עמק הסיליקון הירוק: כך הופך עמק יזרעאל ליעד המגורים האיכותי והמבוקש בצפון
ראיון עומק עם ליאור זהבי, הבעלים של "עמק נדל"ן", שמנתח את רעידת האדמה השקטה שמתרחשת בעמק יזרעאל: מאפקט אנבידיה בטבעון ועד לסוד של התב"ע בתמרת. תחזית 2026 למשקיעים ולמשפחות
השעה 09:00 בבוקר ב"תחנת הקפה של בני" בכפר יהושע. מסביב שדות ירוקים שנמתחים עד האופק, רכבת העמק הישנה עומדת דוממת ברקע, וריח חזק של אספרסו טרי מתערבב עם האוויר הצלול של העמק. ליאור זהבי, הבעלים של "עמק נדל"ן" ותושב המקום, נראה בבית.
כשאני מציג אותו בתור "האוטוריטה של הנדל"ן בעמק", זהבי זע באי-נוחות בכיסא, ומבליע חיוך קטן של מבוכה. "עזוב אותך מטייטלים מפוצצים," הוא אומר בצניעות אופיינית, "אני פשוט חי את השטח. אני מכיר כל שביל, כל חלקה וכל משפחה פה. כשאני אומר לך שהאדמה מתחת לרגליים שלנו רותחת, זה לא סלוגן שיווקי. זה מה שאני רואה בעיניים".
זהבי מזהה תהליך טרנספורמציה היסטורית: המעבר של העמק מסטטוס של "פריפריה חקלאית" לפרבר המגורים האיכותי והמבוקש ביותר (Quality Suburbia) של צפון ישראל. בראיון מיוחד, הוא מסמן את "משולש הזהב" – הקיבוץ המופרט, המושב השורשי והיישוב הקהילתי – ומסביר למה 2026 היא שנת המבחן של האזור.
אפקט ה-NVIDIA: כשהייטק פוגש חקלאות
השיחה גולשת מיד לנושא שמסעיר את המשקיעים: ההחלטה האסטרטגית של ענקית השבבים NVIDIA להקים את קמפוס הפיתוח הענק שלה במשולש יקנעם-טבעון.
שאלה: אנחנו שומעים הרבה על 'אפקט אינטל' בדרום. האם אנחנו צפויים לראות תופעה דומה כאן?
זהבי: "זה שונה לגמרי. אינטל הקימה מפעל ייצור. NVIDIA מקימה מטה פיתוח שיאכלס כ-10,000 מהנדסים ואנשי פיתוח מהטופ העולמי. אלו אנשים עם כוח קנייה עצום, שמחזיקים באופציות ומניות (RSUs) ורגילים לסטנדרט חיים גבוה. הם לא מחפשים דירה בפקקים של גוש דן. הם מחפשים את 'החלום הישראלי החדש': בית פרטי, גינה, נוף פתוח – אבל במרחק של 15 דקות נסיעה מהמשרד בטבעון".
"הם מגיעים לפה," מצביע זהבי על המפה הפרושה על שולחן העץ, "ומגלים שהמרחק התכווץ. הארכת כביש 6 צפונה ורכבת העמק הפכו את הנסיעה למת"ם חיפה ולמרכז הארץ לעניין של דקות. זה יוצר 'הלם ביקוש' על היצע קבוע של קרקעות. לא מייצרים עוד אדמה בעמק, ומי שיבין את זה עכשיו, יקדים את השוק".
משולש הזהב: המדריך למתלבט
זהבי מנתח את השוק דרך שלושה מוקדים שמייצגים לדבריו את "כל הטוב שיש לעמק להציע": גבת (הקיבוץ המופרט), כפר יהושע ונהלל (המושבים השורשיים) ותמרת (היישוב הקהילתי).
1. תמרת: הסוד של התב"ע ("בונים שניים במחיר אחד")
"תמרת היא הדוגמה הקלאסית לכשל שוק שהוא הזדמנות זהב," אומר זהבי בנחרצות. היישוב הקהילתי, הטובל בתוך יער טבעי, מציע לדעתו את העסקה הטובה ביותר כרגע, דווקא בחלק הוותיק.
זהבי: "אנשים רצים להרחבות החדשות וקונים בתים ב-5.5 - 6 מיליון שקל על מגרשים של 250 עד 400 מ"ר. הם מקבלים בית חדש שזה מצוין ומגשימים חלום.
לעומת זאת, בישוב הוותיק של תמרת, יש מגרשים של 800 מ"ר ועד 1350 מ"ר, היתרון הענק שרבים מפספסים הוא התב"ע (תוכנית בניין עיר): במרבית המגרשים הגדולים הללו (מעל 800 מ"ר), הזכויות מאפשרות לבנות שני בתים גדולים ומרווחים.
זו מתמטיקה פשוטה ויתרון אדיר: במקום להצטופף בהרחבה, אתה קונה מגרש ענק ויכול לשפץ את הבית הקיים ולבנות ועוד אחד להשקעה ואו לילד שיתחתן.
זה הערך האמיתי של ה'כסף הישן' (Old Money), וזה משהו שאי אפשר למצוא בהרחבות החדשות".
2. קיבוץ גבת: המודל המושלם של הקיבוץ המופרט
"גבת מייצג את השילוב המנצח," מסביר זהבי. "זה הפתרון למשפחות שרוצות את הקהילה החמה, הבריכה והחינוך הקיבוצי המעולה, אבל עם ביטחון קנייני מלא."
"הנכסים שאני משווק בגבת עברו תהליך שיוך מלא. זה אומר שהנכס רשום על שמך בטאבו, בדיוק כמו דירה בעיר. אתה לא תלוי בחסדי האגודה. אתה מקבל את כל החבילה של איכות חיים כפרית – אבל הבית הוא נכס פיננסי סחיר ופרטי לכל דבר"
3. כפר יושע ונהלל: האצולה והפרלמנטים המקומיים
"כשאנחנו יושבים כאן אצל בני, מול הפסיפס של אלי שמיר והרכבת ההיסטורית, אתה מבין שכפר יהושע – בדיוק כמו נהלל השכן – זה מותג," אומר זהבי. "אלו מושבים עם שורשיות עמוקה, אצולה התיישבותית".
זהבי מחייך ומצביע לעבר שולחן סמוך. "ואתה לא יכול לדבר על העמק בלי להזכיר את ה'פרלמנטים'. בכל בוקר, בעגלות הקפה המשובחות או בפינות חמד בטבע, מתכנסים הוותיקים ופותרים את כל בעיות המדינה עוד לפני השעה שמונה. זה חלק בלתי נפרד מהקסם פה. אתה לא קונה רק נכס, אתה קונה כרטיס כניסה לקהילה חיה ותוססת".
אבל מעבר לרומנטיקה, זהבי מדבר על הפוטנציאל הכלכלי האדיר שטמון בנחלות. "היום שם המשחק במושבים האלו הוא הפיצול. היכולת לקחת נחלה ולפצל ממנה מגרש לבית נוסף היא 'אקזיט' נדל"ני לכל דבר. זה מאפשר להכניס כסף חדש ומשפחות צעירות, תוך כדי שהוותיקים מממשים את ערך הקרקע. אבל," הוא מזהיר, "זה שדה מוקשים בירוקרטי. דמי היוון, היטלי השבחה, 'הקו הצהוב' – מי שנכנס לזה בלי ליווי מקצועי יכול לאבד מיליונים".
האחריות שלנו: לשמור על הנשמה של העמק
רגע לפני שאנחנו מסיימים, פניו של זהבי מרצינות. ניכר שמדובר בנושא שקרוב לליבו לא פחות מהעסקאות עצמן.
"תראה," הוא אומר בשקט, "עם כל הדיבורים על נדל"ן, תשואות והשבחה, יש כאן משהו הרבה יותר עמוק שאסור לנו לשכוח. אני רואה בזה אחריות אישית שלי, ואני מאוד מקווה שגם הקולגות שלי והיזמים שנכנסים לאזור יקחו את זה על עצמם – האחריות לשמור על הצביון".
"העמק הוא לא סתם אוסף של בתים. זה מרקם אנושי נדיר ועדין. יש פה קהילות עם היסטוריה, עם ערבות הדדית, עם פשטות כובשת שאי אפשר לייצר במעבדה. כשאנחנו מביאים לכאן משפחות חדשות, אנחנו חייבים לעשות את זה ברגישות ובאינטליגנציה רגשית. התפקיד שלנו הוא לא רק למכור בית, אלא לוודא שהחיבור הזה יצליח, שהחדש ישתלב בישן בלי לדרוס אותו. אנחנו חייבים לשמור על הצביון הכפרי, על השקט, על הקהילתיות הייחודית הזו. כי בסופו של יום, זה מה שהופך את המקום הזה לבית, ואת זה שום כסף לא יכול לקנות".
לא רק מתווך: "אני מוכר אסטרטגיה, לא קירות"
כשאני שואל את זהבי על הגישה שלו, הוא מתיישר בכיסא. "אני לא 'מראה דירות'. אני מנהל אסטרטגיה עבור המשפחה. קניית נחלה או בית בעמק זה אירוע מורכב: ועדות קבלה, מיסוי משקי, היטלי פיתוח. הלקוחות שלי – אנשי הייטק, רופאים, משפרי דיור – מחפשים מישהו שיהיה ה'עיניים והאוזניים' שלהם בשטח".
"התפקיד שלי הוא להגיד ללקוח: 'אל תקנה את הבית החדש והנוצץ הזה בהרחבה. לך על הבית הישן בתמרת, תהרוס אותו, ותנצל את הזכויות הכפולות לבניית שני בתים'. זו ראייה של משקיע, לא של מתווך".
סיכום: העתיד כבר כאן
לקראת סיום, זהבי לוגם את שארית הקפה ונותן את השורה התחתונה. "אנחנו נמצאים בחלון הזדמנויות. השילוב של כביש 6, הרכבת, אנבידיה והמחסור בקרקעות פרטיות, דוחף את העמק למעלה. מי שיקנה היום נכס בתמרת עם זכויות כפולות, או בית משוייך בגבת, יסתכל אחורה בעוד חמש שנים ויבין שהוא עשה את עסקת חייו. העמק הוא כבר לא הפריפריה – הוא הדבר האמיתי הבא".
ליאור זהבי הוא הבעלים של "עמק נדל"ן", מתמחה בנחלות, הרחבות ויישובים קהילתיים בעמק יזרעאל.
למידע נוסף, לתיאום פגישת אסטרטגיה (וקפה אצל בני):
● 🌐 אתר הבית: www.liornadlan.co.il
● 📱 נייד: 052-648-1725
● 👍 פייסבוק: ליאור זהבי - עמק נדל"ן
