• תפריט
מגזין נדל"ן
מגזין נדל"ן מרץ 2018 גג עמוד

"כחלון הורס את מרכזי הערים"

קובי יסקי, בנו של האדריכל הידוע אברהם יסקי, מתמחה בתכנון ערים — אבל מבלה שעות רבות לא מול שולחן השרטוט, אלא בריצה בין ועדות התכנון והבנייה השונות, שמחזירות פרויקטים שוב ושוב לנקודת ההתחלה. "אין מנהיגות, אין מישהו מלמעלה שיביא את כולם לשבת ולקבל החלטה", הוא קובע

אמיתי גזית 16:0228.03.18
כשהגעתי למשרדו של מתכנן הערים ד"ר קובי יסקי הוא לא היה שם, אף שנותרו דקות אחדות למועד שבו נקבע הראיון. "אין לך שום סיבה לחשוש ולדחות פגישות אחרות", ענו במשרד לשאלתי, והסבירו כי "אם היה סיכוי שיאחר, הוא היה מתקשר". בדיוק כשיומן הפגישות בטלפון שלי אותת שהגיע הזמן, הופיע יסקי והזמין אותי לחדרו.

 

הוא הגיע מדיון בוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה בירושלים, על פרויקט של אשדר וריאליטי קרן השקעות שמשרדו מקדם. הוא דייקן, אולי אפילו פדנט, וגם לאחר עשורים של ניסיון בתכנון הוא מתקשה להתרגל לביורוקרטיה של המערכת וללוחות הזמנים שנמתחים ללא סוף.

 

משרד יסקי מור סיון מתכנן עבור חברות הנדל"ן הגדולות בארץ, והוא אחראי לכמה מנקודות הציון הנדל"ניות הבולטות בתל אביב וסביבתה — ובהן מגדלי האופרה, מרכז עזריאלי בדרך השלום, מגדלי אקירוב, מגדלי ב.ס.ר 1 ו־2 שבהם שוכן המשרד, בניין משרד הביטחון בקריה ולצדו מטה צה"ל, מגדלי יו ועוד. כבר כמעט 20 שנה מלווה יסקי פרויקטים כאלה במוסדות התכנון ומשמיע את קולם של היזמים, שלדבריו נפגעים מביורוקרטיה הרסנית.

 

יסקי ליד מגדלי אקירוב, שתכנן משרדו. "יצרנו סטנדרט חדש למגורי יוקרה" יסקי ליד מגדלי אקירוב, שתכנן משרדו. "יצרנו סטנדרט חדש למגורי יוקרה" צילום: עמית שעל

 

"הפרויקט שבו דנו היום הוא דוגמה לכך. אנחנו כבר פעם חמישית בדיונים בירושלים ועוד לא גמרנו", הוא מספר. זהו פרויקט בנייה מעורר מחלוקת בחוף הצוק בתל אביב, מצפון לפרויקט סי אנד סאן. "ב־2010 היזמיות קיבלו היתר לבניית בניין של 13 קומות ובו 165 דירות נופש, זהה לבניין שכבר נבנה במתחם", משחזר יסקי.

 

"ב־2013, הולחו"ף (הוועדה לשמירה על הסביבה החופית) שלחה אותנו לעשות שיעורי בית. נדרשו לנו שלוש שנים להגיע לתוכנית מוסכמת עם הוועדה המחוזית והמקומית ועשינו רביזיה לתוכנית. לאחר שהגענו להסכמות עברנו ועדה ממיינת, ושוב נשלחנו לולחו"ף. בדיון אחד ביקשו כמה תיקונים. בדיון הבא החליטו — בניגוד לעמדת הוועדה המקומית והמחוזית — שרוצים עירוב שימושים, דיור ומלונאות. שוב מתחייב תכנון מחדש, כשבמקביל היזמים קיבלו היתר בנייה עוד ב־2010, וכבר התחילו לחפור כדי לבנות מרתפים. לכן על הבקשה לעירוב שימושים הגשנו ערר, ואחרי החלטה בערר נצטרך את אישור הולנת"ע (ועדת משנה לנושאים תכנוניים עקרוניים), וכך זה בכל פרויקט לאורך חופי הים, פשוט חוסר ראייה כוללת".

 

הביורוקרטיה הזו נועדה למנוע בנייה על הים.

 

זו לא סיבה מוצדקת?

"את שיקול הדעת שנועד למנוע בנייה בחוף צריך להפעיל במשורה. הבעיה היא ארגוני הסביבה, שהבולט שבהם הוא אדם טבע ודין, שפועל ללא מידתיות ובלי פרופורציה, ובאופן מאוד חד־צדדי. הם עושים מלחמה טוטאלית. אגב, במקרה הזה גם בניגוד לעמדת החברה להגנת הטבע. אדם טבע ודין מתנגדים באופן גורף לכך שיהיו מגורים בחוף הצוק וכן למיקום של המלון, שלטענתם חוסם את הנוף. אלא שהבניין ממילא ייבנה על מצוק שכבר מסתיר את הנוף".

 

שר האוצר כחלון וראש מטה הדיור לשעבר יצחקי רוצים לבנות כמה שיותר דירות, ולא רואים מה זה עושה לערים. יצחקי אמר 'מצדי שישנו בעבודה'. צריך מנהיגות בדרג ממשלתי שתחבר בין כל הגופים, וזה לא קורה" שר האוצר כחלון וראש מטה הדיור לשעבר יצחקי רוצים לבנות כמה שיותר דירות, ולא רואים מה זה עושה לערים. יצחקי אמר 'מצדי שישנו בעבודה'. צריך מנהיגות בדרג ממשלתי שתחבר בין כל הגופים, וזה לא קורה" צילומים: ענר גרין, אלעד גרשגורן

 

מאדם טבע ודין נמסר בתגובה: "יסקי היה שמח למכור לציבור שבישראל אפשר לבנות על החופים כמו ביוון או בצרפת, אבל הציבור יודע שנשארו לו פחות מ־50 ק"מ של רצועת חוף פתוחה ל־8.5 מיליון תושבים, ולכן הוא תומך במאמץ של אדם טבע ודין להגן על רצועת החוף מהשתלטות יזמית. נמשיך לעשות כל

 

שביכולתנו להגן על החופים, ולקדם תיקון לחוק כך שהולחו"ף תחויב לבחון מחדש תוכניות שאושרו לפני כניסתו לתוקף ב־2004, ושהיום לא היו מתאשרות".

 

תכנון שנמשך כבר 30 שנה

 

יסקי מטפל כבר שנים בתוכנית נוספת על קו החוף של תל אביב: מגדל עם מלון ודירות יוקרה ושלושה בנייני מגורים בעורף נמל תל אביב, של האחים דיוויד וסיימון ראובן, הנחשבים האנשים העשירים בבריטניה. הליכי התכנון במקרה הזה נמשכים כבר 30 שנה, והם מבחינתו דוגמה נוספת לביורוקרטיה שמכשילה את היזמים. "התוכנית נושקת לשטח נמל תל אביב ולחוף 'מציצים', ולכן הרגישות לבינוי המוצע גבוהה מאוד", אומר יסקי. "כל מהנדס עיר הגיע עם הגישה התכנונית שלו לגבי אופי הבינוי הנכון", והתוצאה היתה שהתוכנית שונתה שוב ושוב לבקשת מוסדות התכנון.

 

ב־1992 הוועדה המקומית סיכמה עם היזמים על בניית שלושה מגדלים, אך אחר כך הורו להם להוריד את המגדלים, כדי לצמצם את השטח שמסתיר את הנוף.בראשית שנות האלפיים החלה מגמה של צמצום בתי המגורים לאורך קו החוף כדי להשאירו ברשות הכלל. כך נולדה התוכנית לבניית מגדל המשלב מלון (בשבע הקומות הראשונות) ודירות יוקרה בקומות הגבוהות. באותה נקודה, מהנדס העיר דאז, ישראל גודוביץ', ביקש שבשטח ייבנו בניינים של שבע קומות בלבד. בסופו של דבר, ב־2004 גובשה תוכנית שאותה מקדם יסקי עד היום. "התוכנית המקורית היתה עבור מגורים בלבד, ומאוחר יותר נדרשנו לשלב מלון בהיקף משמעותי", הוא שוטח את גלגולי הפרויקט. "אחר כך התבקשנו לטפל גם בחלקות נוספות שבתחום הבלוק העירוני, שאינן בבעלות האחים ראובן, כולל תוכנית פינוי־בינוי לבית משותף ישן עם שמונה בעלי דירות. המשא ומתן עם בעלי הדירות עדיין לא הסתיים, וזה גרר עיכוב של כמה שנים".

 

הדמיה של תוכנית כיכר המדינה. "המגדלים יתפסו מינימום שטח, רוב הכיכר תישאר פתוחה לציבור" הדמיה של תוכנית כיכר המדינה. "המגדלים יתפסו מינימום שטח, רוב הכיכר תישאר פתוחה לציבור" צילום: יח"צ

 

יסקי מבהיר כי מריחת הזמן היא תופעה שאינה ייחודית לבנייה בחופים, והוא נתקל בה בכל מקום במערכת התכנון. בשנים האחרונות משרדו מקדם תוכנית לבניית שכונת ענק של 3,600 דירות ממערב לכביש 4 בחדרה. התוכנית כוללת גם שטחי מסחר בהיקף של 19 אלף מ"ר, ו־24 אלף מ"ר למשרדים. "כבר למעלה משנה התוכנית מוסכמת על הוועדה המקומית חדרה ויש לנו גם את ברכת הדרך של לשכת התכנון המחוזית, אבל אנחנו תקועים בגלל היעדר מנהיגות. אין ראייה כוללת, כל אחד מסתכל על האינטרס הצר שלו, ואין מישהו מלמעלה שיביא את כולם לקבל החלטה ופתרון משותף".

 

מהם הקשיים במקרה הזה?

"אין דרכי יציאה מהשכונה ללב העיר. נתיבי ישראל שאחראים על כביש 4 לא מוכנים שנתחבר אליו כי זה כביש מהיר, אבל גם משרד התחבורה לא מציע כל פתרון. יחד עם יועץ התנועה שלנו אני מציע להם פתרונות, ואת כולם הם פוסלים. מנגד, גם לא הזמינו אותו לשבת לדיון בניסיון למצוא פתרון".

 

בגלל הביורוקרטיה שעליה אתה מתלונן, משרד האוצר המציא את הותמ"ל.

"הביורוקרטיה נובעת מכך שיש כמה ועדות, משרדי ממשלה וגופים שונים, וכל אחד רואה את האינטרס שלו. היכולת של הוועדה המחוזית להביא את כולם להסכמות היא מוגבלת. הותמ"ל נועדה לעקוף זאת, אבל הפתרון הזה הוא דרסטי מדי".

 

למה?

"כי הדבר היחיד כמעט שמעניין את הוועדה הוא אישור מהיר של תוכנית. מבחינתה הכל לוח הזמנים, ובדרך היא בקושי מקשיבה לרצונות של הרשויות המקומיות וגורמים אחרים. היה צריך למצוא דרך ביניים".

 

שניים מהפרויקטים של משרד יסקי: מגדלי בסר (מימין) ובניין משרד הביטחון בקריה (משמאל) שניים מהפרויקטים של משרד יסקי: מגדלי בסר (מימין) ובניין משרד הביטחון בקריה (משמאל) צילומים: ענר גרין, אלעד גרשגורן

 

 

משרד האוצר הקים את מטה הדיור כדי לתאם בין כל הגופים. זה לא מספיק?

"הם מסתכלים רק על יצירה של כמה שיותר דירות ולא בודקים איך לשרת את הדירות האלה, ומה זה עושה לערים הסמוכות. אביגדור יצחקי (שהיה ראש מטה הדיור, א"ג) אמר את זה בפה מלא: 'מצדי שישנו בפקקים בשקי שינה'".

 

אז מה הפתרון?

"הפתרון הוא מנהיגות, מישהו בדרג ממשלתי שיודע להביא את כל הגופים לשבת ולחפש פתרונות, וזה לא קורה. אנחנו שנים עם ממשלות שתכנון ותשתיות אינם בראש מעייניהן וראשי ממשלה שמתעסקים בנושאים מדיניים וביטחוניים. שר האוצר משה כחלון וראש מטה הדיור לשעבר יצחקי יצרו מערכת שלא רואה את התמונה כולה. יש להם מדיניות שמכוונת לבניית כמה שיותר דירות ובדרך הורסת את מרכזי הערים. אנחנו צריכים לעשות תכנון חוזה עתיד, ולא לתכנן את ההווה".

 

מה חסר בתכנון היום?

"התכנון הולך לכיוון שבו תהיה יותר תחבורה ציבורית ושיתופית. מהבחינה הזו צריך לדאוג לכך שריכוזי הבנייה יהיו לאורך צירים של רכבת קלה, הסעת המונים והולכי רגל. צריך לאפשר הרבה יותר שימוש באופניים, והליכה לתחנות רכבת. זה מוטיב שאנחנו מנסים להטמיע בתוכניות שלנו".

 

וזה לא קיים בתוכניות ממשלתיות?

"יש מעט מדי חשיבה תכנונית ברמה של המדינה. הותמ"ל ותוכנית מחיר למשתכן הן אמצעים קצרי טווח, שמטרתם לבנות כמה שיותר יחידות דיור בטווח זמן קצר, לאו דווקא במקומות המתאימים".

 

האב, אברהם יסקי, ופרויקטים שתכנן: מ"שיכון רבע הקילומטר" הסוציאליסטי בבאר שבע (משמאל), דרך כיכר רבין, ועד מגורי היוקרה של מגדלי יו (למטה) האב, אברהם יסקי, ופרויקטים שתכנן: מ"שיכון רבע הקילומטר" הסוציאליסטי בבאר שבע (משמאל), דרך כיכר רבין, ועד מגורי היוקרה של מגדלי יו (למטה) צילומים: משרד יסקי מור סיון

 

ציפיות מוגזמות של דיירים תוקעות פרויקטים של תמ"א 38

 

משרד יסקי מור סיון מטפל בעשרות תוכניות התחדשות עירונית בגוש דן וירושלים, שבהן, להערכת יסקי, קיים פוטנציאל לבניית יותר מ־10,000 דירות חדשות בלב הערים. בין היתר המשרד אחראי לתוכנית בשכונת נווה שרת שבצפון־מזרח תל אביב, בסמוך לצהלה, עבור תדהר, ותוכנית אחרת באותה שכונה עבור SGS של אהוד סמסונוב. ביד אליהו המשרד מקדם תוכנית עבור קרסו נדל"ן; בקריית שלום שבדרום העיר תוכנית עבור העירייה; תוכנית בגילה שבירושלים עם אשדר; ויש גם תוכניות בחולון, בת ים, ראשון לציון. "אנחנו מטפלים רק במתחמים גדולים", הוא אומר, "לא נעשה בניין בודד של תמ"א 38".

 

ולשיטתו, גם תחום ההתחדשות העירונית תקוע בגלל מנהיגות שלא נוטלת אחריות. "במקום לבנות שכונות פרבריות מחוץ לערים, המדינה היתה צריכה לבחון איך אפשר לממש תוכניות התחדשות עירונית מאושרות שלא יצאו לפועל. לא ניתחו את זה מספיק. היה אפשר לממש תוכניות בטווחי זמן קצרים יותר, אם המדינה היתה מתייחסת אחרת להתחדשות עירונית".

 

מה מעכב התחדשות עירונית?

"בעיקר ציפיות מוגזמות של דיירים. תמ"א 38, בבסיסה, מניחה שצריך לתת פיצוי כדי לעודד את בעלי הדירות להיכנס לפרויקט של התחדשות. יש פה משהו לא נכון וגם הוא נובע מהיעדר מנהיגות. היה צריך לשדר לציבור שכדאי לו לקחת חלק בהתחדשות, כי בבניינים ישנים יש סכנת התמוטטות, וזה הסיכוי היחיד לחדש ולחזק אותם.

"במקום זה יצרו מערכת של ציפיות שבה הדיירים חושבים שצריף לפצות אותם כדי שיסכימו לפרויקט. יש יזמים שמתחילים לפזר הבטחות, ומתחילה להיות תחרות קשה מאוד. תמיד יש קבוצת דיירים שחושבת שאפשר להוציא יותר. בנווה שרת, למשל, רוב בעלי הדירות רצו ללכת עם אשדר, ואז קמה קבוצת דיירים שעצרה את התוכנית".

 

חברות גדולות כמו אלו שאתה מייצג לא יכולות להתחרות בהצעות של יזמים קטנים?

"כדי לעמוד בציפיות של הדיירים, היזמיות רוצות לקבל תוספת זכויות בנייה שתאפשר להן להרוויח. ואז מגיעים לצפיפות בנייה גבוהה, והעירייה אומרת שהיא לא מסוגלת לתת שירות לצפיפות כזו".

 

לאבא שלי היתה מקוריות שמחוברת למציאות. הוא ידע להסתגל לרוח התקופה: הוא התחיל בשיכוני הבטון החשוף של שנות החמישים, וכשהגיע עידן הצריכה בנה מגורי יוקרה" לאבא שלי היתה מקוריות שמחוברת למציאות. הוא ידע להסתגל לרוח התקופה: הוא התחיל בשיכוני הבטון החשוף של שנות החמישים, וכשהגיע עידן הצריכה בנה מגורי יוקרה" צילום: ראובן שוורץ

 

האם המדינה היתה יכולה לעשות זאת אחרת?

"צריך להגיד לתושבים: אל תהיו רודפי בצע, לכו ליזמים שבהם אתם מאמינים ואל תחפשו את התוספת של המטרים. נוסף על כך, בלא מעט מקומות מחוץ לתל אביב המתחמים צפופים מדי, ואי אפשר להוציא לפועל תוכנית פינוי־בינוי. הפתרון האמיתי הוא קרקע משלימה, כלומר העברת חלק מהזכויות שנחוצות ליזמים לשטחים נוספים מעבר לשטח שעליו הבניין שייהרס. כרגע התהליך הזה איטי ולא מספק".

 

איך אפשר ליצור את הקרקע המשלימה?

"בכל הפשרת קרקע — פרטית או מדינה — צריך לחייב הקצאת שטח שישמש קרקע משלימה להתחדשות עירונית. אחרת תקום שכונה חדשה בשולי הערים ותגרום להידרדרות המרכזים שלהן. זה לא טוב מבחינת יעילות, ומבחינת העירוניות. המנהיגות היתה צריכה להגיד שלא בונים בלי לדאוג להתחדשות של האזורים הישנים. ההבנה הזאת עוד לא חלחלה. בכל העולם לקח שנים לשקם מרכזי ערים שנהרסו כך. האסון התכנוני של מדינת ישראל היה שבמשך שנים משרד השיכון הוביל תפישה לפיה מקימים שכונה בלבד".

 

דירה באקירוב במקום וילה בסביון

 

יסקי הוא שותף בכיר במשרד האדריכלים מהגדולים בארץ ובעל דוקטורט באדריכלות. הוא מתכנן שכונות ענק, ואת המגדלים שהמשרד שלו תכנן התרגלנו לראות בקו הרקיע של תל אביב. אבל מכיסאו במשרד המשקיף לפארק הירקון דרך קירות מסך ענקיים, הוא מודה בכנות כי כלל לא רצה להיות אדריכל, והגיע למשרד בעקבות מכבש לחצים שהפעיל עליו אביו, פרופ' אברהם יסקי.

 

יסקי האב הוא חתן פרס ישראל באדריכלות, שבו זכה בין היתר עבור תכנון קמפוס אוניברסיטת בן גוריון. הוא אחראי (לעתים יחד עם שותפו יוסי סיון) לכמה מהמבנים האדריכליים הבולטים בישראל: מכיכר מלכי ישראל, לימים כיכר רבין; דרך מגדל יבמ בשדרות שאול המלך בתל אביב; ועד בלוק רבע הקילומטר בבאר שבע. אפשר להבין למה יסקי הבן מודה ש"חששתי להיכנס לנעליים הגדולות של אבא שלי".

 

הוא בן 67, אב לשתי בנות (שאינן עוסקות באדריכלות, הוא מציין), וסב לחמישה. "התואר הראשון שלי הוא במתמטיקה עם השלמות בכלכלה באוניברסיטת תל אביב. אמרתי לאבי שאגיע לתכנון מכיוון אחר. אני רואה את עצמי פחות בצד האמנותי ויותר בצד האנליטי. ב־1976–1974 עשיתי תואר שני בתכנון עירוני באוניברסיטת תל אביב. זה היה מסלול שלא המשיך, ואני בין הבודדים שקיבלו תואר במסלול הזה".

 

לאחר שסיים את לימודיו טס יסקי הצעיר לארצות הברית כדי להשלים דוקטורט בלימודים עירוניים, אבל די מהר שינה כיוון וסוף סוף פנה לאדריכלות, כשהחל ללמוד לדוקטורט בבית הספר לאדריכלות קרנגי מלון בפיטסבורג. "חקרתי כיצד אפשר לשפר את התכנון האדריכלי בעזרת מחשב. המרצה שלי קיבל מימון מחקר עבור הצבא האמריקאי והשתלבתי במסגרת הזו. אפיינו מערכת מחשב שאמורה לעזור בתכנון אדריכלי של מבנים צבאיים".

 

אבל גם כששב לארץ עם דוקטורט באדריכלות, התרחק יסקי מהתחום והצטרף לצוות המייסדים של חברת סימטרון, המפתחת עד היום תוכנות לייצור ותכנון באמצעות מחשב. רק בסוף שנות התשעים, לאחר שחצה את גיל 40, החל את פרק האדריכלות בקריירה שלו. "שותף עזב את המשרד של אבי, ומאחר שאבא תמיד רצה לעסוק באדריכלות נטו ולא בניהול, הוא ביקש ממני להצטרף. התנאי שלי היה ש־50% מהעבודה שלי יוקדשו לניהול, ורק 50% לתכנון".

 

איזה אדם היה אביך?

"איש יצירתי, בעל חשיבה מקורית המחוברת לחלוטין למציאות. היתה לו יכולת יוצאת דופן לנתח נושא, בין שמדובר בסביבה עירונית או בפעילות אנושית, ולזקק פתרון המטפל בתמצית הבעיה. הוא קרא הרבה בנושאים מגוונים והשתמש בידע ובניסיון כדי לייצר פתרונות מקוריים. אפשר לראות את השתנות הפרויקטים והפתרונות האדריכליים שלו לאורך השנים, תוך הסתגלות לרוח התקופה ואימוץ של חידושים מהעולם והתאמתם לסביבה הישראלית".

 

באיזה פרויקטים אפשר לראות את ההתאמות לרוח התקופה?

"אבי התחיל את דרכו עם השיכונים המסיביים של סוף שנות החמישים. זהו סגנון ברוטליסטי, שבו הבטון גלוי. עם השנים עבר לבנייה יזמית — מגדלים והרבה מאוד קניונים. אפשר לראות שהוא לא נשאר בתוך מסורת הבנייה שעליה התחנך. הוא ידע להתאים את עצמו לשינוי בהרגלי הצריכה, לתרבות הצריכה שהגיעה מאמריקה. התחיל אז מעבר משיכון ציבורי למגדלי היוקרה, והמשרד היה מהראשונים שבנו מגורי יוקרה.

 

"ההתחלה היתה כנראה בסביוני רמת אביב, ותוך כדי הבנייה נכנסו גם מגדלי אקירוב, שיצרו סטנדרט חדש למגורי יוקרה. זו כמובן התפתחות וזה לא קורה ביום אחד. לפני אקירוב היו מגדלי דוד המלך שלא אנחנו תכננו (הם תוכננו על ידי ישר שרון אדריכלים — א"ג) אבל אקירוב הוא זה שיצר סטנדרט חדש, בעקבותיו נוצרה מגמה. הוא החזיר לתל אביב אנשים שעזבו לסביון וכפר שמריהו. הפרויקט משך אליו לא מעט אנשים שרצו לחיות בסטנדרט גבוה אבל בעיר, ולא בשכונות וילות. אני מכיר יותר ממקרה אחד של אנשים שמכרו וילה בסביון וקנו חצי קומה באקירוב".

 

מה למדת מאביך?

"הוא תמיד שאל 'מה מקום רוצה להיות', כלומר איך אתה יכול ליצור מקום שיש לו ייחוד והוא מתאים לסביבה שבה שהוא נמצא. אחד הפרויקטים הראשונים שעשיתי איתו היה מגדל אפריקה ישראל, שנהפך למגדל פסגות, ברוטשילד פינת הרצל בתל אביב. המיוחד בגישה שלו בפרויקט הזה, גישה שלקחתי לפרויקטים אחרים, היה הניסיון להבין את ההקשר הרחב שלו, מעבר למגרש שעליו נבנה, והרצון לנצל את ההקשר הזה".

 

איך זה בא לידי ביטוי בתוכניות?

"כשבאו אלינו עם הבקשה לבנות בניין משרדים במגרש, החלטנו להרחיב את התוכנית לשדרה עצמה. קודם לכן שדרות רוטשילד המשיכו אחרי רחוב הרצל מערבה. בתב"ע (תוכנית בניין עיר) ביטלנו את התנועה. יצרנו כיכר שמתכתבת עם כיכר הבימה בצד האחר של רוטשילד. רצינו להכניס לכיכר שנוצרה תוכן, ולכן התב"ע כללה גם מבנה לתרבות — מה שלא קרה בסופו של דבר. מה שכן קרה עזר לשנות את שדרות רוטשילד ויצר התייחסות אחרת למה שקורה מסביב, עם הבניינים לשימור על הרצל. זה קרה לי לא מעט, כשקיבלתי מגרש והסתכלתי על ההקשר העירוני הרחב שלו".

 

השותפות של יסקי וסיון עם עמי מור נולדה בראשית המילניום, כאשר שני המשרדים היו זקוקים למשאבים כדי לחדור לשוק הבינלאומי. "הבנו שהדנ"א שלנו דומה וב־2006 החלטנו ללכת למיזוג מלא: יסקי, מור סיון", מספר יסקי. "לקחתי על עצמי את תחום התכנון העירוני והקמתי צוות של תשעה או עשרה אנשים המתמחה רק בנושא זה. שכנעתי את עמי שנכון לעשות את זה במסגרת המיזוג. אנחנו חלוצים בעובדה שאנחנו משרד אדריכלים עם התמחות מובהקת בתכנון עירוני".

 

מה היתרון בשילוב של אדריכלות ותכנון עירוני?

"אדריכלים העוסקים בתחום הזה צריכים ללמוד את כל ההקשרים הנדרשים כדי להכין תוכניות מוצלחות, החל בלימוד המערכת שבאמצעותה מפיקים תוכניות, דרך לימוד והכרה של חוק התכנון והבנייה וההליך לאישור תוכניות, כולל הבנת הדגשים וכיצד ניתן לנווט באופן יעיל בין כל רשויות התכנון, ועד הבנה לעומק של הקשרים סביבתיים ומשמעותם של הכללים המנוסחים בהוראות התוכנית ובשאר מסמכי התוכנית.

 

"כשאנחנו יוצרים שכונה, אנחנו מעורבים בתכנון האדריכלי של הבניינים ובוחנים כבר מראש איך יהיה היישום ברמה של הבניין הבודד. אנחנו נתקלים בלא מעט תוכניות שאינן ניתנות ליישום מכל מיני סיבות — למשל כשאין גישה לבניין, או שהקומות קטנות מדי. בניין משרדים דורש גודל מסוים כדי שבנייתו תהיה יעילה. במתחם חסן ערפה (ברחוב יצחק שדה תל אביב — א"ג) התחלנו לתכנן בניינים בודדים, וזיהינו כמה מכשולים. השטח מחולק לכמה מתחמים, ושיפרנו את התוכנית גם בחלקים של בעלי קרקע שלא שכרו את השירותים שלנו".

 

סערה בכיכר המדינה

 

לפני כמה שנים אושרה תוכנית להקמת שלושה מגדלים מתפתלים בעלי 45 קומות ואגם מלאכותי בכיכר המדינה, שהכין משרדו של יסקי. מאז עוד לא הונחה לבנה אחת, אך התוכנית עוררה התנגדות מצד התושבים בטענה כי היא תיצור צפיפות ותהרוס את הכיכר המיתולוגית, וכי הדירות בה יהיו יקרות במיוחד.

 

יסקי אינו מקבל את הטענות ומסביר כי "כאשר התקיימה התחרות האדריכלית שבעקבותיה נבחרנו לאדריכלי הפרויקט, התוכנית המאושרת היתה לשלושה צמדים של מגדלים מעל מרכז מסחרי, כשהשטח הפתוח לציבור היה על גג הקומה המסחרית.

 

"ביוזמת העירייה ולאחר שהושגה הבנה בין נציגי העירייה לנציגות בעלי הקרקע, שונתה התוכנית. המסחר בוטל לחלוטין והתוכנית היא לשלושה מגדלי מגורים בתכסית מינימלית (כלומר, המגדל יכסה שטח קטן יחסית מהקרקע), כמובן במחיר של הגבהת הבניינים. התוצאה היא שמרבית שטח הכיכר נשאר פתוח לציבור ומובטחת כיכר עירונית ברמה גבוהה, כשהשטח יפותח לרווחת כל תושבי האזור".

 

פרויקטים כאלה מעוררים מחלוקות בגלל ריבוי הגורמים והאינטרסים המעורבים. אתה לא מתייאש בדרך?

"לאחר שהבנייה מתממשת וזוכה לביקורות חיוביות ולהצלחה, הסיפוק רב, ויש בו פיצוי על כל מסע התלאות. יש לא מעט תוכניות שבהן היינו פורצי דרך — בשינוי ייעוד קרקע בכיוון שלא חשבו עליו קודם לכן, בגובה בניינים, בהיקף זכויות בנייה, באופי הבינוי המוצע ועוד.

 

"פרויקט בפרישמן־דיזנגוף, למשל, עוכב במשך שנים רבות בשלב הקמת המרתפים וללא אישור תוכנית בניין עיר. כשנכנס יזם חדש לתמונה, הפניתי את תשומת לבו לכך שצירוף מגרש נוסף יוכל לאפשר הקמה של 'גינת כיס' לציבור ויקל את קבלת הסכמת העירייה והוועדה המחוזית לאישור התוכנית. היזם הצליח להגיע להסכם עם בעלי הדירות בבניין הישן ולקנות את המגרש, התוכנית אושרה ומגדל המגורים היפה התממש. יש בהחלט סיפוק מקצועי רב כאשר אחרי כל הקשיים, קם בניין שהוא מקור לגאווה".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x