![מגזין נדל"ן פברואר 2017 הפניית דסקטופ](https://pic1.calcalist.co.il/PicServer3/2017/02/14/703472/gag-NADLAN2-17.jpg "מגזין נדל"ן פברואר 2017 הפניית דסקטופ")
אברהם קוזניצקי: "הקבלנים קורסים בגלל כחלון, שמחלון ופופוליסטים"
תשואה של 58% רשמה חברת הנדל"ן והתשתיות מנרב בשנה האחרונה. היו"ר והבעלים קוזניצקי מסביר מדוע הוא בדרך החוצה מתחום הביצוע, מאשים את שר האוצר בכך שהתוכניות שלו בלתי מספקות, ומגלה למה בחר לצאת כעת להנפקה של החברה־הבת מנרב פרויקטים, אף שלדעתו הדבר הנכון הוא לא להיכנס לבורסה מלכתחילה
המשרדים של אברהם קוזניצקי, בעל השליטה והיו"ר של חברת הנדל"ן מנרב, ממוקמים קילומטר מקו החוף של אשדוד, בקריית המדע שמנרב בנתה סמוך לנמל העירוני. מהלשכה המפוארת שלו קוזניצקי יכול להשקיף אל קו הרקיע של העיר שבה החל את פעילותו. אף שעברו מאז חמישים שנים בדיוק. קוזניצקי, שיחגוג בקרוב יום הולדת 76, הוא עדיין הרוח החיה והפעילה בחברת הנדל"ן שהקים, שהחלה כחברה קבלנית ועברה לפעילות ייזום.
בימים אלה הוא מקדיש את זמנו להרפתקה חדשה: בתחילת השבוע מנרב פרסמה תשקיף להנפקה ראשונית של מנרב פרויקטים. החברה־הבת הזאת - שבראשה עומד דרור, בנו של קוזניצקי - מרכזת את פעילות הייזום של הדירות למגורים של מנרב, שמכילה כעת ייזום של 2,850יחידות דיור במרכז ובצפון.
באמצעות ההנפקה, קוזניצקי מקווה להציף ערך לשוויה של מנרב כולה, שנסחרת היום בתל אביב בשווי של 470 מיליון שקל עם הון עצמי של 670 מיליון שקל (נכון לסוף הרבעון השלישי של 2016).
אברהם קוזניצקי. "הדבר הכי יציב בארץ הוא חוסר יציבות, ולפי זה אנחנו מנהלים את החברה: לא רק ביצוע, לא רק מניב, אלא גיוון" צילום: עמית שעל מהתשקיף עולה שבשלושת הרבעונים הראשונים של 2016 רשמה מנרב פרויקטים הכנסות של 340 מיליון שקל, עלייה של 22% ביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה. אולם העלייה מיוחסת ברובה לשינוי חשבונאי שערכה מנרב פרויקטים.
הרווח הגולמי שלה נותר כמעט כפי שהיה, מה שהוביל לכך ששיעור הרווחיות הגולמית (ביחס להכנסות) נשחק מרמה של 15% בשלושת הרבעונים הראשונים של 2015 ל־13% בתקופה המקבילה הנוכחית. השחיקה נובעת ממכירת דירות במחירים זולים יותר.
כמו כן, מנרב פרויקטים מעריכה שאם תוכניות משרד האוצר לבלימת מחירי הדיור יראו תוצאות בשטח, הדבר יכול להביא לפגיעה בתוצאותיה.
הרווח הנקי אמנם רשם עלייה של 20% ביחס לתקופה המקבילה, אבל עלייה זו נובעת בעיקר בזכות רווחי שערוך של מספר מרכזים מסחריים שהיא בונה בסמוך לפרויקטי המגורים שלה.
"המטרה היא להגדיל את ההון ולגייס כסף כדי להגדיל את הפרויקטים שלנו בכל רחבי הארץ", מסביר קוזניצקי. "פעם לא אהבתי לעשות פרויקטים של מגורים, אבל עם הזמן ראיתי שאי אפשר להתעלם מעולם המגורים, כי זה תופס חלק גדול מעולם הבנייה. החלטנו לעסוק בזה גם בתחום היזמות וגם בתחום הקבלנות. יכולנו להנפיק איגרות חוב, אבל חשבנו שצריך להיות איזון בין ההון לבין החוב, שלא ניקח על עצמנו התחייבויות גדולות מדי".
אנשי עסקים רבים טוענים שהם חשופים לעליהום ציבורי, ובגלל זה אין כיום חברות חדשות שמנפיקות בבורסה. בתור איש אמיד אתה גם שותף לדעה הזו?
"אני הייתי יוצא מהבורסה מחר. נכון, אני מנפיק עכשיו חברה חדשה, אבל זה בגלל שאני כבר בפנים".
עובדים זרים מטורקיה בונים בתל אביב. "לפני כמה שנים סגרו את הגבולות. עכשיו צריך לפתוח" צילום: אוראל כהן אז למה אתה לא יוצא? ועוד ממשיך להנפיק?
"כי אלו שמחזיקים את מניות הציבור לא נותנים לי. אם הייתי יכול, הייתי יוצא מזמן. כל מי שיש לו חברה ציבורית היה יוצא מהבורסה. מי שאומר לך שהוא לא יוצא, הוא אדם לא ישר: זה אומר שהוא צריך לגייס כסף והוא יודע שהוא לא יחזיר אותו. יש אנשים כאלו. מי שנשאר בבורסה הם אנשים שאין להם ברירה.
"למה הרגולטור קובע איזו משכורת אני צריך לקבל? אנשים שקנו את המניות שלי הרוויחו כבר חמש פעמים את ההשקעה. זה הגיוני שיגידו לי כמה אני צריך להרוויח?".
כמה מהפרויקטים של מנרב: טרמינל 3 בנתב"ג, המנהרות לירושלים, ומתקן טיהור השפכים בבאר שבע "שכר מטורף של מיליון שקל לחודש צריך להגביל. אבל שכר של 100, 150, 200 אלף שקל לחודש - בזה לא צריך להתערב".
למה להנפיק את מנרב פרוייקטים כחברה בנפרד? למה לא לגייס הון למנרב, שהיא כבר בורסאית?
"אני אוהב שכל עסק עובד בנפרד. ולכן, אם אני מעוניין להגדיל את הפרויקטים, אני רוצה שמנרב פרויקטים תדאג לעצמה. אנחנו רוצים לפתח פרויקטים חדשים ובין השאר של התחדשות עירונית. ובשביל זה אנחנו צריכים כסף ולכן מגייסים".
התחדשות עירונית היא סוג פעילות שמתאים לבורסה? בענף יש רק חברה בורסאית אחת, מצלאוי, ובשנים האחרונות היא שבה ונתקלת בקשיים, בעיקר כיוון שבתחום זה יש אי־ודאות מובנית שמובילה להתמשכות פרויקטים.
"אין פרויקט אחד של מנרב שלא נבדק אצלנו בזכוכית מגדלת. מצלאוי זה הדבר ההפוך ממנרב. בכל פרויקט אנחנו בודקים כל דבר ודבר, ולכן אני לא רואה עם זה בעיה".
יש לכם ניסיון בתמ"א?
"לא, אבל יש לנו ניסיון בבנייה, ורוב הפרויקטים שלנו זה תמ"א 38/2 (התיקון השני לתוכנית תמ"א 38, מ־2010, א"פ) שבמסגרתה הורסים הכל ובונים מחדש, כך שאין הבדל למעשה בין בנייה רגילה לבין בנייה באמצעות תמ"א.
"הסיכון נמצא בתמ"א 38/3, שבה צריך לבנות בזמן שהדיירים נשארים, ומזה אנחנו נמנעים: אנחנו לא מכניסים הביתה שום פרויקט עם סיכון, ולא נכנסים לפרויקטים עם שיפוץ והתמודדות עם דיירים. עשינו את זה פעם אחת רק בפרויקט בירושלים, כי המספרים שם היו מאוד אטרקטיביים, וגם שם ננסה לשכנע את הדיירים לפנות כך שנוכל להרוס את הכל".
"בקבלנות בישראל יש רק הפסד"
קוזניצקי, יליד הארץ, הוא בכלל מורה בעברו. "הייתי המורה הכי צעיר בארץ", הוא מספר. "בגיל 19 התחלתי ללמד באשדוד, אחר כך נהייתי מנהל בית ספר, ואחר כך מפקח. ביום שהתחילו להתערב לי יותר מדי, החלטתי שאני חייב להיות עצמאי. הייתי בן 26, והקמתי את מנרב. הידע שלי היה בבנייה, ובזה עסקתי. התחלתי מזה שגייסתי אנשים שהיו אז בסולל בונה, ויחד איתם למדתי את תחום הקבלנות. היכן שהיה צריך ברזל בקוטר 14, שמתי קוטר 16; היכן שהיה צריך בטון צר, שמתי עבה. הלקוחות אהבו את זה, וקיבלתי עוד ועוד עבודות. התחלתי מאשדוד, בניתי פה בתי ספר ועשיתי עבודות תשתית לבניינים, ומכאן התפשטתי לכל רחבי הארץ".
ב־1983 הנפיק קוזניצקי את מנרב בבורסה בתל אביב. בשנה האחרונה רשמה מניית החברה עלייה של 58%. עד היום בנתה החברה 350 פרויקטים - חלק מהם פרויקטים לתשתיות, כמו מנהרת הרכבת לירושלים, נמל אשדוד וטרמינל 3 בנתב"ג; ואחרים קבלנות של דירות למגורים. אבל בניגוד להרבה מנהלים אחרים, קוזניצקי האמין לכל אורך הדרך שחברה חייבת להיות מגוונת, ולכן מנרב עוסקת היום בעוד שלושה תחומי פעילות: ייזום בנייה למגורים, פרויקטים של זכיינות (בעיר הבה"דים, ובמכונים לטיהור שפכים שהקימה), ואחזקה בנכסים מניבים.
התחלתם מקבלנות, זה היה לב העסק. מדוע לשנות?
"מחירי הדירות עלו מאוד בשנים האחרונות, אבל הרווחיות הזאת לא גולגלה לקבלנים, אלא נשארה אצל היזמים. מצד שני, שכר העובדים עלה, והעלויות של קבלנות עלו בהתאם. לפני עשר שנים עלות העבודה היתה פחות מחצי ממה שהיא כיום. כשהעלויות גדלות וההכנסות נשארות אותו דבר, זה מביא לקריסה. בסוף זה יתפוצץ".
אם אתה רוצה לרכוש דירה שהשווי שלה יעלה, תעשה את זה קרוב לתחנת רכבת. העומס על הכבישים הופך בלתי נסבל. היום אנשים גרים איפה שכיף לחיות, אבל בעתיד כולם יגורו איפה שנוח להם מבחינת תחבורה" צילום: אוראל כהן בשלושת הרבעונים הראשונים של 2016 הפסידה מנרב 39 מיליון שקל מעבודות ביצוע.
"לכן צמצמנו את היקף עבודות הביצוע שלנו, ואנחנו הולכים לכיוונים אחרים".
אתם חושבים להפסיק עם הפעילות הזאת לחלוטין?
"אנחנו בהחלט חושבים על זה. קשה להחליט על דבר כזה, כי מנרב הוקמה מביצוע. זה הבסיס שלנו. אבל ביזמות בישראל אנחנו עושים רווחיות של 12%–14% על ההון, ובקבלנות בכלל אין כאן רווח. להפך, יש הפסד".
עמוס לוזון קנה את א. דורי, בדיוק לפני שנה, כדי שתהיה לו זרוע מבצעת. הוא עשה את זה כי אין כמעט חברות קבלנות בישראל. אתם לא חושבים שזה חיוני בשוק הנוכחי, להחזיק זרוע ביצוע?
"לא. אם נמשיך להפסיד כסף נסגור את הפעילות".
אז מה יהיה? איך תבנו את הפרויקטים שלכם? מי בכלל יבנה פרויקטים בישראל?
"קבלנים ערבים. כבר היום הם מתחילים למלא את השוק. הם יכולים להרשות לעצמם לתת מחירים נמוכים, כי יש להם כוח עבודה זול. בסוף זה יתפוצץ: הם לא יצליחו להשתלט על היקף העבודה הנדרש, והמדינה גם לא רוצה שהם ישתלטו. אם יסגרו את הגבולות בגלל מצב ביטחוני נמצא את עצמנו בלי עובדים".
מה הפתרון?
"להכניס חברות זרות ולהגדיל את כמות העובדים הזרים. לפני כמה שנים סגרו את הגבולות, ועכשיו צריך לפתוח. גם בממשלה מבינים את זה, הם נתנו היתר לחמש חברות סיניות לבוא לכאן. זו התחלה יפה, אבל צריך יותר.
"ענף הבנייה מגלגל בשנה יותר ממאה מיליארד שקל בתחום הביצוע. מי מתעסק בזה? כחלון ושמחלון ומוישה: אנשים בלי ניסיון, שיורים מהשרוול החלטות פופוליסטיות וסיסמאות שיכולות להרוס את הענף".
הייתי יוצא מהבורסה מחר. אני נשאר רק בגלל שאלו שמחזיקים את מניות הציבור לא נותנים לי. בבורסה נשארים רק בלית ברירה. מי שאומר שלא ייצא, הוא אדם לא ישר: זה אומר שהוא צריך לגייס כסף והוא יודע שלא יחזיר אותו" צילום: אוראל כהן "אם ירסקו את המחירים, יהיה כאוס"
קוזניצקי לא מסתיר את הביקורת הקשה שלו על המהלכים של שר האוצר. "כחלון אמר שהוא רוצה להוריד את מחירי הדיור ב־20%. אני אומר שאסור לרסק את המחירים, צריך לרסן אותם. אם ירסקו אותם יהיה כאוס: הבנקים יקרסו, מי שנתנו מימון לקרקעות ייפלו, רוכשים שקנו דירות במחירים גבוהים יתקשו להחזיר משכנתאות. להוריד את המחירים בכזו גסות זה פיל בחנות חרסינה. למדינה לא יהיה כסף לתקן את הנזק".
אבל בכל זאת מחירי הדיור לא מפסיקים לעלות. ב־2016 לבדה הם עלו ב־8%.
"צריך לעשות תוכנית כללית מושכלת, משולבת, רחבה, שתגדיל את ההיצע וכך תאזן את המחירים באופן מדוד. 'מחיר למשתכן' פתרה רק חלק מהבעיה. צריך גם לגבש פתרון של דיור להשכרה במחיר סביר.
"אם הממשלה תחליט שהיא תיתן את הקרקעות בחינם ליזמים שיבנו דירות להשכרה, היא תפתור בהחלטה אחת את כל הנושא של דירות להשכרה בישראל. אם הקרקעות יהיו בחינם, והקבלנים יבנו דירות להשכרה שיעלו 800 אלף שקל לדירה, בריבית של 6% - אז שכר הדירה יהיה סביב 2,500 שקל.
"תן לי 400 דונם עם קרקע בחינם, אני אבנה עליה עשרת אלפים יחידות דיור, והמדינה תכתיב מה יהיה גובה דמי השכירות. כל הגופים המוסדיים ירוצו לממן את זה. כי אין אלטרנטיבה לקבל 6% תשואה.
"אם יש קרקע שיש עליה תב"ע למגורים, חייבים לגבות מבעליה מס רכוש. אי אפשר לתת להם רק ליהנות מעליית מחיר הקרקע. חוץ מזה, צריך גם שיהיה סבסוד קרקעות לזוגות צעירים. בדרום אפריקה הממשלה סבסדה למגזר השחור, כך שהמשכנתא היתה 1% במקום 8%. אפשר לעשות את זה גם פה".
אתה חושב שמתישהו בעקבות הצעדים של כחלון תהיה ירידה במחירים בישראל?
"כן. בייחוד במגזר הזוגות הצעירים, שהם רק 15% מהאוכלוסייה. כשמאות ואלפי זוגות צעירים ייצאו משוק הביקוש, זה יוריד את המחירים".
אז לא כדאי לרכוש היום דירה להשקעה?
"מי שצריך לקנות דירה לגור, שיקנה. אם אתה רוצה לרכוש דירה שהשווי שלה יעלה, תעשה את זה קרוב לתחנת רכבת. היום אנשים גרים איפה שכיף לחיות, אבל בעתיד כולם יגורו איפה שנוח להם מבחינת תחבורה.
"בשנים האחרונות העומס על הכבישים הולך והופך בלתי נסבל, והצמיחה המשמעותית בשימוש ברכבות ובתחבורה ציבורית תהפוך מגורים שנמצאים בסמוך להסעות ההמונים לאטרקטיביים בהרבה. התחבורה הולכת לעבור מהפכה".
אתה משליך את יהבך על שר התחבורה ישראל כץ?
"אני חושב שבסוף הוא יקבל את פרס ישראל. בניו יורק יש רכבת תחתית ולא צריך רכבים. זה יקרה גם בישראל".
"אפשר לעשות יותר ממני"
מה האסטרטגיה שלכם לעתיד?
"הדבר הכי יציב במדינה שלנו הוא חוסר יציבות. ולפי זה אנו מנהלים את החברה. לא רק ביצוע, לא רק מניב, אלא גיוון. והגיוון הזה הוכיח את עצמו. אני יכול לבחור להתמקד בתחום היזמות, אבל אם מחר כחלון יצליח אני אפסיד".
מה יעשו הילדים שלך כשתעזוב את החברה?
"לא יודע. זו החלטה שלהם. כיום הם משתלבים בניהול העסק ונושאים באחריות ובנטל (שלושה מארבעת ילדיו של קוזניצקי עובדים בחברה, א"פ). הייתי רוצה לראות דור המשך שיעשה יותר ממני. ואפשר לעשות יותר ממני".
יש חוכמה עממית שאומרת שבעסקים משפחתיים הדור הראשון מייסד, השני בונה והשלישי הורס.
"אנשים מוכרים את העסקים שלהם כי אין להם דור המשך. לכל דור יש האג'נדה שלו. בישראל אי אפשר להרוויח מעבודה. אנשים לא רוצים יותר לעבוד היום כמו פעם, מצאת החמה עד צאת הנשמה".
