מעלות הורידה דירוג לאלקטרה נדל"ן בשל הרעה בפרופיל הפיננסי ועזיבה של שוכרים

הרעה בפרופיל הפיננסי, עזיבה של שוכרים, רמת מינוף גבוהה והיקף פירעונות גבוה בשנתיים הקרובות הם הגורמים שהובילו את חברת הדירוג מעלות להוריד את דירוג האשראי של אלקטרה נדל"ן מ-A מינוס ל-BBB פלוס, תוך שהם מעדכנים את תחזית הדירוג לשלילית מיציבה. כלומר המשמעות היא שצפויות עוד הורדות דירוג לחברה, מה שעלול להוציא אותה מקטגוריית דירוג השקעה של מוסדיים רבים.

במעלות מזכירים כי בשנה האחרונה התחלפה הנהלת החברה, כאשר המנכ"ל לשעבר שלמה שרף עבר לנהל את קבוצת עזריאלי, ואילו נכנס מנכ"ל חדש לחברה – שי וינברג.

בחודשים האחרונים דיווחה אלקטרה נדל"ן כי קיבלה הודעות ממספר בנקים גרמניים  כי אינה עומדת בהתניות פיננסיות בגין הלוואות non recourse שלקחה לרכישת נכסי נדל"ן שבבעלותה. לנוכח אי עמידתה של אלקטרה נדל"ן בקובננטים, שמורה לבנק הזכות לדרוש פירעון מיידי ליתרת ההלוואות, או לנקוט בצעדים למימוש הנכסים. ברוב המקרים, מדובר בהפרה של יחס פיננסי בין יתרת ההלוואה לשווי הנכס, שירד.

"במהלך התקופה האחרונה זיהינו מספר עזיבות של שוכרים בנכסי החברה, כאשר עזיבות אלו הובילו בחלק מהמקרים לשיערוכים שליליים, להפרת התניות פיננסיות ולדרישה מהגופים המממנים להזרים עוד הון עצמי לנכסים. זאת על אף שהחשיפה ההונית בנכסים אלו אינה גבוהה (לאור העובדה כי מרבית הנכסים נמחקו מהספרים בעבר)", מסבירים במעלות.

אלקטרה נדל"ן פועלת בתחום הנדל"ן המניב בארץ ובח"ול, ובבעלותה 101 נכסים – 92 מניבים ועוד 9 בשלבים שונים של הקמה ופיתוח. בגרמניה פועלת אלקטרה נדל"ן באמצעות חברות מוחזקות, שם נמצאים בבעלותה 46 נכסים מניבים. את פעילותה של אלקטרה בח"ול - גרמניה, הולנד, שוויץ בלגיה, קנדה לוקסמבורג והודו- מרכזת החברה הבת של אלקטרה נדל"ן electech Real Estate BV.

"הגעה להסדר חוב בנכסים הספציפיים (בהם הפרה החברה את ההתניות הפיננסיות) עלולה להוביל לפגיעה ביחסים של אלקטרה נדל"ן עם אותם גופים אשר מימנו את הנכסים בעבר. בנוסף, אנחנו מעריכים כי בחלק מהנכסים אלקטרה תיאלץ להזרים הון לצורך סידור הלוואות", כתבו עוד במעלות.

מודאגים מהפרופיל הפיננסי

בתוך כך, במעלות מזכירים כי הפרופיל הפיננסי של אלקטרה נדל"ן ממשיך להיות ממונף מאוד ומשפיע לשלילה על דירוג החברה. נכון לתום הרבעון השלישי, חובות החברה מימנו 84.2% ממאזנה, גבוה ממה שמצפה מעלות ברמת הדירוג הקודמת והנוכחית של החברה.

עוד מזכירים במעלות כי יחס החוב ל-EBITDA הורע במהלך שנת 2011 ועמד על 16.4, גבוה מהיחס שמעלות ציפתה לראות לצורך שמירה על הדירוג הקודם (יחס נמוך מ-15). "להערכתנו יחס זה צפוי להמשיך ולעלות עד לרמה של 17 ברבעונים הקרובים. שאר יחסי הכיסוי המתואמים נותרו ללא שינוי מהותי", כותבים עוד.

במעלות מודאגים בעיקר ממצבה הפיננסי של אלקטרה בשנת 2013. "בקופת החברה נכון להיום כ-220 מיליון שקל במזומן, וקווי אשראי לא מנוצלים בהיקף של 150 מיליון שקל, הצפויים לכסות את היקף החלויות של החברה לשנת 2012 בהיקף של כ300 מיליון שקל. אולם, בשנת 2013 חלויות החברה גבוהות יותר- בגובה של 470 מיליון שקל , ולשם כך עליה לפעול למען השגת קווי אשראי נוספים, לפרוס את החלויות הקיימות לתקופה ארוכה יותר, ולממש יותר נכסים".