יצוקים מבטון
יצוקים מבטון
"כשהגלים מתחזקים החזקים מתגלים", וזה מה שקורה בענף הנדל"ן לחברות המובילות והחזקות במשק. ניהול מקצועי נבון ואחראי מסייע לחברות לא רק לשרוד את התקופות הקשות שעובר ענף הנדל"ן בארבע השנים האחרונות, אלא גם לנצל את ההזדמנויות אשר נקרות בדרך. לרגל פורום Duns 100 לבכירי ענף הנדל"ן מסבירים בכירים בחברות המובילות בענף כיצד הם מתמודדים בהצלחה עם אתגרי השעה, ומה הדעה שלהם לגבי כמה סוגיות מרכזיות הנוגעות לעתיד הענף
למרות שענף הנדל"ן חווה לא מעט עליות וירידות, אתגרים ובעיות, נראה שבסך הכול, , עדיין מדובר בענף יציב יחסית שממשיך לעבוד ולשמש כאחד מקטרי הצמיחה המרכזיים במשק הישראלי.
הסיבות לכך הן רבות: הריבוי הטבעי בישראל ממשיך, אנשים צריכים בית לגור בו, והביקוש ממשיך לגדול, פעמים רבות מעבר להיצע הקיים שממילא הוא מצומצם יחסית. אז נכון, הרפורמה/מהפכה משפטית גרמה לאנשים להפסיק לקנות לתקופה מסוימת, אבל הם חזרו לרכוש דירות שוב לאחר זמן מה. הריבית הגבוהה שצמחה בחדות גרמה לאנשים לחשוש מלקיחת משכנתא ויצרה ירידה במכירות, אבל בסופו של יום אנשים התרגלו לסביבת הריבית הגבוהה וחזרו לקנות דירות. עוד לפני, מגפה עולמית, שנראית היום כל כך רחוקה, עצרה גם היא את המכירות בשוק, גם במקרה הזה אנשים חזרו במהרה לקנות דירות ונשברו שיאי מכירות. ונראה שמעל הכל עומד אתגר המלחמה שכבר נמשכת מעל לשנה. המלחמה יצרה משבר כלכלי לאומי וגרמה למצוקת עובדים, להקפאת וסגירת אתרי בנייה, לעלויות שכר גבוהות יותר לעובדי הבניין שדרשו תגמול גבוהיותר לאור מצוקת כוח האדם, וגם לעלויות ביצוע גבוהות יותר בעקבות משבר אספקת חומרי הגלם שנוצר בעקבות המלחמה, בין היתר בגלל החרם המסחרי של טורקיה על ישראל, הטרור החות'י בים האדום וההשפעה על זמני ומחירי התובלה והשילוח הימי וסיבות גלובליות נוספות. ועדיין, גם את המשבר הזה הצליח השוק לצלוח ובחודשים האחרונים הצבע חזר לפניהם של סוכני המכירות בחברות הנדל"ן כאשר המכירות חזרו למספרים מכובדים.
ואכן, נראה שמה שעבר השוק בארבע השנים האחרונות יכול היה למוטט הרבה חברות, ויש חברות שלא הצליחו להחזיק מעמד לאור רצף האתגרים, אולם ישנן חברות שרק מתחזקות מהמצב כתוצאה מניהול שקול, אחראי ונבון. לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף הנדל"ן, מספרים מנהלים בכירים בחברות הנדל"ן המובילות בישראל כיצד הם מתמודדים עם אתגרי התקופה, מה הם הפתרונות הנדרשים כדי להבטיח את יציבות הענף במצב הנוכחי, כיצד ניתן להמריץ את הפרויקטים לשכירות ארוכת טווח שעשויים לסייע כפתרון דיור לאנשים אשר לא יכולים לגייס את הסכום ההתחלתי הנדרש לרכישת דירה, וגם לנושא משמעותי הנוגע למבצעי המכירות ושיטות התשלום של 20/80 או 90/10, שאמנם עודדו עסקאות חדשות, אך הדבר שם בסימן שאלה את האיזון הקיים בין הגדלת מכירות לסיכון כלכלי מסוים עבור יזמים ורוכשי הדירות.
לכתבה התראיינו, מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית מרדכי אביב תעשיות, זיו יעקובי, מנכ"ל ומבעלי קבוצת אקרו, ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן ושלום שי, יו"ר ובעלים דונה חברה לבנייה.
ענף הנדל״ן חווה קשיים רבים בשנה החולפת. הימשכות הלחימה בכל הגזרות, סביבת הריבית הגבוהה והמחסור בכוח האדם הובילו לעלייה ברמת הסיכון בקרב חברות רבות הפועלות בתחום. אילו צעדים נדרשים לדעתך כדי להבטיח את יציבות הענף בעת הזאת?
ארנון פרידמן: “היציבות בענף הנדל”ן תלויה ביכולת שלנו לייצר סביבה שמאפשרת גם ליזמים וגם לרוכשים להתמודד עם האתגרים הנוכחיים. ראשית, יש צורך בהידוק שיתוף הפעולה בין המדינה למגזר הפרטי, בעיקר בקידום הליכי תכנון ורישוי מהירים. שנית, הממשלה חייבת להעניק ודאות רגולטורית, כדי שנוכל לתכנן לטווח ארוך. בנוסף, חשוב להקצות משאבים להגדלת כוח האדם בענף, במיוחד בענפי הביצוע, ולשקול הקלות במיסוי או בהגדרת מודלים פיננסיים גמישים יותר שיסייעו להתמודד עם סביבת הריבית הגבוהה".
זיו יעקובי: "על הממשלה לפעול באופן מיידי למציאת פתרון בעיית המחסור בעובדי בניין. למחסור הזה ישנן השלכות רבות ומרחיקות לכת, בהן: עיכובים במסירות, התייקרות התשומות, הארכת משך הבנייה ועוד. נדרש טיפול נחוש בהורדת החסמים בהבאת פועלים זרים לענף, ובמקביל, למצוא פתרונות לעידוד ישראלים לעבוד בתחום זה. הסרת החסמים נדרשת גם בכל הקשור להליכי התכנון והרישוי. משמעות קיצור ופישוט התהליכים היא יצירת ודאות עסקית, הגברת היעילות וקיטון בעלויות מימון. אלה נדרשים תמיד, אבל במיוחד בתקופות מאתגרות, כמו זו שאנו חווים בימים אלה.
על הממשלה לפעול לאישור תקציב אחראי, לייצב את המערכת עם סיומה של המלחמה ולדאוג לעידוד מנועי צמיחה. בתנאים אלה, תתאפשר הורדת הריבית במשק, שתבטיח את היציבות בענף".
שלום שי: "אנחנו נמצאים בתקופה מאתגרת במיוחד עבור ענף הנדל"ן ונדרשים צעדים מצד המדינה כדי לייצב את השוק. קודם כל, יש להפחית את עלויות הקרקע. זה יכול להתבצע על ידי הוצאת מכרזים לקרקעות במחירים נמוכים יותר, מה שיקל על היזמים ויוזיל את עלויות הפרויקטים. בנוסף, חשוב לעודד קבוצות אוכלוסייה מסוימות לרכוש דירות, כמו משרתי מילואים, באמצעות סבסוד ישיר או הנחות משמעותיות. זה לא רק יקדם את רווחתם, אלא גם יסייע לחזק אזורים שבהם למדינה יש אינטרס לאומי להשקיע ולפתח. נקודה שלישית היא ההתמודדות עם המחסור החמור בכוח האדם בענף. יש להקל את הרגולציה סביב קליטת עובדים זרים ולהגדיל את היקפי ההיתרים להעסקתם. מהלך כזה יאפשר לעמוד בקצב הנדרש להשלמת פרויקטים ולשמור על רציפות הבנייה".
דן פרנס: "שוק הנדל"ן מתמודד כיום עם מחסור חמור בכוח אדם לעבודות הבניה והפיתוח, וגם מנהלי עבודה רבים שמגויסים למילואים עקב המלחמה, נעדרים ממצבת העובדים. הממשלה חייבת לטפל בנחרצות ובמהירות בסוגיית מצוקת העובדים, וזאת על ידי יצירת התנאים לכניסתם של עשרות אלפי עובדים זרים, מיומנים, בטווח הזמן המיידי. סוגיה זו מאוד נחוצה ואף מובנת מאליה, כך שאין צורך להסביר את חשיבות העניין".
צאלה רוזנבלום עמור: "דרושה פעולת עומק רחבה של מקבלי ההחלטות בממשלה. כדי לצמצם את הפגיעה ברווחיות הפרויקטים יש לנקוט בצעדים להורדת הריבית. בנוסף, יש לצמצם את משך הזמן לקבלת היתרים ממועד רכישה ועד העלייה לקרקע, אם באמצעות שינוי שיטת מכרזי רמ"י, או באמצעות תגבור מערך הפקידים וקיצור הליכי הרישוי וההיתרים, ומתוך הבנה שאין מדובר כאן בבעיה נדל"נית גרידא, אלא באתגר לאומי ראשון במעלה".
מיכה קליין: "הצעדים הדרושים ברמת המאקרו: טיפול אפקטיבי ומהיר בנושא מציאת כח אדם חליפי לפועלים שנגרעו ממצבת העובדים בענף מאז 7 באוקטובר.
שיווק מוגבר של קרקעות בכלל ובפרט למגורים, תוך הקצאת משאבים משלימים לפיתוח תשתיות, הכוללות בין היתר תשתיות תחבורה, מתקנים לטיפול בשפכים ועוד.
הגדלת התקנים והשכר לרשויות לטובת תגבור כ"א בכלל ובפרט במנהל ההנדסה הסובלים ממחסור חמור של כ"א, וכתוצאה מכך זמן הוצאת ההיתר גדל. וגם אכיפה של עמידה בלוחות הזמנים לאישור תוכניות ברשויות".
בשנה האחרונה מבצעי מכירות ושיטות תשלום כמו "80/20" ואף "90/10" הפכו לנפוצים מתוך מטרה לעודד עסקאות חדשות. האם שיטות אלו משפיעות ואפילו מפרות את האיזון הקיים בין הגדלת המכירות לבין הסיכון הכלכלי העתידי עבור היזמים ורוכשי הדירות?
מיכה קליין: "ככל והשימוש במבצעי דחיית התשלומים ללקוחות נעשה במינון הנכון ובדרך הנכונה, החשיפה לסיכון נשארת קבועה ואף פוחתת – במקרים בהם יש הלוואה משלימה של בנק, הלקוח עובר חיתום מלא והסיכון קטן. החובה על היזמים לשמור על איזון נכון זה".
צאלה רוזנבלום עמור: "יש להפריד משתנים: רוכשי דירות ומשפרי דיור הם חתך באוכלוסייה שנפגע ממלחמת 'חרבות ברזל'. אמצעי השיווק כדוגמת 20/80 מאפשרים במציאות הקיימת לקנות דירהבטווח זמן אשר מאפשר לרוכשים לארגן את המשאבים העומדים לרשותם, לרבות מכירת הדירה הקיימת. משפרי הדיור על פניו אינם מהווים הפרה של האיזון, אפילו להיפך.
מה שעלול להפר את האיזון הם לקוחות שרוכשים לצורך השקעה. הדרך לשמור על האיזון, כפי שנהוג בחברתנו, היא לכוון את הלקוח לבצע בדיקה מקדמית שהוא אכן יוכל להשלים את העסקה".
ארנון פרידמן: “אין ספק שמבצעי התשלומים האטרקטיביים נולדו מתוך צורך להתמודד עם סביבת הריבית הגבוהה ולהחזיר את הביטחון לשוק. יחד עם זאת, מדובר במודל שדורש ניהול סיכונים מחושב. ליזמים יש כאן אתגר כפול: מצד אחד, המבצע מגביר את האטרקטיביות של הפרויקט ומעודד עסקאות, אבל מצד שני, הוא מציב סיכון פיננסי בעתיד אם הריבית תמשיך לעלות או אם לא תתקיים התאמה בין ההכנסות להוצאות של הרוכש. על מנת לשמור על האיזון, חשוב לשלב את המודלים הללו בזהירות ובאופן שמתאים למאפייני הפרויקט וליכולות של הלקוחות".
זיו יעקובי: "ראשית, מדובר בשיטות שקיימות בענף מזה שנים רבות, כאשר השימוש בהן גובר ככל ששיעור הריבית גבוה, וישנה ציפייה לריביות נמוכות יותר בטווח הבינוני והארוך. המטרה של המהלכים הללו היא להוריד את חסם הכניסה לעסקה ולעודד עסקאות חדשות. אכן, תיתכן השפעה על האיזון בין הגדלת המכירות לסיכון הכלכלי העתידי, אולם, היזמים בישראל נוהגים באחריות ומצאו דרך להפחית משמעותית את רמת הסיכון, בין היתר באמצעות מימון "הלוואות קבלן" בעזרתם של הבנקים. מדובר בהלוואות משכנתא לכל דבר, כך שהלקוח עובר בדיקה מקיפה ליכולת ההחזר שלו לעסקה כולה, וזאת על פי תנאי הרגולציה של בנק ישראל. בנוסף, כפי שנוכחנו לדעת בתקופת הקורונה ולאורך מלחמת חרבות ברזל, פיגור או די-פולט במשכנתא הם מצבים נדירים באופן יחסי בישראל, גם בתקופות מאד מאתגרות. על כן, ההנחה כי לקוח שעומד ב"מבחן הכשירות" של הבנק יעמוד בהחזרים, היא סבירה, מצב שמחזיר את האיזון לשוק ומגן הן על הלקוחות והן על היזמים".
שלום שי: "חשוב להבין שמבצעי '80/20' הם לא דבר חדש בשוק הנדל"ן. אנחנו בדונה משתמשים בשיטה הזו כבר יותר מעשר שנים. מדובר במנגנון יעיל שמספק ליזמים כרית ביטחון מסוימת, משום ש-20 האחוזים הראשונים משולמים מראש, וגם במקרה של ביטול העסקה יש ליזם את הביטחון הזה. היסטורית, ראינו אחוזים כמעט אפסיים של ביטולים במבצעים מסוג זה והדבר מוכיח את יציבות השיטה. עם זאת, יש הבדל משמעותי בין '80/20' לבין מבצעים כמו '90/10' שם הסיכון הרבה יותר גבוה. למרות החששות, אני מאמין שיש במבצעים האלו גם בשורה טובה לשוק, הם מצביעים על כך שהשוק צופה עליית מחירים וצופה ירידה בריבית בעתיד הקרוב. זהו מסר מעודד מבחינת תחזיות השוק, אבל כמובן שגם כאן נדרשת זהירות.
מבחינת הרוכשים, הסיכון המרכזי הוא האפשרות לאבד את ההון העצמי הראשוני במקרה של בעיה במימון עתידי. זה לא סיכון שמטלטל את השוק, אבל הוא בהחלט דורש מחשבה מעמיקה מצדהרוכשים. אני ממליץ לכל מי שבוחר במסלול כזה לוודא שהוא מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתא בטווח הארוך, אחרת עלולים להיתקע עם נכס שאף גוף לא רוצה לממן".
דן פרנס: "יש להבין שקיים הבדל בין פריסת תשלומים של 20/80 לבין 10/90. במקרה הראשון 20% מההון העצמי של רוכש הדירה נמצא אצל היזם – והדבר מהווה עבורו כרית בטחון נאותה למקרה של אי יכולת החזר. כמו כן, קיים שוני בין פרויקט שבמסגרתו הקרקע נרכשה במזומן, לבין פרויקט המבוסס על עסקת קומבינציה או התחדשות עירונית שבה אין רכיב קרקע. בשני סוגי העסקאות האחרונות שאינן במזומן, האובליגו של היזם בחשבון הליווי בתחילת הפרויקט נמוך, והוא נשמר ככזה גם לאורך תקופת הבנייה - ובמקרה זה, היזם חשוף הרבה פחות לסיכונים הכרוכים בתזרים המזומנים של הפרויקט, כגון עליית ריבית".
המדינה מנסה לקדם פרויקטים לשכירות לטווח ארוך אך מתקשה לשווק אותם. בשנה האחרונה היינו עדים לעוד ועוד מכרזים שנכשלו. האם בסביבת הריבית הנוכחית פרויקטים מן הסוג הזה, על אף חשיבותם, פשוט אינם כלכליים עבור היזמים?
דן פרנס: "ראשית, אגיד שאני מאמין בפתרון של שכירות מוסדית למגורים כמענה לצורך החברתי הקיים, ואני סבור כי המדינה צריכה למצוא את הדרך לגרום לו להמשיך להתקיים. בסביבת הריבית הגבוהה הנוכחית, הפער בין ריבית השוק לבין תשואת הנכס התרחב באופן ניכר, והדבר פגע בכדאיות הכלכלית של פרויקטי השכרה לטווח ארוך. כדי להמשיך ולהפעיל את התחום, נדרש שהמדינה תמצא את המתווה להחזרת הכדאיות הכלכלית ליזמים שעוסקים בו, על מנת שהפעילות הזו תתעצם בקצב גבוה".
שלום שי: "בהחלט סביבת הריבית הגבוהה הנוכחית יוצרת אתגרים משמעותיים בפרויקטים לשכירות לטווח ארוך. אבל ישנם פתרונות שיכולים להפוך את הפרויקטים לכלכליים יותר. המדינה יכולה להעניק סבסוד על ההלוואות או ערבות מדינה. מהלך כזה יפחית את הסיכון הפיננסי ליזמים, יוזיל את המימון, ויאפשר לפרויקטים לצאת לדרך בתנאים נוחים יותר.
פתרון אפשרי נוסף הוא סבסוד הקרקע. כאשר המדינה מפחיתה את עלויות הקרקע או את הוצאות הפיתוח, היא למעשה מורידה את רף ההשקעה הדרוש מצד היזמים, מה שהופך את המודל העסקי למאוזן יותר.
פתרון נוסף שיכול לשפר את הכדאיות הוא מתן אפשרות ליזמים למכור חלק מהדירות בפרויקטים אלו. מהלך כזה יאפשר להם לייצר תזרים מזומנים מיידי שיסייע במימון יתרת הפרויקט.
משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון בוחנים את נושא השכירות ארוכת הטווח. אני חושב שזה ראוי ונכון שהם מקיימים התייעצות עם יזמים וקבלנים כדי לשמוע את הקול מהשטח".
מיכה קליין: "התשובה ברורה - אין כדאיות כלכלית בפרויקטים של דיור להשכרה בסביבות הריבית הנוכחית. יחד עם זאת, החובה של המדינה היא לעודד פרויקטים אלו בכדי ליצור חלופה ראויה לאוכלוסייה גדלה שאינה יכולה להרשות לעצמה לקנות דירות בכלל ובפרט באזורי הביקוש. ניתן לעשות זאת ע"י שיווק קרקעות בזול בייעוד של דירות להשכרה, סיוע ברישוי מהיר, סבסוד הלוואות וכדומה".
צאלה רוזנבלום עמור: "גורם מרכזי למחסור בהיצע דיור ותדלוק השוק הינו מחירי הקרקע הגבוהים של מכרזי רמ"י אשר מאלצים קבלנים לקחת מימון בריבית יקרה. בשל המצרף הזה, במהלך השנה האחרונה קבלנים רבים לא ניגשו למכרזים, מה שגרם להקטנת ההיצע עוד יותר עד כדי כ- 200 אלף דירות שחסרות בשוק. על כן, על מקבלי ההחלטות להביא לשינוי בשיטת ובאופי מכרזי רמ"י".
זיו יעקובי: "הגדלת היצע הדירות להשכרה לטווח ארוך היא מטרה אסטרטגית שתועיל לא רק לציבור השוכרים, אלא גם ליציבות שוק הדיור כולו. קיים ביקוש גבוה מצד הציבור לדיור בשכירות ארוכת טווח. ביקושים אלה משתקפים באחוזי התפוסה הגבוהים בפרויקטים שכבר אוכלסו וברשימות ההמתנה הארוכות, הן בקרב הזכאים לדיור בשכירות מופחתת והן בקרב השוכרים בשוק החופשי.
כדי לממש את המטרה, המדינה נדרשת לשפר את תנאי המכרזים, להרחיב את מערך התמריצים ולהתאים את מדיניותה לסביבת הריבית הנוכחית. יש צורך בגישה מתכללת ושיתוף פעולה הדוק בין המגזר הציבורי לפרטי, באמצעותו ניתן יהיה להשיג את היעדים ולאפשר שיווק מוצלח של המכרזים.
אין ספק כי סביבת הריבית הגבוהה והיעדר הוודאות בשוק יוצרים אתגרים משמעותיים עבור יזמים במכרזי הדיור להשכרה לטווח ארוך, אולם, לצד הקשיים ומכרזים שנכשלו, היינו עדים השנה גם למכרזים שהצליחו וגופים מוסדיים בולטים, כגון כלל ומגדל, אשר דיווחו על כניסתם לתחום".
d&b – לדעת להחליט
