קניון פלוס: אם אין שטחים חדשים, מגדילים ומשביחים את הישנים
הנושא הלוהט בוועידת הקניונים, שתיפתח מחר באילת, יהיה שדרוג קניונים: תוספת של מטראז' או ניצול של שטחים מתים, שלדברי בכירי הענף יכולים להגדיל את הרווח בעשרות אחוזים. "כלכליסט" מציג את שבעת מהלכי השדרוג הבולטים המבוצעים בימים אלה
היום קצת קשה להאמין, אבל פעם ישראל היתה מדינה נטולת קניונים. קניון איילון שהוקם ב־1985 ברמת גן היה הקניון הראשון בישראל - וזכה מיד להצלחה ענקית. עשרות אלפי אנשים נהרו למה שנתפס כ"חוויה האמריקאית" האולטימטיבית: גם קניות, גם בילויים וגם מסעדות ובתי קפה תחת קורת גג אחת ממוזגת היטב.
יזמי הנדל"ן הישראלים ראו כי טוב והחליטו לשכפל את ההצלחה: בהשראת קניון איילון נבנו מאז עשרות קניונים, מרכזים מסחריים ופאואר סנטרים. קבוצות קניונים קמו בקצב מואץ: עזריאלי, קניוני ישראל, מליסרון וביג הם רק כמה מהתאגידים שהפכו את ישראל למדינת הקניון - עד כדי כך, שהיום כמעט לא נותרו שטחי מסחר חדשים לבניית קניונים. כל השטחים האטרקטיביים, אלה שנמצאים במיקום מרכזי עם תנועה רבה של אנשים, נתפסו מזמן.
לכן, קבוצות הקניונים שמבקשות היום להגדיל את הרווחיות עושות זאת בעיקר על ידי ניצול אישורי בנייה לשטחים נוספים בקניונים קיימים, ניצול שטחים מתים בקניונים והפיכתם לשטחי מסחר ושיפוץ הקניונים כדי לשמור עליהם אטרקטיביים. במהלכים אלה מושקע הון תועפות של כסף: השיפוץ שהסתיים לאחרונה בקניון ארנה בהרצליה, למשל, עלה 60 מיליון שקל. לכבוד ועידת הקניונים השנתית שתיפתח מחר במלון הנסיכה באילת, ובה יתכנסו כל ראשי הענף, זיהה "כלכליסט" את שבעת הקניונים שצפויים לעבור את ההשבחה המקיפה ביותר.
"התשואה והכדאיות של השבחת קניונים עולות בדרך כלל על בניית קניונים חדשים", אמר ל"כלכליסט" יוסי צבי, מנכ"ל קניוני ישראל. "להערכתי, בעתיד לא ייבנו עוד הרבה קניונים בישראל, ולכן מנוע הצמיחה המרכזי של החברות בתחום הוא תוספת ושדרוג של שטחים. בדרך כלל ההשקעה באה לידי ביטוי בעלייה של יותר מ־10% בהכנסות, ולפעמים אפילו עלייה של עשרות אחוזים".
"שיפוץ שטח קיים יכול אפילו להכפיל את ערכו", מסכים פאר נדיר, מנכ"ל קבוצת עזריאלי. "לדוגמה, בקניון באור יהודה ערכנו שיפוץ, שינינו את תמהיל החנויות ומיתגנו את הקניון. הרווח עלה בעשרות אחוזים.
"המטרה היא לא רק להוסיף שטחים, אלא לנצל את המטרים שיש לך בצורה נכונה ולהפוך שטחים לא מניבים לשטחים שמניבים תפוקה גבוהה. לדוגמה, בקניון חיפה אני לוקח 2,000 מ"ר שהיו מתים עד עכשיו, והופך אותם לשטח מסחרי עם מותגים חדשים".
מפנים מקום ל־H&M
השבחת הקניונים נובעת לא רק מהצטמצמות שטחים לבנייה, אלא גם כתוצאה מהמציאות החדשה של שוק האופנה: בשנה האחרונה הגיעו לישראל כמה מותגי אופנה בינלאומיים כמו H&M, גאפ וברשקה. הקניונים רוצים את הרשתות הזרות, שנתפסות כעוגן מסחרי חזק שמושך קהל, ועם זאת, הכנסה של חנויות כאלו דורשת פינוי של שטחי ענק והרכבה מחדש של כל מבנה החנויות בקניון. קניון עזריאלי פינה את קולנוע גלובוס כדי לפנות מקום לחנות הראשונה של H&M, אבל בקניונים אחרים אין מנוס מלבנות שטחים חדשים: גינדי הודיעה כי תכניס לשטחים החדשים של קניון הזהב מותגים בינלאומיים שעד כה לא היה להם מקום, וגם קניון רחובות יכניס כמה מותגים בינלאומיים לשטחים שנבנים בימים אלה.
לדברי נדיר, גודל החנויות של רשתות האופנה הבינלאומיות משפיע גם על הרשתות הישראליות, שדורשות עוד אזורי מסחר. "אם פעם חנות ממוצעת היתה בגודל של 80 מ"ר, היום הן רוצות להיות לפחות בגודל של 250 מ"ר, ובשביל זה צריך מקום", אומר נדיר.
"עם השנים, הדיירים בקניונים שינו את הדרישות", מסכים מנכ"ל גזית גלוב ישראל, רונן אשכנזי. "חנות שישבה פעם על 50 מ"ר יושבת היום על 300 מ"ר, וחנות שהיתה 30 מ"ר רוצה היום 100 מ"ר. גם סופרמרקטים גדלו מ־1,000 מ"ר ל־5,000 מ"ר, והצטמצמו שוב ל־2,500 מ"ר. הפורמטים משתנים כל הזמן, והקניון צריך להתאים את עצמו למציאות המשתנה".
קניוני רפאים
קבוצות הקניונים דואגות לשפץ ולנצל אזורים מסחריים חדשים, גם כדי להימנע מלהיהפך לקניוני רפאים - כאלה שתנועת המבקרים בהם דעכה עד שהפסיקו לפעול לחלוטין. לדברי גינדי, באזור המסחרי של ראשון לציון, שהיה בעבר רצוף בהרבה קניונים קטנים, "אין אפילו קניון אחד שעובד. כולם נהפכו למשרדים או לאאוטלט".
כדי להימנע מגורל דומה, אומר אשכנזי, הקניון חייב להפריש בקביעות סכום מהכנסותיו לשיפוץ עתידי. "אורך החיים של קניון הוא 8–10 שנים. בכל עשר שנים צריך לשפץ אותו רק כדי לשמור על הקיים. בארץ היתה נטייה לבנות קניון, לא לגעת בו 20 שנה עד שהוא מת, ואז להרוס אותו ולבנות מחדש. זה מצב גרוע; אסור לחכות עד שקניון ימות לאט. השיפוץ הכרחי, גם מבחינה טכנית, מכיוון שיש בלאי גבוה במקום שבו עוברים עשרות אלפי אנשים ביום, וגם מבחינה עיצובית וטכנולוגית. מה שהיה רלבנטי לפני עשר שנים, לא יצליח למשוך אנשים כעת. אם רוצים להצליח, חייבים לשנות את הקניון ולעדכן אותו בכל פעם מחדש".
קניון אבנת, פתח תקווה
קבוצה: קניוני ישראל (ליאו נואי 56%, פויו זבלדוביץ' 16% והציבור)
השטח נוכחי: 40 אלף מ"ר
אחרי השיפוץ: 48 אלף מ"ר
קניון אבנת, שכבר זכה לכינוי "הקניון הגדול", מתכנון להיות גדול אף עוד יותר: במסגרת השיפוץ מתכננים בקניוני ישראל להוסיף לקניון קומה שלישית, מהלך שיגדיל את שטח הקניון ב־8,000 מ"ר ל־48 אלף מ"ר. "הקומה החדשה תכלול מותגי אופנה בינלאומיים חדשים ותעוצב באופן חדשני, כדי להוות מוקד משיכה", מסביר המנכ"ל דני טורקניץ, "הבנו שהגדלת הקניון תהפוך אותו לעל־אזורי, כך שישרת מעגלים נרחבים יותר של תושבים מחוץ לפתח תקווה, וימשוך אנשים גם מרמת גן, בני ברק, בקעת אונו, גבעת שמואל, ראש העין וערי השרון".
קניון איילון , רמת גן
קבוצה: עזריאלי ( משפחת עזריאלי 75%, הציבור 25%)
שטח נוכחי: 20 אלף מ"ר
אחרי השיפוץ: 30 אלף מ"ר
25 שנה לאחר שפתח את עידן הקניונים בישראל, החליטו בקבוצת עזריאלי להוסיף קומה שנייה לקניון איילון. המהלך, שיושלם באפריל 2012, יגדיל את שטחו הכולל של הקניון מ־20 ל־30 אלף מ"ר. מדובר במהלך הכרחי: בקבוצת עזריאלי הבינו כי למרות המיקום האטרקטיבי, לקניון קמו מתחרים רבים, גדולים ומודרניים יותר, וכי כדי לעמוד בתחרות עליהם להגדיל את השטח המסחרי של הקניון ולהכניס רשתות בגדים נוספות. "הקומה החדשה תאפשר שילוב רשתות בינלאומיות, שהוא קריטי לצרכן הישראלי", אומרת המנכ"לית רינה טל. "בקומה זו יהיו עוד כ־50 חנויות חדשות, והן מוקמו כך שיהוו המשך ישיר למתחם בתי הקולנוע והמסעדות, כדי לשמור על תנועה של קהל המבקרים". בקבוצה מעריכים כי הקומה השנייה תגדיל ב־30% את מספר המבקרים בקניון.
קניון הזהב, ראשון לציון
בעלים: קבוצת גינדי (מגדל 75%, משה ויגאל גינדי 25%)
שטח נוכחי: 30 אלף מ"ר
אחרי השיפוץ: 90 אלף מ"ר
המטרה המוצהרת של האחים גינדי היא לשוב ולהפוך את קניון הזהב לקניון הגדול בישראל, כפי שהיה פעם, עם הקמתו. בימים אלה מוקם שלב ב' של הקניון בשטח של כ־60 אלף מ"ר, שיהפוך את הקניון הקיים, הגדול כשלעצמו, לאגף קטן בקומפלקס הכולל. השלב החדש יכלול כ־200 בתי עסק ורשתות, נוסף על 280 בתי העסק הקיימים, וחניון נוסף בחלקו הצפוני־מזרחי של הקניון, המיועד ל־600 מכוניות, כך שבסך הכל יכלול החניון יותר מ־2,000 מקומות חניה. "על פי סקרים שערכנו, ראשון לציון התגלתה כאזור הקנייה החזק ביותר בארץ", מסביר משה גינדי את המהלך הגרנדיוזי. "יש דרישה לקניון גדול, ואנחנו מרגישים שזה מתאים. מרכזים כמו הסינמה סיטי לא מפריעים לנו, אלא רק מהווים עוגן מסחרי. הרי כל הרשתות הבינלאומיות הגדולות נמצאות אצלנו".
ביג , באר שבע
קבוצה: ביג מרכזי קניות (יהודה ורוני נפתלי 74%, איתן בר זאב 6% והציבור)
שטח נוכחי: 30 אלף מ"ר
אחרי השיפוץ: 30 אלף מ"ר
עם תום העשור הראשון לפעילותו, ניצב ביג באר שבע נוכח איום חדש: קניון באר שבע של קניוני ישראל ואלי להב, שיהיה הגדול ביותר בעיר הדרומית. בביג הגיעו למסקנה כי עליהם להיערך מראש ולהפוך את המרכז לאטרקטיבי מתמיד. כדי למשוך קונים מקניון באר שבע העתידי פיתחו בקבוצה שדרת קניות שתכלול בתי קפה, מסעדות ומותגי אופנה; הכניסה לשדרה תהיה צמודה לקניון באר שבע, וכך למעשה תהווה המשך טבעי לקהל שיבקש להמשיך את מסע הקניות. כמו כן יעבור המרכז שיפוץ ושיפור חזות, שיכלול הקמת בניין נוסף ושדרת חנויות מעוצבות. סמנכ"ל ביג, חי גאליס, מציין כי השדרה צפויה להיפתח בתוך כשנה.
גרנד, רחובות
קבוצה: קניוני ישראל (ליאו נואי 56%, פויו זבלדוביץ' 16% והציבור)
שטח נוכחי: 30 אלף מ"ר
אחרי השיפוץ: 41 אלף מ"ר
קניון רחובות הוא אחד הקניונים המצליחים של הקבוצה, אבל הוא ישן יחסית וחסר בו מקום לרשתות בינלאומיות. בקניוני ישראל מתכננים כבר שנים להרחיב את הקניון על חשבון התחנה המרכזית שהיתה צמודה למקום, אך רק לפני זמן קצר קיבלו את האישורים לכך. במסגרת השיפוץ יוארכו שתי הקומות של הקניון ב־5,500 מ"ר כל אחת, כך ששטחי המסחר יגדלו מ־30 ל־41 אלף מ"ר. בנוסף, בקומה התחתונה יהיו עוגני קהל כמו H&M והמשביר לצרכן, ובקומה העליונה ייפתחו חנויות של רשתות בגדים בינלאומיות נוספות, שבימים אלה מתנהל איתן מו"מ. בשתי הקומות ייבנה גם חניון דו־מפלסי, שיתווסף לחניון הקיים. נוסף על כך, בשנתיים הקרובות ישופצו החניה, התאורה, החזית והריצוף בכל הקניון. "ההשבחה תגדיל את מחזור המבקרים ביותר מ־20%, ובכך תחזק את מעמדנו כקניון אזורי", אומר המנכ"ל יהודה אור.
G, יקנעם
קבוצה: G גרופ (גזית גלוב ישראל 75%, רונן אשכנזי 25%)
שטח נוכחי: 13 אלף מ"ר
אחרי השיפוץ: 16 אלף מ"ר
G יקנעם עובר בנייה מחדש שנועדה לשנות את המבנה הכולל של הקניון: אם בעבר הוא חולק ל־40% מסחר ו־60% משרדים, בעתיד הוא יחולק ל־80% מסחר ו־20% משרדים. לצורך זה, המרכז יורחב ב־3,000 מ"ר ויגיע ל־16 אלף מ"ר. "כשקנינו את המקום הוא היה במצב זוועתי", אומר רונן אשכנזי, מנכ"ל G, "אבל אחרי השיפוצים יהיה פה תמהיל מדויק, שייתן מענה לתנועה עוברת כמו מסעדות, וגם יספק שירותים יומיומיים כגון סופרמרקט ובית מרקחת. כמובן, יהיו גם חנויות אופנה שיש להן ביקוש. היינו חייבים לעשות את השינוי כדי להציל את המרכז ולענות על הצרכים המשתנים של הסביבה. בסך הכל מדובר בנכס שנמצא על ציר תנועה פנטסטי עם עשרות אלפי כלי רכב ביום, וישנם גם 30 אלף תושבים של יקנעם והסביבה ועובדי המרכז התעשייתי, שהקניון יספק להם מענה מסחרי".
הקניון הירוק
השקעה בשיפוץ: מיליון שקל
ניהול: קבוצת פרו מול
אחרי השיפוץ: חיסכון של עשרות אחוזים בצריכ חשמל באמצעות חלונות מוצללים, רצפה מחזירת אור בחניון, נורות חסכוניות, השקיה במי מזגנים ועוד
קניון ויצמן שבבית חולים איכילוב, בהנהלת קבוצת פרו מול, נבחר לכתבה לא בגלל הרחבה של שטחי מסחר, אלא בגלל השקעה של מיליון שקל דווקא בבנייה ירוקה. בימים אלה הקניון עובר שיפוץ מקיף שנועד להפוך אותו לידידותי לסביבה, על ידי שימוש נכון וניצול מקסימלי של אנרגיה.
האדריכל סאם אלפסי, מנכ"ל חברת Wawa המבצעת את הפרויקט, מסביר כי זה יכלול כמה מהלכים לחיסכון באנרגיה, הן עיצוביים והן טכנולוגיים. "הקניון שטוף שמש, אך במקום להגדיל את צריכת המיזוג, נשים הצללה על החלונות ונוסיף 'קיר ירוק', ויצמחו עליו צמחים ירוקים", מסביר אלפסי. "הוא ימנע מהחום לחדור פנימה וגם יצמצם את קרינת השמש. כדי להשקות אותו נשתמש במי המזגנים, ובכך נחסוך במשאבים.
"במקביל נעבור למנורות חסכוניות ולמשנקים דיגיטליים, שיורידו את צריכת האנרגיה בכ־35%. בחניון החשוך יחסית לא נוסיף גופי תאורה, אלא נשייף את הרצפה כך שתחזיר חלק מהאור, והחניון יהיה מואר יותר. ברחבת הכניסה נוסיף תעלות מים וצמחייה, שיתרמו לתחושה הירוקה, ויושקו גם הן ממי מזגנים".
מנכ"ל פרו מול עופר שכטר, שיזם את המהלך, אומר: "ביחס של עלות־תועלת, השינויים יחסכו בהוצאות האנרגיה של הבניין. מעבר לכך, לאנשים יש הערכה גדולה מאוד לגופים שפועלים למען הסביבה - במיוחד בתל אביב. המהלך שלנו להפוך את קניון ויצמן למרכז ירוק ירים תרומה כלכלית וגם תדמיתית. אנחנו מאמינים בלעשות דברים לא רק בשביל הכסף, אלא גם בשביל הנשמה, וזו תרומתנו הצנועה למניעת התחממות כדור הארץ.
"בעתיד גם נבקש מהמבקרים להפריד את הפסולת במתחם המזון המהיר - וזאת כאמצעי לחינוך קהל, שבשאיפה ימשיך למחזר פסולת בבית. נוסף על כך, בכל הקניונים שלנו אנחנו מחייבים את קבלני הניקיון להשתמש אך ורק בחומרי ניקוי אקולוגיים".
