זומא גלובל: לזהות הזדמנויות במקום שאחרים רואים סיכון
בשוק הנדל"ן המסחרי מרבית המשקיעים מעדיפים ללכת על בטוח – לרכוש נכסים יציבים, מאוכלסים ובעלי הכנסה קבועה. אלא שיש גם מי שבוחר לפעול דווקא בכיוון ההפוך. זומא גלובל, חברת השקעות נדל"ן פרטית שבבעלות היזם ישראל פיגא, מתמקדת במשך שנים באיתור נכסים שהשוק מתקשה להעריך את הפוטנציאל הגלום בהם, ומשביחה אותם באמצעות ניהול אקטיבי ותכנון ארוך טווח
במקום להתחרות על נכסים מבוקשים, החברה מחפשת מבנים שסובלים מניהול לקוי, תפוסה חלקית או אתגרים תפעוליים. מצבים כאלה מרחיקים לא מעט משקיעים, אך בזומא גלובל רואים בהם נקודת פתיחה לעסקה בעלת פוטנציאל.
העיקרון פשוט: כאשר בעיות הניהול נפתרות והנכס מתפקד בצורה יעילה יותר, גם ההכנסות וגם שוויו עולים באופן משמעותי.
לא רק לקנות – אלא לייצר ערך
להבדיל ממשקיעים המסתמכים בעיקר על עליית מחירי השוק, המודל של זומא גלובל מבוסס על יצירת ערך בפועל.
לדברי ישראל פיגא, אחד היתרונות המשמעותיים בגישה זו הוא היכולת להשפיע באופן ישיר על ערך הנכס באמצעות ניהול מקצועי, קבלת החלטות מושכלת והשבחה מתוכננת, במקום להסתמך רק על מגמות השוק. לאחר רכישת הנכס מתבצע תהליך השבחה הכולל, בהתאם לצורך, שדרוג פיזי של המבנה, טיפול במערך השוכרים, שיפור מערכות הניהול והתאמת הנכס לדרישות השוק. רק לאחר שהנכס מציג ביצועים יציבים והכנסות משופרות נשקלת האפשרות לממש אותו.
גישה זו מאפשרת לחברה ליהנות מעליית ערך שנוצרה כתוצאה מפעולות שביצעה בעצמה, ולא רק מהתפתחויות בשוק הנדל"ן.
כך זה נראה בפועל
אחת העסקאות שביצעה החברה בדרום לונדון ממחישה היטב את אופן הפעילות.
הנכס נרכש כשהוא סובל מתפוסה בעייתית, דיירים שאינם עומדים בהתחייבויותיהם ורמת תחזוקה שאינה תואמת את הפוטנציאל של המבנה. לאחר הרכישה בוצע תהליך מסודר שכלל הסדרת מערך השוכרים, שדרוג משמעותי של שטחי הכניסה והאזורים הציבוריים והשקעה בתשתיות.
השינויים הובילו לכניסת שוכרים חדשים, לעלייה בהכנסות משכר דירה ולשיפור משמעותי בשווי הנכס, שנמכר בהמשך לאחר שהשבחתו הושלמה.
להיכנס מוקדם לאזורים בצמיחה
הצלחת המודל אינה נשענת רק על בחירת הנכס, אלא גם על בחירת המיקום.
כך למשל פועלת Zuma Global בעיר סלאו (Slough), ממערב ללונדון – אזור שנהנה בשנים האחרונות מצמיחה כלכלית, קרבה לנמל התעופה הית'רו ונגישות גבוהה למרכז לונדון.
בזמן שחלק מהמשקיעים הגיעו לאזור רק לאחר שהפך ליעד מבוקש, החברה זיהתה את פוטנציאל ההתפתחות בשלב מוקדם יותר וביצעה בו מספר עסקאות משמעותיות.
ניהול מקצועי כחלק בלתי נפרד מההשבחה
בחברה רואים בניהול השוטף מרכיב מרכזי בהצלחת כל השקעה. לשם כך היא נעזרת בחברות ניהול נכסים הפועלות בשטח ומטפלות בכל ההיבטים התפעוליים – החל מניהול הדיירים ועד תחזוקת המבנים וההתנהלות מול הרשויות.
השילוב בין צוות ההשקעות לבין גורמי הניהול המקומיים מאפשר ליישם את תוכניות ההשבחה באופן רציף ומדויק, ולהגיב במהירות לאתגרים המתעוררים לאורך הדרך.
שילוב בין הזדמנות למשמעת פיננסית
למרות ההתמקדות בנכסים מורכבים, בזומא גלובל מדגישים כי כל עסקה נבחנת בקפידה עוד לפני הרכישה. החברה מבצעת בדיקות נאותות מקיפות הכוללות בחינה פיננסית, משפטית והנדסית, לצד ניתוח תרחישים שונים במטרה לצמצם סיכונים ככל האפשר.
לפי נתוני החברה, היא מנהלת כיום נכסים בשווי של יותר מ־80 מיליון ליש"ט, השלימה למעלה מ־50 עסקאות לאורך השנים ומדווחת על שיעור תשואה פנימי ממוצע של מעל 20%.
בסופו של דבר, המודל של זומא גלובל נשען על תפיסה שלפיה ערך אינו רק תוצאה של תנאי השוק, אלא גם של ניהול נכון, קבלת החלטות מדויקת ויכולת לזהות פוטנציאל במקומות שאחרים בוחרים לעקוף.
