• תפריט
מוסף נדל"ן יוני 2010

אריאל אטיאס: "אני נלחם והם לוקחים בעלות"

אריאל אטיאס לא מתרגש מהיוזמה של בנק ישראל להורדת מחירי הדיור - אחרי הכל, הוא מנסה לעשות את אותו הדבר כבר שנה. בראיון בלעדי ל"כלכליסט" הוא חושף את הטבות המיסוי החדשות שיינתנו לזוגות צעירים, מסביר למה עיר חרדית בחריש היא אינטרס לאומי, ומקווה שפרשת הולילנד לא תחזור על עצמה

שי פאוזנר ודותן לוי 09:0206.06.10

שר השיכון אריאל אטיאס משועשע. "זה יפה שסטנלי פישר או שר האוצר רוצים לקחת בעלות על המלחמה במחירי הדירות", הוא אומר בחיוך, "אבל מדובר במטרה שאני הגדרתי עוד כשנכנסתי לתפקיד. כבר חצי שנה אני מסתובב במסדרונות שלהם ומבקש שיעשו משהו - ללא הצלחה. עכשיו סוף סוף החל שינוי וזה טוב. אני בעד שכולם יעזרו בעניין הזה, לא מעניין אותי מי ינסה או לא ינסה לקחת בעלות על זה. השורה התחתונה היא שעוד אין תוצאות ואין על מה לקחת קרדיט".

 

אחרי שמונה חודשים של שיווק מסיבי של קרקעות, אתה חושב שהצלחת?

"אני לא יודע אם המחירים יירדו או לא, אבל כיום כבר מתנהל ויכוח בשוק על השאלה הזו. ואם יש פה ויכוח - אז כנראה מישהו הבין שהספינה הזאת באמת שינתה כיוון".

 

אטיאס, שיחגוג בקרוב 40, התיישב בכיסא שר השיכון במרץ 2009. מאז אוקטובר אותה שנה מינהל מקרקעי ישראל משווק, בפיקוחו של משרד השיכון, קרקע בהיקף גדול במיוחד, כזה שלא שווק בישראל כבר עשרות שנים. על דגלו הפוליטי כתב אטיאס באותיות של קידוש לבנה את ההבטחה להציף את הארץ בקרקע, וכך להוריד את מחירי הדירות. אולם שמונה חודשים מאז החל המבצע השר מותקף על ידי הקבלנים, שטוענים שיש צורך לשווק קרקע במרכז הארץ, במקום השטחים הגדולים שהמינהל שיווק מחוץ למעגל הקרוב לתל אביב.

 

אטיאס. "מצוקת הדיור אצל החרדים היא קטסטרופה" אטיאס. "מצוקת הדיור אצל החרדים היא קטסטרופה" צילום: עמית שעל

 

אתה לא חושב שכדי להשפיע על המחירים בכל הארץ צריך להשפיע תחילה על גוש דן?

"עכשיו זה באופנה לומר 'הרי יש תוכניות מאושרות, אז למה לא מוכרים את הקרקע במקומות שאושרו'. אבל שוכחים שכאשר הכינו את התוכניות לא נתנו את הדעת על כל חסם וחסם. רצינו לאחרונה לשווק קרקע בראש העין, מאות יחידות דיור, אבל התברר שצריך להשקיע שם עשרות מיליוני שקלים עוד לפני השיווק כדי להרחיב איזה כביש. אז נתקענו עם זה חודשים.

 

"כל שינוי שנעשה פה לוקח כמה שנים. כך למשל בנוגע להחלטה של הממשלה הקודמת, שלפיה לא מתכננים באזור המרכז, כדי שאנשים ילכו לפריפריה. המלצתי לבטל את ההחלטה הזו. אנחנו יושבים ונעזרים במשרד התחבורה, במשרד הפנים ובמשרד האוצר כדי לקדם תוכניות.

 

"המטרה שלי היתה להשפיע לאורך זמן, לא לנסות לבצע תיקון זמני. רציתי להרגיל את השוק שמשווקים מסה של יחידות דיור באופן קבוע. התחלתי את הקדנציה עם מחסור של עשור בקרקעות, ובאמצע היה לנו משבר הסאב־פריים שגרם לעצירה נוספת בענף. אני מעריך שכמו בדברים אחרים, ההיצע הוא זה שקובע את הביקושים בנדל"ן, ולכן אני מספק לקבלנים ולציבור קרקע ותחושה שאין כאן משהו חד־פעמי. מחסור של עשור לא נפתר במכה אחת, אבל להערכתי הספינה הזו כבר שינתה את הכיוון שלה".

 

מרגע שהתחלת עם שיווק הקרקעות ההמוני נמנעת מלסמן קו גמר. יש לך יעד כזה?

"יש בישראל פוטנציאל ל־200 אלף יחידות דיור רק בין חדרה לגדרה, אך שיווק חלק גדול מהקרקעות מותנה ברענון התוכניות והסרת חסמים כספיים - כמו תשתיות שצריך כסף בשבילן או הסכמים בין גופים מוניציפליים שונים. קבעתי לאנשי משרדי מספרים: אנחנו רוצים שבמקום קרקעות ל־20 אלף יחידות דיור בשנה נגיע ל־30 אלף, אני מדבר על יעד של 17 אלף יחידות דיור חדשות במרכז".

 

אז יש יעד לכמות, אבל מה יהיה שיעור ירידת המחירים שייחשב לדעתך להצלחה?

"לא הצבתי יעד לגבי רמת המחירים. המחיר תלוי בעלות הבנייה, עלות הפיתוח ועלות הקרקע. ברוב האזורים מרכיב הקרקע במחיר הדירה הוא הנמוך ביותר - חוץ מאזור המרכז. אפילו במעטפת של אזור המרכז, רכיב הקרקע במחיר הדירה הוא עד 25%. הבעיה היא ה'העמסות', היטלי הפיתוח. הרשויות המקומיות מעמיסות על הקבלנים פרויקטים שאינם קשורים לבניית הדירות, והקבלנים לא עושים את זה בהתנדבות, זה עובר ישירות למחיר הדירה. אם נצליח להשפיע גם על היטלי הפיתוח, הקבלנים יוכלו להוריד את המחירים".

 

חריש. הערבים מתנגדים חריש. הערבים מתנגדים צילום: ערן יופי כהן

 

לפני כחודש החליט שר השיכון שהמדינה תגביר מאוד את שיווק הקרקע בשיטת "המחיר למשתכן": מכרז שבו המדינה מקבלת מקבלנים הצעות שבהן מצוין מראש מה יהיה מחיר הדירה הסופי. "גם השיטה הזו פועלת היטב, כי היא מאפשרת למכור דירות ב־20% מתחת למחיר השוק באותו אזור. זה משנה את התנהלות הקבלנים בסביבה שבה זה קורה, הם חייבים להתחשב במחיר הזה. השנה יצאו קרקעות לשיווק ל־1,700 יחידות דיור בשיטה זו".

 

יש ויכוח גדול על מחיר הקרקע האמיתי. אתם מקבלים מקבלנים את המחיר שרציתם במכרזים?

"המחיר שלנו הוא מחיר שמאי, שאינו מפורסם לציבור. כיום הקבלנים עדיין מציעים מחירים גבוהים בהרבה ממה שהשמאי ביקש. לפעמים ב־100%–200%. התחרות צריכה לקבוע את המחיר ברוב המקרים, כל רגולציה שהיא לא תהיה אפקטיבית כמו הגדלת ההיצע".

 

ומה עם פינוי־בינוי במרכז הארץ?

"מדובר בתחום שיעברו שנים רבות עד שישפיע באמת על המחירים וייצר היצע גדול של דירות. כיום הבעיה היא בעיקר התנגדות דיירים במתחמים הוותיקים. נקים ועדה מיוחדת שתעסוק בכך, והמדינה תפעל לפיצוי התושבים. גם הממשלה צריכה לוותר כאן על המס, כי כיום יש מס על דירות שגדלות ליותר מ־120 מ"ר. עם הוויתור הדברים יזוזו טוב יותר".

ערי העתיד: ראש העין תיתן את הטון, באר שבע תצמח

 

אחת הבעיות שגורמת להתרחקות הצעירים הישראלים מחלום הדירה היא העובדה שכמעט כל הבנייה בישראל היא של דירות גדולות, אפילו גדולות מאוד. סוד גלוי הוא שרוב ראשי העיריות לא רוצים שיבנו בשטחם דירות קטנות, שכן הגדולות מבטיחות למשוך אוכלוסייה חזקה יותר. אטיאס מודה שזו אחת הבעיות הקשות שעמן הוא מתמודד כיום.

 

"אני משווק קרקע, אבל בסוף הדרך צריך לחשוב על המוצר המוגמר", הוא אומר. "יש ראשי עיריות שלא מסכימים לבנות דירות קטנות ביישובים שלהם. אני מפעיל את השפעתי, אבל היכן שאני לא אצליח, זה יגיע אל ראשי העיריות כהחלטת ממשלה - לאחרונה הגשתי לראש הממשלה ולשר האוצר הצעות לחייב את הוועדות המקומיות להקצות 20% מהקרקע לבנייה בכל עיר לדירות קטנות.

 

"ישבתי עם ראש עירייה שהראה לי שרוב הדירות אצלו הן קטנות, אבל מדובר בדירות משנות החמישים. הוא החליט להכניס לשכונות קשות דירות גדולות יותר כדי למשוך אוכלוסייה חזקה, אבל זו מדיניות שגויה, לדעתי. הרי לא מדובר בבניית דירות שיכון קטנות של 300 אלף שקל, אלא בדירות של 900 אלף שקל שרוכשים זוגות צעירים. אלו אנשים עובדים שבעתיד יגדלו ויחזקו את העיר. ביבנה, למשל, ראש העירייה הסכים שדירות קטנות יהיו 25% מכלל הבנייה. זה צריך לקרות במקומות נוספים".

 

"הבדיחה היא שגם מהציבור החרדי אני מקבל תלונות" "הבדיחה היא שגם מהציבור החרדי אני מקבל תלונות" צילום: יובל חן

 

שני אזורים שאטיאס מאמין בפיתוחם כעת הם ראש העין ובאר שבע. "אני מנווט את שיווק הקרקע למקומות שבהם חסר שטח בדחיפות, מחליט איפה לשים את הפוקוס", הוא מסביר. "לפי דעתי, ראש העין תהיה המקום המשפיע ביותר בתחום מחירי הדירות באזור המרכז בשנים הקרובות. יש לנו שם שיתוף פעולה עם ראש העירייה וקרקע ל־14 אלף יחידות דיור שיכולה לצאת לשיווק. זה יהיה כמו לבנות עיר חדשה".

 

בחודשים הקרובים, מבטיח אטיאס, תצא לשיווק חבילת קרקע ראשונה בראש העין, לאלפי יחידות דיור. "עדיין הכל זז לאט מדי", הוא מודה, "שמונה חודשים לקח לנו רק להשיג תקציב כדי להשלים את התוכנית ל־2,000 יחידות".

מקום נוסף שבו תולה אטיאס תקוות הוא כאמור בירת הנגב. "נשקיע בשדרות רג'ר (מתחם הכניסה לבאר שבע מצפון). המשרד השקיע שם 200 מיליון שקל לפני כהונתי, אבל אז הנדל"ן שם נתקע והתחלף ראש עירייה. השנה אנחנו רוצים לסיים לשווק שטח ל־1,400 יחידות דיור בבאר שבע".

 

אשתקד החלה להירשם התעוררות בשוק הנדל"ן ביישובי הנגב, על רקע הצפי להגעת אלפי משפחות של אנשי צבא קבע עם מעבר הבסיסים לאזור. הבעיה במקומות האלה, מסביר אטיאס, היא החשש מזינוק מוגזם במחירים. "אנחנו צריכים למנוע רכישת דירות על ידי ספקולנטים שמזיקים לשוק", הוא אומר. "אנחנו לא מעוניינים לשווק קרקע ולהציף את השוק בכל מקום. יש לנו תוכנית בניין עיר להקמת 3,000 יחידות דיור בבאר שבע, אבל נמכור את הקרקעות בהדרגה. במקביל הקצינו גם לצבא שכונות שלמות בפטור ממכרז, כדי שאנשי הקבע שיירדו לדרום לא ילכו רק ליישובים הכפריים שמסביב".

 

"אני פה כדי לעזור למגזר החרדי, זאת עובדה"

 

קל לשכוח את זה, אבל אטיאס הפציע לפוליטיקה רק לפני חמש שנים. מקורבו של הרב עובדיה יוסף, שכיהן כמנכ"ל בד"ץ בית יוסף, הוצב במקום החמישי ברשימת ש"ס לכנסת הקודמת, ובמקום השני ברשימה שרצה לכנסת הנוכחית. כמה שיטען שהוא פועל לטובת כלל הציבור, ברור מאוד - גם לו עצמו - מי שם אותו בתפקידו הנוכחי.

 

"זה מדהים, אף פעם לא מפספסים את השאלה הזו. יש לי נאום מוכן עבורכם", הוא יורה. "כל מי שישב פה לפניי היה צריך לדעת שהמצוקה בתחום הדיור במגזר החרדי היא קטסטרופה. זוגות צעירים במגזר חיים במחסנים של 25 מ"ר ומשלמים 2,000 שקל דמי שכירות לחודש, בתוך חניונים בלי חלונות, בתת־תנאים. השאלה צריכה להיות - למה אף שר לפניי לא עסק בזה, ולא מדוע אני מנסה לטפל בבעיה הזו".

 

אתה יודע שהעובדה שאתה חובש כיפה מושכת אש. אתה לא חושב שהיה נכון להתנהל אחרת בעניין הזה?

"אני רוצה לומר לכם משהו שאני לא אומר בדרך כלל. אני פה כדי לעזור למגזר הזה, זו עובדה. זה לא התפקיד היחיד שלי ולא התפקיד המרכזי, אבל זה חלק מהתפקיד שלי. התלונות שמגיעות אליי בעניין זה הן סטריאוטיפ קבוע. אני צריך להתנצל על כך?

 

"שיווקנו השנה לקבלנים קרקע ל־21 אלף יחידות דיור. בשום מכרז לא נקבע מראש שמייעדים את הקרקע לציבור החרדי. גם בבית שמש (שם שיווק המשרד קרקע לכ־2,000 דירות - ש"פ וד"ל) כוחות השוק הם אלה שעשו את שלהם, אני לא התערבתי ולא נגעתי בתוכניות שם. למרות זאת, היה עליי עליהום שאני מטפל רק בחרדים.

 

"עכשיו אנחנו עובדים חזק על פתרונות למגזר, והמרכזי בהם הוא התוכנית לעיר חריש, שעתידה להכיל יותר מ־6,000 יחידות דיור לחרדים בשלב ראשון. הבדיחה היא שגם מהציבור החרדי אני מקבל תלונות. הם צועקים 'למה אתה שולח אותנו רחוק', אבל המסה הגדולה של החרדים רוצים לגור בנפרד ובזול. גם לביתר עילית ולקריית ספר הם הלכו - לא משום שהם מתנחלים, אלא משום שזה היה זול".

 

אטיאס אמנם מודה בכך שהמגזר החרדי מעניין אותו מאוד, אך זוגות צעירים מכל המגזרים עתידים ליהנות מהשינויים שהוא יוזם, גם אם זה יקרה רק על הדרך. לפי התוכניות שלו, אטיאס עשוי להיות השר הראשון בעשור הנוכחי שיצליח להחזיר למשרד השיכון את הכלים הפיננסיים לתמיכה באוכלוסייה זו.

 

"הגשתי לראש הממשלה ולשר האוצר תוכנית לחבילת הקלות בתחום המיסוי לדירות", הוא חושף. "הכל עוד טרי, אבל אם הם יקבלו את ההצעות שלי כל זוג צעיר יקבל חבילה בשווי של עד 200 אלף שקל בתנאים נוחים, זה יכול להשפיע דרמטית על המחירים ויאפשר לנו לא להתבסס רק על הגדלת היצע הקרקע. גם אם לא יקבלו את הצעתי אני אמשיך להיאבק, כי זה נראה לי הדבר החשוב ביותר. אני אמשיך לזעוק את זעקת המיסוי.

 

"בהיבט ההיצע הצלחתי להדביק בנחישות שלי ובחזון את עובדי המינהל, ואולי אצליח גם בזה. אנשים לא מבינים כמה עבודה כרוכה בהוצאה של כל מכרז, הם רואים רק את השורה התחתונה. אני חושב שההצהרות שהמחירים ירדו לא תמיד עוזרות. יש החלטות שרק ראש הממשלה ושר האוצר יכולים לקבל. אנחנו עומדים עכשיו לפני אישור תקציב דו־שנתי נוסף, וזה המקום של הממשלה להראות שהיא עושה משהו עבור הזוגות הצעירים".

 

פרוייקט הולילנד בירושלים. "נקווה שהולילנד לא תחזור" פרוייקט הולילנד בירושלים. "נקווה שהולילנד לא תחזור" צילום: אלכס קולומויסקי

 

"נקווה שהולילנד לא תחזור, אבל אי אפשר להיות בטוח"

 

אתה לא חושב שהקצאת קרקע למגזר אחד זה עניין בעייתי?

"נכון שיש מצוקת דיור גם בציבור הכללי", אטיאס מתלהט. "צריך פה 40 אלף יחידות דיור בשנה ונבנות פחות מ־30 אלף בשנה. בציבור החרדי המצוקה היא כפולה ומכופלת, כי הוא לא יכול לגור בכל מקום. הציבור שלנו רוצה לגור בשכונות נפרדות, ואני תומך בזה כחרדי מבטן ומלידה. צריך לזכור שהחילונים הם הראשונים שרוצים שהחרדים יגורו בשכונות כאלה".

 

כמה שטח לדירות לחרדים יש כיום בארץ?

"באלעד, בביתר עילית ובקריית ספר נותר שטח לכ־15 אלף יחידות דיור. זה לא מספיק. אני חושב שזו חובתו של כל שר שיושב כאן לטפל בזה. השר מאיר שטרית התחיל מהלכים משמעותיים בכיוון הזה עם הערים החרדיות חריש וכסיף, אבל חוץ מזה לא נעשה כלום. כרגע אנחנו מתמקדים בחריש, אבל לצערי הטיפול בזה לוקח זמן.

 

"חריש היתה 20 שנה על המדף, כל חילוני יכול היה לגור שם וזה לא קרה. אנחנו מכינים תוכניות שיותאמו במיוחד לחרדים, עם מבנים לא גבוהים, מבני ציבור רבים, בנייה ייחודית והרבה מקומות תעסוקה בתוך העיר ולא באזור תעשייה נפרד. צריך להסיר את הכובע בפני המגזר הזה דווקא על כך שהסכים ללכת לשם. אני חושב שבגלל גודל המצוקה חריש תצליח. היא נמצאת על כביש 6 והחרדים יגיעו אליה בהמוניהם. יש לכך גיבוי מצד כל הרבנים, ובראשם המר"ן עובדיה יוסף".

 

חריש שבוואדי ערה נחשבת לבעיה גם בגלל החיכוך עם הערבים.

"ישבתי לאחרונה עם 40 מנכבדי המגזר הערבי. הם הודו שהם לא רוצים תגמול, אלא בעיקר שלא נבוא לשם. הבהרנו להם שלא נעשה שום דבר בכוח, אבל לא נוותר על הבנייה שם. בינתיים הופקדו תוכניות ל־5,600 יחידות דיור בחריש ואני מקווה שעד סוף 2010 הן יאושרו. זה צריך להיות אינטרס גם של הציבור החילוני".

 

המגזר הערבי סובל גם הוא ממצוקת דיור.

"יש שם בעיה, הם מתקשים לקלוט את השינוי. הוצאנו בסוף 2009 קרקע לשיווק ל־2,500 יחידות דיור לערבים. הזמנתי עבודה שתבהיר לנו מה הדרישות שלהם, והבנתי ממנה שיש בעיה עם תפיסת העולם שלהם. זה מתבטא בחוסר עניין במכרזים ובאחוז נמוך של הצלחה בשיווק, פחות מ־30% כיום. לפעמים מחזירים לנו אדמות שמיועדות לאלפי יחידות דיור למגזר הערבי אחרי שלא הצליחו לשווק אותן. הם לא לוקחים את מה שאנחנו נותנים להם כי הם רוצים לבנות נמוך, בצורה שהם רגילים אליה".

 

אתה מחפש קרקע, ואחת הבעיות בעניין הזה היא קרקע חקלאית שלא הופשרה.

"יש למדינה קרקע חקלאית ל־12 אלף יחידות דיור באזור המרכז. לא פחות. אף על פי שבעבר ההסכם עם החקלאים היה שכאשר הם מפסיקים לעבד את הקרקע היא חוזרת למדינה, הלכנו לקראתם והצעתי לחלקם לרכוש 20% מהקרקע בתשלום מלא בפטור ממכרז, כדי להימנע מללכת לבתי משפט. הם בדרך כלל לא מסכימים".

 

אז מה הפתרון?

"אם הם יילחמו בנו נתבע אותם ונוציא את הקרקע למכרז לכל מי שירצה אותה. עד היום היו שלוש תביעות בתחום הזה והחקלאים הפסידו. אנחנו מעריכים את התרומה שלהם למדינה, אבל אם הם בחרו לא לעבד את הקרקעות משיקולים כלכליים, הקיפאון הזה חייב להיפסק. התחלנו בתביעות כדי לשחרר את הקרקע".

 

לסיכום, בתור השר האחראי על מינהל מקרקעי ישראל, אתה חושב שפרשת הולילנד יכולה לחזור על עצמה?

"אני מקווה שלא, אבל אין ודאות של 100%".

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x