התכנון עובד!
המשבר בענף הנדל"ן לא ממש פוגע במשרדי האדריכלים האיכותיים בישראל, "כמות העבודה הנוכחית היא כה גדולה כך שגם ירידה בביקושים לא תשפיע מהותית בטווח המיידי". לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף האדריכלות מסבירים כמה מהאדריכלים הבכירים בישראל כיצד מתמודד הענף עם אתגרי שוק האדריכלות בשנת 2025
שוק הנדל"ן נמצא בימים אלו בתקופה מורכבת. עליית המחירים בשוק הדיור למגורים, המיסוי, מצוקת כוח האדם, השלכות המלחמה וחוסר הוודאות לקראת ההמשך, מביאים לירידה בהיקף העסקאות. אלא שחרף הקושי, ולנוכח הביקוש שנותר גבוה, תכנון פרויקטי נדל"ן כמעט ולא נפגע. זאת, מתוך הבנה כי סיום המלחמה צפוי לזמן הזדמנויות רבות, היצע מוגבל של נכסים והערכות כי רמות המחיר ישארו גבוהות יחסית.
מצב זה מהווה הסבר מרכזי לעובדה שרוב משרדי האדריכלות הגדולים והיציבים ממשיכים לעבוד ללא הפסקה. הקשר עם ענף האדריכלות המהווה חלק אינטגרלי מפעילות הנדל"ן מייצר תעסוקה רבה למשרדי האדריכלים המובילים בישראל שממשיכים ללא הרף לתכנן את דירות ומרכזי המגורים והמסחר העתידיים של ישראל, גם בתקופה מאתגרת כמו התקופה הנוכחית.
דווקא אתגר כוח האדם בענף מטריד את בעלי המשרדים. נכון, לא מדובר באתגר חדש, אולם האתגר מקבל תפנית בתקופה הנוכחית שבה קשה יותר לתגמל כראוי עובדים חדשים ומוכשרים כך שישארו בענף התובעני שבו השכר ההתחלתי אינו גבוה. גם אתגר הבינה המלאכותית שבהחלט מסייע בתהליכי העבודה והתכנון, מייצר אתגר חדש מבחינת הליך הטמעת החדשנות והאופן שבו הוא ישפיע על חלק מעובדי תחום האדריכלות. בכירי האדריכלים בישראל מבינים שבענף שאליו מתווספים מדי שנה רק מאות ספורות של עובדים חדשים, וכמעט חצי מהאדריכלים המוסמכים עזבו את הענף, יש לייצר מענה רחב ומקיף כדי להשאיר את העובדים האיכותיים בתחום.
לרגל פורום Duns 100 לבכירי ענף האדריכלות נשאלו כמה מהאדריכלים המובילים בישראל כיצד הם מתמודדים עם המצב בענף. האדריכלים התייחסו לתכנון ולעבודה בתנאי חוסר ודאות המתקיימים בעקבות אתגרים גלובליים ומקומיים, להתפתחות שוק ההתחדשות העירונית והשפעתו על המרקם האורבני האזורי, לאתגר כוח האדם הקיים בענף, ולעתיד הצפוי לתחום אשר מושפע עד מאוד ממה שקורה בענף הנדל"ן.
לכתבה התראיינו משה צור, אדריכל ומתכנן ערים, בעלים, COB ומתכנן ראשי, משה צור אדריכלים - בוני ערים, ארנה צור, אדריכלית ומתכננת ערים, שותפה בבעלות ומנכ"ל, משה צור אדריכלים - בוני ערים. מוטי כסיף, שותף בכיר, D-BLK ברעלי לויצקי כסיף דה לה פונטיין אדריכלים, גיא מילוסלבסקי, שותף, מילוסלבסקי אדריכלים, גיל שנהב, מנכ"ל ובעלים, כנען שנהב אדריכלים, עדן בר, שותף, בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים.
במציאות הביטחונית המשתנה של ישראל הכוללת איומים, כגון: מלחמה מתמשכת, שריפות ענק וחשש מרעידת אדמה שעלולה להתרחש בכל רגע נתון – מבחינה פרקטית, כיצד ניתן לשלב עיצוב, ביטחון והתמודדות עם תרחישים קיצוניים?
משה וארנה צור: "עקרונית צריך לצפות מראש את הבעיות והאתגרים ולהיערך אליהם מראש, כולל מתן פרשנות תכנונים. מבחינה עיצובית ניתן לייצר מענה ולהתמודד עם האתגרים".
גיא מילוסלבסקי: "שילוב של עיצוב, בטחון והתמודדות עם תרחישי קיצון במציאות הבטחונית של מדינת ישראל, הוא אמנם אתגר מורכב מאוד אך חיוני והכרחי לתת לו מענה. על מנת להצליח ולעמוד באתגרים האמורים, יש לאמץ גישה הוליסטית המשלבת פרקטיקה תכנונית, חוסן פיזי ונפשי ועיצוב חכם ופונקציונלי העומד בתקנים הכי מחמירים. קיים צורך בתכנון מערכות כיבוי אש אוטומטיות, תאורות חרום סולריות ומערכות אנרגיה עצמאיות לטובת גיבוי חשמל, מים ואינטרנט כצרכים בסיסיים. יש חשיבות גדולה בשימוש בחומרים ובגמרים חכמים, כגון: אריחים חסיני חום והחלקה, שילוב פנלים סולריים בקירות מסך וכד׳. על מנת לקבל הגנה מיטבית מפני רעידות אדמה, יש להקפיד על תכנון יעיל ויצירת גרעין מרכזי העומד בתקני רעידות אדמה".
מוטי כסיף: "צריך לתכנן פרוייקטים שידעו להתמודד ככל האפשר עם אותם האיומים/ להקפיד על תקנים כגון עמידות באש ורעידות אדמה .יש לשלב במבנים מרכיבי בטחון המתאימים לשנת 2025 ואולי אף לעתיד"
עדן בר: "משרדנו התחיל להכין כחודש לאחר תחילת המלחמה תוכנית אסטרטגית לנגב המערבי, בין אשקלון לבאר שבע ועד עזה. מתוך התופת שעבר על העוטף יש להסתכל יחד עם הרשויות והתושבים על עתיד האזור! על אף האובדן והכאב נציגי ונבחרי התושבים הצליחו להקצות זמן ואנרגיות כדי להשקיע בבניית עתיד ותקווה לחבל הארץ שנפגע. התכנית נבנתה באמצעות חשיבה זהירה אבל אופטימית נמצאת בהליכי אישור אחרונים".
גיל שנהב: "ענף הנדל"ן יכול להיות העוגן היציב בחיים שלנו ושל המדינה שלנו. הפתרונות קיימים במספר רבדים: ברמה האישית – הפתרון להגנה בפני רעידת אדמה או טילים הוא הממ"ד. ברמה העירונית יש להשקיע בבניה, פיתוח חידוש והתחדשות. ברמה הלאומית יש לייצר עוגן של יציבות תעסוקתית והתמקדות בבניה, עשיה חיובית וחזון".
גם בשנה החולפת נרשמה עלייה בכניסת פרויקטים חדשים, מה שהיווה המשך לתופעה שאפיינה את השנים האחרונות. האם ההאטה במכירת הדירות החדשות מצד היזמים עלולה להוביל לשינוי במגמה זו ואף לירידה בהזמנות עבודה חדשות?
מוטי כסיף: "כפי שנאמר הנבואה נמסרה לשוטים. יתכן ויהיו שינויים ויתכן ולא. בכל מקרה כמות העבודה הנוכחית היא כה גדולה כך שגם ירידה בביקושים לא תשפיע מהותית בטווח המיידי".
גיל שנהב: "ממש לא! אנחנו חווים זרם יציב של הזמנות עבודה חדשות. הענף נחוש להמשיך ולבנות בזמן שהציבור מבין שאין מה לחכות לניסים ומאתר הזדמנויות לרכישת דירות/חנויות ומשרדים חדשים".
עדן בר: "אכן ככל שאני חווה ולמרות הכל, יש רצף עבודה מתמשך שאף גדל עם הזמן. אני חושב שהאמונה בחוזקה של המדינה, החוסן והניסיון של האזרחים, כמו גם ההערכה והתקווה לעתיד טוב מחזיקים את ענף הנדל"ן בעלייה שגם אם היא מתונה יותר, היא עדיין יציבה. לדעתי החשש הוא לא מירידת מחירים אלא באיבוד אמון האזרחים, ואז בום!"
גיא מילוסלבסקי: "האטה במכירת דירות חדשות בהחלט עלולה להשפיע על קצב התחלת פרוייקטים חדשים ולהוביל לירידה בהזמנות עבודה חדשות. זהו תהליך שמשפיע בצורה רוחבית על כלל ענף הבנייה והנדל״ן. מבחינת היזמים, כאשר המכירות יורדות, הם נוקטים בגישה שמרנית ומעכבים התחלת פרוייקטים חדשים על מנת לצמצם סיכונים כלכליים. ירידה ברווחיות פוגעת בהזמנות חומרי בנייה, הקטנת מסגרות האשראי ואף פיטורים בענף. הבנקים מצידם דורשים להציג רווחיות על מנת לתת ליווי פיננסי לפרוייקטים, וללא הצגת מכירות מוקדמות מספקות, פרוייקטים נתקעים בשלבים ראשוניים. הירידה בקצב התחלות בנייה חדשות מובילה לירידת מחירי הדירות והקרקעות, וכמובן להשפיע על היקפי התעסוקה בכל הענף".
משה וארנה צור: "יש מגוון רחב של פרויקטים בפריסה רחבה. אנו לא ממוקדים רק בתחום הספציפי ולכן צופים, בזהירות המתבקשת, המשך של הזמנות עבודה".
המחסור בעובדים איכותיים מורגש היטב וממשיך לאתגר את הענף אשר מחפש פתרונות. מה נדרש, באופן מעשי, כדי להתמודד עם הבעיה הזו, הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך?
גיא מילוסלבסקי: "מחסור בעובדים איכותיים ומקצועיים בתחום האדריכלות הוא בעיה עמוקה אשר מושפעת ישירות מגורמים, כגון, שכר טרחה אדריכלי נמוך ביחס להשקעה האדריכלית לאורך חיי פרוייקט, מתחילתו ועד לסיומו, המשפיע ישירות על שכר האדריכלים השכירים במשק.
בטווח הקצר ניתן לשפר תנאי תעסוקה ע״י יצירת סביבת עבודה גמישה כולל עבודה היברידית, הכשרות אשר יעניקו שדרוג לעובדים ויובילו לשיפור ביצועים ויעילות, הוצאת עובדים לכנסים וסיורים מקצועיים וכו׳.
בטווח הארוך ניתן לייצר רגולציה שתקבע שכר טרחה אדריכלי מינימלי במשק, כפי שנהוג בהרבה מדינות בעולם, העברת מענקים ממשלתיים למשרדי אדריכלים קטנים ובינוניים, מילגות ללימודי האדריכלות באוניברסיטאות ושיפור התדמית הציבורית של המקצוע כקריירה משמעותית, חדשנית ורווחית".
עדן בר: "נראה לי ברור ששיטות מתקדמות של בנייה מחויבות מציאות. ככל שאני רואה ביום יום, אנחנו בדרך, אבל לאט מדי. צריך חינוך ועידוד של משרדי הממשלה המתאימים".
משה וארנה צור: "אין זה נושא חדש כאמור ואנו, בתחום האדריכלי, נערכנו אליו ומפעילים צוות במיקור חוץ למשימות ממוקדות".
גיל שנהב: "מה שנדרש הוא לטפח את צוות העובדים, לראות אותם, להעניק להם ידע והדרכה, לתת לעובדים שלנו עבודה מאתגרת ומספקת, יחס חם ואוהב ושכר ראוי".
מוטי כסיף: "יש לפעול להעלאת תדמית המקצוע ולהכשרת כח אדם מיומן. יש לבחון שת"פ עם משרדי תכנון מחוץ לגבלות המדינה. יש להגביר את השימוש באמצעים טכנולוגיים".
פרויקטים של התחדשות עירונית מהווים נתח נכבד מסך הפרויקטים החדשים. כיצד ניתן לשמר את הזהות המקומית של ערים ושכונות מול תהליכי ג׳נטריפיקציה?
גיל שנהב: "אתגר שימור רוח המקום הוא אתגר בסיסי בהתחדשות עירונית. זו משימה מורכבת כאשר מצופפים את השכונה פי שלוש או ארבע ביחס למצב שבו הייתה השכונה לפני הפרויקט. כדי לתת מענה לאתגר חייבים להתאמץ ולפצח את קוד החידוש בלי לאבד את רוח המקום. אחד הסודות להצלחה הוא לעבוד יחד עם בעלי הדירות הגרים במקום, הם אלה שמכירים כל אבן בשכונה ויכולים לעזור במשימה החשובה הזו".
משה וארנה צור: "הדגש צריך להיות תמיד על פתרונות איכותיים שבהם יש מענה במספר רבדים לנושאים כמו: ערכים אורבניים, חברתיים, כלכליים וכדומה. תכנון איכותי כזה בד"כ גם משדרג את הסביבה וגם מתייחס לזהות של המקום".
מוטי כסיף: "צריך אדריכלים טובים. אדריכל טוב ידע להביא לתהליך התכנון את כלל המשתנים בפרוייקט, לרבות הצורך לשמר את ה"זהות במקומית"
עדן בר: "אני חושב שהרשויות התכנון כבר נעשית עבודה בנושא והיא כוללת כל מיני פתרונות, כגון, דרישה לבנייה מרקמית, ערוב דירות תמורה עם דירות חדשות, טיפול תואם לגיל השלישי וכד'.
החשש שלי הוא יותר מאובדן הזהות של האורבניות המתאימה לכל מקום, שבירת גובה רקמות במקומות לא תואמים, ואובדן זהות מקומית בשפה התכנונית אשר בקושי הצליחה להתהוות בארץ".
גיא מילוסלבסקי: "זוהי שאלה מהותית בליבת הוויכוח בין פיתוח עירוני לבין שימור תרבות וזהות. תהליכי התחדשות עירונית, בדגש על 'פינוי בינוי' ותמ״א לסוגיה, משנים פניהן של שכונות וערים, אך לא פעם גם מוחקים את המרקם המקומי, הדמוגרפי והתרבותי.
אמנם פרוייקטים אלו מהווים נתח נכבד מסך הפרוייקטים החדשים, בייחוד באזורים אורבניים צפופים, אך ניתן עדיין לשמר את הזהות המקומית של ערים ושכונות ע״י שימור בניינים וחזות, הקפדה על גבהי הבניינים וחומרי גמר איכותיים שמתכתבים עם הסביבה – אשר מייצרים עיצוב מוקפד.
יש אפשרות לעודד שימושים מעורבים, כגון: מגורים, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור - תוך יצירת גינות מרכזיות וזיקות הנאה לטובת הציבור הרחב. תכנון נכון מייצר חזיתות מסחריות מלוות רחוב לטובת בתי קפה ומסחר שכונתי, ומאפשר תנועת אנשים לאורך כל שעות היום.
תכנון ושילוב נכון ומאוזן של כל הפונקציות הנ״ל, מייצר תכנון אורבני נכון ופונקציונלי, ושומר על חזות עירונית לכלל הציבור".
d&b – לדעת להחליט
