בלעדי ל"כלכליסט" - דלק נדל"ן: "אלקטרה נדל"ן נהגה בחוסר תום לב כדי להרוויח זמן"

סכסוך כבד מתלקח בין חברת דלק נדל"ן של יצחק תשובה, הנמצאת בהליכי הסדר חוב, ל אלקטרה נדל"ן, שבשליטת משפחת זלקינד, שנמצאת אף היא באחרונה בקשיים. הסכסוך נוגע לשותפות עסקית שנרקמה בין דלק נדל"ן וחברת הביטוח הפניקס (אף היא בשליטת תשובה), ואלקטרה נדל"ן בשנת 2007 ביחס ל־17 נכסי נדל"ן מניב שנרכשו בעיר קלן שבגרמניה, ושערכם פוחת מדי יום.

אלקטרה נדל"ן העמידה את ההון העצמי לעסקה, בהיקף של כ־20 מיליון יורו, ויתרת העלות - בהיקף של כ־123.5 מיליון יורו - מומנה על ידי ג'נרל אלקטריק (המלווה הבכיר), כאשר הפניקס ודלק נדל"ן רכשו את שכבת המזנין של ההלוואה, בהיקף של כ־43 מיליון יורו נוספים. מי שהוביל את העסקה הוא המתווך מיכה תדמור.

אלא שבאפריל האחרון הודיעה ג'נרל אלקטריק לאלקטרה נדל"ן כי היא אינה עומדת בהתניות הפיננסיות של ההלוואה והחלה בהליכי כינוס של הנכס. אלקטרה נדל"ן כבר הקדימה לעשות ומחקה את כל שווי ההשקעה שלה בנכסים עוד ב־2010, ואילו כעת נודע ל"כלכליסט" כי דלק נדל"ן והפניקס ביצעו אף הם מחיקות של ההשקעה, וכעת זו רשומה בספרים בשווי של כ־15 מיליון יורו (כלומר מחיקה של 40%, שכן ההלוואה נרכשה תמורת כ־25 מיליון יורו), ויתכן כי בקרוב יבצעו אף הפחתה נוספת.

לדלק נדל"ן טענות חריפות כנגד התנהלות אלקטרה נדל"ן בכל הנוגע לניהול הנכס ולמערכת היחסים מולם. הטענה המרכזית היא שאלקטרה נדל"ן מציבה מכשול בפני דלק נדל"ן והפניקס בדרך לקבל שליטה על ניהול הנכסים והשבחתם, באמצעות העברת חלק משמעותי מאחזקותיהם בנכסים ללא תמורה לצד שלישי שפרטיו אינם ידועים, כאשר ל"כלכליסט" נודע כי מדובר בחברה בבעלות אדם בשם ג'יימס לפושנר.

לפי הדו"חות הכספיים של אלקטרה, הצד השלישי שרכש חלק מהאחזקה בנכים הוא גוף המתמחה במימון חברות והוא רכש את את המניות באמצעות הלוואות נון־ריקורס שקיבל מאלקטרה נדל"ן, כלומר בחינם, התוך תקווה שיצליח להגיע להסכמות עם ג'נרל אלקטריק בנוגע לחוב, מה שלבסוף לא קרה.

"המהלך בוצע ללא תמורה אמיתית"

עוד נודע כי דלק נדל"ן, בניהולו של ערן מיטל, שלחה באחרונה מכתב למנכ"ל אלקטרה נדל"ן, שי וינברג, שבו מגוללת דלק נדל"ן את טענותיה. במכתב טוען עו"ד אמיר ברטוב, המייצג את דלק נדל"ן, כי בסוף 2010 נודע לדלק ולהפניקס כי אלקטרה נדל"ן מכרה חלק משמעותי מאחזקותיה בחברה המשותפת המחזיקה בנכסים בקלן לצד שלישי לא ידוע.

לטענת ברטוב, מכירה זו היוותה על פניה שינוי שליטה בחברה, שינוי שמהווה הפרה של הסכם ההלוואה, מאחר שהלווים לא מסרו למלווים (דלק נדל"ן והפניקס) הודעה מיידית על אירוע שינוי השליטה. עוד טוען ברטוב כי גם אם אלקטרה נדל"ן יטענו כי לא מדובר בשינוי שליטה, פעולת המכירה היתה צריכה לקבל את אישור המלווים, שהיו צריכים לקבל עמלה בגין המהלך בהיקף של 416 אלף יורו.

למעשה, בסביבת דלק נדל"ן טוענים כי העברת האחזקות של אלקטרה נדל"ן לאותו צד שלישי בוצעה למעשה ללא תמורה אמיתית, מהלך שמנע את האלטרנטיבה של העברת האחזקות לדלק נדל"ן ולהפניקס כך שייקחו על עצמם את ניהול הנכס, וינסו להשביח אותו ולהעלות את ערכו. בסביבת דלק נדל"ן והפניקס מביעים תהיות לגבי זהות אותו צד ג' וקשריו עם אלקטרה נדל"ן. לטענת ברטוב, לאור הפרת הסכם ההלוואה דלק נדל"ן והפניקס יכולים להעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי.

עוד חושף המכתב כי במאי 2011 החלה אלקטרה לנהל מו"מ עם דלק נדל"ן והפניקס לרכישת ההלוואה מידיהם, אלא שברגע האחרון, כך לפי ברטוב, הודיעה אלקטרה נדל"ן על ביטול המגעים למכירה. ברטוב טוען כי הודעת אלקטרה התקבלה בהפתעה גמורה על ידי דלק נדל"ן והפניקס, לאחר שבמשך חודשים יצרה אלקטרה נדל"ן בפניהם מצגי שווא, לפיהם בכוונתה לבצע את העסקה. לטענתם, אלקטרה נדל"ן אף הודיעה לדלק והפניקס כי הסדרת החוב הבכיר (של ג'נרל אלקטריק) מצויה לקראת סיום וכל שנותר לבצע הוא השלמות אחרונות לביצוע העסקה לרכישת חלקם שלהם בהלוואה.

אלא שאז הסתבר לדלק נדל"ן, כך לפי ברטוב, כי אלקטרה נדל"ן ניהלה איתם משא ומתן "בחוסר תום לב" והכל במטרה "להרוויח זמן", כאשר כל אותה עת, ועקב "מחדליה של אלקטרה נדל"ן", כך לפי ברטוב, הולך ופוחת ערך הבטוחות שניתנו לדלק נדל"ן ולהפניקס להבטחת ההלוואה ומצבם הורע. ברטוב מדגיש כי דלק נדל"ן והפניקס הסתמכו על המשא ומתן למכירת ההלוואה ולכן נמנעו מלממש את זכויותיהם על פי הסכם ההלוואה.

בעניין זה נודע ל"כלכליסט" כי המגעים לרכישת ההלוואה על ידי אלקטרה נדל"ן נעו סביב מחיר של 15 מיליון יורו, כאשר עם החמרת המצב הכלכלי באירופה החליטו בחברה כי היא לא שווה סכום כזה והם הציעו לדלק נדל"ן ולהפניקס מיליונים בודדים עבורה.

לבסוף מסיים ברטוב את המכתב באמירה כי דלק נדל"ן והפניקס פועלות לכמת את הנזקים הכבדים שנגרמו להם ובוחנים את הדרכים החוקיות שביכולתם לפעול להטבת נזקיהם.

הורדת דירוג וחלויות של 800 מיליון שקל

אלקטרה נדל"ן עומדת בפני פירעונות גדולים לבנקים במהלך השנתיים הקרובות. ב־2012 עומדות לחברה חלויות חוב של 300 מיליון שקל וב־2013 חלויות גבוהות יותר של 470 מיליון שקל. חברת דירוג האשראי מעלות S&P הורידה באחרונה את דירוג אלקטרה נדל"ן מ־A לBBB+, בטענה כי נזילות החברה "פחות ממספקת". בין השאר חשופים בנק הפועלים ובנק לאומי במאות מיליוני שקלים לחברה. מעלות ציינה עוד כי היא מודאגת מכך ששוכרים רבים עוזבים חלק מנכסי החברה.