שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
מגזין נדל"ן נובמבר 2017
מגזין נדל"ן נובמבר 2017 הפניות האדר

קיבוץ המעלית: הבנייה לגובה נכנסה גם למגזר הכפרי

בשנים האחרונות מגדלי המגורים צצו בכל מקום, אלא שהיו כמה מגזרים שחגיגת הבנייה לגובה פסחה עליהם: הקיבוצים, יישובי היוקרה והמגזר הערבי. אך כשהקרקעות מצטמצמות, גם הזוגות הצעירים וגם רשויות התכנון מבינים שזה הזמן לעלות לגובה ומגלים ששד הבנייה בקומות לא נורא כל כך

דותן לוי 10:5303.11.17

חקלאים, מוסקי זיתים ובעלי בוסתנים מקפידים להתגורר קרוב לאדמה - זוהי התדמית המקובלת של בני המגזר הערבי בישראל. אך בשנים האחרונות נהפך אורח החיים המסורתי של החברה הזו למערבי יותר ויותר - וכעת השינוי מגיע גם לתחום הדיור. אמנם רוב הבנייה במגזר הערבי עדיין צמודה לקרקע, בבתים של שתי קומות, שלוש או לכל היותר ארבע; אך לאט לאט, כשמחירי הדיור עולים והקרקעות הפנויות מצטמצמות, נוצרת פתיחות לרעיון של מגורים בבניינים גבוהים יותר.

  איור: דניאל גולדפרב

 

המגזר הבדואי:

לא רק מתחמי חמולות כפריים

 

את ניצני השינוי כבר אפשר לראות ברהט, היישוב הבדואי הגדול בישראל והעיר הערבית השנייה בגודלה אחרי נצרת, שבה מתגוררים כיום כ־65 אלף תושבים. אמנם רהט נראית ברובה כמו כפר גדול, עם בנייה צמודת קרקע או בתים בעלי קומות אחדות שבהם מתגוררים בני משפחה אחת, אולם בכמה מקומות בעיר יש בניינים בעלי חמש או שש קומות (אף שאלה הוקמו על מגרשים ששווקו לבנייה עצמית, ולא בפרויקט של יזם או קבלן, כמקובל בערים היהודיות או המעורבות).

 

ביוני הודיעה הותמ"ל (ועדה ארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור) על החלטתה להפקיד להתנגדויות תוכנית לבניית 4,541 דירות בשכונות 9, 10 ו־12 ברהט, על שטח של 2,256 דונם. התוכנית כוללת בנייה נמוכה, בנייה רוויה שתשווק למשפחות מורחבות, ומגרשים שישווקו לקבלנים. וזוהי רק ההתחלה: התוכנית השלמה של הרשות לפיתוח והסדרת התיישבות הבדואים בנגב כוללת 16,500 יחידות דיור, כשבשנים הקרובות ישווקו כ־13 אלף יחידות דיור נוספות. כדי לצופף את היישוב, התוכנית גם תאפשר לבעלי מגרשים בגודל של דונם לבנות שלוש־ארבע קומות, בהיקף של עד 1,000 מ"ר בנוי - ללא עלות נוספת לעלות הבנייה. תוכניות בניין העיר החדשות ישלבו צמודי קרקע עם בנייה רוויה, למשל בניינים של עד שמונה קומות ברהט.

 

גם ביישובים שגב שלום וחורה ישווקו מגרשים לקבלנים שיציעו בנייה רוויה של 30-20 דירות לדונם. יאיר מעיין, מנכ"ל הרשות לפיתוח והתיישבות הבדואים בנגב, מספר כי בחורה כבר זכו קבלנים בבנייה של 200 דירות, והם יוכלו לבנות בניינים בגובה של עד 10 קומות, ובהם גם דירות להשכרה. זאת, מאחר שבכפרים ובערי הבדואים בדרום מתגוררים כ־3,000 מורים מהצפון, שיצרו ביקוש למגורים בשכירות. עוד אומר מעיין כי תוכנית החומש היא ל־35 אלף דירות בסך הכל, שמתוכן 13 אלף בשכונה 10 ברהט, עוד 5,000 בחורה ו־1,000 בשגב שלום.

 

העובדה כי המדינה היא הבעלים של רוב הקרקעות בכפרי הבדואים בדרום - שלא כמו בכפרים הערביים בצפון - מקלה את תכנונן של שכונות חדשות בהם. ואולם, האם הבנייה לגובה מתאימה לתושבי המקום? "הבנייה הרוויה של עד שש קומות היא הכרח שאין ברירה אלא לקבל אותו", מסביר אברהים אבו־סהיבאן, מהנדס העיר רהט. "אף אחד לא אוהב לגור בקומות, כולם רוצים לגור במגורים צמודי קרקע. אבל המצב השתנה, אנשים לומדים לחיות בבנייה משותפת של חמש־שש קומות וזו רק ההתחלה, עוד לא התנסינו בכך באופן מלא. זו בנייה פרטית, לא באמצעות קבלן, אבל אנשים כבר משכירים דירות ויש לכך דרישה". לדברי אבו־סהיבאן, כבר כיום מוגשות בקשות לתוספת של שלוש קומות על גבי מבנים קיימים של שתיים־שלוש קומות.

 

גלעד אטקס, סמנכ״ל תכנון וראש מינהל הנדסה ברשות לפיתוח והתיישבות הבדואים בנגב, אומר כי איש לא כופה את התכנון לגובה על התושבים. "הבנייה שלנו נעשית בשיתוף ראשי הרשויות והמהנדסים", הוא מסביר. "עדיין יש מחלוקות, אבל ככלל, התכנון הוא משתף ומשותף איתם. בכל התוכניות אנחנו מעסיקים יועצים חברתיים שמביאים את דבר האוכלוסייה אל שולחן התכנון, ובמקרה הזה מדובר בכלי ייחודי שמקצים לו משאבים רבים, וגם כאן יש מהלך של מוכוונות ולמידת צורכי השטח והתאמות".

 

לטענת אטקס, הדרישה לתוספת דירות מגיעה מלמטה, מהיישובים עצמם. "יש לחץ בתוך העיירות, אין פתרונות דיור והן זקוקות לעוד דירות, כך שגם אם התכנון שלנו רווי, הוא נותן להן מענה ראוי. השינוי במדיניות התכנון נבע משילוב של מסקנה כללית לגבי פתרון למצוקת הדיור של הבדואים בדרום, מדיניות כוללת של מוסדות התכנון, הנחיות תמ"א 35, ורצון להוזיל עלויות פיתוח על ידי ניצול מרבי של השטח. יש הבנה שצריך להוזיל את התחזוקה, וזה יקרה אם היישובים יהיו קומפקטיים יותר".

 

אבו־סהיבאן (מימין) ואטקס, על רקע הבנייה לגובה ברהט. הצעירים ואילוצ הקרקע מובילים את השינוי אבו־סהיבאן (מימין) ואטקס, על רקע הבנייה לגובה ברהט. הצעירים ואילוצ הקרקע מובילים את השינוי הדמיה: עמית שעל

 

הקיבוצים:

פנטהאוז עם חניה לקלנועיות

 

אם במגזר הבדואי גורמי התכנון הם אלה שמקדמים בנייה לגובה, הרי שבקיבוצים המצב שונה. שם, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל לא מקדמים בנייה כזו, בין היתר בשל מגבלת לוח 2 בתמ"א 35 (לוח שקובע את מספר יחידות הדיור בקיבוצים ומושבים, ד"ל), וכן בשל מחלוקות רבות שנים לגבי זכויות הבנייה במגזר הכפרי. אך גם כאן מתחילים לראות ניצנים של שינוי: כיום, הקיבוץ היחיד שבו עתידה להיות בנייה לגובה הוא מעגן מיכאל. חבריו ביקשו באופן תקדימי לבנות בניינים בעלי עשר קומות, אך הוועדה המקומית הגבילה אותם לשש קומות בלבד.

 

הדמיית הבניינים בקיבוץ מעגן מיכאל. הבנים החוזרים ייקלטו ברבי-קומות הדמיית הבניינים בקיבוץ מעגן מיכאל. הבנים החוזרים ייקלטו ברבי-קומות הדמיה: יח"צ

 

המשותף לקיבוצים ולמגזר הבדואי הוא הרצון לבנות דירות חדשות לדור הצעיר. כ־90% מהצעירים שגדלו במעגן מיכאל חוזרים אליו לאחר שירותם הצבאי, והקיבוץ המשגשג אינו קולט חברים חדשים נוסף על צעירים אלה ובני זוגם. הקיבוץ ביקש להגדיל את מספר יחידות הדיור בו בהתאם ללוח 2 בתמ"א 35, אך רק לאחר פנייה לערכאות משפטיות הצליח לקבל אישור להגדלת מספר הדירות מ־600 כיום ל־900.

 

אולם, השטח הפנוי לבנייה בקיבוץ מוגבל. כדי לא לעצור את קליטת הבנים החוזרים, החליטו בקיבוץ להתחיל לבנות לגובה - החלטה שלא התקבלה בקלות. "עד היום החברים מתווכחים על זה", מספר לארי שוורץ, מנהל תחום הקרקעות בקיבוץ. "אנחנו יישוב כפרי, וזה מתנגש עם בנייה לגובה. אבל אנחנו חייבים לנצל טוב יותר את עתודות הקרקע שלנו, ובקרב הדור הצעיר יש הבנה שדברים צריכים להשתנות". שוורץ סבור כי מחובתו של הקיבוץ להפגין דוגמה אישית בכל הקשור לניצול טוב יותר של עתודות הקרקע. "מה שאנחנו דורשים מעצמנו אנחנו מצפים גם מהשכנים שלנו וממוסדות התכנון", הוא אומר.

 

הבנייה לגובה במעגן מיכאל נולדה מתוכנית המתאר של הקיבוץ, שקיבלה תוקף ב־2010. "ראינו שאנחנו כלואים בין הכבישים 4 ו־2, ג'יסר א־זרקא ומעיין צבי, וממערב הבנייה שלנו מוגבלת בגלל חוק החופים. הבנו שאם אנחנו רוצים שיהיו בקיבוץ גם חקלאות, גם תעשייה וגם חיי חברה, נהיה חייבים לשנות. כך נוכל לשמור על הקיבוץ וגם לשמור על האנשים בקיבוץ, שלא יברחו לירושלים, תל אביב וחיפה", מספר שוורץ. במקביל לבניין בעל שש הקומות, שכבר נבנה, קידם הקיבוץ תוכנית לבניית רבי קומות נוספים.

 

שוורץ מעריך כי ייתכן שבעתיד יהיה חלק גדול מהקיבוץ בנוי לגובה. בינתיים מתחבטים בקיבוץ בשאלה מי יעבור להתגורר בבניין הגבוה. מצד אחד, סביר להניח שצעירים יהיו פתוחים יותר לשינוי, אך מצד אחר הדבר עלול לגרום שינוי מהותי באופן גידול הילדים בקיבוץ, ואולי אף ויתור על האפשרות לשחק בחוץ ולדלג בין בתי החברים.

אפשרויות אחרות הן אכלוס הבניין בצעירים ללא ילדים, או התאמתו למגורי קשישים, ובהתאם יכלול התכנון גם חניון לקלנועיות. מי יגור באיזו קומה? מי יקבל את דירת הפנטהאוז, ומי את דירת הגן? בנושאים אלה תתבצע הגרלה בין החברים.

 

המחשבה על בנייה לגובה לא פסחה גם על יישובים אחרים. גלעד אוסטרובסקי, מנהל איכות סביבה וקיימות במועצה האזורית משגב, סבור כי יש לבחון את הבנייה בכפר המתחדש - שם כולל ליישוב קהילתי, קיבוץ או מושב. אוסטרובסקי פועל בימים אלה לצד מרכז המועצות האזוריות ובתיאום עם מינהל התכנון לגיבוש מסמך מנחה המתייחס לסוגיות הבנייה במרחב הכפרי ברמה הארצית.

 

לדברי אוסטרובסקי, "המרחב הכפרי עובר תהליכים לא טובים, כי הם לא אורבניים ולא כפריים. בהקשר של בינוי אנחנו מציעים לבחון או אפילו לחייב ציפוף פנימה. אני לא מגיע מתכנון נדל"ן, אבל תכנון של יישובים צריך להיות מקיים, וגם לתת מענה לצרכים האדירים של המדינה של קרקע ודיור. הכפר הוא לא מחוץ למשחק, הוא חלק מהפתרון.

 

"ביישובי גוש משגב, למשל, יש ביקוש אדיר שעולה על ההיצע, ודווקא כאן מבינים שגם בכפר יש אוכלוסייה שמזדקנת ורוצה דירות קטנות ונגישות יותר. גם בכפר המתחדש צריך לתכנן מודלים אחרים של דיור מוגן, דיור לצעירים, וכל מיני רעיונות שבאים מחשיבה של העולם העירוני אבל בלי לוותר על היתרונות של הכפר, אלא להפך.

 

"כיום כבר מבינים שמגורים בעיר פחות בזבזניים במשאבים רבים ובהם הקרקע, אבל הכפרים כבר קיימים ולא נמחק אותם. אפשר לתכנן אותם נכון, לצופף אותם אבל לא במובן השלילי".

 

גלעד אוסטרובסקי: תכנון של יישובים צריך לתת מענה לצרכים האדירים של המדינה, של קרקע ודיור גלעד אוסטרובסקי: תכנון של יישובים צריך לתת מענה לצרכים האדירים של המדינה, של קרקע ודיור הדמיה: יח"צ

 

יישובי היוקרה:

מפחדים לפגוע בפרסטיז'ה

 

הבנייה לגובה מתפשטת לא רק במקומות שבהם עד כה המסורת הותירה אותה בחוץ, אלא גם ביישובים המבוססים ביותר. בקיסריה, למשל, אושרה לאחרונה תוכנית שמקדמת החברה לפיתוח קיסריה להקמת פרויקט מגורים ובו 86 דירות בבניינים בעלי שלוש־ארבע קומות, וכן שטחי מסחר בהיקף של כ־3,600 מ"ר בלב היישוב — בשכונה 3.

 

לתוכנית הוגשו מאות התנגדויות מצד תושבי המקום, שטענו כי היא משנה את אופייה של קיסריה הכפרית, והוסיפו כי היא עתידה להיכשל בהשגת מטרתה המוצהרת: פתרון דיור לצעירים או לתושבים מבוגרים, המבקשים לעבור מבית גדול לדירת מגורים. כיום, לשתי אוכלוסיות אלה אין מענה מתאים בקיסריה, אך מתנגדי התוכנית טוענים כי היא לא נועדה להיטיב עם התושבים, אלא להכניס עוד כסף לחברה לפיתוח קיסריה.

 

"אין לנו התנגדות לבנייה באופן כללי, אלא למיקום המיועד - אזור שאין בו תשתיות", אומרת אחת התושבות, שביקשה להישאר בעילום שם. "התוכנית עצמה בומבסטית. רוצים לבנות שם קניון קטן וזה לא מתאים לאופי הכפרי של קיסריה. הרעיון של בנייה לגובה שתשמש את ותיקי קיסריה הוא רעיון יפה, אבל בפועל אלה דירות שיירכשו למטרות השקעה ויושכרו". היא מעריכה שמחירי הבתים בשכונה 3 ייפגעו עקב הבנייה החדשה, אך אומרת ש"זה פחות מעסיק אותי. איכות החיים שלנו תרד משמעותית".

לצד קיסריה יש עוד יישובים יוקרתיים רבים שמתמודדים עם בנייה לגובה, ובהם בין השאר ארסוף, שבו נבנה בעבר פרויקט צוקי ארסוף הכולל גם מבנים בעלי שלוש קומות, וכפר שמריהו, שם הוגשה לאחרונה תוכנית להקמת שכונה של 260 דירות בבניינים בעלי חמש קומות.

 

קיסריה. התוכנית לבניית בניינים של שלוש-ארבע קומות נתקלה בהתנגדות עזה קיסריה. התוכנית לבניית בניינים של שלוש-ארבע קומות נתקלה בהתנגדות עזה צילום: אלעד גרשגורן

 

כפרי הגליל:

הצעירים מוכנים לשינוי

 

גם בצפון הארץ, זוגות צעירים במגזר הערבי נתקלים במצוקת דיור, ויותר ויותר משפחות מביעות עניין בבנייה רוויה. "אני עובדת הרבה עם המגזר הערבי, וסיבות שונות מובילות אותנו לבחון שוב את המדיניות לגבי בנייה לגובה במתחמים חדשים וגם לגבי ציפוף של המתחמים הקיימים", אומרת מיכל מריל, מהאגף לתכנון מקומי במינהל התכנון.

 

לדבריה, משבר הדיור בישראל חייב הגדלה של היקף יחידות הדיור, אלא שהשילוב של מצוקת הדיור והקרקע המצטמצמת לצד המעבר ההדרגתי של יישובים רבים מהמגזר הערבי מדגם של יישוב כפרי ליישוב עירוני העלה את האפשרות להתחיל לתכנן יותר משתיים עד ארבע דירות לדונם אחד. לבסוף הוחלט כי יש לתכנן במגזר שכונות מודרניות ברמה גבוהה בדיוק כפי שנעשה הדבר במגזר היהודי, ואת המהלך מטמיעים לרוב בתוכניות הכוללניות.

 

לא תמיד התושבים מחכים לרשויות התכנון, ובכפר מנדא, למשל, כבר יש מבנים של שש־שבע קומות, תוצאה של בנייה עצמית של כמה משפחות שהתאגדו יחד. בכפר יאסיף בנו קבלנים בניין של תשע קומות למכירה, ואנשים רוכשים בו דירות. גם בנצרת יש כמה מתחמים של בנייני קומות שנבנו על ידי קבלנים.

 

"הערים הערביות נבנו בבנייה של ארבע עד שש קומות, אבל באופן לא מסודר ובלי תשתיות", אומר יזם הנדל"ן סלים לאחם. "זו לא בנייה של חברות קבלניות עם מתכננים שבודקים כל דבר, אלא בנייה משפחתית, בדרך כלל יש בית של משפחה שצומח למעלה".

 

לדברי לאחם, חשוב לזכור כי רוב יישובי המגזר הערבי ממוקמים בפריפריה, שבה גם בערים היהודיות הבניינים לרוב נמוכים יותר, ובעלי אופי כפרי. "בנצרת הכל נעצר בחמש־שש קומות. כיום מנסים להגיע בעיר לעשר קומות, אבל יש אולי שלושה בניינים כאלה, וזה לא יכול להיות בניין משפחתי. אני בונה פרויקט של עשר קומות ו־38 דירות שיאוכלסו בסוף השנה הבאה, ושני פרויקטים נוספים של עשר קומות שעדיין בשיווק", הוא מספר.

 

סלים לאחם, יזם נדל"ן: אם מישהו בונה דירה מעל ההורים, הערך הכלכלי שלה הוא אפסי סלים לאחם, יזם נדל"ן: אם מישהו בונה דירה מעל ההורים, הערך הכלכלי שלה הוא אפסי הדמיה: גיל נחושתן

 

שועאע מנסור, ראש עיריית טייבה, מסביר כי בעירו תמיד היתה בנייה רוויה, אבל משפחתית. לדבריו, "הפתרון הזה כבר לא עובד, מסיבות רבות. לאנשים אין יותר קרקעות, למדינה אין קרקעות בטייבה, הכל זה קרקעות פרטיות. המדינה הבינה שצריך לקדם תוכניות עם הגבלות של בנייה רוויה לדיור ציבורי.

 

"אין ברירה אחרת, מי שלא רוצה לגור בדירה שיקנה מגרש ב־1.5 מיליון שקל למשפחה שלו. אבל מי יכול להרשות את זה לעצמו? אנחנו עובדים על תוספת של כ־600 דונם ואני מאמין שנפשיר כ־1,600 דונם נוספים לצורכי בנייה, בעיקר גבוהה. אנשים צריכים להתרגל לגור בדירות, לכך שיש ועד בית ושכנים בבניין. זה קיים ברשות הפלסטינית ובנצרת, וגם כאן זה שינוי שכבר החל, והמדינה צריכה לעודד אותו. נכון שההחלטות שלה מתייחסות בעיקר לקרקעות מדינה, אבל ביקשנו שזה יחול גם על הקרקעות הפרטיות".

 

מנסור מספר כי עד לפני שלוש שנים סבלה טייבה מנטישה של זוגות צעירים, אך כעת, כשהם רואים התקדמות בתחום הדיור, הנטישה מצטמצמת, והמגדלים העתידים לקום בעיר יעודדו את שובם של הצעירים הביתה. "זו עיר מבוקשת גם בגלל החינוך האיכותי שהיא מציעה, וזו אחת הסיבות לכך שהם יישארו בעיר, או יחזרו אליה מתל אביב ומירושלים", הוא אומר.

 

באופן טבעי, חלק ניכר מהאוכלוסייה ביישובים הערביים עדיין מתנגד למגורים בקומות. מינהל התכנון עושה מאמצי הסברה בנושא. "אנחנו נפגשים עם התושבים ומזהים חששות שלהם מבנייה רוויה", מספרת מריל. "הם רגילים לבית פרטי שמתגוררת בו משפחה אחת, ולא לבניינים של חמש־שש קומות עם משפחות אחרות.

 

"עם זאת, זוגות צעירים שאין להם פתרונות דיור מוכנים לגור בבנייה רוויה ומקדמים בברכה תשתיות מודרניות, דרכים, תאורה ושטחי ציבור. עד לפני כמה שנים שמענו רק התנגדויות, אמרו שזה לא תואם את המסורת, אך החברה הערבית עוברת תהליך של שינוי. כך למשל, יש תוכניות רבות של איחוד וחלוקה, שמאפשרות לאדם לבנות גם על חלקה שאינה שלו. עדיין יש התנגדות של הציבור המסורתי שקשור לעץ הזית שלו ולקרקע, אבל יש פתיחות מצד ציבור מודרני יותר”.

 

"המבוגרים יותר, בני 50 ומעלה, כבר לא יקבלו את הפתרונות האלה”, אומר לאחם, "אבל אני מעודד מכך שיש שינוי בגלל אימוץ אורח החיים המערבי והעירוני". לדבריו, הוא מקפיד להבהיר לצעירי המגזר כי רכישת דירה משלהם עדיפה על בניית קומה נוספת בבית ההורים: "אם הם בנו דירה מעל ההורים, הערך הכלכלי שלה הוא אפסי - אי אפשר למכור או להשכיר אותה למישהו שאינו בן משפחה. דירה בבניין, לעומת זאת, היא נכס אמיתי שאפשר לממש".

 

אף שרוחות השינוי מנשבות והפתיחות לבנייה לגובה גדלה והולכת, לאחם מודה שהתהליך אינו מתקדם במהירות שלה ייחל. "השיווק איטי - גם כשהפרויקט בנוי כולו עדיין יש דירות למכירה. אנשים במגזר חשדניים מאוד ורוצים לראות את הדירות בעיניים לפני שהם קונים. יש מעט מאוד רכישה על הנייר במגזר הערבי".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x