גיזה מטילה ספק ביכולת ההחזר של קליין גרופ: "תזרים מזומנים חלש"

אחרי שהנפקת ECI לא יצאה לפועל, מנסה היום (ד') חברת נדל"ן אמריקאית נוספת לבצע גיוס אג"ח בבורסה בת"א. מדובר בקליין גרופ, שבעלות ג'ייקוב קליין, ומנסה בהובלת כלל פיננסים לגייס 220 מיליון שקל.

אולם עבודה שהכינה מחלקת המחקר של גיזה זינגר אבן מעלה מספר סימני שאלה סביב אופן ויכולת שירות החוב העתידי של החברה. "תזרים המזומנים החזוי מהנכסים הקיימים חלש ואינו מספיק לפירעון החוב כסדרו. להערכתנו, העסקה המוצעת נושאת אופי "נכסי" שבמסגרתה החברה "משעבדת" תיק נכסים, אשר מנקדות מחזיקי האג"ח אינו מניב תזרים, כ"בטוחה" לגיוס חוב למען ביצוע השקעות חדשות. מכאן, ההחזר נסמך על מחזור החוב או על מימוש נכסים קיימים ועתידיים", מציינים בגיזה. בגיזה רומזים כי כדי לשרת את החוב יהיה צורך בהכנסת נכסים נוספים לחברה שירכשו מכספי ההנפקה.

החברה עצמה נוסדה באוגוסט 2015, לצורך ההנפקה, וקליין אמור להעביר לתוכה יחד עם שותפים נוספים 21 נכסים מסחריים בניו ג'רזי ומנהטן.

ג'ייקוב קליין צילום: ats.org

השווי ההוגן של הנכסים הינו 174 מיליון דולר ומולם עומד חוב המשקף יחס LTV (חוב לשווי) של 50%. ההון העצמי עומד על 104 מיליון דולר כשבשנים האחרונות שיערכה החברה את נכסיה מה שהביא לגידול ברווחים. תמורת ההנפקה מיועדת לרכישת נכסי השותפים בחלק מנכסי החברה תמורת 16 מיליון דולר ורכישה מותנה של נכס ב-14.5 מיליון דולר.

בגיזה מציינים כי אסטרטגיית החברה היא לרכוש נכסים לא מאוכלסים בעיקר בפרברים העירוניים סביב ניוארק ולפעול לפיתוחם וחיפוש שוכרי עוגן.

"תזרים המזומנים של החברה לאחר הוצאות מימון בגין הנכסים נמוך. הדבר נובע מתשואה נמוכה שמניבים הנכסים (4%-4.5%) הדומה לעלויות המימון של החוב הבכיר. מבנה זה מייצר לחברה FFO של 4-6 מיליון דולר. כך למעשה, תזרים ה- FFO בניכוי מרכיב ה"שחיקה" בקרן החוב הבכיר מותיר תזרים חלש לביצוע תשלומי קרן וריבית לאג"ח", כתבו בגיזה.