• תפריט
מוסף נדל"ן מאי 2015
מוסף נדל"ן מאי 2015 גג עמוד

שוואיה שוואיה

על הנייר מדובר בהבטחה היסטורית: עיר ערבית חדשה בצפון, לראשונה מאז קום המדינה, שתספק מענה מודרני לצרכים הדחופים של ערביי הגליל ותאפשר להם לצאת מן הכפרים הדחוסים. אלא שבשטח אף דחפור עדיין אינו מפר את שלוות חורש האורנים של גבעת טנטור

יעל דראל 10:2106.05.15

כשאדריכל ערן מבל קיבל לידיו לראשונה את פרויקט תכנונה של עיר חדשה למגזר הערבי - עיר קטנה, מזרחית לעכו, שצפויה למנות כ־40 אלף תושבים - האינסטינקט התכנוני הראשון שלו שלח אותו לקבל השראה מערים ערביות גדולות ומוכרות. "נסעתי למרקש שבמרוקו, נסעתי לעיר הפלסטינית רוואבי, בדקתי ערים חדשות שמוקמות במצרים ובמדינות המפרץ. התבוננתי במרחב הציבורי שמאפיין אותן, בשדרות הרחבות שחוצות את מרכזי הערים ומאפשרות לאנשים ללכת עם משפחותיהם ברחוב - וכל אלו שבו את ליבי", הוא אומר בחום.

 

העיר החדשה, או כפי שמבל ואנשי המקצוע הבכירים ממשרד הפנים מבקשים לכנותה, "המרקם העירוני החדש" - מושג שאינו מחייב את המדינה להעניק ליישוב העתידי מעמד של ישות מוניציפלית עצמאית - מצויה רק בתחילת ההליך התכנוני, אך במובנים רבים מדובר בצעד היסטורי: מאז קום המדינה לא הוקם בישראל אף יישוב עירוני חדש לטובת אוכלוסייה ערבית, להוציא יישובים שהוקמו עבור האוכלוסייה הבדואית בנגב.

 

 

אלא שהיום, ממשרדו בקריית טבעון, כשש שנים לאחר החלטת הממשלה ששלחה אותו לאותו מסע תכנוני, נראה שולחן השרטוטים וההדמיות של מבל רחוק למדי מההשראה האוריינטלית שאותה חיפש. בהדמיות שלו נראית העיר העתידית, שתקום סמוך ליישוב ג'דיידה־מכר, כמתחם עירוני כמעט גנרי: ארבעה רובעי מגורים שבמרכזם שדרה מרכזית שנמתחת ממזרח למערב, ושלאורכה ניצבים מבני מגורים בני עד 12 קומות, עם קומת מסחר במפלס הרחוב. במרכז העיר מצטלבת השדרה עם פארק גדול, שמשתלב עם העמק הטבעי הקיים בשטח. בשוליים המזרחיים מתוכנן אזור מסחר ועסקים, ולא רחוק משם מתוכננת גם תחנת רכבת, על קו עכו־כרמיאל העתידי. רציתם אבו דאבי? קיבלתם כפר סבא.

 

"זה נכון", מודה מבל בחיוך. "העיר הזו תהיה דומה יותר למודיעין מאשר למרקש. בתהליך שיתוף הציבור שקיימנו התברר לנו שמה שהצעירים הערבים רוצים דומה מאוד למה שצעירים בכל העולם רוצים. כששאלנו מה הם היו רוצים, שוב ושוב עלו שמותיהן של כרמיאל ומודיעין. אז כנראה שהתפיסה של בנייה כפרית חמולתית היא קלישאה שכבר אינה מתאימה למציאות העכשווית".

 

"בעיניי, אין צורך להיאחז בתכנונים היסטוריים כמו קסבה, למשל", אומר ד"ר מוחמד שיבל, מהנדס המועצה המקומית ג'דיידה־מכר והמשנה ליו"ר איגוד מהנדסי ערים. "הגיע הזמן ליצור משהו חדש. מצד שני, אנחנו עדיין לא במקום שבו תכנון מערבי מתאים לצרכי האוכלוסייה; אי אפשר להקים פה שכונות שייראו כמו הרצליה, משום שהן יהיו נטע זר באזור. הבנייה בג'דיידה־מכר עומדת על ממוצע של 3–4 קומות, והמרחבים המשותפים עדיין רבים. את הדפוסים המסורתיים אפשר לעזוב בהדרגה: גם ביישוב החדש חייבים לשמור על מקום הקהילה והמשפחה, לאפשר חצרות פנימיות ומרחבים מרובים למען הקהילה".

 

לשם בדיוק מכוון מבל: "זו לא תהיה עיר של מגדלים או קניונים, אלא עיר בצפיפות ממוצעת של עשר יחידות דיור לדונם", הוא אומר. "יהיו בה גם שכונות עם חצרות משותפות, במטרה להגשים את הרעיון של קהילתיות ומשפחה, אבל גם שכונות של צמודי קרקע ושכונות של בנייה רוויה סטנדרטית. עיר ככל הערים. כך שכל הקלישאות לגבי אופי הבנייה של האוכלוסייה הערבית הן בעצם שלנו".

 

אין קרקעות, אין משכנתאות

 

הקלישאות הללו נולדו, על פי ההסבר של מבל, לא מעט בשל היסטוריה תכנונית נטולת מחשבה: "עד שנות ה־90 התוכניות ליישובים הערביים היו סכמטיות. היישובים תוככנו בשטאנץ שבמסגרתו אישרו להגיע לארבע קומות, עם 134% בנייה ושימושים מעורבים, ואמרו לאוכלוסייה 'תסתדרו'. לא היתה חשיבה לטווח ארוך, לא נתנו לכפרים להתפתח בצורה מסודרת. כך הם גדלו מ־300–400 בתי אב בשנות ה־50 וה־60 למצב שבו יש היום 1,000 משפחות ויותר ללא שלד מאורגן של מדרכות או מבני ציבור".

 

 

כעת, אומר מבל, הגיע העת לשנות את הקונבנציות האלה. "ליהודי שמחפש דירה יש הרבה מאוד פתרונות מגוונים; לאוכלוסייה הערבית אין הרבה גיוון, ואת זה חייבים לשנות.

 

"התפיסה שלפיה לערבים יש תרבות דיור של צמודי קרקע היא שגויה. מחקרים של משרד הבינוי מצאו שלפחות 25% מהאוכלוסייה הערבית בישראל חיה כיום בבנייה רוויה, ו־10% מהם גרים בשכירות. רבים מהצעירים המשכילים כבר חוו חיים עירוניים, ולחלקם קשה מאוד לחזור לגור בכפר מעל לחותנת".

 

הנתונים האלה מוכרים היטב גם לרשויות התכנון. "הגישה שלפיה ערבים רגילים לגור בבנייה צמודת קרקע היא מוטעית, ואין לה סימוכין במדינות ערביות שכנות", מאשר שוקי אמרני, מנכ"ל משרד הפנים וראש המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שבנובמבר האחרון הוציאה לדרך את התוכנית הממשלתית. "במדינות ערב ישנם כפרים, אבל ישנן גם ערים שבהם האוכלוסייה מתגוררת בבנייה רוויה".

 

אלא שהדרישה שעולה מן השטח נובעת לא רק מהרצון לחיות בעיר מודרנית שנהנית מתשתיות חדשות, אלא גם מאילוץ טכני: היצע הקרקעות הדל במגזר הערבי. "היום אין שוק נדל"ן בכפרים הערביים, פשוט משום שאין בהם עתודות קרקע", מפרט אלון בירון, סמנכ"ל החטיבה הקמעונאית בבנק מרכנתיל לנדל"ן במגזר הערבי. "כיום דונם בדיר אל־אסד יקר יותר מדונם ברמת השרון. המחיר שם יכול להגיע ל־1.5 מיליון שקל לרבע דונם, וגם זה בהנחה שתמצאי מישהו שימכור. לכן הזוגות הצעירים אינם יכולים לקנות או להמשיך להתגורר בכפרים".

 

ערן מבל: זו לא תהיה עיר של מגדלים וקניונים. יהיו בה שכונות עם חצרות משותפות להגשמת רעיון הקהילתיות והמשפחה, אבל גם שכונות של צמודי קרקע ובנייה רוויה סטנדרטית" ערן מבל: זו לא תהיה עיר של מגדלים וקניונים. יהיו בה שכונות עם חצרות משותפות להגשמת רעיון הקהילתיות והמשפחה, אבל גם שכונות של צמודי קרקע ובנייה רוויה סטנדרטית" צילום: גיל נחושתן

 

הבעיה זו מולידה עוד בעיה, קשה אפילו יותר: חוסר יכולת לקחת משכנתאות. "אם אין שוק נדל"ן אמיתי ואין יכולת לבצע שמאות בקרקע, אז גם אי אפשר להעריך את שווי הנכס", מסביר בירון. לדבריו, בעיית המשכנתאות מחריפה נוכח רישום הבעלות על הקרקע: "במגזר הערבי מקובל מאוד לרשום את כל בני המשפחה כבעלי הקרקע, במשותף וללא חלוקה - וכשאין הסדרה של הבעלות, אין אפשרות לשעבד את הנכס לטובת משכנתא. מה גם שבמקרה של אי־תשלום משכנתא אין אפשרות אמיתית למכור את הנכס בשוק החופשי, כי למעשה רק בני משפחה הם מועמדים לרכישתו".

 

לדברי בירון, הקושי הזה מביא לשינוי גם בצביון הבנייה של היישובים הערביים הקיימים: "הקשיים הללו הם הסיבה לכך שהיום כפרים ערביים 'עולים קומה'. כלומר בונים קומה נוספת על הבתים הקיימים", הוא מפרט. "אך הפתרון הזה, מעבר לעובדה שהוא אינו מותאם לתשתיות הקיימות היישוב, לא מתאים לכל אחד, ולכן צעירים רבים, ברובם זוגות צעירים ומשכילים, עוזבים ומחפשים פתרונות מגורים בערים מעורבות. ובסופו של דבר, הדירות שהם מחפשים אינן שונות מהדירות שזוגות צעירים יהודיים מחפשים לעצמם".

 

"החזון שמציבה התוכנית החדשה יספק פתרונות גם לזוגות צעירים שיגורו בשכירות, מה שכיום בקושי מתאפשר", משיב על כך אמרני. "התוצאה יכולה בהחלט להיות רשות מקומית חזקה וכלכלית, בניגוד לרשויות מקומיות אחרות במגזר הערבי, שלעתים קרובות מתקשות מהבחינה הזו".

 

באופן טבעי, התהליך הזה מדאיג את ראשי הרשויות הערביות הקיימות באזור; אלו, ולצדם לא מעט תושבים, הביעו התנגדות ברורה לתוכנית העיר החדשה. תושבי ג'דיידה־מכר הסמוכה למשל, הממוקמת נמוך בדירוג הסוציו־אקונומית (אשכול 2 מתוך 10), חוששים שהשכנה המודרנית תביא לעקירת אוכלוסייה חזקה מהאזור ולהחלשה נוספת של יישובי הסביבה. תהליך כזה, הם מציינים, קרה גם לבאר שבע משהוקם היישוב עומר, וללוד משהוקמה מודיעין.

 

"עיקר המחלוקת בעניין היישוב החדש הוא למי יהיה שייך השטח", אומר ד"ר שיבל, מהנדס המועצה ג'דיידה־מכר. "המועצה המקומית ג'דיידה־מכר רוצה, מימים־ימימה, שהשטח הזה יסופח אליה - אבל על פי התכנון הנוכחי, בהיעדר תכנון של השטח המחבר בין היישובים, התשובה לכך איננה ודאית. השאלה על הפרק שמטרידה את תושבי ג'דיידה־מכר היא 'מי יבלע את מי': האם הפיתוח והתכנון של היישוב החדש יהיה על חשבוננו או לטובתנו? היישוב שלנו מונה כ־20 אלף תושבים, והיישוב החדש צפוי למנות 40 אלף, ומכאן שהשאלה הזו רלבנטית מאוד כבר בשלב זה".

 

פרופ' ראסם חמאיסי: אני מאמין שהתוכנית תקרום עור וגידים. זו הזדמנות לציבור הערבי להיות שותף בתכנון המרחב הציבורי שבו הוא חי. אני נגד בכיינות והתמקדות בחסרונות" פרופ' ראסם חמאיסי: אני מאמין שהתוכנית תקרום עור וגידים. זו הזדמנות לציבור הערבי להיות שותף בתכנון המרחב הציבורי שבו הוא חי. אני נגד בכיינות והתמקדות בחסרונות" צילום: גיל נחושתן

 

המגזר הדתי כבר קיבל את העיר שלו

 

אלא שכאשר נוטשים את שולחן השרטוטים וההדמיות ומבקשים להבין מה בעצם קורה בגבעת טנטור - זה שמו של האתר שבו מתוכננת העיר החדשה - מתברר מיד כי עוד רחוק היום שבו יעלו הדחפורים על החורש הטבעי במקום. למעשה, האופק התכנוני של העיר החדשה, על תקציביו ולוחות הזמנים שלו, מעורפל במידה כזו שלא מעט קולות במגזר הערבי מפקפקים בכוונה לממש את התוכנית.

 

אחת הסיבות המרכזיות לספקנות נעוצה בנתונים היבשים שהמדינה עצמה מספקת: רק בחודשים האחרונים, כשש שנים לאחר החלטת הממשלה על השקת היוזמה, אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את התוכנית הארצית - נקודה שממנה אמור לצאת לדרך התכנון המפורט יותר. בשש השנים הללו התעכבו התהליכים במשרד הבינוי. המשמעות היא שרק כעת תעבור התוכנית להערות הוועדות המחוזיות, והדרך עד לאישורה הסופי עודנה ארוכה ולא ודאית.

 

האם הליך תכנונן של ערים חייב להיות כה ארוך? לאו דווקא. דו"ח שחיברה ב־2012 עמותת "בִּמקום", הפועלת למימוש הזכות לשוויון במערכות התכנון, השווה בין תהליכי התכנון וקבלת ההחלטות שליוו את גבעת טנטור לעיר חריש - שתי תוכניות שיצאו לדרך כמעט במקביל ב־2008. ההבדל תהומי: בעוד שחריש היא יישוב הומה שנהנה מתנופת בנייה של אלפי יחידות דיור ומאוכלס בהיקפים נרחבים, גבעת טנטור היא חורש אורנים שקט, תוכנית "על הנייר", ללא שם או גבולות מוגדרים.

 

שוקי אמרני: התוכנית יכולה להוביל להקמת רשות מקומית חזקה וכלכלית, בניגוד לרשויות מקומיות אחרות במגזר הערבי, שלעתים קרובות מצויות בקשיים" שוקי אמרני: התוכנית יכולה להוביל להקמת רשות מקומית חזקה וכלכלית, בניגוד לרשויות מקומיות אחרות במגזר הערבי, שלעתים קרובות מצויות בקשיים" צילום: תומי הרפז

 

"אין ספק שקיים חוסר אמון בקרב האוכלוסייה הערבית בעצם כוונותיהם של משרדי ממשלה לקדם את הפרויקט הזה", מבהיר פרופ' ראסם חמאיסי, מתכנן ערים וגיאוגרף מהחוג לגיאוגרפיה ולימודי סביבה באוניברסיטת חיפה, שהיה שותף להליך התכנוני של התוכנית. "הרי לקח שש שנים מהחלטת הממשלה עד להחלטת המועצה הארצית, ובדרך כמעט כולם התנגדו: קק"ל, יישובים יהודיים - ברובם היישובים הקהילתיים באזור - רשות שמורות הטבע שהעדיפה לשמור את השטח ירוק. גם כיום אין לתוכנית הזו תקציב או לוח זמנים מוגדר".

 

חמאיסי, מי שהיה מעורב בתכנון העיר רמאללה ונחשב לאחד מאנשי המקצוע הבכירים במגזר הערבי, מדגיש כי המחסור ביחידות דיור מחייב פעולה מהירה מצד המדינה. "אני לא מטיל ספק בכוונה; בממשלה יודעים שבנפת עכו והגליל מתגוררת יותר מ־50% מהאוכלוסייה הערבית בישראל, וקיים צורך דחוף במענה לביקושי מגורים מגוונים עבור מעמד הביניים הערבי, שהוא בחלקו מחוסר דיור. אבל לא ברור עד כמה העניין ממוקם גבוה בסדר העדיפויות של הממשלה. אם היו רוצים, ניתן היה לקדם את זה במהירות רבה. אנשים מאוד רוצים להאמין בתוכנית, אבל הם מתקשים ושואלים את עצמם 'עד מתי נחכה'?".

 

העיר מרקש במרוקו העיר מרקש במרוקו צילום: רויטרס

 

הנתונים שמציג חמאיסי לקוחים מתוך תחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולפיהן עד 2030 האוכלוסייה הערבית בנפת עכו, כיום כ־362 אלף נפש, תכפיל את עצמה; והמרקם העירוני סביב ג'דיידה־מכר, שמונה כיום כ־60 אלף תושבים, יגיע ל־120 אלף בני אדם. הדחיפות ניכרת גם נוכח שיעור הצעירים הגבוה במגזר הערבי: ב־2008 רווקים בני 25–29 היוו 46% מהאוכלוסייה הערבית בגליל; רווקים בגילאי 30–34 היוו עוד 18% מהאוכלוסייה.

 

"הנתונים הללו מחייבים מתן פתרונות מהירים", אומר חמאיסי "אלא שבפועל, היצע הדיור במגזר הערבי רק הולך ופוחת. הסיבה לכך היא שהפיתוח והיצע המגורים ביישובים הערביים מבוסס על בנייה עצמית ביוזמה פרטית, אלא שהבעלות על הקרקע במגזר הערבי איננה שוויונית: הקרקעות מרוכזות בידי מספר לא גדול של משפחות ביישובים, ואלו אינן מוכרות את הקרקע מתוך מחויבות להוריש אותה לצאצאיהן".

 

התוצאה פשוטה: בעשור האחרון גדל משמעותית מספרם של משקי הבית שאינם זוכים לרשת קרקע לבנייה, וכך בפועל, ישנה מגמה של צמצום הקרקע הזמינה למגורים. כשליש מהקרקע בתחום שיפוט היישובים הערביים היא בבעלות פרטית; מבחינת עתודות הקרקעות המתוכננות והזמינות לפיתוח עתידי, כמעט 90% מהקרקע היא פרטית.

 

הדמייה של העיר הערבית החדשה הדמייה של העיר הערבית החדשה

 

קודם נפקיע, אחר כך נחליט למה

 

אבל אחד משורשי הספקנות נטוע גם בהיסטוריה הפרטית של גבעת טנטור עצמה. לא בכדי נבחר שטח זה למימוש התוכנית: בדצמבר 1975 הפקיעה המדינה את הקרקע לצרכי ציבור מידי בעלים פרטיים, ערביים ברובם, במטרה להקים במקום עיירה של כ־10,000 תושבים שתרכז בתוכה את מחוסרי הדיור מעכו העתיקה וכפרי הסביבה.

 

התוכנית הזו, כמובן, לא יושמה, ובחלוף השנים יועדה הקרקע למטרות אחרות. וכך, כשגל העלייה מחבר העמים בשנות ה־90 הוליד מצוקת דיור, גיבש משרד הבינוי והשיכון תוכנית שלפיה תוקם בגבעת טנטור שכונה לעולים חדשים.

 

אלא שחלק מבעלי הקרקע המקוריים המשיכו להיאבק בפקודת ההפקעה באמצעות פנייה לבג"ץ. נוכח אי־מימוש התוכנית חששה המדינה שבית המשפט עלול לפסוק לטובת העותרים, "וב־2005, כשהאיום של ביטול ההפקעה היה מוחשי, המדינה החליטה לתכנן שם מגורים ותעסוקה", מסביר מבל. "לבסוף הוחלט לפתור שתי בעיות בתוכנית אחת: בעיית הדיור במגזר הערבי והתשובה לבג"צ. כך יצא לדרך התכנון".

 

זה מעורר בך אופטימיות לגבי רצינות כוונותיה של המדינה הפעם?

"התשובה היא שאני פסימי ואופטימי גם יחד" הוא משיב בכנות. "ייתכן שמצד המדינה קיים מס שפתיים מסוים בעצם התכנון, ואולי מבחינת לוחות זמנים ימרחו את זה קצת, אבל יש לי תחושה שזה אמיתי וזה בהחלט יקרה. שר הפנים לשעבר, אלי ישי, למשל, גילה עניין אדיר בתוכנית. גם אצל שר הבינוי לשעבר אורי אריאל שמעתי התבטאויות חיוביות. אז יכול להיות שאני תמים, כי אין לוח זמנים ואין יעדים, אבל משרד הבינוי בחוזים עם מתכננים, כך שיש התחייבויות חוזיות של הממשלה. מצד שני, אין לי יכולת להעריך מתי הדחפורים יעלו על הקרקע".

 

חמאיסי מצידו, דווקא בהיותו מודע לספקנות הרבה סביב התוכנית, מאמין שהתוכנית תקרום עור וגידים ותמומש. לדבריו, הספקנות אינה מאפשרת להכיר בהזדמנות ההיסטורית הגלומה במהלך. "בציבור הערבי אוהבים להסתכל על ההיסטוריה ולומר שהמדינה לא נותנת ולא מקיימת, אבל אני נגד בכיינות והתמקדות בחסרונות", הוא חורץ. "המחויבות שלי, כמתכנן ובעל מקצוע שאוהב את ארצו, היא לחשוב על מנגנונים שיסייעו לפתח את האוכלוסייה, ולא להיתקע בשיח המחאה. זה לא אומר שאני מוותר על עקרונותיי. במובנים רבים נוצר שיח ציבורי שמדיר את הערבים, אבל גם הערבים מדירים את עצמם - ולזה אני מתנגד. אני מכבד את זהותי הלאומית, אבל רוצה להיות שותף. לכן אני רואה בתוכנית הזאת הזדמנות גם לציבור הערבי להיות שותף בתכנון המרחב שבו הוא חי".

 

בטל שלח
    לכל התגובות