שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
מגזין נדל"ן מאי 2017
האדר הפניות מגזין נדלן

"הקבלנים הקטנים איכותיים לא פחות מהחברות הגדולות והמפלצתיות. ולפעמים הם אפילו טובים יותר"

דודו אוחיון, יזם וקבלן הבונה בעפולה, היה מראשוני הזוכים במכרזי מחיר למשתכן, והראשון שעלה על הקרקע. כקבלן קטן הוא מצהיר: "הקבלנים הקטנים מסייעים למשק פעמיים - הם תורמים לירידת מחירים, והתפתחותם תורמת לצמיחה"

אביב גוטר 17:2524.05.17
"זה היה המקום שבו ביליתי את רוב הזמן בתיכון", מצביע דודו אוחיון לעבר מה שהיום הוא אתר בנייה. "החצר היתה במרכז, ומסביב היו הכיתות. התיכון עבר למקום אחר לפני כמה שנים, אבל המקום הזה עדיין מרגש אותי", הוא מודה.

 

איזה תלמיד היית?

"לא הכי מבריק. יש אפילו כאלה שיגידו שגם הייתי קצת בעייתי".

 

בעייתי או לא, אוחיון (47) הוכיח שדווקא יש לו ראש מצוין על הכתפיים: הנער העפולאי, שנהפך ליזם נדל"ן וקבלן ביצוע, זכה באחד ממכרזי מחיר למשתכן, והיה הראשון שעלה על הקרקע והתחיל לבנות. כיום הוא בונה בעפולה ובנצרת כ־600 דירות המצויות בשלבי בנייה שונים — 120 מהן בשישה בניינים שהוא מקים בשטח אותו תיכון לשעבר, שרכש לפני כמה שנים.

 

אוחיון הקים ב־2004 את חברת ב.א. דורם יזמות נדל"ן. ב־2015, לצורך השתתפות במכרזי מחיר למשתכן, הוא הקים יחד עם סאלח עבד את חברת י.ס.ד יזמות ובנייה. למעשה, עד שהגיעה תוכנית מחיר למשתכן הוא נחשב קבלן קטן, מאותם קבלנים שהושמצו בתחילת דרכה של התוכנית ככאלו שאולי יזכו במכרזים, אך לא יצליחו להתמודד עם התנאים בשטח.

 

אוחיון. "כל קבלן פועל בצורה רציונלית ולוקח פרויקטים שמתאימים ליכולות שלו" אוחיון. "כל קבלן פועל בצורה רציונלית ולוקח פרויקטים שמתאימים ליכולות שלו" צילום: אלעד גרשגורן

 

כשהושקה תוכנית מחיר למשתכן, החברות הגדולות לא מיהרו להסתער עליה. שיטת המכרזים של התוכנית, שבה זוכה מי שהציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר, משכה בעיקר קבלנים קטנים, שזיהו הזדמנות נדירה להתמודד על מכרזים מול חברות גדולות ומנוסות בעלות גב כלכלי חזק. אחת הטענות שהושמעו בעניין זה היא שהקבלנים הקטנים אינם די איתנים כדי להתמודד עם בנייה בהיקפים כאלו. אוחיון הודף את הטענה הזאת: "החברות הגדולות מתלוננות, כי פתאום נכנסו להן לשוק חברות שלא יכלו להתחרות בהן. שיטת המכרזים החדשה מאפשרת לקבלנים בעלי תקורות נמוכות יותר להוריד את המחיר, מה שעוזר להם להתחרות בחברות הגדולות.

 

"ניקח לדוגמה קרקע לבניית מאה יחידות דיור בראשון לציון: בשוק החופשי היא היתה נמכרת ב־700–600 אלף שקל ליחידת דיור, ובסך הכל 70 מיליון שקל; במחיר למשתכן היא עולה 180–200 אלף שקל ליחידה, ובסך הכל 20 מיליון שקל. יש יותר קבלנים שיכולים להתמודד עם סדר גודל של 20 מיליון שקל, מאשר עם 70 מיליון שקל.

"התוצאה היא שמחיר למשתכן נותנת לקבלנים קטנים יותר הזדמנות להיכנס לשוק של המכרזים הגדולים, בעלי 300 יחידות דיור ויותר, וללמוד איך לבנות בסדר גודל כזה. זה תורם למשק פעמיים: פעם ראשונה, כי הקבלנים יכולים לתת מחירים נמוכים יותר, שיורדים ככל שיש עוד תחרות; ופעם שנייה, כי כך עסקים קטנים מתפתחים והצמיחה מתחזקת".

 

כנגד זה החברות הגדולות טוענות שלקבלנים קטנים חסר הניסיון הנחוץ להתמודדות עם פרויקטים גדולים, ושבשוק כמו דיור הניסיון הזה הוא קריטי.

"אני מאמין שכל קבלן פועל בצורה רציונלית ולוקח פרויקטים שמתאימים ליכולות הביצועיות והפיננסיות שלו. מחיר למשתכן יצרה מצב שבו, בעקבות ההוזלה ברכיב הקרקע, יותר קבלנים שפוטנציאל הביצוע שלהם היה גבוה יותר יכולים לגשת למכרזים בהיקפי יחידות דיור גדולים יותר, בזכות שיפור היכולות הפיננסיות שלהם".

 

בשנה האחרונה ראינו גל קריסות של קבלנים גדולים. אתה לא חושש שהזכיות של קבלנים קטנים בפרויקטים של מחיר למשתכן יביאו גל קריסות של הקטנים?

"אני חושב שמחיר למשתכן תעשה רק טוב ליכולות הביצוע של החברות. בעיניי זה הפוך: מחיר למשתכן משפרת את מעמדם של הקבלנים הקטנים ותעמיד אותם בסיטואציה יותר טובה בעתיד מול הקבלנים הגדולים, כשהם יבואו להתמודד במכרזים באותו סדרי גודל".

 

אתה עצמך תהיה עמנו בשנים הקרובות?

"החברה שבבעלותי תמשיך ותפעל גם אחרי הפרויקט הנוכחי של מחיר למשתכן".

 

אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור. "היה תהליך ארוך של למידה" אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור. "היה תהליך ארוך של למידה" צילום: עמית שעל

 

מה לגבי איכות הבנייה והסטנדרט?

"ראשית, משרד הבינוי קבע סטנדרט מצוין. שנית, הקבלנים הקטנים הם איכותיים לא פחות מהחברות הגדולות והמפלצתיות ולפעמים אפילו טובים יותר, כי הם צריכים להוכיח את עצמם, ולכן משקיעים יותר בפרטים הקטנים. לנו כקבלנים יש מחויבות להעמיד דירות איכותיות שישרתו את הדיירים שנים רבות, לצד שיקולי כדאיות ורווחיות. בפרויקט שלי אנחנו בשלב הגמרים, ומשיחות עם הדיירים אנחנו לא נתקלים בבעיות שנוגעות לאיכות".

 

"סוף סוף המדינה תכניס יד לכיס"

 

הזכייה במכרזי מחיר למשתכן נתנה רוח גבית לפעילותו של אוחיון: במכרז, שנסגר באוקטובר 2015, הוא זכה בבניית 167 דירות בשכונת C1 במרכז העיר. לאחר מכן, במכרז נוסף, שנסגר בספטמבר 2016, הוא זכה בבניית 47 יח"ד באותה השכונה. בסך הכל השכונה עתידה לכלול כ־3,000 יחידות דיור.

 

הפרויקטים של מחיר למשתכן יהפכו להיות שיכוני הרכבת של הדור הבא?

"ממש לא. כמו שאמרתי, הם בנויים בסטנדרט טוב וממוקמים בתוך מרקם שכונתי, כך שהם לא נטע זר. אני לא חושב שיהיה מישהו שיעבור בשכונות האלה ויוכל להבדיל אם מדובר בפרויקט של מחיר למשתכן או בפרויקט 'רגיל'".

 

מחיר למשתכן היא תוכנית טובה?

"צריך להסתכל עליה בשני כובעים. בכובע שלי כיזם אני אוהב את התוכנית. היא מאפשרת לנו לרכוש קרקע במחיר נמוך ודורשת רק מעט התעסקות בשיווק, בגלל שיטת ההגרלות. בפריפריה זה משמעותי, כי הדירות פה לא נחטפות מהר כמו בתל אביב, ובזכות ההגרלות יש חיסכון בזמן, בעלויות ובמשאבים. ההוכחה לכך היא שבתוך שנה ושלושה חודשים הגענו לביצוע של 70% מהפרויקט.

 

"בכובע שלי כאזרח, אני רואה בפעם הראשונה את מדינת ישראל מכניסה יד לכיס ואומרת 'אנחנו פועלים להורדת מחירי הדיור'. המדינה משלמת את אגרות הבנייה ומעניקה הנחה משמעותית על רכיב הקרקע, וזה עוזר לציבור, וגם לקבלנים.

 

יעל דיין (מימין) ודליה איציק. "אחרי יותר משנתיים של עבודה פרלמנטרית הבנתי שאני לא יכול להיות יותר שכיר" יעל דיין (מימין) ודליה איציק. "אחרי יותר משנתיים של עבודה פרלמנטרית הבנתי שאני לא יכול להיות יותר שכיר" צילום: אוראל כהן

 

"במכרז של מחיר למשתכן זכיתי במחיר של 40 אלף שקל לדירה, וקיבלתי מענק של 40 אלף שקל באגרות בנייה. ארבעה חודשים לפני כן זכיתי במכרז במרחק של 300 מטר בקו אווירי משם, במחיר של 250 אלף שקל ליחידת דיור. אבל גם על המחיר למשתכן המדינה לא הפסידה, אלא פשוט לא הרוויחה את האגרות".

 

הטענה היא שהמדינה מסבסדת קבוצת אוכלוסייה קטנה, כולה 60 אלף איש, שיכולים להירשם להגרלות של מחיר למשתכן. אז המדינה מכניסה את היד עמוק לכיס, אבל זה נעשה על חשבון אוכלוסיות אחרות.

"ההטבה מגיעה ל־350 דיירים שאני ראיתי לנגד עיניי. הם מתקשים לרכוש דירה בשוק החופשי, ובזכות מחיר למשתכן הצליחו לעשות זאת. אני מכיר את המצוקה של הציבור ואני רואה כמה קשה למשפחות הצעירות לגייס את ההון העצמי הדרוש בשוק החופשי. מחיר למשתכן מסייעת להן באופן משמעותי".

 

עדיין מדובר ב־350 דיירים בלבד, מתוך אלפי משקי בית שמתקשים לרכוש דירה.

"אני לא הולך להגן פה על המהלך הזה (ההגרלות, א"ג) של משרד האוצר, אבל עדיף לעשות משהו מאשר לא לעשות דבר. אם זה מעיד על מגמה כלשהי, זה כבר מבורך בעיניי".

 

"אין אצלנו דרישה לדירות קטנות"

 

עוד טענה שעולה נגד התוכניות היא שהיא מייצרת שכונות הומוגניות, עם צפיפות נמוכה ודירות גדולות. כל הדירות שאתה בונה הן בעלות 5–4 חדרים, אין אפילו דירה קטנה אחת.

"הטענה הזאת אולי נכונה למכרזים במרכז הארץ, אבל השוק החופשי מראה לנו שבאזור עפולה אין דרישה לדירות קטנות. אם היתה דרישה כזו היינו בונים אותן. מאחר שבמחיר למשתכן המחיר למ"ר נמוך מאוד, ההבדל בין דירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים הוא בסך הכל 60–70 אלף שקל במחיר הדירה הסופי, או תוספת של 150 שקל למשכנתא החודשית. אנשים מעדיפים לשלם את התוספת הקטנה הזאת ולקבל דירה שתשרת אותם לתקופה ארוכה יותר. ברעננה המחיר למ"ר הוא 15 אלף שקל (בלי מע"מ, א"ג), כך שעוד חדר כבר מתבטא בתוספת משמעותית למחיר הדירה.

 

"הרבה מהמשתתפים במכרזים של מחיר למשתכן, 40%–50%, הם זוגות צעירים בתחילת דרכם. בית חדש זה לא כמו מכנסיים, שאני לא יודע אם אלבש בקיץ הבא, אלא משהו שקונים לעשר שנים לפחות. בעשר שנים משפחות משתנות מאוד: נולדים שניים או שלושה ילדים, הילדים מתבגרים ורוצים לגור בחדר לבד. מה הטעם לתת לאנשים לקנות דירה שתהיה קטנה עליהם בעוד שלוש או ארבע שנים, כך שהם יידרשו לעבור דירה ולהשקיע בזה עוד כסף וזמן, במקום לאפשר להם לרכוש בית שיתאים להם גם ל־10–15 שנה? ככל שהדירות גדולות יותר, במידה סבירה כמובן, זה משרת את הזוגות הצעירים בטווח הארוך".

 

הבעיה היא שהמדינה מטפלת רק בזוגות צעירים, ומזניחה לגמרי אוכלוסיות אחרות כמו רווקים ומשפחות חד־הוריות, שלא זקוקים לכל המרחב הזה.

"היו לי כמה דירות של 3 חדרים שבניתי מכורח תכנוני, ואלה הדירות האחרונות שנמכרו".

 

"הבנקים הוציאו הנחיה, מטה הדיור התערב"

 

איך מערכת היחסים שלך עם מטה הדיור?

"אנחנו נמנים עם החברות הראשונות שזכו במחיר למשתכן, ואנחנו הראשונים שהוצאנו היתר בנייה, שיצאנו להגרלות ושמכרנו דירות. היינו במוקד של כל המיזם הענקי הזה שנקרא מחיר למשתכן כשהוא יצא לדרך.

 

"זה היה תהליך ארוך של בנייה ולמידה, ומטה הדיור היה פתוח אלינו ב־100%. ראש הצוות, אביגדור יצחקי, והצוות שלו היו זמינים בכל פעם שפנינו אליהם עם בעיות, והתקשרו להתעדכן ולהציע סיוע היכן שניתן. אפילו שר האוצר היה זמין לפתרון בעיות נקודתיות שעלו".

 

בנוגע לבעיות, אי אפשר להתעלם מכך שהבנקים סירבו בהתחלה לתת משכנתאות לרוכשים בפרויקטים ללא ליווי בנקאי בעפולה ובלוד, שבהן נערכו ההגרלות הראשונות של מחיר למשתכן, עד שהמדינה החליטה להעמיד ערבויות.

 

"מטה הדיור הבין מהר את הבעיה שנוצרה מול הבנקים, ולשמחתי היא לא הפריעה לנו להתקדם בפרויקט. אנחנו המשכנו בבנייה, במקביל לניסיונות של מטה הדיור והבנקים למצוא פתרון מהיר ויעיל. יצחקי שידר ביטחון מהרגע הראשון ואמר שהוא יפתור את הבעיה. בזכותו ידעתי שאני יכול להיות רגוע".

 

איך יכול להיות שהבנקים סירבו לתת משכנתאות? הפרויקט שלכם מסוכן יותר משל אחרים, או שהאוכלוסייה שרכשה מכם מאופיינת בסיכון גבוה?

"ממש לא, אבל הבנקים רצו גם את הנתח שלהם בעוגה. לפני שהתחלנו את השיווק לדיירים הלכנו לבנקים, הצגנו בפניהם את הפרויקט ואמרנו להם שאנחנו שולחים את הדיירים לקחת משכנתאות. הסברנו להם את אופי הפרויקט החדש, ואמרנו שכמו בפרויקטים רבים אנחנו משתמשים בהערת אזהרה — זו היתה הבטוחה שהעמדנו לרוכשים ולבנקים (הערת אזהרה בטאבו מבטיחה שהרוכש יקבל את הזכויות בקרקע גם אם הקבלן יקרוס, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, א"ג).

 

"בשיחות הראשוניות הבנקים אישרו את הפרויקט, כמו שאישרו הרבה פרויקטים אחרים. אחר כך, מסיבותיהם שלהם, הם הוציאו הנחיה חדשה שלפיה הם לא נותנים משכנתאות לפרויקטים לא מלווים במחיר למשתכן.

 

"האמת היא שלא הבנו מה פשר העניין הזה, אבל היה ברור שהמדינה צריכה להתערב, אחרת כל הפרויקט יירד לטמיון. מטה הדיור החליט להעמיד ערבויות לפרויקטים הלא־מלווים, ובמקביל נדרשנו להסכים לשינויים בחוזה שנחתם מול רשות מקרקעי ישראל, והסכמנו להפקיד כספים שיבטיחו את סיום הפרויקט, אף שזה לא נכלל בחוזה הראשוני שעליו חתמנו.

 

"הבנקים האמינו להכרזות של שר האוצר על כך שכל השוק עובר למחיר למשתכן, במחירים נמוכים יותר. הם הבינו שהם הולכים להפסיד הרבה כסף, ולכן החליטו לחייב את המדינה לשנות את המכרזים כך שיהיו בליווי בנקאי. תעשה את החשבון: במחיר למשתכן עתידות להיבנות כ־100 אלף דירות, ואם כל אחת מהן תידרש לליווי בנקאי, מדובר ב־3 מיליארד שקל שמתחלקים בין הבנקים.

 

"כל העסקאות בטוחות, לבנק אין שום סיכון, הוא לא משקיע שקל במימון וזה כסף שלא עולה לו שום דבר. הבנקים הצליחו לגרום לזה שכל הפרויקטים הבאים מלווים, דבר שמייקר את הדירות לזוכים. אצלי זה ייקר את הדירות בכ־30 אלף שקל".

 

מהכנסת לשטיפת מכוניות, ומשם לעולם הנדל"ן

 

אוחיון גדל בגבעת המורה, מהשכונות הפחות־טובות של עפולה, ובצעירותו היה נוהג לקטוף סברסים ביישובים הערביים הסמוכים ולמכור אותם במרכז העיר. עם השחרור עבר להתגורר בתל אביב ועבד בכמה עבודות מזדמנות, עד שבאחד מימי המילואים שעשה פגש חבר שסיפר לו שהוא יועץ פוליטי לאחד מחברי הכנסת, והציע לו לבדוק מי מחברי הכנסת מחפש עוזר. "פתחתי ספר טלפונים, ומצאתי את המספר של יעל דיין. ענתה לי אחת העוזרות ושאלתי אותה אם הם צריכים עוזר", הוא מספר. "יום למחרת מצאתי את עצמי עם מכנסי קורדרוי בראיון עבודה בביתה של דיין, שהחליטה לקחת אותי לתקופת ניסיון. הייתי עוזר בלשכתה חודשים אחדים עד שגייסה אותי דליה איציק, שהיתה מהכוחות העולים במפלגת העבודה באותם ימים".

 

כמה זמן נשארת בעולם הפוליטי?

"עבדנו יחד שנתיים, עד שהבנתי שאני חייב לפרוש כנפיים, ולא אצליח לשרוד עוד כמה שנים כשכיר. הקמתי מכון לשטיפת מכוניות, ובכסף שהרווחתי התחלתי לקנות דירות בתל אביב כדי לשפץ ולמכור אותן. ככה התגלגלתי לעולם הנדל"ן: סגרתי את המכון, והחלטתי שאני רוצה להיות יזם. התחלתי בפרויקטים קטנים של כמה יחידות דיור ולאט־לאט, כשצברתי ניסיון, הגדלתי את נפח הפעילות".

 

אחת הטענות נגד יזמים היא שיש להם הרגל לדרוש מהרשות המקומית להגדיל את זכויות הבנייה, מה שמאריך את משך הזמן שנדרש להנפקת היתר בנייה ומסרבל את הליך הבנייה.

"הטענה הזאת רלבנטית פחות למחיר למשתכן. אנחנו ביקשנו להגדיל את מספר הדירות בפרויקט וקיבלנו תוספת מכוח תקנת שבס (המאפשרת תוספת של עד 20% בשטח הבנייה לטובת הוספת יחידות דיור בבנייה רוויה, א"ג). ההליך הזה עיכב אותנו בשבועיים בלבד".

 

איך אתה מסביר את ההצלחה שלך להוציא היתר בנייה בתוך שלושה חודשים ולקדם את הפרויקט, בעוד קבלנים שזכו איתך במכרז אפילו לא קרובים להתחלת הבנייה?

"את הקרדיט אני נותן לעיריית עפולה ולמתכננים שלי. מערכת היחסים בין היזם לרשות המקומית חשובה. עיריית עפולה, שזה האזור המרכזי שאני בונה בו, גם במחיר למשתכן וגם בשוק החופשי, נענית במהירות לכל קבלן, ללא הבדלים בין הפרויקטים.

 

"סוף־סוף השלטון המקומי מבין שיש בעיה של עודף ביורוקרטיות והוא צריך להילחם בה, במיוחד כשבמטה הדיור נעשים מאמצים רבים לקצר הליכים.

 

"רוב העיכובים לא נובעים מהשלטון המקומי, אלא מהרשויות האחרות — חברת החשמל, מכבי האש, רשות העתיקות. נוצרה מפלצת ביורוקרטית שבה צריך לטפל. הרשויות הללו צריכות לדעת לתת פתרונות מהירים הרבה יותר ללקוחות שלהן, במקרה זה הקבלנים. אנחנו משלמים להן. אף אחד הרי לא נותן שום דבר בחינם".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x