מעוז: "ייתכן ובועת הנדל"ן מתפוגגת. רוכשי הדירות החדשים נתפסים עם נכסים מנופחים"

הכלכלן הראשי באקסלנס נשואה, שלמה מעוז מתייחס בסקירתו השבועית לנעשה בשוק הדיור המקומי. כבר זמן רב טוען מעוז כי בשוק הדירות בישראל מתפתחת בועת נכסים מסוכנת והיום טוען כי ייתכן ובועת הנדל"ן כבר מתפוגגת. את הערכותיו מבסס מעוז על נתוני הלמ"ס שהצביעו על ירידה רצופה במכירת דירות בבנייה פרטית וציבורית, ירידה של 14.7% לעומת חודש יוני - מצב שלא התרחש מאז שנת 2006 לפחות.

הכלכלן הראשי באקסלנס מציין כי רוכשי הדירות בתקופה זו נתפסים עם נכסים מנופחים בזמן שייתכן והבועה במחירי הנדל"ן ככל הנראה מתחילה להתפוגג.

עוד מציין מעוז, שישתתף ב-12 בנובמבר בכנס של כלכליסט ובית ההשקעות אקסלנס כי ברבעון השלישי נרשמה ירידה רצופה במכירת דירות חדשות, בחודש ספטמבר נמכרו 1.2% דירות פחות מספטמבר אשתקד לאחר ירידה של 11.1% בחודש אוגוסט ועלייה של 18.4% בחודש יולי.

חברות הבנייה זהירות יותר מקבוצות הרכישה

"מעניין לציין כי חברות הבנייה לא רוצות ליפול בפח, כפי שקרה במחזורי העסקים האחרונים ועל פי בנק ישראל שערך סקר ישנה עלייה מתונה בפעילות ענף הבנייה ציפיות חיוביות לגבי הרבעון הרביעי של השנה", מדגיש מעוז.

"עיקר הבעיה של חברות הבנייה היא במימון. כלומר ייתכן כי במערכת הבנקאות ישנה הסטה ממימון חברות לקבוצות רכישה, או לשימוש בעלי הקרקע, או להשכרה, הבונות על פי נתוני הלמ"ס כ-1,400 דירות", מוסיף.

בישראל לרוכשי הדירות להשקעה יש פטור מהכנסות מהשכרת דירה עד תקרה מסוימת, אך שלטונות המס אינם מצליחים לגבות מס הכנסה על העודף ההכנסה מעבר לפטור ובכך מעודדים רכישת דירות להשקעה או ישירות מהקבלן", מדגיש מעוז.

המסקנות של אקסלנס מנתוני האוצר

12% מרוכשי הדירות להשקעה היו פנסיונרים והגיל החציוני של המשקיעים היה 48. רבע מהמשקיעים היו בני 57 ומעלה. מבין המשקיעים היו 60% שכירים שמנפו ההשקעה בדירות להשקעה בעוד מנהלי חברות רכשו דירות יותר באמצעות הון עצמי.

"משמעות הדברים שפורסמו ע"י האוצר היא כי עיקר העליה במחירים נבעה מרצון לקבל תשואה להון לעומת מה שאפשר לקבל במערכת הבנקאית מחד גיסא ולנצל הריבית הנמוכה בשוק הפריים שהפכה לבסיס ייחוס משכנתאות באמצעות מינוף מאידך גיסא", מזכיר מעוז.

אפלייה בהטבות המס מתדלקת את המחירים

"אפליית המס ממנה נהנים חברי קבוצות רכישה, בולטת בעיקר על רקע מיסוי ההכנסה מרווחי הון שנגבית כמעט לחלוטין באמצעות המערכת הפיננסית", כך מסביר מעוז את חלק מעליות המחירים בשוק הדיור המקומי.

מנגד, מזכיר הכלכלן הראשי באקסלנס: "אם האוצר יחליט לשים לתופעה זו סוף, אזי הביקוש לנדל"ן להשקעה יירד. בנדל"ן למגורים - רוכש הנכס מה שקובע בעיקר הוא עושרו של הרוכש או בני בזוג ובעיקר זרם ההכנסות מעבודה שהוא צפוי לקבל לשנים הבאות, מעין ערך נוכחי של הכנסותיו האמורות לעזור לו לעמוד בעול המשכנתא.

"מי שמשך המחירים בתחום זה בשנים האחרונות היו בעיקר בעלי מקצועות חופשיים ובעיקר בתעשיית העלית. אך המשבר הנוכחי הוא בעיקר בתחום תעשיות העלית והאבטלה הפושה היא בעיקר בקרב אקדמאים, כך שאיננו רואים ביקושים גדולים בתחום זה בשנים הקרובות", מסביר מעוז את הערכותיו מדוע מחירי הדירות לא צפויים להמשיך ולעלות.