השלכות הנפילות בשווקים: יואל גולדמן דוחה גיוס של 50 מיליון דולר בת"א

יואל גולדמן, יזם הנדל"ן החרדי מניו יורק, חוזר לסיבוב נוסף בישראל. גולדמן שגייס בשנה שעברה 400 מיליון שקל לחברת אול ייר (All Year) שבבעלותו, אמור היה לגייס היום 50 מיליון דולר נוספים מהמוסדיים בישראל. גולדמן עזב לאחרונה את ישראל בתום רוד שואו של שבוע, כשליווה אותו צמד היועצים רפי ליפא וגל עמית. ההנפקה עצמה הייתה אמורה לצאת לפועל היום (ג') אולם נדחתה במספר ימים עקב הנפילות בשווקים.

עיתוי ההנפקה של אול ייר אינו אידיאלי, לאור ירידות השערים החדות בשוקי העולם בשבועות האחרונים. הירידות הגיעו גם לאג"ח של אול ייר, שרשמה בשבוע האחרון ירידה של 1.5%, והתשואה לפדיון עליה עלתה לשיעור של 7.2%.

כיוון שאת ההנפקה יבצע גולדמן באמצעות הרחבה של סדרה א', טווח הריבית שצפוי להיסגר במכרז עתיד להיות דומה לתשואה לפדיון בשוק. האג"ח של אול ייר היא בעלת מח"מ של 4.07 שנים וצמודה לעלייה בשער הדולר. כך, למעשה, היא מגלמת בתוכה אופציית call על הדולר.

גולדמן (36) פעיל בשוק הדירות להשכרה בברוקלין זה 11 שנה, ונחשב לשחקן הגדול ביותר בשוק הזה. את הכסף שיגייס בישראל הוא מייעד לפרויקט מגורים חדש שהוא בונה בשכונת Bushwick בברוקלין, שצפוי להכיל 900 יחידות דיור.

ברוקלין ניו יורק

אול ייר היא הקטנה מבין חברות הנדל"ן האמריקאיות שגייסו חוב בישראל, אולם היא זוכה להתעניינות בקרב המוסדיים הישראליים. יש לה נכסים בשווי של 508 מיליון דולר, ושווי היקף הנכסים בהקמה עמד על 86 מיליון דולר נכון לסוף הרבעון השלישי של 2015. ההון העצמי, נכון לסוף ספטמבר 2015, עמד על 272 מיליון דולר.

114 המבנים של החברה, ובהם 1,100 יחידות דיור להשכרה, צפויים לייצר ב־2015 (בהתבסס על שלושת הרבעונים הראשונים) NOI של 20.6 מיליון דולר. אחד היתרונות של החברה הוא ש־30% מיחידות הדיור שלה מושכרות במסגרת תוכנית בפיקוח הממשלה האמריקאית. שיעור התפוסה הממוצע בדירות של אול ייר עומד על 98%.

בנובמבר 2015 התחייב גולדמן להעביר לחברה ללא תמורה 14 נכסים נוספים בשווי כולל של 174 מיליון דולר, שמייצרים NOI של 10.2 מיליון דולר. עד היום העביר כבר ארבעה נכסים מניבים בשווי של 23 מיליון דולר, שמניבים NOI של 1.3 מיליון דולר. שיעור המינוף של הנכסים האלה עומד על 32%.