בשל מגפת הקורונה: האם בעל עסק ששוכר נכס יכול לבקש ביטול או הקפאת החוזה ללא פיצויים?

 מוגש מטעם DUN'S 100

משבר הקורונה מוצא את המשק הישראלי ובעלי העסקים לא מוכנים. לרובם יש חוזי שכירות ארוכי טווח אשר אינם כוללים התייחסות לכוח עליון בדמות מגיפה שמביאה לסגירת העסק ואובדן הכנסות עצום שהרי מי אי פעם ציפה לדבר כזה. יתרה מכך, כבר בתחילת המשבר מוצאים עצמם השוכרים שידם על התחתונה שכן כמעט כל חוזה שכירות כולל ערבויות להבטחת הוראות החוזה והתשלומים שבו.

חשוב לזכור כי בעיצומו של המשבר ולפני שאנו חשובים על מהלכים משפטיים קיימת החובה הכללית לנהוג בתום לב איש כלפי רעהו, ערבות הדדית, בפרט בתקופה הקשה. מאחורי כל צד לחוזה השכירות עומד בסופו של יום אדם שרוצה להתפרנס בכבוד ומצב הקיים כולם מוצאים את עצמם נפגעים.

טוב וזול יהיה לשני הצדדים לחוזה לנסות ולהגיע להבנות מראש אשר יחסכו מהם ניהול הליכים משפטיים וארוכים וישמרו על טיב מערכת היחסים גם בחלוף המשבר.

ככל ושני הצדדים ישכילו לגבש הסכמות מומלץ לתעד את ההסכמות ולהעלות אותן על הכתב על מנת לגבור על הוראות הסכם השכירות המקורי ולשמש אסמכתא למקרה של סכסוך משפטי עתידי.

האם כשוכר נכס עלי להמשיך ולשלם דמי שכירות בתקופה מעין זו:

התשובה לשאלה מורכבת מחיבור מספר חוקים לרבות סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) העוסק בסיכול חוזה, סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) העוסק בחובת תום הלב וסעיפים 4 ו 15 לחוק השכירות והשאילה.

לעמדתי, כל בעלי העסקים, לרבות מסעדות, אולמות, משרדים, חנויות ואחרים אשר שכרו נכס ומשבר הקורונה מונע מהם כניסת לקוחות לעסק או הגעה למקום העבודה יכולים לבקשת את ביטול החוזה באופן מיידי והשבת המצב לקדמותו וזאת מבלי להידרש לפיצויים. הנושא אף עולה כיום כחלק מישיבות הממשלה במטרה לגבש את האמור לעיל בהוראת שעה.

מדובר בעסקים שנסגרו בצו כחלק מהמאבק להתפשטות הקורונה ועל כן הם זכאים לעשות שימוש בהגנות של סעיף 18 לחוק התרופות אשר מאפשר פטור מקיום החוזה.

החוק כולל 3 תנאי מצטברים שעל בעל העסק יהיה להוכיח על מנת להנות מהגנה וכפי שנראה כל בכעל עסק שנסגר בצו יעמוד בתנאים המצטברים:

הראשון, העדר ידיעה או צפייה של המפר בדבר הנסיבות המשכלות – במקרה שלנו השוכר לא יכול לצפות מגיפה עולמית.

השני, אי יכולת של המפר למנוע את הנסיבות הללו – במקרה שלנו אין לשוכר יכולת למנוע את המגיפה.

השלישי, הנסיבות מסכלות את קיום החוזה – במקרה שלנו המגיפה היא אשר מסכלת את החוזה.

יודגש כי לא ניתן לאכוף ביצוע של חוזה שסוכל ועל כן בידי הצד שנפגע (השוכר) נותרת תרופת הביטול וחובה עליו לעשות בה שימוש אחרת יראו אותו כמי שממשיך לקיים את הוראות החוזה.

חשוב לזכור כי הפרה היא עדין הפרה וקיימים סיכונים משפטיים אם כי בנסיבות של כוח עליון הם קטנים מאד.

עו"ד לירום סנדה צילום: יח"צ

ומה קורה כאשר מדובר בכוח עליון שהגיע מחוץ לגבולות המדינה:

במקרה של מגפת הקורונה מדובר בארוע שהגיע אלינו מחוץ לגבולות המדינה ודווקא עובדה זו מוסיפה ליכולת של השוכרים לבטל את תשלום דמי השכירות. בתי המשפט בישראל הכירו גם באירועים שהתרחשו מחוץ לגבולות המדינה כהגנה במקרה של סיכול חוזה אם הם מונעים מהצד בישראל לקיים את חיוביו.

האם גם חלוף הזמן מהווה הגנה?

למרכיב הזמן יש חשיבות וככל שהזמן חולף והמצב לא משתנה כך מורחבת ההגנה שיש לשוכר.

סגר כללי ומתמשך או צו מניעה שנמשך תקופה ארוכה מהווים הגנה שהוכרה בפסיקת בתי המשפט בכל הנוגע לסיכול חוזה בשל חוסר היכולת להפעיל את העסק, לקבל לקוחות או להגיע אליו.

לסיכום הסוגייה סעיף 18 מהווה אמצעי הגנה שתפור למידותיו של השוכר בעת משבר הקורונה שכן מחד הוא מאפשר לו לקבל הגנה מאכיפה או פיצוי בגין סיכול החוזה ומאידך חרף ההפרה עדין אין ביטול של החוזה מה שיאפשר לשוכר להמשיך את פעילותו בסיום המשבר.

חובת תום הלב:

סעיף נוסף בחוק ולא פחות חשוב הוא סעיף 39 לחוק החוזים שקובע כי יש לקיים חוזים בתום לב ובדרך מקובלת. בית המשפט העליון הביע בעבר גמישות בכל הקשור לכוח עליון וקבע שיש להתאים את החוזה לנסיבות המצב גם אם הדבר לא מפורט בו. הצד שאינו נפגע מהנסיבות של כוח עליון אינו יכול לצפות בתום לב שהצד הנפגע יקיים את החיוב החוזי.

האם קיימת אבחנה בין שוכר נכס למטרות עסקיות לבין שוכר למטרת מגורים.

הרבה שוכרי דירות מתקשים כעת לשלם דמי שכירות, כי בעוד שהכנסתם מתכווצת - או נעלמת - התשלומים השוטפים ממשיכים לרדת. מנגד נמצאים בעלי הדירות, שרבים מהם קנו אותן להשקעה, ומשלמים מתוך דמי השכירות את המשכנתה.

חשוב לדעת כי בהחלט קיימת הבחנה בין שוכר עסקי לשוכר למטרות מגורים. הסעיף הרלוונטי בנושא הוא סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה.

סעיף 15(א) לחוק קובע כי "היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור"

על פניו, מלשון החוק עולה כי רק אם נמנע מהשוכר לעשות שימוש בנכס המושכר או בדרכי הגישה לנכס המושכר אז הוא יהיה פטור מתשלום דמי שכירות. אם נקבל את הפרשנות המצומצמת של לשון החוק הרי ששוכר דירת מגורים אינו פטור מתשלום דמי השכירות במקרה של כוח עליון.

יחד עם זאת יופתעו שוכרי הדירות לגלות כי הפסיקה והספרות מפרשת באופן מרחיב את הסעיף וקובעת פטור מתשלום דמי שכירות עקב מניעת שימוש במושכר שנובע מכוח עליון. בית המשפט העליון קבע בעבר כי ברגע שהופסקה ההנאה של השוכר מהמושכר אין הוא חייב בדמי שכירות. אחת האפשרויות לעשות שימוש בסעיף הנ"ל לצורך ביטול דמי השכירות בדירת המגורים היא כאשר הוכחנו כי בחרנו את המושכר בדיוק מסיבות של מכלול השירותים שניתנים מסביבו ולא דווקא בגלל המושכר עצמו.

לדוגמה גן ילדים מיוחד בקרבת מקום, בית ספר פרטי, קרבה של מקום העבודה, מושכר שמותאם לנכים ועוד. אם ניכנס בגדר ההגדרה לעיל נוכיח כי השוכר איבד את ההנאה מהמושכר ונוכל לטעון לביטול דמי השכירות.

לסיכום לא קיימת הוראה ספציפית בחוק אשר מאפשרת פטור מתשלום דמי שכירות בדירת מגורים. יחד עם זאת פנייה למשכיר המתארת את הנסיבות, את המצוקה הקשה ואת חובת תום הלב שלו לאפשר ביטול ו/או הקטנה ו/או דחייה של דמי השכירות צריכה להיענות בחיוב. בבואו של בית המשפט לדון בסכסוך הנובע מאי תשלום דמי שכירות בדירת המגורים עקב משבר הקורונה אני סבור כי בית המשפט יפרש לרעה התנהגות בלתי סבירה וחסרת תום לב של המשכיר והדבר יעמוד לרעתו בהליך. הקפידו לתעד בכתב כל פעולה הנוגעת לניהול המשא ומתן מול המשכיר לרבות שמירת הודעות או הקלטת השיחות בין הצדדים.

מאת: עו"ד לירום סנדה ראש פירמת עורכי הדין L.S