בפעם השנייה בתוך שבועיים: שני נכסים של אלקטרה נדל"ן בגרמניה לא עומדים בהתניות

בפעם השנייה בתוך שבועיים קיבלה בסוף השבוע האחרון אלקטרה נדל"ן, שבשליטת אלקו החזקות של גרשון זלקינד (58.9%), הודעה מבנקים גרמנים, על כך שאינה עומדת בהתניה פיננסית בגין הלוואות לרכישת נכסים בגרמניה. אלקטרה נדל"ן דיווחה כי חברה בת שלה (70%) קיבלה הודעה מבנק גרמני על כך שאינה עומדת בהתניה פיננסית בגין הלוואת נון ריקורס שלקחה לצורך רכישת בניין משרדים שממוקם בפארק הטכנולוגי בעיר נירנברג, ומושכר לשוכר יחיד עד דצמבר 2014. מדובר באחד מבין 46 נכסים מניבים שמחזיקה אלקטרה נדל"ן בגרמניה.

לא עומדים ב־LTV

הבנק טוען, כי לנוכח אי עמידתה של החברה בהתנייה הפיננסית, שמורה לו הזכות לדרוש פירעון מיידי ליתרת ההלוואה, שנאמדת ב־60 מיליון יורו, או לנקוט בצעדים למימוש הנכס. לאלקטרה נדל"ן אין הלוואות נוספות מאותו בנק. תאריך הפירעון הסופי של ההלוואה הוא אוקטובר 2012.

בהסכם ההלוואה האמורה נקבעו לאלקטרה שלוש אמות מידה פיננסיות: הראשונה היא היחס שבין שכר הדירה המתקבל מהנכס לתשלום הריבית שמתבצע בגינו, שאמור להיות גדול מ־215%. אמת המידה השנייה נוגעת ליחס שבין שכר הדירה המתקבל מהנכס לתשלום עלויות שירות החוב, שצריך להיות גבוה מ־150%.

היחס השלישי, בו על פי הבנק הגרמני אלקטרה נדל"ן אינה עומדת, הוא יחס החוב לשווי הנכס (LTV), שנדרש על פי ההתניה להיות קטן מ־85%. הערכת שווי שהזמין באפריל הבנק הגרמני משמאי מטעמו קבעה לבניין שווי של 58.5 מיליון יורו. לפיכך, עמד היחס בין יתרת ההלוואה לשווי הנכס על 102.4%, גבוה מהיחס אליו התחייבה אלקטרה נדל"ן.

אלקטרה נדל"ן הודיעה כי אינה מסכימה עם הערכת השווי שהציג לה הבנק הגרמני. החברה שכרה בספטמבר שירותיו של שמאי חיצוני בלתי תלוי שהעריך את שווי הנכס ב־95.4 מיליון יורו – 37 מיליון יורו יותר מהערכת השווי שהציג הבנק הגרמני. על פי הערכת השווי שבידי אלקטרה עומד יחס ה־LTV על 63%, כך שהחברה עומדת בהתנייה הפיננסית.

ההבדל בתשואה על הנכס

את ההפרש הגדול בין הערכות השווי של הבנק הגרמני ושל החברה מסבירה אלקטרה נדל"ן בטעות חישוב של הבנק. על פי החברה, הבנק חישב את שכר הדירה לפי מחיר של 8.73 יורו למ"ר, לעומת 10.5 יורו למ"ר בפועל. הפער בין שני נתונים אלו משקף הפרש של 11 מיליון יורו בין שתי הערכות השווי. פרמטר נוסף שלפי החברה שונה הוא שיעור התשואה על הנכס, שהבנק חישב לפי 7.69% בעוד אלקטרה נדל"ן חישבה לפי 6%, מה שמייצר פער של 18 מיליון יורו בשווי הנכס. בנוסף, זקף הבנק עלויות הוניות עתידיות של 8 מיליון יורו בגין הנכס.

מדובר כאמור במקרה שני בו מדווחת אלקטרה נדל"ן על אי עמידה בהתניה פיננסית מול בנק מלווה בגרמניה. ב־23 באוקטובר דיווחה החברה על מהלך דומה שנקט מולה בנק אחר. גם אז לא עמדה חברה בת באותו סוג של התניה פיננסית, בגין נכס שרכשה בעיר Eschborn, שליד פרנקפורט. יתרת ההלוואה לבנק המלווה מסתכמת ב־57.5 מיליון יורו.