אותו מתחם, מציאות שונה: מה שמשקיעי קרקעות לא תמיד יודעים על צפון הרצליה
העניין הגובר בהשקעות קרקע במרכז הארץ מציף מחדש שאלה מהותית: עד כמה משקיעים מבינים מה בדיוק הם רוכשים. בצפון הרצליה פרויקט תמל 3006, אחד המתחמים המדוברים ביותר כיום, נמכרות קרקעות בייעודים שונים פער שיכול להשפיע דרמטית על פוטנציאל ההשקעה
לדברי אורלי גלוז, שותפה בחברת אריאה נדל״ן וליווי בנייה ובעלת ניסיון של כ־18 שנה בתחום ההשקעות, הבעיה אינה במתחם עצמו שהוא המתחם הי לוהט היום בישראל אלא בהיעדר הבחנה בין אזורים שונים בתוכו.
“משקיעים שומעים ‘צפון הרצליה’ ומניחים שכל הקרקעות במתחם זהות”, אומרת גלוז. “בפועל, נמכרות שם קרקעות עם ייעודים תכנוניים שונים לחלוטין, אבל לא תמיד זה מוצג בצורה ברורה”.
קרקע ירוקה מול קרקע צהובה
אחד ההבדלים המרכזיים, לדבריה, הוא בין קרקע צהובה המיועדת למגורים לבין קרקע ירוקה, שמיועדת לפארקים, שטחים פתוחים או שימושים ציבוריים.
“קרקע צהובה נרכשת מתוך כוונה לממש זכויות בנייה למגורים”, מסבירה גלוז. “לעומת זאת, קרקע ירוקה גם אם בעתיד תעבור שינוי ייעוד, צפויה לקבל היקף זכויות מצומצם משמעותית. ובחלק מהמקרים יכולה גם לצאת מגבולות התוכנית ותשאר קרקע עם ייעוד לפארק לעד”.
לדבריה, משקיעים רבים מתפתים למחירים נמוכים יותר של קרקע ירוקה, מבלי להבין את המשמעות התכנונית והכלכלית של הבחירה.
פערי ידע שמיתרגמים לפערי תשואה
הבעיה, לטענת גלוז, נעוצה בפערי ידע: “רוב המשקיעים אינם אנשי תכנון. הם לא בקיאים בתב״עות, בצבעים או בשלבים סטטוטוריים. כשמציגים להם אזור מבוקש במחיר אטרקטיבי, קל מאוד להתעלם מהשאלה הקריטית – מהו ייעוד הקרקע”.
התוצאה, לדבריה, היא ששני משקיעים יכולים לרכוש קרקע באותו מתחם, אך לקבל תוצאה שונה לגמרי: “אחד מחזיק נכס עם פוטנציאל מגורים, והשני קרקע שייתכן שתישאר שטח פתוח לשנים ארוכות. ההבדל לא נמצא בשם המתחם אלא במיקום ובייעוד בתוך המתחם”.
“לא רק איפה קונים אלא מה”
בפרויקט צפון הרצליה, מציינת גלוז, אריאה נדל״ן משווקת קרקע צהובה בלבד. “אנחנו פחות מתמקדים במחיר ויותר בשקיפות. אחרי כמעט שני עשורים בתחום, ברור לנו שהשקעה טובה לא מתחילה בהבטחה, אלא בהבנה”.
המסר שלה למשקיעים פשוט אך חד: “לא מספיק לקנות במתחם טוב. צריך לקנות באזור הנכון בתוך המתחם. זה הבדל שיכול להיות שמיים וארץ”.
