• תפריט
חלום הנדל"ן הישראלי

המתנה האחרונה עוברת לפעמים דרך האפוטרופוס הכללי

האפוטרופוס הכללי הוא גוף ניהול נדל"ן עצום של אלפי בתים ומגרשים שאיש לא בא לדרוש. איך מגלים אם סבא שלכם הוא אחד מאלה שיורשיהם לא נמצאו? איך בודקים אם היה לו מגרש מצפון לירקון? ואיך מקבלים עליו את הבעלות? מדריך ליורש הפוטנציאלי

שי פאוזנר 09:3226.11.09

בניה של משפחה ירושלמית קיבלו לפני כמה שנים בירושה בעלות על בניין בעיר. הם החליטו לממש את הנכס, מכרו את הבניין לקבלן מקומי, והתחלקו ביניהם בכספי המימוש. הקבלן לא הסתפק בבניין הבודד, וניסה לרכוש גם את הבניין הצמוד אליו. לאחר שהפעיל אנשי מקצוע כדי לברר למי שייך הבניין, הוא הגיע לאפוטרופוס הכללי, שם גילה כי גם בניין זה שייך לאותה משפחה ירושלמית — שכלל לא ידעה על קיומו של הנכס. על הבניין הנוסף ביקשו בני המשפחה סכום גבוה יותר, וגם בסכום זה התחלקו ביניהם.

 

סיפורים על משפחות המגלות אחרי מותם של יקיריהן שטר מכר או מסמך כלשהו באחד הארגזים בבית הנפטר אשר הופך להפתעה נעימה, הם לא עניין של מה בכך. במקרים רבים לא בטוחים היורשים אם הנכס עדיין שייך למשפחתם, או שאפילו אינם מודעים כלל לקיומו, וחוסר המודעות הזה גורם להם להפסד כספי ניכר. אלה שמודעים לקשר אפשרי לנכס מסוים פונים במקרים רבים אל הטאבו, כדי לבדוק אם הנכס היה שייך לאב או אם המשפחה, ושם מפנים אותם לא פעם אל האפוטרופוס הכללי.

 

אגף האפוטרופוס הכללי, שבראשו עומד עו"ד שלמה שחר, פועל תחת משרד המשפטים. ב־1998 הועברה אליו פעילות הירושות שהיתה עד אז בידי בית המשפט לענייני משפחה, וכעת יש לו סמכות לשמור על רכושם וזכויותיהם של אזרחי המדינה (ולעתים גם זרים מרחבי העולם) שאינם בנמצא או אינם מזוהים. רק בתיקים שבהם מתעוררת מחלוקת בין היורשים שב הטיפול לידי בית המשפט לענייני משפחה, ושם מוכרעת הסוגיה. פרק הזמן שבו מנהל האופטרופוס הכללי את הנכסים שבעליהם נעדרים מוגבל: לפי החוק, לאחר 15 שנות ניהול, ובכפוף לאישור בית המשפט, אפשר להעביר את הנכס לבעלות המדינה. מאותו רגע חדל האפוטרופוס הכללי לנהל אותו. המדינה, מצדה, יכולה למכור את הנכס, אך אין הגבלת זמן על אחריותה עליו — משנמצא הבעלים או יורשיו, עליה להחזיר לו את הנכס או לשלם לו את שוויו.

 

 איור: ענת אבן אור

 

העובדה שיהדות אירופה רכשה לפני תקופת השואה נכסים בפלשתינה, והעובדה שטרם קום המדינה התבצע כאן מסחר ער בקרקעות ונכסים שלא לווה ברישום מסודר, הפכו את האפוטרופוס הכללי לגוף ניהול נדל"ן ענק. לדברי עו"ד שחר, האגף שבראשו הוא עומד מנהל כיום עזבונות שכוללים יותר מ־9,000 מגרשים ו־1,000 דירות ברחבי ישראל. לטענת עו"ד משה שוב, האפוטרופוס הכללי מנהל נכסים שהיקפם כ־3 מיליארד שקל, השייכים ליותר מ־17 אלף נעדרים. האפוטרופוס הכללי והחברה־הבת שלו, המטפלת בנכסי נספי השואה, אינם בעלי הנכסים העזובים, אלא הם משמשים שומרים בשכר של הנכסים עד שיבואו הזכאים לדרוש אותם.

 

שוב מעריך כי יש כיום אלפי אנשים בישראל ובעולם שאינם יודעים שיש בבעלותם נכסים בישראל מכוח ירושה, שהם יכולים לנסות לאתר ולתבוע עליהם בעלות. במשרדו של שוב מספרים על על אירוע שהתרחש בישראל לפני כמה שנים בעקבות פטירתו של יהודי שחי באיטליה והותיר אחריו צוואה שבה הוא הוריש גם את נכסיו שבישראל לילדיו ולאשתו, בלי לציין חלקות ספציפיות. מאחר והוא הוריש להם נכסים גם באיטליה, הם לא מיהרו לבדוק את הנכסים בישראל. כאשר בני המשפחה הגיעו לבסוף אל האפוטרופוס הכללי כדי לנסות ולברר אם הנכסים מוחזקים אצלו, התברר להם כי יש להם נכסים בישראל בשווי מיליוני דולרים. אמנם הם נאלצו להוכיח את זכאותם לנכסים הללו בתהליך ממושך — אבל העניין השתלם.

 

האפוטרופוס הכללי, עו"ד שלמה שחר האפוטרופוס הכללי, עו"ד שלמה שחר צילום: עמית שעל

אף שלטענת כל הצדדים מדובר במוסד מסודר מאוד, הוא גם מוגבל מאוד באיתור יורשים, ובמקרים רבים נכסים היסטוריים נותרים ללא דורש ומנוהלים שנים ארוכות על ידי האפוטרופוס הכללי. באתר האפוטרופוס הכללי אפשר להוריד קובץ אקסל ובו רשימה של כ־15 אלף נעדרים שהאפוטרופוס מנהל את נכסיהם, ורשימה נוספת, קצרה יותר, של כ־2,000 אנשים שככל הנראה נספו בשואה. הסיכויים שהאפוטרופוס הכללי יפנה אליכם ויודיע לכם שבידיו נכס שאתם יורשיו החוקיים קלושים — ולכן כל הליך האיתור והדרישה מוטל עליכם.

 

איפה הנכס? טיול בערבות טבריה

 

על הנייר, הליך שחרור הנכסים פשוט למדי. בפועל מדובר בהליך מורכב, אשר אורך זמן רב הן בשל הבדיקות הרבות והקפדניות והן בגלל המסמכים הרבים הנדרשים (צווי ירושה, אימות מסמכים, תרגום מסמכים, איתור יורשים פוטנציאלים וכו').

אחת הבעיות הנפוצות ביותר היא חוסר מידע על מיקומו המדויק של הנכס.

 

עו"ד שי רוה ממשרד עורכי הדין בועז מסביר כי מקרים מסוג זה נפוצים בעיקר בתחום הקרקעות — במיוחד חקלאיות. רוה מספר על מקרה שבו אדם שהלך לעולמו הותיר אחריו בין השאר קרקע שהיתה בבעלותו "באזור טבריה". משפחתו של אותו אדם, מספר רוה, הגיע אליו וביקשה סיוע באיתור הקרקע. לאחר חיפוש ארוך נמצא בין חפציו של הנפטר יומן אישי, שבו תיאר את מיקום הקרקע שרכש. בתהליך ארוך ומסובך בחן משרדו של רוה את גוש הקרקעות המתואר ביומן, ובסופו של דבר אותר הנכס האבוד.

 

"חשוב מאוד שבני הדור המבוגר במשפחה ישאירו אחריהם צוואה מסודרת, או לכל הפחות יספרו לבאים אחריהם על רכושם בצורה מדויקת ככל האפשר", אומר רוה. "קיומה של צוואה מפורטת מקל על תהליך דרישת הנכס, שכן בלעדיה התיק כולו עשוי להסתבך".

 

מי הבעלים? מי היה חיים כהן

 

לאחר מציאת הנכס ומיקומו, יש להוכיח כי אכן היה שייך לנפטר. באתר האפוטרופוס, כאמור, מופיעה רשימה של נעדרים ונספי שואה. לדברי עו"ד שוב, "לרוב יש להתחיל את הליך השחרור בבקשה לבירור פרטים על אודות נעדר, אשר נמסרת למחלקת גילוי. אזרחים אשר סבורים כי אחד הנעדרים ברשימות הוא קרוב משפחה שלהם פונים בבקשה למחלקה, וזו מבצעת בדיקה ראשונית של הפרטים, כדי לבדוק את סיכויי הקרבה המשפחתית בין הפונה לבין הנעדר". בשלב זה על המבקש גם להציג מסמכים המעידים על כך שהנכס אכן היה בבעלותו של קרוב המשפחה הנעדר — שטרי מכר, דוגמאות חתימה, מסמכי בנק, מכתבים בנוגע לנכס וכדומה.

 

המחלקה משווה בין פרטי הנעדר המצויים בידי האפוטרופוס הכללי לבין אלו אשר נמסרו לה על ידי הפונה. אחת הבעיות הקשות בשלב זה נוגעת לנכסים שנרכשו טרם קום המדינה או מיד לאחר מכן — עוד לפני שניתנו לרוכשים תעודות זהות מסודרות. גם בשנים הראשונות לאחר קום המדינה בוצע המסחר בקרקעות ברישום שמי בלבד, וככל ששם הנעדר נפוץ קשה יותר להוכיח את קרבתו למבקש. "כאשר שמו של הנעדר חיים כהן, למשל, מספר גדול מאוד של אנשים יכולים לטעון שהם היורשים", אומר רוה.

 

פעמים רבות מוכרעות מחלוקות באמצעות חוות דעת של מומחים לכתב יד . "רק כאשר מוצאת מחלקת הגילוי כי ישנו סיכוי של קרבה משפחתית, היא מפנה את המבקשים להגשת בקשה לקבלת נכסים ממחלקת שחרור נכסים", אומר שוב.

 

מי היורש? תוכיח שיש לך דוד

 

"אם המבקש מוכיח כי הוא אכן קרוב משפחה של הנעדר, עוברים לשלב השני", מסביר שוב. "בשלב זה מתבקש הטוען לירושה להציג את כל שרשרת ההורשה — צווי ירושה או צוואות החל מהנעדר ועד אליו". לאור האחריות הכבדה, בדיקת האפוטרופוס הופכת בשלב זה קפדנית ביותר.

 

במקרים שבהם קשה ליורש להראות מסמכים רלבנטיים — לבעלות או לירושה — עובר ההליך כולו לבית המשפט לענייני משפחה, שם יהיה על היורש להביא ראיות לקשר בינו לבין בעל הנכס הנעדר. רוה מספר כי במקרים כאלו "הפרקליטות היא שמקשה על היורשים, לפעמים גם שלא ממש לצורך".

 

לאחר מציאת הנכס ומיקומו, יש להוכיח כי אכן היה שייך לנפטר לאחר מציאת הנכס ומיקומו, יש להוכיח כי אכן היה שייך לנפטר צילום: עמית שעל

 

לבדיקות הקפדניות יש סיבה: ערכם הרב של הנכסים המנוהלים על ידי האפוטרופוס הכללי הוביל לא פעם לניסיונות של אנשים "לשחרר" נכסים בעלי ערך רב שלא כדין, לעתים תוך הצגת מסמכים מזויפים. רק לפני כמה שנים חשדו אנשי האפוטרופוס הכללי כי המסמכים שהציג אדם מתל אביב לצורך קבלת נכסיה של אשה עשירה מאוד שהלכה לעולמה מזויפים. לאחר בדיקה שערכו החליטו אנשי האפוטרופוס לפנות למשטרה, וזו חקרה ומצאה כי הצוואה שהגיש אותו מבקש אכן היתה מזוייפת — והוגשה נגדו תלונה על ניסיון להשתלט על רכוש.

 

מי הזייפן? הדוד של כולנו

 

למרות המאמץ הגדול שמשקיע אגף האפוטרופוס הכללי בבדיקת אמינות המידע שמציגים לו יורשים פוטנציאליים, טעויות בתחום זה קורות מדי פעם. לעתים מגלים יורשיו של אדם כי בזמן שהם לא ידעו על קיומו של נכס המגיע להם או ניסו לאתרו, מישהו אחר דרש וקיבל במרמה או בטעות את הנכס לידיו מהאפוטרופוס הכללי.

 

קיימים שני סוגים של תרמיות: הסוג הראשון הוא של מקרים שבהם האפוטרופוס הכללי מעביר למי שטען שהוא היורש את הנכס על בסיס מסמכים מזויפים — אך מקרים אלו נדירים יחסית. הסוג השני כולל מקרים שבהם טענו יורשים כי הם זכאים לנכס מסוים, אך בגלל מחסור במסמכים הועבר התיק לבית המשפט לענייני משפחה — ששוכנע כי המבקש הוא אכן היורש. בשני המקרים אין לאפוטרופוס אפשרות לשנות את ההחלטה שלו, ועל התיק להתברר בבית המשפט.

 

הסיפורים המסובכים ביותר בתחום זה נוצרים כאשר מי שקיבל לידיו את הנכס בטעות או במרמה כבר מכר אותו הלאה, לצד שלישי. עו"ד רוה מסביר כי דווקא במצב זה החוק אינו מגן על היורש האמיתי. "על היורש לתבוע את הזייפן בבית משפט, אבל אין לו שום יכולת להשיב לעצמו את הנכס — הוא ייאלץ להסתפק בכסף שיתבע מאותו זייפן. גם זאת, רק במקרה שבו הוא יצליח לשכנע את בית המשפט שהחלטתו הקודמת מוטעית ושהוא היורש האמיתי".

 

למרות זאת, האפוטרופוס הכללי עצמו אינו חסין מתביעות. לדברי שוב, האפוטרופוס הכללי מקפיד מאוד על הבדיקות שהוא עורך בטרם ישחרר נכסים, גם מתוך ידיעה שאם ימנע מהזכאים האמיתיים את זכאותם לנכס הוא חושף את עצמו לתביעות כספיות כבדות על רשלנות. לדברי האפוטרופוס עצמו, עו"ד שחר, נדירים המקרים שבהם זה אכן קורה.

 

ואם אין יורש? מוכרים ושוכרים בזול

 

מה עושה האפוטרופוס עם הנכסים שבניהולו? לרוב, הוא משכיר אותם. פעיל ותיק בתחום התיווך, שמכיר היטב את פעילות האפוטרופוס הכללי, מספר כי בדרך כלל מציע האפוטרופוס דירות להשכרה במחירים הנמוכים בעשרות אחוזים מהמקובל בכל אזור ואזור שבו הן נמצאות. דירות ארבעה חדרים במרכז תל אביב, למשל, מושכרות כיום תמורת סכום מגוחך של כ־4,000 שקל לחודש. לדברי שחר, המחירים נקבעים על פי הערכה של השמאי הממשלתי, המעדכן אותם מדי פעם.

 

מי שמנהל בפועל את הנכסים היא חברת נכסי אריאל הוותיקה, אחת מחברות ניהול הנכסים הגדולות בישראל, שאחראית גם לכל התיקונים ולתחזוקה של הנכסים הללו, כחלק מהשירות שמקבל הדייר עבור דמי השכירות. זו הסיבה שקשה מאוד למצוא נכסים כאלו להשכרה במרכז הארץ — הדיירים ממעטים לעזוב אותם, וכשהם עושים זאת הם בדרך כלל מודיעים על כך מראש לקרובים וחברים כדי שיקפצו על המציאה.

 

אחרי 15 שנות טיפול, כאמור, יכול האפוטרופוס הכללי למכור את הנכסים שבניהולו. המכירה מתבצעת אחת לחודש בממוצע, ואת רשימת הנכסים אפשר למצוא באתר האפוטרופוס או באתר לשכת הפרסום הממשלתית. פעילים בשוק הנדל"ן טוענים כי לאחר שנים רבות שבהן רק יודעי ח"ן שהיו מקורבים לענף היו נחשפים למכרזי האפוטרופוס — האינטרנט הפך אותם להמוניים והעלה משמעותית את המחירים בהם. 

 

רוצים מס מופחת? הזדרזו

 

קיבלתם כירושה נכס שנקנה לפני קום המדינה? גם בתחום המס מחכה לכם הפתעה נעימה. עו"ד ורו"ח טארק דיביני, מנהל תחום מיסוי הנדל"ן ב־BDO זיו האפט, מסביר כי בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, כל הירושות שמומשו לאחר ביטול חוק מס העיזבון (ב־1 באפריל 1981) אינן נחשבות כמכירה — היורשים פשוט נכנסים לנעליו של המוריש.

במקרה כזה, מכירת המקרקעין על ידי היורשים תחויב במס מופחת של 12% בלבד. נכסים שנרכשו בשנים 1949–1960 יחויבו במס גבוה יותר — 1% נוסף לכל שנה. מיסוי מופחת זה יבוטל באופן הדרגתי החל ב־2011 (תוספת של 1% בשנת 2011, עוד 1% בשנת 2012, ועוד 2% בכל שנה החל מ־2013, עד לשיעור של 20%), ולכן כדאי להזדרז.

בטל שלח
    לכל התגובות
    x