שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
מגזין נדל"ן יולי 2017
גג מגזין נדל"ן

פסטורלי, עם נוף לבניינים

הישראלים אוהבים לקנא בתושבי המושבים והקיבוצים, אבל עכשיו, כשהערים מאיימות לבלוע אותם, גם צביון החיים הכפרי והנינוח נמצא בסכנה. בלהיטותה לבנות עוד ועוד דירות, המדינה מכרסמת בשטחים החקלאיים של המושבים. מי שמתלונן נענה בכך ש"כבר מזמן מדובר בשכונות לעשירים", ולא ביישוב חקלאי באמת

דותן לוי 09:1712.07.17

מהנחלה שבפינה הדרום־מזרחית במושב אביחיל נשקף נוף סוריאליסטי. בתוך הנחלה ניצב בית צמוד קרקע עם גינה ירוקה ומטופחת, ומאחוריו שאר בתי המושב, בעלי קומה או שתיים, עם חצרות גדולות ומרווחות במרחב כפרי ושלו למראה. ואולם, במרחק מטרים אחדים מקצה המושב נבנים כעת מגדלים בעלי עשר קומות, הניצבים בשטחה של העיר השכנה, נתניה. מאחוריהם אפשר לראות את תנופת הבנייה המתחוללת בעיר.

 

יחזקאל (חיזקי) סיבק, תושב אביחיל ונציג המושב במועצה האזורית, מסביר שלא תמיד היו אלה פני הדברים: "אביחיל ונתניה עלו על הקרקע בערך באותה תקופה - תחילת שנות השלושים. מאז ומתמיד המרחק ביניהם לא היה גדול, אבל לאט לאט העיר התחילה להתרחב צפונה ודרומה". בתחילה, הבנייה בסמוך למושב היתה גם היא בעלת אופי מרווח, עם בתים צמודי קרקע. ואולם, קצב התכנון הואץ, וכעת נבנות אלפי דירות בבנייה רוויה בשכונות הסמוכות - והמושב הולך ונהפך למובלעת כפרית בתוך העיר.

 

יחזקאל סיבק, תושב אביחיל יחזקאל סיבק, תושב אביחיל צילום: אוראל כהן

 

 

לדברי סיבק, התוכניות לבנייה הצמודה למושב כללו בתחילה בנייה של עד שלוש קומות, עם הפרדה בין שני היישובים, אלא שבהמשך שונו התוכניות לבניינים בעלי 9– 15קומות, ולעיתים אף יותר מכך. "באזור המערבי של המושב, ליד מלון בלו ביי בנתניה, מתוכננת בנייה שמתחילה ב־18 קומות לפני תוספות והקלות; בותמ"ל חבצלת השרון, עוד תוכנית באזור, מדובר כבר על כ־30 קומות", הוא מספר. "המשמעות היא שתיבנה כאן עוד שכונה ענקית כמו עיר ימים, אף שהבנייה בנתניה רחוקה ממיצוי, עם שטחים גדולים בדרום העיר שטרם פותחו ועם התחדשות עירונית דלילה מאוד. יש בעיר בניינים נמוכים שהדיירים שלהם משוועים להתחדשות עירונית. תמ"א 35 דיברה על פיזור אוכלוסייה ועל ציפוף הערים, אבל עכשיו, במקום לצופף - בונים בשולי העיר".

 

אביחיל אינו היישוב היחיד שמוצא את עצמו במצור, כאשר העיר הקרובה מאיימת לבלוע אותו. בשנים האחרונות, על רקע מצוקת הדיור בישראל, האיצה הממשלה את הליכי הבנייה והתכנון. הותמ"ל (הוועדה לתוכניות מועדפות לדיור) הוקמה כדי לעקוף את הביורוקרטיה של ועדות התכנון הקונבנציונליות, והחלה לאשר תוכניות רבות שעמדו על המדף במשך שנים. חלק גדול מהתוכניות הללו תוכננו למעשה כעתודות קרקע לעתיד הרחוק יותר, אך מצב החירום שהוכרז אפשר את שליפתן.

 

נוסף על כך, במרץ 2016 אישרה הכנסת חוק הקובע כי המדינה תוכל לדרוש מחקלאים להתפנות משטחם במהירות, אגב מתן פיצוי מסוים, בלי שאלה יוכלו להגיש התנגדויות. אלה, במקביל למחירי הדירות הגואים, יצרו לחץ אדיר על השטחים הפתוחים והיישובים הכפריים - גם מצד הרשויות וגם מצד יזמי נדל"ן זריזים.

 

תוכניות רבות עדיין לא יצאו לפועל, ואת השלכותיהן שלהן נוכל לראות בשטח רק בעוד 15–5 שנה. אך כבר כיום אפשר למנות עשרות יישובים כפריים שבנייני העיר הם הנוף הנשקף מחלונותיהם; ישובים דומים אחרים איבדו את הצביון הקהילתי הייחודי שלהם ואת הקרקעות החקלאיות, ונהפכו לשכונה עירונית. רשימה חלקית של היישובים הללו כוללת את הקיבוצים רמת רחל, גליל ים וקבוצת שילר, ואת המושבים כפר גבתון, תלמי מנשה, גאליה, ניר צבי, כפר ביאליק, כפר אז"ר ואביחיל. בתוך כעשור, כמאה יישובים כפריים יהיו נתונים בסכנת השתלטות מצד הערים הסמוכות.

 

יש מי שיפטור את הדברים כבכיינות של אנשי המושבים והקיבוצים, המתגוררים ברווחה על שטחים נרחבים במרכז הארץ, בעוד שכניהם בעיר הסמוכה מצטופפים בדירות קטנות; אך אנשי תכנון טוענים כי מדובר בתפיסה צרה מאוד של המציאות. תכנון נכון, לטענתם, צריך להשאיר עתודות קרקע במרכז ולעכב את קצב הפיתוח של השטחים הפתוחים, המהיר מדי גם כך. את המשאבים, אומרים אנשי התכנון, עדיף להשקיע בפיזור אוכלוסיית המדינה ובחיזוק יישובי הפריפריה.

 

נוף ממרפסת באביחיל, כשברקע נתניה. בתוך עשור 100 יישובים כפריים יהיו בסכנת היעלמות נוף ממרפסת באביחיל, כשברקע נתניה. בתוך עשור 100 יישובים כפריים יהיו בסכנת היעלמות צילום: עמית שעל

 

 

הכפר שבאמצע רמת גן

 

קשה לחשוב על מושב שנמצא במיקום מרכזי יותר מאשר כפר אז"ר. המושב, שהוקם ב־1932 וגובל ברמת גן, קריית אונו ורמת אפעל, השתייך למועצה האזורית אפעל, עד שב־2007 הוחלט לספח אותו לרמת גן. אנשי המושב, שהמשיך לתפקד כמושב גם לאחר הסיפוח, מדווחים על קשיים רבים במעבר לסמכותה של העיר, ומתמודדים כעת עם החלטה נוספת שמעמידה במבחן את המשך קיומו של המושב - תוכנית ותמ"ל שמבקשת לספח את מרבית שטחי החקלאות שלהם.

 

"אנחנו היישוב החקלאי הראשון ששויך מוניציפלית לרשות עירונית", אומר ניר עופר, יו"ר האגודה השיתופית של כפר אז"ר. "אנחנו חוסים תחת כנפיה של עירייה שאין לה צל של מושג איך מתמודדים עם ההיבטים החקלאיים של המושב. בכפר אז"ר נמצאים, לדוגמה, מגדל האספרגוס הכי גדול בארץ, ואחד ממגדלי הפרחים הגדולים ביותר. כל החלקות החקלאיות של היישוב מעובדות ברמה יומיומית. יש כאן פעילות חקלאית ענפה. לקחת פעילות כזו ולספח אותה לרשות עירונית - זה בלתי אפשרי. הצרכים פה שונים לגמרי מהצרכים העירוניים, וזה יוצר תסבוכת ביורוקרטית ותפעולית".

 

לדברי עופר, הותמ"ל אישרה לאחרונה תוכנית על חלקות ג' (חלקות חקלאיות המשותפות לאגודה ונמצאות מחוץ לאזור המגורים - ד"ל), הכוללת בנייה של 3,000 דירות וכן 400–300 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה. "כשבאה ועדה כזו שמציגה את הצורך הלאומי בדיור, אפילו אנחנו מבינים את זה", הוא אומר, "אבל החוק אומר לתת את השטח לצורך הנקודתי שעולה, ואילו הם מתכוונים להשתמש בשטח לא רק לדיור, אלא גם לתעסוקה - כך שבעצם הם פותרים את הבעיות של רמת גן על חשבון השטחים שלנו".

 

אתה לא חושב שזו החלטה נכונה?

"השטחים של המושב נרכשו בעבר הרחוק בכסף אמיתי והועברו לניהול קק"ל. אף אחד לא חשב אז שזה מה שיעשו עם הקרקע הזו. אין לי בעיה עם זה שמבקשים ממני לוותר על שטחי המושב לטובת דיור. אני חולק על כך שתופסים טרמפ לטובת שטחי תעסוקה וציבור. אם המדינה רוצה לטפל במצוקת הדיור - שתבנה דירות, אבל שלא יעשו על זה קומבינות. בפועל, המדינה, יחד עם רמת גן, ממנפת את מצוקת הדיור לצרכים שלא קשורים לכך".

 

מימין: כפר אז"ר הגובל ברמת גן, ומושב אביחיל הגובל בנתניה. ניר עופר, יו"ר האגודה השיתופית של כפר אז"ר: "אנחנו חוסים תחת כנפי עירייה שאין לה מושג איך מתמודדים עם היבטים חקלאיים" מימין: כפר אז"ר הגובל ברמת גן, ומושב אביחיל הגובל בנתניה. ניר עופר, יו"ר האגודה השיתופית של כפר אז"ר: "אנחנו חוסים תחת כנפי עירייה שאין לה מושג איך מתמודדים עם היבטים חקלאיים" צילומים: אוראל כהן , צילומי אוויר באדיבות אילן ארד

 

 

"הפסדנו במאבק הגדול"

 

אחד הפעילים המרכזיים במאבק המושבים הוא עו"ד עמית יפרח, המשמש יו"ר אגף קרקעות ואגודות שיתופיות בתנועת המושבים. בשיחה עמו הוא לא נשמע אופטימי. "הפסדנו במאבק הגדול", אומר יפרח. "עכשיו אנחנו מנהלים קרבות קטנים כדי להראות את הכשלים של תוכניות נקודתיות, ואולי אם ננצח בכמה קרבות, המדינה תבין שצריך לבחון את הנושא ברמה הכלכלית וגם ברמה הלאומית.

 

עו"ד עמית יפרח עו"ד עמית יפרח צילום: אוראל כהן

 

 

"כיום בונים על שטחים פתוחים בלי לדאוג לתשתיות, מתוך מחשבה שצריך כמה שיותר דירות. הבעיה היא שאת מקבלי ההחלטות של היום הציבור כבר לא ישפוט - כי את התוצאות של ההחלטות האלה נראה רק בעוד 15 שנה. אנחנו מנסים להראות את הבעייתיות בתוכניות האלה, מנסים להציל מושב־מושב. תלמי מנשה, למשל, הוא אגודה חקלאית בתוך באר יעקב, ומתנהל כמו מושב רגיל. הוא נבלע, אבל עדיין יש אזור חיץ שאנחנו רוצים לשמר בין הכפר לעיר, כדי למנוע מהתנועה בעיר לחצות את המושב ולמנוע מצב שבו רבי־קומות יטילו צל על השטחים החקלאיים".

 

השותפים הטבעיים למאבק של המושבים הם הקיבוצים, הסובלים מבעיה דומה - אף שרובם נמצאים בפריפריה. קיבוץ רמת רחל, לדוגמה, נמצא בסכנת היטמעות בתוך ירושלים ומוקף בשכונות של בנייה רוויה. אף שחלק מהדירות החדשות נמצאות בבעלות הקיבוץ, ונראה שהוא נהנה מהבנייה החדשה, הרי שבתנועה הקיבוצית מבהירים כי היא נכפתה על הקיבוץ.

 

"אף קיבוץ לא יזם מהלך של בנייה רוויה בשטחו. זה נעשה במסגרת תוכניות לאומיות או על קרקעות שהוחזרו לבנקים, בעקבות משבר הקיבוצים, והבנקים מכרו אותן. להאשים את הקיבוץ בכך שהוא משגשג בזכות הבנייה הרוויה זה ממש 'הרצחת וגם ירשת'", אומר ניר מאיר, מזכ"ל התנועה הקיבוצית וחבר קבוצת שילר, קיבוץ הצמוד לעיר רחובות.

 

"בתחילת שנות התשעים טדי קולק רצה לבנות את השכונות תלפיות והר חומה, ודרש לספח לירושלים את מטע הדובדבנים של רמת רחל. מכיוון שאז לא היה פשוט לנשל חקלאים מאדמתם, התקבלה החלטה 533 שנועדה לפצות אותם על השטחים החקלאיים", מוסיף מאיר. "זה לא שאנשי הקיבוץ קמו בוקר אחד והחליטו למכור את המטעים עבור כסף. זה היה בלחץ אדיר של העירייה. אז לפחות נתנו פיצוי, אבל היום אפשר פשוט לקחת את השטחים".

 

ומה לגבי קיבוץ שפיים, שקידם מרכז מסחרי על שטחים חקלאיים, ובעצמו הכניס כמה מאפיינים עירוניים לשטחו?

"יש במדינת ישראל 265 קיבוצים, ושפיים הוא רק אחד מהם. אי אפשר להסתכל על כל התנועה הקיבוצית כאילו היא שפיים. הוא היוצא מן הכלל. הבעיה היא ש־2 מיליון ישראלים מכירים רק את שפיים, כי הם נוסעים על כביש 2 ורואים שהמרכז המסחרי שלו עובד בשבת. אני מבין שזו אצבע משולשת בעין של החברה הישראלית".

בחלק מהמקרים, סיפוח שטחי המושבים והקיבוצים היה יוזמה מקומית של הערים הסמוכות. כך היה בנתניה, וגם רחובות ביקשה בעבר לצרף לשטחה את מושב כפר גבתון, שכיום הוא מובלעת סגורה בתוך העיר. הבקשה נדחתה ובעיר קיבלו זאת בהבנה, בין היתר מתוך הנחה שבעתיד תוכל העירייה לקבל שטחים נוספים מחוץ לעיר, כפי שאכן קרה.

 

ראש עיריית רחובות, רחמים מלול, מסביר כי הבקשה לסיפוח לא נבעה ממניעים אימפריאליסטיים, ומתעקש כי הוא דווקא בעד שימור המרחב הכפרי. "אף אחד לא מדבר על הריסת היישובים הללו והפיכתם לעיר. לגבי כפר גבתון, רצינו לספח את המושב, אבל ועדת הגבולות לא הסכימה וויתרנו עליו. הם רצו חיים עצמאיים. זה יישוב ותיק ויש בו תושבים איכותיים, ממייסדי המדינה, שרצו לשמור על הצביון שלהם וזו זכותם. אין לי כאן רצון לכבוש. גם בצמוד לקבוצת שילר אנחנו לא מתכוונים לבנות מגדלים. נשמור על הצביון בצורה של בתים מדורגים או צמודי קרקע כדי לא להרוס את המרקם הכפרי, כי גם לכך יש מקום".

 

ואולם, גם מלול מתקשה לצאת להגנת הקיבוצים והמושבים המתעקשים להישאר בבועה שלהם. "מבחינה ערכית־לאומית, היישובים האלה צריכים לראות את כלל החברה, ולא רק את הגינה הפרטית שלהם. אף אחד לא ישכנע אותי שהם זקוקים לכמות כל כך גדולה של דונמים. כולנו יודעים שהחקלאות כבר לא פעילה כמו בעבר".

 

 

ניר מאיר, מזכ"ל התנועה הקיבוצית וחבר קיבוץ קבוצת שילר, על רקע בנייני רחובות. "מדובר ב'הרצחת וגם ירשת' " ניר מאיר, מזכ"ל התנועה הקיבוצית וחבר קיבוץ קבוצת שילר, על רקע בנייני רחובות. "מדובר ב'הרצחת וגם ירשת' " צילום: נמרוד גליקמן

 

 

"ההשתלטות על שטחי הכפר מהירה מדי"

 

פרופ' ערן פייטלסון, מומחה למדיניות תכנון וסביבה מהאוניברסיטה העברית, מעריך כי בכל הקשור להתפתחות העירונית - ישראל כבר הגיעה לנקודת האל־חזור. "במבט לעתיד, יש כמה יישובים כפריים שייבלעו על ידי ערים, והשטחים החקלאיים שלהם ייהפכו לשכונות", הוא אומר. "אין דרך למנוע את זה, אבל השאלה היא אם אנחנו משאירים מספיק שטחים פתוחים לדורות הבאים".

 

פייטלסון, שלקח חלק בגיבוש תוכנית המתאר של מחוז המרכז לפני כ־20 שנה, מספר כי "כשהגענו לנושא השטחים הפתוחים, היה צורך להחליט איזה מהם להשאיר ולאיזה צרכים. כבר אז הבנו שהשטחים הללו הם לא רק עניין של גידול מזון, מאחר שאת זה אפשר לעשות גם במקומות אחרים, אלא יש להם ערכים נוספים: נוף, איכות סביבה ומרחבים טבעיים שמשפרים את איכות החיים. זה חשוב גם במרכז הארץ, שם יושבת רוב האוכלוסייה".

 

לדבריו, כל תוכנית בנייה צריכה להיבחן על פי התאמתה לתכנון הכולל שנקבע מתוקף התוכניות המחוזיות ותוכנית המתאר הארצית (תמ"א) 35. "הסיכונים הגדולים כיום הם עוקפי התכנון - הותמ"ל, שמוגבלת על ידי תמ"א 35, אבל כל הזמן נעשים ניסיונות להגמיש את התמ"א; והות"ל (ועדה לתשתיות לאומיות), המאפשרת לבעלי קרקע פרטית לעקוף את התכנון הארצי. משרד האוצר מפעיל לחץ לפרוץ את המסגרות שנקבעו, וזו הסכנה האמיתית מבחינת השטחים הפתוחים".

 

פייטלסון מותח ביקורת על קצב התכנון המהיר ועל יצירת מלאי תכנוני שלא ממומש. "יש תכנון יתר עצום, וזה מהלך לא נכון. בשנתיים האחרונות מינהל התכנון התגאה מאוד בכך שמתכננים 100 אלף יחידות דיור, כשבפועל משווקים רק 50 אלף. יש לזה מחיר - מוכרים את העתיד, כי אלה תוכניות שלא מגיעות לביצוע עכשיו. יש לך זכויות בנייה שאתה תקוע איתן לעוד 15 שנה, אף שאולי תרצה להקים שם משהו אחר".

 

"למשל, במקרה של כפר הנופש בפלמחים עשו טעות כשייעדו את הקרקע לתיירות ונופש - ותראה איזו תסבוכת נוצרה כשרצו לשנות את ייעוד הקרקע. תכנון אמור להיות עבור ביצוע, ולא למלאי. המלאי הוא מה שנמצא בתהליך, ותוכניות לא אמורות לשבת במגירות של מינהל התכנון או אצל היזמים. להחזיק מלאי של תוכניות למגירה זו סתם היסטריה".

 

אל הביקורת הנוגעת לקצב התכנון מצטרף גם בכיר לשעבר במינהל התכנון, שביקש להישאר בעילום שם. לדברי הבכיר, "ערי המרכז התפשטו מהר יותר מהמתוכנן, ואף שהן עדיין בתוך הגבולות של תמ"א 35, באופן מעשי כבר עברנו את היעדים שהיו לנו ל־2020". עוד הוא מבהיר כי "היה אפשר להגיע למצב טוב יותר בפריפריה אם לא היו משקיעים כל הזמן במדינת תל אביב ובסביבתה הקרובה, ובמקום זה היו מפנים משאבים לנגב ולגליל. בסוף זה יקרה, אלא שזה לוקח הרבה זמן, ובינתיים כולם סובלים".

 

מאיר מהתנועה הקיבוצית מוסיף: "חזרתי לפני שנה וחצי מביקור במנהטן. הגעתי אל המשרד שלי בקומה השביעית בתל אביב, פתחתי את החלון, הסתכלתי

דרומה - והבנתי שבישראל אין בעיית שטחים לדיור. רוב הבניינים כאן הם בעלי 4–3 קומות, כך שאנחנו רחוקים מאוד ממיצוי שטחי הבנייה בתוך הערים. ישראל היא מדינה כל כך קטנה, ולבנות על שטחים חקלאיים רק כי זה הכי נוח, זו תהיה בכייה לדורות.

 

"עזוב את האינטרס שלנו כקיבוצניקים ומושבניקים. בא לכאן שר אוצר עם קדנציה שמוגבלת בזמן והוא צריך להספיק הרבה בתקופה הזו, אז מקימים ותמל"ים, מעיפים את החקלאים, בונים ובונים - ומייצרים משהו שאחר כך לא יהיה אפשר לחיות איתו".

 

"מי שירצה להתגורר באזור כפרי יצטרך לצאת מאזורי הביקוש"

 

"קצב הגידול בישראל הוא המהיר בעולם המערבי. כיום יש 2.4 מיליון דירות במדינה, ועד 2040 נצטרך לבנות 1.5 מיליון דירות נוספות - כלומר, לבנות עוד מדינה בתוך כ־25 שנה. השאלה היא איפה מפזרים את האוכלוסייה הזו", אומר דורון דרוקמן, סגן בכיר לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון, כשהוא מסביר את המהלכים של המדינה בנושאי הקרקעות החקלאיות.

 

"היישובים הכפריים, במיוחד אלה שקרובים לערים, מתפקדים כבר כיום כשכונות פרבריות לעשירים", אומר דרוקמן. "השאלה היא למה הם צריכים ליהנות מההפקר ולהמשיך להתגורר ביישוב הכפרי המרווח והנוח. גם בעיר אף אחד לא רוצה שיקום לידו מגדל. יש גבול למידת הציפוף האפשרי בערים, ויש שתי אפשרויות להתרחבות: על השטחים הפתוחים בצמוד לערים, או על היישובים הכפריים הצמודים. הגיוני יותר לקחת שטחים שכבר מפותחים ולצופף אותם. מי שחשוב לו להתגורר ביישוב כפרי, יצטרך כנראה לצאת מאזורי הביקוש שמיועדים לפיתוח אינטנסיבי. אי אפשר גם ליהנות ממגורים ביישוב כפרי פסטורלי וגם להתגורר בצמוד למרכזי הערים. זו המציאות, וצריך להסתכל לה בעיניים".

 

האם הפיתוח במרכז בא על חשבון הפריפריה?

"הכמויות הן כל כך גדולות, עד שאנחנו מפתחים גם במרכז וגם בפריפריה".

 

האם אנחנו צפויים לראות רצף אורבני ארוך מגדרה ועד חדרה?

"אנחנו לא רוצים ליצור רצף אורבני בין גדרה לחדרה. התוכנית האסטרטגית קובעת שיש להימנע ככל האפשר מבנייה בשטחים הפתוחים. יש שטחים רבים שחייבים לשמור עליהם, ולכן המטרה היא לנצל כל פיסת קרקע שפותחה ולהפוך אותה לאזור מתחדש, למגורים ולכל מה שצריך סביב המגורים. אנשים לא אוהבים את השינוי, אבל אין מה לעשות. אלה הצרכים של המדינה, והם אדירים".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x