למרות העלייה בחובות בפיגור, ההפרשה הכללית להפסדי אשראי של מניף נותרה נמוכה, מתוך בחירה". עוד מוסיף מנו כי לטעמו, "תיק האשראי של מניף לא מפוזר מספיק, שכן 10 הלקוחות העיקריים שלה מהווים כמעט 50% מהכנסותיה והלקוח העיקרי מהווה 14.7%". מנו טוען כי "מניף סיימה את הרבעון הראשון עם תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת של 233 מיליון שקל, לעומת תזרים שלילי של 422 מיליון שקל ב־2024 כולה".
ממניף נמסר כי "הצגת הנתונים באופן המתואר אינה נכונה. כל מי שינתח את דו"חות מניף יקבל תמונה המלאה על מצבה הפיננסי והעסקי. בחברת מימון חוץ־בנקאי שצומחת, תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הינו בהכרח שלילי ובניגוד למתואר מהווה אינדיקציה חיובית לצמיחה".
