אלעד קנדה רוכשת עם קרן ריט אמריקנית הלוואה של כ-551 מיליון שקל על נכס בשיקגו
מדובר בנכס בהיקף של כ-87,000 מ"ר משרדים ומסחר, אליו ייכנסו ב-2012 שני שוכרי עוגן; לאחר כניסת שוכרי העוגן, יעמוד ה-NOI השנתי שמניב הנכס על כ-50 מיליון שקל ושוויו מוערך בכ-760 מיליון שקל
אלעד קנדה, בניהולו של שי ברוורמן, ממשיכה להרחיב את פוטרפוליו הנכסים שלה, ומדווחת כיום על עיסקה ראשונה בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב.
החברה דיווחה היום כי התקשרה בהסכמים עם קרן ריט אמריקנית להקמת מיזם משותף, באמצעותו ירכשו אלעד והקרן בנכיון חוב שהועמד לטובת בעלי נכס בשיקגו, ויפעלו במקביל להעמדת הלוואה חדשה לטובת בעלי הנכס.
הנכס הינו בשטח כולל של כ-87,000 מ"ר של שטחי משרדים ומסחר, והוא עבר לאחרונה תהליך השבחה מקיף. עתה, יבוצעו בנכס עבודות הכנה אחרונות לקראת כניסתם אל הנכס של שני שוכרי עוגן - רשת הכלבו טרגט (Target) ורשת הנעליים DSW. לאחר כניסתם של שוכרים אלה, יעמוד שיעור התפוסה בנכס על כ-82%, והוא יניב רווח תפעולי שנתי (NOI) בסך של כ-13 מיליון דולר (כ-49 מיליון שקל).
אלעד קנדה וקרן הריט יקימו מיזם משותף, שיוחזק על ידן בחלקים שווים. המיזם המשותף ירכוש בנכיון (הנחה על הערך המקורי) הלוואה בסך של כ-145 מיליון דולר ארה"ב (כ-551 מיליון שקל), כך שישולם תמורת ההלוואה, שנתקבלה מתאגיד בנקאי בארה"ב, סכום של כ-128.5 מיליון דולר (כ-488 מיליון שקל). ההלוואה שימשה בעבר לרכישת ולהשבחת נכס יוקרתי הממוקם במרכז העיר שיקגו, ואשר בעליו נקלע למצוקה תזרימית, שכן דמי השכירות הנוכחיים שמניב הנכס אינם משרתים את ההלוואה האמורה.
במועד החתימה על המיזם המשותף שילמו אלעד קנדה והשותף "דמי רצינות" של 20 מיליון דולר, שלא יוחזרו, לבנק שהעמיד את ההלוואה המקורית לרכישת הנכס. חלקה של אלעד קנדה ב"דמי הרצינות" הוא בהתאם לחלקה בנכס, קרי 10 מיליון דולר. בנוסף יפקידו אלעד קנדה והשותף כ-10 מיליון דולר בחלקים שווים לטובת המשך העסקה.
על פי הסכם המיזם המשותף, תשלם אלעד קנדה דמי ניהול שנתיים של 250 אלף דולר בגין שירותי ניהול שיספק השותף.
השלב השני בעסקה: החלפת הלוואות
המיזם המשותף של אלעד קנדה יתקשר עם בעלי הנכס ויעמיד לו הלוואת גישור שתחליף את ההלוואה הקיימת. הלוואה זו תהיה בסכום גבוה מסכום הרכישה של ההלוואה המקורית, וזאת לאור הצורך לממן עלויות נוספות הקשורות בהשבחת הנכס.
אלעד קנדה תפעל כדי שבעלי הכנס יקבל הלוואת גישור של 100 מיליון דולר. בנוסף, יעמיד המיזם הלוואת מזנין של 46.3 מיליון דולר, כשחלקה של אלעד קנדה יעמוד על 23.1 מיליון דולר.
הלוואת הגישור תישא ריבית של 11%, כאשר 8% ישולמו באופן שוטף ו-3% ריבית נצברת לתשלום עם פירעון קרן ההלוואה. כוונת הצדדים היא שלאחר כניסת שוכר עוגן לנכס, דמי השכירות ישרתו את החוב.
הלוואות המזנין תישא ריבית שנתית של 10%, כאשר תשלומי הריבית בהלוואת המזנין יבוצעו רק לאחר ביצוע תשלומי הריבית השוטפים בהלוואת הגישור.
"החלטנו לנצל את הנזילות"
רו"ח אודי ארז, היו"ר הנכנס של אלעד קנדה: "לאלעד קנדה נזילות גבוהה מאד, ולאור זאת החלטנו ליישם אסטרטגיה להרחבת השקעותינו גם אל מחוץ לגבולות קנדה, והתחלנו לפעול גם לאיתור נכסים איכותיים ויחודיים בשוק בארה"ב, שבו להערכתנו נוצרו הזדמנויות השקעה מעניינות. העיסקה הנוכחית, במסגרתה אנו רוכשים חוב כנגד נכס עם פוטנציאל השבחה משמעותי תוך ניצול נסיבות המהוות הזדמנות עסקית מצויינת, הינה עדות לראשונה לכך. אנו ממשיכים לבחון במרץ נכסים ופרויייקטים נוספים בארה"ב, ומקווים להמשיך ולפעול להגדלת תיק הנכסים של אלעד קנדה, בקנדה ובארה"ב כאחד, במהלך בשנה הקרובה".
להערכתו של מנכ"ל החברה ,שי ברוורמן, לאחר כניסתם האמורה של השוכרים ועם ייצובו של הנכס ניתן יהיה, במידה וכך יוחלט, לממש את הנכס בכ-200 מיליון דולר ארה"ב (כ-760 מיליון שקל). כמו כן הוא מעריך, כי גלום בנכס פוטנציאל נוסף לשיפור התפוסה, דבר אשר עשוי לשפר את ה-NOI העתידי של הנכס.
אלעד קנדה סיימה את תשעת החודשים הראשונים של שנת 2011 עם הכנסות בסך של כ-79.2 מיליון דולר קנדי ועם רווח נקי בסך של כ-14.6 מיליון דולר קנדי. הונה העצמי של החברה, נכון ליום 30.9.11, הסתכם בכ-534 מיליון דולר קנדי, והוא מהווה כמחצית מסך מאזנה.
