בלעדי ל"כלכליסט": התחזית של דלק נדל"ן היתה אופטימית מדי

נציגויות בעלי האג"ח של דלק נדל"ן חידשו אתמול את המו"מ מול החברה לטובת גיבוש הסדר חוב מלא, וזאת לאחר שהחברה חשפה את דו"חותיה ל־2011. החברה שבשליטת יצחק תשובה חתמה את הרבעון האחרון של 2011 בהפסד של לא פחות מחצי מיליארד שקל, אולם ההפסד בטל בשישים אל מול החוב לבעלי האג"ח, בהיקף של כ־2 מיליארד שקל, שאמור להיפרע מתוך נכסים שנשענים, על פי הדו"ח, על קרקע רופפת.

ההרעה בתוצאות דלק נדל"ן היתה ידועה מראש, ולמרות זאת הדו"ח מחדד את תמונת מצבה הרעוע של החברה. בתוך חודשיים בלבד נפער בור של כ־200 מיליון שקל בתזרים המזומנים החזוי של דלק נדל"ן, וזאת עקב שתי הפחתות שביצעה, יום אחר יום, בשווי פורטפוליו לינצ'פילד (מוחזק ב־50% בשרשור דרך החברה־הבת DGRE), שמשכירה חניונים

בבריטניה לחברת NCP. ההפחתה האחרונה, בהיקף של 65 מיליון שקל, הפתיעה את החברה וגרמה לעיכוב בפרסום תוצאותיה. הפחתה זו באה יומיים לאחר שנודע ששווי החניונים ספג הפחתה של כ־360 מיליון שקל. כעת עומד שוויו של הנכס בדו"חות דלק נדל"ן על כ־4.35 מיליארד שקל (735 מיליון ליש"ט), נמוך בכ־10% אל מול שוויו ברבעון השלישי של 2011.

הפחתות שווי מפתיעות

אתמול החלה דלק נדל"ן לקיים שיחות ראשוניות מול נציגויות בעלי האג"ח לטובת גיבוש המתווה המלא של הסדר החוב, אולם הפגישות נדחו להמשך השבוע. ל"כלכליסט" נודע כי עקב ההפחתות האחרונות בנכס המרכזי שעליו מושתת תזרים המזומנים, נציגויות בעלי האג"ח מוטרדות מיכולתה של החברה לשרת את החוב לבעלי האג"ח. לכן במהלך השבוע הקרוב צפויים בעלי האג"ח, בדגש על הסדרות הקצרות (ד' וכ"ה), לדרוש כי תשובה יגדיל את היקף הביטחונות האישיים, וכן יעמיד להם ערבות אישית וישירה.

כזכור, כחלק מהצעת הסדר החוב תשובה התחייב להזרים לחברה 250 מיליון שקל באופן מדורג במהלך חמש שנים. בנוסף תשובה צפוי לשלם לבעלי האג"ח כמה עשרות מיליוני שקלים עם חתימת ההסדר, להציע בעתיד לרכוש את המניות שיוקצו למחזיקי האג"ח במסגרת ההסדר תמורת 205 מיליון שקל ולספק ערבות בהיקף של 400 מיליון שקל, באמצעות חברה פרטית שבבעלותו.

מקור המזומן העיקרי (החניונים בבריטניה), שעליו מושתת הסדר החוב המתגבש, מצטמק והולך. רק בסוף ינואר פנתה דלק נדל"ן לבית המשפט לצורך קידום הסדר החוב, תוך שהיא מציגה תזרים מזומנים חזוי עד שנת 2021. והנה הבורות שנפערו בתזרים החזוי בתוך חודשיים בלבד:

1. דלק נדל"ן צפתה כי השבחה ופיתוח של חלק מהחניונים יניבו לחברה תזרים של כ־400 מיליון שקל בשנים 2017–2016. הדבר מוטל בספק, לאור הסדר החוב שמקיימים NCP ובעלי המניות בה מול הבנקים המממנים. ביאורי הדו"ח הכספי מבהירים כי כבר במהלך אפריל צפויה ליפול הכרעה האם יגובש הסדר חוב שכזה, מה שיעזור להרים את שווי הפורטפוליו בדו"חות הבאים, וכן יהווה מקור למזומנים עבור בעלי האג"ח. לחלופין, קיים מקרה קיצון שלא יושגו הסכמות, וכבר בחודשים הקרובים יופקע הנכס מידי דלק נדל"ן, מה שיותיר את בעלי האג"ח מול שוקת שבורה.

2. בתזרים החזוי פרסמה החברה כי היא צופה לממש את שאר החניונים (אלו שלא יושבחו) ב־2018 תמורת תזרים של 700 מיליון שקל. וכך בוצע החישוב: שווי הנכס עמד בסוף ינואר על 808 מיליון ליש"ט, מזה יש להפחית כ־560 מיליון ליש"ט בגין הלוואות, כך שנותרו כ־250 מיליון ליש"ט. חלקה של דלק נדל"ן הוא 50% בשרשור, ולכן נותרו לה 115 מיליון ליש"ט שהם קרוב ל־700 מיליון שקל.

אלא שתוכניות לחוד ומציאות בנפרד - שווי החניונים הופחת כאמור ל־735 מיליון ליש"ט. משמע, סעיף זה בתזרים החזוי של דלק נדל"ן נחתך כבר עתה ב־73 מיליון ליש"ט. המשמעות עבור מחזיקי האג"ח - היקף המקורות לתשלומי האג"ח הופחת בכ־36.5 מיליון ליש"ט (כ־210 מיליון שקל).

צילום: אוראל כהן

דאגה גם לנושים המובטחים

נתון מעניין נוסף הנו הגירעון שנפער בהון העצמי של דלק נדל"ן בהיקף של כ־2.4 מיליארד שקל. עד לרבעון השלישי

הסתכם הגירעון בהון בעד 2 מיליארד שקל, סך השווה לכלל החוב לבעלי האג"ח, מה שנתן שקט נפשי לנושים המובטחים כי יקבלו את חלקם בפירוק. אולם כעת, גם חלק מהנושים המובטחים אינו רגוע.

עלות שכרם של חמשת הבכירים בדלק נדל"ן הסתכמה בכ־9 מיליון שקל ב־2011. המנכ"ל ערן מיטל נהנה משכר בעלות של כ־2.3 מיליון שקל. נשיא ומנכ"ל החברה־הבת DGRE, איל רבינוביץ', קיבל שכר בעלות של כ־2 מיליון שקל.