אשדר הגדילה מינוף, הבנק התגייס לסייע

הדו"חות הכספיים של אשדר לרבעון השלישי מצביעים על כך שההאטה בענף הנדל"ן למגורים לא פסחה על החברה, הנמצאת בשליטת קבוצת אשטרום (75.2%). בתשעת החודשים הראשונים של השנה מכרה אשדר 154 דירות חדשות לעומת 133 דירות בתקופה המקבילה ב־2010, אולם ברבעון השלישי השתנתה המגמה ונמכרו 34 דירות לעומת 66 ברבעון המקביל.

מהדו"חות עולה כי אשדר התחייבה בפני תאגיד בנקאי שהעמיד לרשותה אשראי לטווח קצר וארוך, לעמוד באמת מידה פיננסית הקובעת כי ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות לא יפחת מ־20% מסך המאזן המאוחד. אלא שאשדר לא עמדה באמת המידה הפיננסית, ובסוף הרבעון הראשון עמד שיעור ההון העצמי מסך המאזן על כ־19.34%. כפועל יוצא סווגו הלוואות לטווח ארוך שלקחה החברה, בהיקף של כ־41 מיליון שקל, כהתחייבויות שוטפות.

בסוף חודש מאי השנה, בסמוך למועד הנפקת אג"ח לציבור, דיווחה אשדר על סיכום חדש עם התאגיד הבנקאי, לפיו ההון העצמי לא יפחת מ־17.5% מסך המאזן המאוחד וסך ההון העצמי לא יפחת מ־300 מיליון שקל. הודות לכך סווגו מחדש ההלוואות בהיקף כ־41 מיליון שקל כהלוואות לטווח ארוך. ברבעון השלישי, על רקע ההאטה במסירת הדירות, שוב חרגה אשדר מאמות המידה הפיננסיות, ובסוף ספטמבר שוב הגמיש התאגיד הבנקאי את התנאים וקבע לאשדר יחס של לפחות 15% בין ההון העצמי לסך המאזן. אשדר, מצדה, התחייבה ליחס של 17.5% החל בינואר 2012 ושל 20% החל בינואר 2013.

היקף ההשקעות במלאי גדל השנה ב־240 מיליון שקל

ביצועי אשדר מתיישרים עם המגמה בשוק הנדל"ן: החל מחודש מאי השנה נכנסו הרוכשים הפוטנציאליים לעמדת המתנה והדבר מתבטא בירידה בהיקף העסקאות. בצד ההיצע מתגלה תמונת הראי, משום שחברות הנדל"ן ממשיכות להשקיע בפרויקטים בתחום המגורים. בסוף ספטמבר השנה היו בשוק כ־18.5 אלף דירות חדשות למכירה, עלייה של 23% לעומת סוף ספטמבר 2010. בתשעת החודשים הראשונים של השנה נוספו בשוק 3,200 דירות פנויות.

על רקע זה ניתן להבין את סעיף "מלאי בניינים למכירה" בדו"חות אשדר, המבטא את ערך המבנים הנמצאים בבנייה ובשיווק. בסוף הרבעון השלישי היה שווי המבנים למכירה של אשדר 866 מיליון שקל, לעומת 520 מיליון שקל בסוף הרבעון השלישי אשתקד - עלייה של 66.7%. בתשעת החודשים הראשונים של השנה גדל היקף ההשקעות במלאי בניינים למכירה של אשדר ב־240 מיליון שקל. שניים מהפרויקטים הבולטים שנמצאים כרגע בביצוע הם פרויקט מונוסון ביהוד ופרויקט אשדר קאנטרי בנתניה.

בתרחיש שבו תירשם התאוששות בקצב מכירת הדירות בענף, עשויה ההתרחבות בפעילותה של אשדר להתברר כנקודת חוזקה. אולם אם ההידרדרות בענף תימשך אשדר תתקשה לשמור על שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות, כפי שעשתה בתשעת החודשים הראשונים של 2011. אם זה יהיה המצב, הכדור יעבור שוב לידי הבנק, שיתבקש שוב לגלות הבנה למצבה של החברה ולאפשר הקלה בתנאים הפיננסיים שבהם היא נדרשת לעמוד.

מאשדר נמסר בתגובה: "לחברה חסינות פיננסית גבוהה, המתבטאת בהון חוזר חיובי של יותר מ־300 מיליון שקל וביחס שוטף של כ־1.3, וכן בקופתה למעלה מ־220 מיליון שקל. בנוסף, כפי שדיווחה החברה בדו"חותיה, נכללות במאזן מקדמות מלקוחות בסך כולל של כ־402 מיליון שקל בגין דירות שנמכרו שההכנסה בגינן טרם הוכרה.

"כמו כן, החברה דיווחה כי מתחילת אוקטובר עד מועד פרסום הדו"חות נמכרו 39 יחידות דיור בכ־49 מיליון שקל. במקרה של חברות נדל"ן למגורים יש לבחון את ביצועיהן בטווחי זמן ארוכים יותר מאשר ברבעונים בודדים. עלייה במלאי בניינים למכירה אינו נובע מהאטה אלא מגידול בהיקפי הפעילות של החברה".