לאור הכישלון במאבק במחירי הדיור: הממשלה הבאה חייבת לטפל בהיצע, לא בביקוש
לאור הכישלון במאבק במחירי הדיור: הממשלה הבאה חייבת לטפל בהיצע, לא בביקוש
למרות העלאות הריבית התכופות והחדות בחודשים האחרונים, נמשכת עליית מחירי הדיור שזינקו השנה בכ-19%. הכתובת על הקיר: יש להגדיל את ההיצע באמצעות הגברת שיווק קרקעות מדינה ולהרחיב את ההתחדשות העירונית
בשבועות הקרובים ייכנסו שרי אוצר ושיכון חדשים למשרדם, שוב נשמע התחייבויות לטפל מיידית במצוקת הדיור. שוב הפוליטיקאים יחפשו את האקמול התורן, בדמות העלאת ריבית או מיסוי למשקיעים, כי החלופות האחרות היסודיות יותר דורשות תוכניות ארוכות טווח. בשלוש השנים האחרונות, הלכנו חמש פעמים לבחירות ובשנה האחרונה בלבד – הציגה הממשלה שלוש תוכניות דיור. אף אחת מהן לא הגיעה לכדי מימוש, והתוצאות ניכרות במחסור בדירות ובמחירים שכמובן ממשיכים לנסוק.
כיזם וותיק, עם כ-30 פרויקטים ואלפי יחידות דיור שאנו בונים במסגרת התחדשות עירונית ברחבי הארץ, אני מבין מדוע מניחים שאנחנו היזמים נהנים מנסיקת מחירי הדיור. לקונטמפו נדל"ן יש עשרות פרויקטים במיליארדי שקלים בתל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הוד השרון, הרצליה, רעננה, כפר סבא ובת ים. אבל בראש ובראשונה, אני פטריוט ישראלי, נולדתי ברמלה וחוויתי מסביב את קשיי החיים כשהמושג בית הוא בגדר יעד בלתי מושג. היום אני רוצה להבטיח לילדיי ולכל צעירי ישראל, מציאות אחרת.
איך מורידים את מחירי הדיור? – מקטינים בירוקרטיה ומגדילים את ההיצע
ניסיון הממשלה הנוכחית להוריד את מחירי הדיור באמצעות טיפול בביקוש, הן בהעלאות הריבית והן במיסוי משקיעים – נכשל. די להביט בנתוני הלמ"ס על מחירי הדיור שממשיכים לעלות גם בחודש האחרון ומשלימים זינוק של כמעט 19% בשנה, העלייה החדה ביותר מזה עשור.
הפתרון אם כן, טמון בטיפול בצד השני של המשוואה: בהיצע. מצד אחד, נרשמה התחלת בנייה של 72 אלף דירות בשנה האחרונה, שיא היסטורי מאז העלייה הגדולה ב-1991. אלא שמצד שני, נרשמה ירידה חדה במספר הדירות שבנייתן מסתיימת. במילה אחת: בירוקרטיה, בשתי מילים: היעדר משילות. משך הזמן הממוצע לקבלת היתר בניה עומד על שנה לפי מבקר המדינה ויכול להגיע עד 407 ימים, פי ארבעה מהזמן הממוצע במדינות אחרות לפי הבנק העולמי. זמן הבנייה הממוצע של בניין הוא כשנתיים וחצי (30.8 חודשים), תשעה חודשים יותר מאשר בשנת 1995. לנתוני הלמ"ס על הזמן הרב שעובר בדרך לקבלת היתר בניה ובמשך הבניה בפועל, יש להוסיף עוד חודשים ארוכים בהמתנה להיתר אכלוס (טופס 4).
הפער הזה בין התכנון לביצוע, הוא ההמחשה הטובה ביותר של החסם המרכזי – הבירוקרטיה שמונעת מאתנו היזמים והקבלנים להרחיב את היצע הדירות בפועל. בזמן שחסרות לנו היום כ-200 אלף דירות, לפי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ההערכה היא שכ-120 אלף יח"ד תקועות גם היום בצנרת של הוועדות המקומיות. 50 אלף דירות במרכז לא נבנות בגלל מחלוקות שונות וכ–60 אלף דירות לא יוצאות לשיווק על רקע וויכוחים על תקצוב תשתיות בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי.
התחדשות עירונית מאפשרת את הרחבת ההיצע למרות מצוקת הקרקעות
הממשלה צריכה למנות מטה דיור לאומי ומקצועי שיקדם הסרת חסמים, הגדלת ההיצע של דירות למגורים ודירות להשכרה ארוכת טווח לצד האצת ההתחדשות העירונית. מתווה חלופת שקד , תמ"א הריסה ובניה וכן פינוי בינוי יכולים להניב עשרות אלפי דירות בשנה. המדינה חייבת לתת מענה מהיר ויעיל לפרויקטי התחדשות עירונית. לצד המענה למצוקת הקרקעות, הרחבת ההתחדשות העירונית מבטיחה טיפול בעשרות אלפי מבנים מסוכנים ברחבי הארץ. לפי מבקר המדינה, כ-610 אלף יחידות דיור נבנו לפני 1980 וייתכן שאינן עומדות בתקן של רעידת אדמה. בנוסף, אלפי מבנים ברחבי הארץ הוגדרו מסוכנים ועלולים לקרוס על יושביהם. כ-20% מהמבנים בתל אביב הוגדרו בין השנים 2021-2015 כמסוכנים ברמה כזו או אחרת, 350 מהם הוגדרו כ"סכנה מיידית". בבת ים, הוגדרו 13% מהמבנים באותן השנים כמסוכנים, חלקם ידועים לעירייה כבר יותר מעשור – ועדיין מהווים סכנה לציבור. קונטמפו נדל"ן עוסקת בהתחדשות עירונית במתחמים בערים אלו ונוספות, אבל נדרשת הכוונה מגבוה ולטווח ארוך כדי לייעל את מתן ההיתרים. המדינה חייבת לקבל אחריות ולתת מענה מיידי, בלי בירוקרטיה מיותרת, ולתעדף חידוש פרויקטים בסיכון גבוה במסלול ירוק ומהיר. זו חובתם הראשונית של נבחרי ציבור לדאוג לבטיחות הציבור.
הפתרון לעיכובים בקידום ההתחדשות העירונית טמון במתן תמריצים לראשי רשויות לאשר היתרי בנייה וכן לאשר הוצאת טופסי 4. נוסף על כך יש לתת מענה תקציבי הולם בהתאם לדרישת ראשי הרשויות להתאמת התשתיות לקליטה של תושבים חדשים בסדר גודל נרחב. גם בהיבט הזה, התחדשות עירונית הכוללת לעתים קרובות עירוב שימושים, נותנת מענה לצרכי הציבור במוסדות חינוך (גם בכיתות גן שקונטמפו נדל"ן שילבה בפרויקט נגבה בר"ג) בפיתוח שטחים ירוקים (כמו פארק מגדל המים בפרויקט ברמלה) וכמובן במענה למשרדים, מסחר ובילוי לצד המגורים.
הכותב הוא שחר רז, בעלי חברת קונטמפו נדל"ן מבית חיזוק ובינוי, המתמחה בייזום וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית.
d&b – לדעת להחליט
