שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
מגזין נדל"ן אוקטובר 2015
מגזין כלכליסט אוקטובר 2015

המחסור בדירות קטנות יוצר בעיות גדולות

משקי בית בעלי מפרנס יחיד, בעיקר רווקים וגרושים, נהפכים לאוכלוסייה משמעותית שמחפשת פתרונות דיור. דירות קטנות אין, ואם כבר בונים אותן, אז רק בתל אביב, במחיר התחלתי מופרך. כך חיפשתי בית לאחת ונתקלתי באפס אפשרויות

זוהר שחר לוי 12:0225.10.15
חברה שלי סיפרה לי בשמחה שקנתה דירה במודיעין: 3 חדרים, מרפסת, קומה שלישית בלי מעלית. בסך הכל עלה לה התענוג 1.48 מיליון שקל. גם היא, כמוני, רווקה בשלהי שנות ה־30 לחייה, שהבינה שככל הנראה קודם תגיע הדירה ורק אחר כך בן הזוג והילדים. אם היא תחכה שזה יקרה "כמו באגדות", היא כנראה תמשיך לשלם דמי שכירות לנצח. אז היא המירה את השכירות במשכנתא עסיסית, שאותה היא תממן כיאה לרווקה, ממשכורת אחת.

 

במהלך העשור הרביעי לחיי התגברה אצלי התחושה שהגיע הזמן שיהיה מקום שאקרא לו "שלי". שאוכל להשקיע בו, ובעיקר שלא אהיה נתונה לגחמות בעלי הבתים, להעלאות שכר הדירה התכופות ולחוסר הוודאות לגבי יכולתי לשכור קורת גג כאשר אזדקן והפנסיה שלי תהיה מצומקת מאוד.

 

אם לזוגות צעירים קשה לגייס הון עצמי לרכישת דירה וקשה לעמוד בהחזר משכנתא משתי משכורות, רווקים, גרושים, משפחות חד־הוריות — או כל צורה של משק בית שלו מפרנס יחיד — נושאים בנטל לגמרי לבד. וזה עוד לפני שדיברנו על הוצאות הארנונה, החשמל והמים שכוללות מרכיבים של תשלומים קבועים וקל יותר לשאת בהן כזוג.

 

כשאני חולקת את התחושה הזו עם אנשים, אני מקבלת קשת מוכרת של תגובות: אז למה להתפנק? תצאי מהמרכז וסעי שעה לעבודה; בשביל מה את צריכה סלון? את גם ככה לבד; בשביל מה אמבטיה? מספיק דוש. ובכלל, כמה את כבר נמצאת בבית? והאמת, אף על פי שהשאלות האלו נהפכו עם השנים לבלתי נסבלות, בסוף המציאות היא חדה וברורה: גם אם ארצה, אין לי איך לשלם ממשכורת אחת משכנתא על דירת 3 חדרים במחיר המאוד מופרך של 1.48 מיליון שקל. במודיעין. בלי מעלית.

 

איך מפרנסת יחידה תשיג דירה איך מפרנסת יחידה תשיג דירה איור: מיכל פדלון

 

כולם רוצים דירות גדולות

 

אז אני לא מתפנקת. יאללה, קדימה, נצא מהעיר, נוותר על הסלון. מספיק לי דוש, אני משכנעת את עצמי. אבל מיד כשהתחלתי במסע לחיפוש דירת החלומות, גיליתי את עולמם הבעייתי של מחפשי הדירה היחידים — כולם מדברים על הזוגות הצעירים, ואף אחד לא מדבר על המפרנסים היחידים. פשוט אין דירות. משקי בית בעל מפרנס יחיד ובעיקר משקי בית של אדם אחד, שמהווים כיום 18% ממשקי הבית בישראל לפי נתוני הלמ"ס, יכולים להסתפק בדירת 2 חדרים, אולי 2.5. הם בטח לא זקוקים ל־4–5 חדרים, אבל אלו בדיוק הדירות שנבנו בשנים האחרונות בישראל. זה משרת גם את העיריות שרוצות למשוך אוכלוסיות חזקות שישלמו ארנונה גבוהה, וגם את היזמים, שמבחינתם העלות הנוספת בין שלושה לארבעה חדרים היא זניחה, והרווח על הדירה הגדולה גבוה יותר. מי שנותר מאחור הם אנשים שמחפשים פתרונות דיור קומפקטיים וזולים יותר. שיעורם של אלו עלה בעשור האחרון — אבל הדירות שמתאימות להם נהפכו לזן נכחד. מבקר המדינה אף ביקר את המגמה בדו"ח המיוחד שלו בנושא הדיור שפורסם בתחילת השנה, וציין כי "ההיצע הנמוך של דירות קטנות פוגע בהלימה בין צורכי חלק ממשקי הבית, למצאי הדירות, וגורם להם להכבדה שלא לצורך בהוצאות הדיור".

 

מקבלי ההחלטות בישראל מודעים לצורך הזה. שר האוצר משה כחלון פרסם ביולי כי כל פרויקט דיור יוכל לקבל תוספת של 20% לשטחי הבנייה, בתנאי שגודלן של מחצית הדירות בפרויקט יהיה עד 3 חדרים שיתפרשו על פני לא יותר מ־75 מ"ר.

 

ואכן, לאחר שבמשך שנים, האחוזים של דירות בנות 3 חדרים מהתחלות הבנייה החדשות נעו בסביבות 5%, ושיעור הדירות בנות 2 חדרים נע בסביבות 1.5%, מתחילת השנה חל גידול בשיעור זה והוא עומד על 7.5% ועל 2%, בהתאמה. בשורות טובות? לא עבורי. הסיבה: רוב הדירות הקטנות נבנות בתל אביב והמרכז. שם, מחירה של דירה בת 3 חדרים הוא הרבה מעבר ליכולת המפרנס היחיד, והן אכן לא מיועדות לו, כפי שמספר רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק: "בשנים האחרונות תוכניות בניין עיר מכתיבות בנייה של דירות גדולות. דירות 3 חדרים קיימות בעיקר בפרויקטים בערים היקרות כמו תל אביב, רמת גן, ירושלים וכדומה. הסיבה לכך שהדירות הקטנות נמצאות בערים אלו היא שהמחירים הגבוהים בהן מקשים על רכישת דירה למשפחות, והן יצטמצמו בדירה קטנה יותר, בשביל לחיות בעיר".

 

 

נוף לזברות ב־2 מיליון שקל

 

אז אף שאני חפצה בדירה קטנה, התחלתי דווקא לחלום בגדול. לפני שקרסתי לקרקע המציאות, השתעשעתי לשעה קלה ברעיון שאגור במגדל יוקרה. מצאתי אחד כזה שנבנה בימים אלו ברמת גן – מגדל טופ נדל"ן. נכון, זה לא תל אביב, אבל קרוב. אנשי המכירות של הפרויקט מספרים לי שהקומיקאי שחר חסון רכש בפרויקט פנטהאוז של 6 חדרים ב־5.8 מיליון שקל, ומנסים לשכנע אותי שתמהיל רוכשי הדירות הוא מגוון להפליא: משפחות צעירות לצד פנסיונרים וכן הלאה. אני מניחה שהמשותף לכולם הוא שיש הרבה פלוסים בחשבון הבנק שלהם.

 

טיפסתי, כשקסדה לראשי, לקומות הגבוהות במעלית הפועלים. בקומה 15 נבנות דירות 3 חדרים בגודל 75 מ"ר, בתמורה ל־2.05 מיליון שקל. אין מה להגיד, האוויר בקומה 15 הוא הכי טוב ונקי שנשמתי בתל אביב. הדירה חמודה להפליא, וגם הזברות שהתרוצצו למטה וקו הבתים של תל אביב שנשקף מולי עד לים, עשו לי טוב. הייתי יכולה להשתלב שם יפה. בדרך למטה המעלית נעצרה בפתאומיות, הלב שלי קפץ וגם הקסדה נפלה על עיניי. לא היה צריך יותר מזה כדי להחזיר אותי לקרקע. בואו נהיה מציאותיים: היכולת של אדם בעל משכורת ממוצעת לרכוש דירה בסכום הזה לא קיימת, אלא אם כן איזה דוד אבוד יוריש לי הון. וזה עוד לפני שדיברנו על כל ההוצאות הנלוות למגורים בבניין הזה, שכולל חדר כושר, ספא ועוד.

 

"הדירות הקטנות נחטפו"

 

ניסיתי גם לחפש דירה קטנה יותר באזור המרכז. שלום את נתן מקימה פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ברחוב רד"ק ברמת גן. כפי שנהוג בפרויקטים מסוג זה, פרט לדירות של הדיירים הוותיקים נבנות במקום עוד 30 דירות, ובהן גם כמה דירות 2 חדרים בגודל של כ־57 מ"ר עם מרפסת של 8 מ"ר, שנמכרות תמורת 1.25 מיליון שקל. לדאבוני, לא אני אגור בהן ולא רק בגלל מגבלת המחיר: הן נחטפו. "היתה היענות ממש גדולה לדירות הקטנות", מספרים בחברה. "הגיעו הרבה אנשים, זוגות או בודדים, שמאסו בתל אביב ובחיים במרכז העיר והחליטו להתרחק קצת לכאן, או אמהות חד־הוריות שרכשו דירה קטנה".

 

"בהערכה מושכלת, שיעור הדירות החדשות הנבנות עבור רווקים ובודדים עומד על אחוזים בודדים", מספר עו"ד גיא פרבּמן, ממשרד פרבמן ושות'. "מניסיוני, רוב הקבלנים פונים לקהל היעד של משפחות, ואילו הרווקים מצטיירים כקהל יעד של דירות להשכרה".

 

פרויקט מתוכנן לדירות קטנות ברחובות. שני חדרים, 35 מ"ר, תמורת חצי מיליון שקל. קהל היעד הוא בעיקר משקיעים פרויקט מתוכנן לדירות קטנות ברחובות. שני חדרים, 35 מ"ר, תמורת חצי מיליון שקל. קהל היעד הוא בעיקר משקיעים

 

יש עלייה בדרישה לדירות מפלח האוכלוסייה הזה? "בהחלט. יש עלייה בשיעור של רווקים או גרושים באוכלוסייה. באופן טבעי, קהל היעד הזה מחפש דירות של 3 ואפילו 2.5 חדרים — אבל תמהילי הדירות בכל הארץ עומדים כיום על 3 חדרים וצפונה. בגבעתיים, לדוגמה, השטח המינימלי לדירה הוא 70 מ"ר. זה כמובן תכנון לקוי, שמוסיף עוד תנופה למחירים, ופוגע במצב הרווקים".

 

בינתיים, חברה מספרת לי שהיא צפויה להתפנות מהדירה שהיא שוכרת — 2 חדרים, 40 מ"ר בקומת קרקע ליד שוק הכרמל — מפני שבעלי הדירה רוצים למכור. המחיר: 2.8 מיליון שקל. מצד אחד, הסכום המטורף הזה מסביר למה הדירה עומדת למכירה כבר חודשיים; מצד אחר, הוא נותן מושג ברור לגבי טווח המחירים של דירות כאלה.

 

"נצא מהעיר", אני חושבת לעצמי. "מה זה כבר שעתיים בפקקים לכל כיוון כדי להגיע לעבודה?". פתחתי את לוחות הדירות האינטרנטיים, וחיפשתי מציאות יד שנייה. אם ארצה לגור בחדר וחצי, עומד בפניי מבחר מדהים של 19 דירות בכל הארץ. 210 אפשרויות עומדות בפניי אם ארצה לגור ב־2 חדרים, אך אופציות רבות מתוכן היו בתל אביב, הרצליה וירושלים, במחירים של 2.5–1.5 מיליון שקל.

 

מגדל טופ נדל"ן ברמת גן, שבו אפשר להשיג דירת 3 חדרים תמורת 2 מיליון שקל מגדל טופ נדל"ן ברמת גן, שבו אפשר להשיג דירת 3 חדרים תמורת 2 מיליון שקל צילום: אוראל כהן

 

והקטן היום קטן מאוד

 

מה מאפיין דירות קטנות? מכיוון שהמלאי לא חודש במשך שנים, הן מאופיינות בכך שהן מתפוררות: ״מרבית הדירות הקטנות הן דירות ישנות שנבנו לפני שנים רבות. מרביתן מוזנחות ואינן מושקעות כראוי״, אומר פרבמן ומוסיף: "בפרויקטים החדשים מדובר בדירות במטראז' נמוך ובמפרט טכני סטנדרטי ביותר. פלח האוכלוסייה הזה מחפש גם רשויות שבהן הארנונה לא גבוהה מחד, אבל קרובות יחסית למרכזי תעסוקה מאידך".

 

לפי נתוני התחלות הבנייה, כמעט אין התחלות של דירות של חדר אחד או 2 חדרים שלא באזור המרכז. במסגרת הפרויקטים החדשים המוצעים, נתקלתי בפרויקט של קבוצת אלדד פרי, שמתכוונת לבנות 1,200 דירות 2 חדרים בשטח של 35 מ"ר בסמוך למכון ויצמן ברחובות, במחיר של כחצי מיליון שקל "בלבד". 35 מ"ר.

 

כמו באריזות של מוצרי הצריכה, כשלא רוצים להעלות את המחיר אז מקטינים את הכמות, כך בדירות מקטינים את השטח. בלוח הנדל"ן, הדירות של 2 חדרים שהוצעו למכירה בעסקאות יד שנייה נעו סביב 45–55 מ"ר. היום החדרים התכווצו.

 

אבל למעשה, גם הקבלן עצמו שבונה את הדירות האלו לא רואה בי את קהל היעד של הרוכשים הפוטנציאליים. לפי ההערכה שלו, הן יימכרו לסטודנטים או למשקיעים. האופציה של המשקיעים היא ככל הנראה קהל היעד האמיתי של הפרויקט. הם כבר ידאגו לשכירות נאה על גב הסטודנטים, על מנת לקבל תשואה עבור השקעתם.

 

פרויקט באילת שבו מחיר דירת 3 חדרים מתחיל במיליון שקל פרויקט באילת שבו מחיר דירת 3 חדרים מתחיל במיליון שקל צילום: מבט 1

 

עד אילת הגעתי

 

התרחקתי עוד יותר מהמרכז (וממקום העבודה שלי) ובדקתי פרויקטים חדשים בפריפריה. אולי שם אצליח להרשות לעצמי דירה גדולה יותר מכוך. בפרויקטים רבים ישנו "תמהיל" של דירות 3–4–5 חדרים, ולעתים פשוט מדובר במספר קטן של דירות קטנות שמשולבות בפרויקט גדול.

 

מה בכל זאת מצאתי? בשכונת שחמון באילת נבנה פרויקט על ידי היזם יוסי אברהמי, שבו אפשר לרכוש דירת 3 חדרים בשטח של 83 מ"ר החל ב־1.078 מיליון שקל. דירות 3 חדרים מוצעות גם בפרויקט בראשית בעפולה, במחיר של 840 אלף שקל.

 

תל אביב או פריפריה – בימים שבהם שר האוצר מדבר על מחיר יעד של 750 אלף שקל לדירת 4 חדרים, דירה בת 3 חדרים עולה הרבה הרבה יותר, ופלח האוכלוסייה של מפרנסים יחידים נשאר ללא אופציות מגורים שפויות.

 

חושבים בקטן: הנקודה הבינלאומית

הבית גדל, השימוש התכווץ

 

גודלה של דירה חדשה בישראל הוא 180 מ"ר ברוטו בממוצע. זה הרבה? זה מעט?

 

כשבודקים מה קורה בשאר העולם, מגלים שהדירה הישראלית הממוצעת מרווחת להחריד: הגרמנים, למשל, מסתפקים ב־109 מ"ר, השבדים ב־83 מ"ר, הבריטים ב־76 מ"ר וההונג־קונגים ב־45 מ"ר בלבד.

 

אבל בכמה מהחלל הנדיב הזה אנחנו באמת משתמשים? האם אפשר להמר כי מתוך 180 המ"ר הללו, 100 מ"ר עומדים מיותמים רוב היום? קשה לתת תשובה ספציפית לגבי ישראל, אבל בארצות הברית, שבה שטח המגורים הממוצע זינק מ־91 מ"ר ב־1950 ל־213 מ"ר כיום (צמיחה של 134%), צוות של חוקרים מאוניברסיטת קליפורניה בדק במהלך שנה, בכמה באמת מהבית האמריקאי הטיפוסי משתמשים דייריו. התוצאות משורטטות היטב במפה של קומת הקרקע של הבית, שבה מיוצגים בני המשפחה (זוג הורים ושני ילדיהם) באמצעות נקודות אדומות: מתוך 100 מ"ר שעומדים לרשות המשפחה בקומה זו, רק ב־45 מ"ר נעשה שימוש של ממש. מוקדי הפעילות הם הסלון שמכיל טלוויזיה ומחשב, המטבח ופינת האוכל. כל השאר משמש בעיקר קישוט, שבעצם מיותר מבחינה פונקציונלית. קחו למשל את חדר האוכל, שגם רבים מהדירות והבתים החדשים בישראל מתהדרים בו: האם ארוחת שבת שבועית ועוד שלוש ארוחות חג בשנה, מצדיקות תוספת של 15 מ"ר לדירה?

 

כמה משטח הבית מנוצל? היכן שיש נקודות אדומות כמה משטח הבית מנוצל? היכן שיש נקודות אדומות

 

כיצד היו נראים חללי מגורים אם היו מעוצבים באמת על פי השימוש שלנו? לשאלה הזו יש השלכות מרחיקות לכת על האופן שבו רבים כיום חושבים על איך דירות ובתים צריכים להיראות. קחו למשל את המחקר שהזכרנו קודם: לאורך כל המעקב, החוקרים לא תיעדו אפילו פעם אחת שבה השתמשו בני המשפחה בגזוזטרה החיצונית — וזה באקלים דומה מאוד לזה הישראלי.

 

אז האם באמת, מבחינה פונקציונלית, שווה להחזיק בית באמריקה? ממש לא. המדידות הראו שילדי המשפחה מבלים בחצר האחורית כ־40 דקות בשבוע בממוצע; ההורים מסתפקים ב־15 דקות של גינה בשבוע. הממצאים הללו עולים בקנה אחד עם מחקרים שמראים שאנשים בעולם המערבי מבלים 90% מזמנם בתוך מבנים. אבל האם 15 או 40 דקות בשבוע שווים את המחיר הגבוה שתשלמו עבור בית פרטי? ומה עם חדר אוכל נפרד, סלון נפרד או חדרים אחרים בבית שעומדים כאבן שאין לה הופכין?

איתי להט

 

חושבים בקטן: הנקודה הפונקציונלית

לקפל את החדר

 

כמה מטראז' תוכל להוציא מחלל המגורים שלך? לרון בארת', מייסד ומנכ"ל משווקת הרהיטים האמריקאית ריסוֹרס (Resource) יש תשובה: פי שלושה ממה שאתה מוציא ממנו כיום. "אם יש לך חדר משפחה של 15 מ"ר שהופך גם למשרד ואחר כך לחדר שינה, אתה דוחס בחלל הזה פונקציה של 45 מ"ר", הוא אומר ל"מגזין כלכליסט". בארת' מוכר רהיטים שמאפשרים לבעלי בית להפוך חדר אחד למולטי־פונקציונלי. חברות המייצרות רהיטים כאלה בונות אותן כך שכל רהיט מחביא רהיט אחר. סטודיו Boxetti הלאטבי, למשל, מייצר רהיטים שנראים כמו תיבות לבנות ואנונימיות (משמאל למעלה), אבל נפתחות כמו רובוטריק אדריכלי: יחידת המטבח חושפת בהסטה קלילה כיור, ארונות ומקרר; יחידת הקיר מקפלת בתוכה חדר עבודה שלם; ויחידת הסלון מסתירה סט רמקולים אימתני בתוך שידונת קטנטנה. פירמת העיצוב האיטלקית Clei מייצרת מיטת קיר שממנה נשלף שולחן עבודה חינני; או שולחן קפה סלוני שמזנק בנגיעת אצבע לגובה של שולחן עבודה, ונפתח לשולחן אוכל לשמונה סועדים. פתרון אחר מציעה YO! Home האמריקנית (למטה) שמייצרת רהיטים הנבלעים ברצפה ובתקרה.

 

מיטות נשלפות, שולחנות מתקפלים. כך ממצים את החלל מיטות נשלפות, שולחנות מתקפלים. כך ממצים את החלל צילום: יח"צ

 

כך ממצים את החלל כך ממצים את החלל צילום: YO! Home

 

"בערים גדולות כמו שיקגו, ניו יורק ותל אביב, הולך ומתפתח צורך להשתמש ברהיטים שמעניקים לך שימושיות של כמה חדרים", אומר בארת'. "אנחנו רואים הרבה זוגות שחיים בדירת 2 חדרים, אבל כשנולד להם ילד הם ניצבים בפני דילמה, לעבור או למצות את החלל? כשהמחירים הם 5,000 דולר למ"ר ולמעבר צריך להוסיף עלויות ואי־נוחות, יותר ויותר אנשים מוכנים לומר, 'רגע אחד, אני יכול להסתפק בחלל שיש לי כרגע ולהפוך את הסלון שלי למשהו שייהפך בערב לחדר שינה נעים, בעשירית מההשקעה'. וזה הקהל העיקרי שלנו כיום".

איתי להט

 

חושבים בקטן: הנקודה הישראלית

מאחת יוצאות שלוש

 

המצוקה בדירות קטנות שהתעצמה במשך השנים, מובילה את הקברניטים להעלות פתרונות קסם שיכולים להקל על המצב בזמן קצר, אך מתקבלים בספקנות רבה בשוק. כך, אחת ההצעות הראשונות שהעלה שר האוצר משה כחלון נוגעת לפיצול דירות קיימות, וקובעת שבעלים של דירה ששטחה 75 מ"ר ויותר יוכל לפצל אותה לשתי יחידות, כלומר להוסיף יחידת משנה אשר גודלה ינוע בין 25 ל־40 מ"ר. אף שבערים הגדולות פיצול דירות נהפך לנפוץ מאוד, למעשה פיצול דירה ללא היתר הוא עבירה. עם זאת, הרשויות המקומיות אוכפות אותה באופן סלקטיבי, ובעיקר כאשר מגיעות תלונות מהשכנים על כך שהפיצול גורם לעומס על תשתיות הבניין כגון החניות, הביוב ומערכת החשמל.

 

פיצול דירה בתל אביב. יחידת מטבח מאולתרת בכניסה פיצול דירה בתל אביב. יחידת מטבח מאולתרת בכניסה צילום: אוראל כהן

 

דירות מפוצלות, גם כאשר אינן חוקיות, נמכרות כיום בסכומים גבוהים יותר מאלה של דירות רגילות משום שהן מציעות לבעליהן תשואה גבוהה יותר. הצעה לפיצול דירות צפויה להוסיף בעיקר דירות להשכרה, אך לאו דווקא למכירה.

 

שעוני חשמל מפוצלים שעוני חשמל מפוצלים צילום: יובל חן

 

ההצעה של כחלון הוקפאה בשל התנגדות עזה מצד ראשי ערים, שחוששים מעומס על התשתיות. נוסף על כך, ההצעה אינה מפרטת סטנדרטים ותקינה לפיצול הדירות, מה שעשוי להפוך אותן במהרה לסלאמס. כבר כיום אלפי דירות מחולקות ברחבי הארץ באופן מחפיר — הן מופרדות בקירות גבס ונהפכות כוכים ללא חלונות ועם תנאים סניטריים ירודים.

דותן לוי

בטל שלח
    לכל התגובות
    x