שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
מגזין נדל"ן נובמבר 2017
מגזין נדל"ן נובמבר 2017 הפניות האדר

"יש בבאר שבע היצע של מאות אלפי מ"ר. אבל מי יבוא לשם?"

בתחילת העשור סומנה באר שבע כהבטחת נדל"ן, אבל הצפת שטחי מסחר, מכרזי מחיר למשתכן ללא ביקוש ושכונות רפאים שממתינות למשרתי עיר הבה"דים ניפצו את האשליה. רם מרש, מהאדריכלים הבולטים בדרום, סבור שהבעיה מתחילה בתכנון עירוני לקוי ובמחסור במרחב ציבורי. כמי שגדל בעיר הוא דוגל באפליה מתקנת "לתושבים שרואים צהוב בעיניים": למשל, לבנות להם כנרת

רוני דורי 08:0904.11.17

זה היה אמור להיות העשור של באר שבע. לאחר 40 שנים שחונות סוף סוף זכה מועדון הכדורגל שלה, הפועל באר שבע, בשתי אליפויות מדינה רצופות בשנתיים האחרונות, בהובלתה של אלונה ברקת, שקנתה את הקבוצה ב־2007.

שנה לאחר הרכישה ההיא הגיעה לעיר בשורה נוספת: רוביק דנילוביץ' נבחר לכהן כראש העירייה שלה. בחירתו של דנילוביץ', אז רק בן 37, על רקע אישור הממשלה לפרויקט עיר הבה"דים, הפכה את באר שבע מפריפריה מנומנמת לסינדרלה, מטרופולין בהתהוות, שכל עיני הדרום היו נשואות אליה.

עיר הבה"דים. הציפייה שתרים את הנדל"ן בבאר שבע לא התממשה עיר הבה"דים. הציפייה שתרים את הנדל"ן בבאר שבע לא התממשה צילום: אריאל שרוסטר

 

ואכן, שנותיו הראשונות של דנילוביץ' בתפקיד לוו בהיקסמות תקשורתית מ"בירת ההזדמנויות של ישראל" ומראש העירייה שלה, מר "רק החולמים מגשימים", שסירב לרכוב על גלי הקיפוח של העבר והפליא בגיוס תרומות בחו"ל. באר שבע מיתגה את עצמה כעיר אטרקטיבית לא רק עבור הסטודנטים הרבים של אוניברסיטת בן־גוריון שהתגוררו בה, אלא גם עבור אנשי תרבות ואמנות שהגיעו אליה בעקבות התחזקותם של תיאטרון באר שבע ובית הספר למשחק על שם גודמן.

 

ואולם, אותה תשומת לב תקשורתית שימשה חרב פיפיות, ונדמה שכעת, תשע שנים לתוך כהונתו של דנילוביץ', הבאזז החיובי התמתן ולכותרות עלו דווקא דברי הביקורת - על ההיתקעות באשכול סוציו־אקונומי בינוני (אולי משום שמשרתי הקבע של עיר הבה"דים אינם ממהרים להעתיק את מגוריהם לעיר), על היצף שטחי המסחר שדוחק החוצה את הסוחרים הוותיקים, על היעדר הצל במרחב הציבורי, על מכרזי מחיר למשתכן שלא נענים מצד קבלנים, על ביטול מצעד הגאווה הראשון, שהיה אמור להתקיים בעיר לפני כשנה, ועוד.

 

רם מרש, מהאדריכלים הבולטים בדרום, דווקא מוצא הרבה הזדמנויות בבאר שבע, אבל מודה שמדובר בעיקר בפוטנציאל לא ממומש ושדרושה עוד הרבה עבודה כדי לגרום לה להיות עיר אטרקטיבית למגורים. "למה תל אביב נראית טוב ובאר שבע פחות, אף שחלק מהבניינים ממש דומים? בגלל המרחב הציבורי", הוא קובע.

 

"בבאר שבע חסרה תחושת עירוניות. היחס בין רוחב הרחוב, גובה הבניינים והמיקום שלהם על הכביש לא נותן תחושת חלל. כרגע היצע הבנייה בבאר שבע הוא של מאות אלפי מ"ר, אבל מי יבוא לשם? זה האתגר הגדול ביותר של העיר בשנים הקרובות: ליצור את הביקושים, ובמקביל ליצור עירוניות".

 

מרש על רקע גשר הצינורות שתכנן בעיר. "אין בבאר שבע תחושת עירוניות" מרש על רקע גשר הצינורות שתכנן בעיר. "אין בבאר שבע תחושת עירוניות" צילום: עמית שעל

 

מרש חתום על מגוון מרשים של מבנים בעיר, ובהם מוזיאון הילדים לוּנדע, בית הספר למשחק על שם גודמן ומבנה טרמינל באר שבע. הוא גם אחראי להסדרת הפזורה של שבט אל־עזזמה הבדואי, שחרור קרקעות בערבה מצה"ל לצורך תכנון מלונות בוטיק ומסעות גיוס תרומות בחו"ל עבור פארק נחל באר שבע החדש - גם הוא בתכנונו.

 

"הסתובבתי בעולם", הוא אומר, "וחיפשתי את הבניינים הכי יוקרתיים של אדריכלים בעלי שיעור קומה, כמו ריצ'רד מאייר בברצלונה. ראיתי שהם בונים אותם בשכונות מצוקה. כשרוביק (דנילוביץ' - ר"ד) התמנה לראש העירייה נתתי לו טיפ קטן: שיקום שכונות זה פרויקט כושל, כי כשאתה הולך לשכונה נחשלת עם אוכלוסייה נחשלת, ומצפה לה את הבניין בצבע וקרמיקות, אחרי שנה־שנתיים הקרמיקה נופלת ולא קרה שום דבר.

 

במקום זאת, תשקיע במרחב הציבורי. מוסדות חינוך ותרבות הם טריגר בטוח להשבחת נכסים בשכונות שבהן הם מוצבים. תראי מה עשו הלונדע לשכונת נווה מנחם, מכללת סמי שמעון לשכונה א' ומרכז הצעירים לעיר העתיקה".

 

מוזיאון הילדים לונדע בבאר שבע, שתכנן מרש בשיתוף האדריכל דוד נופר מוזיאון הילדים לונדע בבאר שבע, שתכנן מרש בשיתוף האדריכל דוד נופר צילום: חיים הורנשטיין

 

"האוכלוסיות החזקות חוזרות לב"ש"

 

מרש (57) סיים את לימודי האדריכלות בטכניון ב־1988, ובתחילת דרכו עבד במשרדים בתל אביב ובחיפה. ב־1991 קיבל את הצעתו של האדריכל יוסף שרשבסקי להיות שותף במשרדו בבאר שבע. "בצעירותי חלמתי לעבוד בתל אביב. רציתי להיות הכי גדול, חזק וחכם. עם השנים התרככתי והבנתי שזה לא מה שחשוב בחיים".

 

ב־1996 הלך שרשבסקי לעולמו ורעייתו אלה שרשבסקי תפסה את מקומו כשותפה; ב־2002, כשיצאה לגמלאות, נהפך מרש לבעלים יחיד במשרד. מרש אדריכלים בע"מ מעסיק 20 איש והיקף הפרויקטים שלו לא יבייש אף אחד מהמשרדים התל־אביביים הגדולים.

 

תחומי התמחותו מגוונים כאמור, וכוללים בין היתר מבני ציבור, מבני מסחר ומשרדים, מוסדות בריאות, מגורים, שימור, בינוי ערים בבאר שבע ומחוצה לה. בין היתר הוא תכנן את סניפי סינמה סיטי בנתניה, חדרה ובאר שבע ("הבחירה של ליאון אדרי לעבוד עם אדריכל באר־שבעי לא היתה פשוטה, ואני מכיר לו תודה על כך יום־יום"), את התחנה המרכזית באשקלון ואת תיאטרון דימונה, שבגינו זכה באות העיצוב העירוני ל־2011.

 

לא סתם בחר מרש לעבוד בבירת הנגב. בילדותו גר עם משפחתו במה שהוא מכנה "בניין היוקרה הראשון בבאר שבע", עם הסקה מרכזית ומרפסות "כמו בתל אביב", בלב שכונה יוקרתית פחות, כהגדרתו. אביו, עורך הדין הראשון בעיר, שלח אותו לבית ספר אינטגרטיבי, ו"בבגרותי הנושא של אינטגרציה נראה לי טבעי", הוא אומר.

 

"נולדתי בבאר שבע למשפחה שורשית מאוד, כל זיכרונות הילדות שלי טובים, ואף שיש לי שני בנים תל־אביבים הם שם כי החיים לקחו אותם לשם. האמירה שלהם שהם לא רואים בעיה בחזרה לבאר שבע היא ניצחון עבורי. עשיתי את כל הסיבוב וחזרתי למחוזות ילדותי.

 

"יש היום בעיר תהליכים שמזכירים את מה שעברה תל אביב לפני עשרות שנים - אוכלוסיות חזקות שמצביעות ברגליים וחוזרות לגור בה. אני גרתי בעומר עד לפני שנה, וחזרתי לגור בשכונת ילדותי. כולם עם כולם, אין ניכור, וכיף לי. אני חי היום במרחק פסיעת רגל מהעיר העתיקה של באר שבע, יש שם כמעט הכל במרחק הליכה, וזה משהו שלמדתי להעריך רק בשנים האחרונות".

 

"תמ"א 38 היא חוק מפלה"

 

אחד האתגרים המרכזיים של באר שבע, לדבריו, הוא הצורך "להפסיק את התפשטותה לכיוון הצנטריפוגלי שלה ולצופף אותה פנימה. צריך ליצור טריגרים להתחדשות עירונית בשכונות הליבה שלה, וזה לא פשוט כי ערכי הקרקע נמוכים מאוד.

 

"תמ"א 38 מבחינתי היא חוק מפלה, היא נותנת הטבה של כ־700 אלף שקל לכל יחידת דיור במרכז הארץ. ההטבה הזאת נועדה לעודד אנשים לחזק את הבניינים מפני רעידות אדמה, אבל איפה יש סכנה כזו? צפת, ירושלים, ודווקא במקומות האלה אין היתכנות כלכלית בגלל ערכי קרקע נמוכים".

 

איפה אתה רואה את באר שבע ב־2050?

"אם ההנחה שאוכלוסיית ישראל תכפיל את עצמה ב־50 השנה הקרובות אכן נכונה, יהיה צריך לבנות עוד מדינה שלמה, ואין מקום כאן, למעט בנגב.

 

"כמו כן, אם יתממש החזון של בסיס המודיעין של צה"ל, קריית התקשוב הצמודה לפארק ההייטק והסכם הגג של באר שבע, והיא תצליח למשוך זוגות צעירים איכותיים שמשתכרים היטב, ותצטרך לתרום רק חינוך טוב ומרחב ציבורי טוב - אז בעיר יהיה פוטנציאל אדיר, אוכלוסייה צעירה יחסית שעוסקת בעיקר בהייטק. ואם בעקבות כך תידרש קפיצת מדרגה בפתרונות התחבורה הציבורית, אז יהיה מאוד אטרקטיבי לחיות פה.

 

"המשימה היא לייצר את הביקושים, להביא אוכלוסייה. יש היום בעיר בין 30–40 אלף סטודנטים, ואולי נצליח להשאיר חלק מהם. יש לי דירה בשכונה ד', גרות בה שתי סטודנטיות, והן אומרות לי שזה המקום הכי איני לגור בו. אותם סטודנטים שרואים את העיר כאטרקטיבית לגור בה, לשהות בה, לבלות במסעדות ובפאבים שלה, מדוע רובם לא ממשיכים לחיות בה? אני מאמין שזה ישתנה".

 

"לגור מעל אזור מסחר זה מטריד"

 

באר שבע היא כיום העיר השנייה בישראל (אחרי תל אביב) ביחס בין שטחי המסחר למשקי הבית.

 

ריבוי שטחי המסחר בה הוא סוגיה שעלתה לכותרות לא פעם בשנים האחרונות, בעיקר סביב כישלונו של קניון השדרה השביעית והסבתו למתחם קניות לעיצוב הבית ומחאתם של הסוחרים הוותיקים, שנאלצים להתמודד עם התחרות הגוברת מצד מרכזי הקניות החדשים, שצצים בעיר כפטריות אחרי הגשם.

 

"משכנעים את הציבור לקנות בקניון החדש, אף שהקניונים הוותיקים רק בני שנה־שנתיים", אומרת מאיה יעקבס, מנכ"לית עמותת צלול שפועלת למען איכות הסביבה. "בעלי העסקים לא יכולים להרשות לעצמם לא לפתוח חנויות במקום החדש, שאליו הולך העם כעדר. זה יוצר קניבליזציה, אנחנו הורגים גם את הסוחרים ברחוב וגם את הקניונים הוותיקים. ישראל היא מדינה לא גדולה ויש בה כמות לא סבירה של קניונים לנפש. האם זה מה שישקיט את אי־שביעות הרצון? וכל זה עוד לפני שנגענו בגזילת השטחים לטובת מבנים שננטשים והופכים לפילים לבנים".

 

הגידול באוכלוסייה בבאר שבע אטי מהצפוי, אך ניכרת הצפה בשטחי מסחר. העיר באמת זקוקה לעוד קניון ועוד בית קולנוע?

"אני טוען ששטחי המסחר הטובים עובדים", אומר מרש. "מרכזי הקניות הגדולים - ביג, מול 7 - עובדים בסדר. סוג המסחר שהעיר צריכה להקים הוא מלווה רחוב - חנויות לאורך הרחוב עם חזית של 8 מטר ועומק של 13 מטר.

 

"אבל בסוגיה הזאת יש כמה בעיות: בדרך כלל רשתות השיווק המקומיות נמצאות שם ולא הארציות, ומטבע הדברים למקומיות יש פחות כוח הישרדותי; ואז נכנסים מתווכים, פיצוציות, דוכני החלפת כספים, מספרות, עסקים שלא מייצרים חזית פעילה לרחוב. אני רק יכול לקוות שזה ישתנה עם הזמן. לגור בבאר שבע מעל אזורי מסחר זה מטריד, זה לא כמו לגור מעל חנות באבן גבירול".

 

ומה תגיד לסוחרים הוותיקים, שריבוי שטחי המסחר דוחק את רגליהם?

"תכננתי את ביג אילת, ושם הסוחרים המקומיים ניסו בבג"צים למנוע את הקמת הפרויקט בטענה שהוא ימצה את כל פוטנציאל המסחר הקיים בעיר. ההיסטוריה מלמדת שאם יש לך סחורה טובה אז שום דבר לא יעצור בעדך. אבל ברור שכשמדובר באינסוף מ"ר זה מוגזם.

 

"צריך גם להביא בחשבון שבבאר שבע האקלים קשה, ולפיכך אנשים מעדיפים לקנות במקום ממוזג. אבל האם הסינמה סיטי, למשל, הוא קניון? אם היית שואלת לפני עשר שנים אם יש היתכנות לבתי קולנוע, היו אומרים לך 'מה פתאום, הקולנוע הביתי יהרוג אותם', וראי זה פלא, היום יש פריחה.

 

"אי אפשר להשוות היום בין קניונים לבין בתי קולנוע שמכילים גם אולמות מופעים, חדרי בריחה והחלקה על הקרח, הם משרתים דברים אחרים. ילד בתל אביב מבקש מאמו ללכת לים, וילד בבאר שבע מבקש ללכת לביג. זה סוג של מיתוג העיר, מטרופולין צריכה את הדברים האלה".

 

שדרת החנויות שתכנן מרש במתחם ביג בעיר שדרת החנויות שתכנן מרש במתחם ביג בעיר צילום: חיים הורנשטיין

 

להביא מים לבאר שבע

 

בארבע השנים האחרונות מרש משמש אדריכל רשות פארק נחל באר שבע, שעבורו תכנן גם גשר צינורות, אגם מלאכותי של 90 דונם, ספורטק ואמפיתיאטרון בעל 12 אלף מושבים.

 

הפארק משתרע על פני 5,300 דונם (פי 1.5 מפארק הירקון), ולדברי מרש, הקמתו תושלם בתוך כעשר שנים, פרק זמן קצר יחסית. הפארק משרת את כלל תושבי הנגב, כולל היישובים הבדואיים שמקיפים אותו. "פשוט לא גידרנו אותו", הוא אומר. "אנשים הרימו גבה, שאלו איך הבדואים יתאקלמו, ואני חייב להגיד שהאוכלוסייה הזאת מתנהגת באופן מופתי.

 

"הם באים, עושים שם פעילויות בית ספר. אנחנו מבקשים מהם, לא בשונה מהישראלים, לא לעשות מנגל על הדשא, והם לא עושים. חלק מהעניין הוא לחנך אנשים לשמור על הפארק ובינתיים זה עובד בסדר גמור. אני מאוד אופטימי".

 

מרש סבור שהאגם יחולל שינוי עירוני מהמעלה הראשונה. "כשהתחלתי לתכנן הצטרפתי למשלחת לארצות הברית, שנסעה כדי לשווק אותו בקרב תורמי קק"ל, והרציתי עליו כמה וכמה פעמים", הוא מספר. "במהלך ההרצאה בבוסטון קם אחד התורמים הכבדים ושאל מתי יהיו מים בנחל. אמרתי לו שמדובר בנחל אכזב, והוא כמעט הפך עליי שולחן, ואמר שאם לא נתחייב שיהיו מים, אז הוא ימשוך את התרומה שלו וישכנע גם אחרים לעשות כך.

 

"המשך המסלול היה בסן אנטוניו. שם לקחו נחל מדברי, כמו נחל באר שבע, ועשו לו סוג של תעלת בלאומילך, מעקף לתוך הרחובות, חסמו אותו ומילאו במים. סן אנטוניו נהפכה מאז למוקד מרכזי של אירוח קונגרסים, יש שם עשרות אלפי חדרי מלון, והחברה שעושה שאטלים בגונדולות שלה מריצה מחזורים של מיליוני דולרים.

 

"בפיניקס שבאריזונה יש בפאתי העיר נחל שהוא כמו נחל באר שבע רק פי שניים בגודלו, והם סכרו אותו ומילאו במי גשמים. סביב האגם שנוצר הוקמו טיילות ובתי מלון. אז נדרתי נדר לקחת איתי מים בחזרה לבאר שבע. היום לעירייה יש מחלקת מזרקות, ואף שאנשים אולי מגחכים, האגם בפארק יהיה הכי גדול בארץ למים מתוקים אחרי הכנרת, כדי לעשות אפליה מתקנת לתושבי העיר, שרואים הרבה צהוב בעיניים".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x