"נכנסנו לסין בזמן הנכון, מספיק זמן לפני המשבר"
ב־2005 נכנסה קרדן אן.וי להשקעה ראשונה בסין. שש שנים אחרי, מסכמים ראשי החברה את תוצאות ההשקעה של 350 מיליון דולר: "הממשל מחבק, חברות הביטוח משקיעות ושוק של אקזיטים נפתח בפנינו"
יום שישי, סתיו 2008, הימים ימי משבר עולמי ובעלי הבית של קרדן מתכנסים לישיבה דחופה. על הפרק: קבלת החלטה גורלית, האם לחתום על עסקה לרכישת קרקע בעיר דליאן תמורת 90 מיליון יורו מהעירייה, או לסגת מהעסקה אחרי מו"מ קשה וארוך. הדילמה מורכבת: מצד אחד, השקעה ראשונית כה גדולה בימים של משבר עולמי נראית מסוכנת, אולם מצד שני עומד האיום של פגיעה קשה במוניטין החברה בדליאן, ובסין בכלל.
אלון שלנק, יו"ר GTC סין הציג את הסיכום עם העירייה בישיבה ודרש מבעלי השליטה בקרדן, יוסף גרינפלד, איתן רכטר ואבנר שנור, לקבל החלטה. בסופו של דבר הוחלט ללכת על העסקה - והיום אף אחד לא מצטער.
הקרקע בדליאן, שמהווה חלק משטח ענק שיובש מהים, הפכה לפרויקט הדגל של קרדן בסין, שכולל קניון, מ גדלי מגורים ומגדלי משרדים. הקניון, שיחובר ישירות לתחנת הרכבת התחתית, יכלול כ־350 חנויות, סופרמרקט ו־9 בתי קולנוע על שטח של 100 אלף מ"ר – גדול פי שניים מהקניון שהקימה החברה בצ'נגדו. מעל הקניון ייבנה מגדל של דירות קטנות לצעירים, בנות 50-40 מ"ר, ולצדו ייבנו שני מגדלי דירות משפחתיות ועוד שני מגדלי משרדים.
בניית הפרויקט אמורה להתחיל ברבעון הראשון של 2012 ולהימשך שלוש שנים.
מכוונים למעמד הגבוה
ההרפתקה של קרדן בסין החלה ב־2004. לאחר התבססות פעילות החברה־הבת GTC פולין והנפקתה בבורסת ורשה, חיפשו גרינפלד, רכטר ושנור את היעד הבא, כאשר התפיסה של העדפת העולם המתעורר על העולם המפותח לא השתנתה. הם בחרו בסין ושלחו אליה את שלנק להסתובב במשך שנה וללמוד את השטח.
ב־2005 רכשה קרדן קרקע ראשונה בסין, בעיר שניאנג, תמורת 3.5 מיליון דולר. מאז הספיקה להשיק פעילות נוספת, באמצעות החברה־הבת תהל נכסים – הקמה והפעלה של מתקנים לטיפול בשפכים. בסך הכל מעסיקה קרדן שמונה ישראלים בסין: ארבעה בתחום הנדל"ן וארבעה בתחום המים.
אלון שלנק הוא הרוח החיה בפעילות הנדל"ן של קרדן בסין. שלנק הקים את GTC סין ומתווה את האסטרטגיה שלה, בתור היו"ר. "הפעולות שלנו מכוונות למעמד הבינוני־גבוה שילך ויצמח בשנים הקרובות. האנשים האלה צריכים בית לגור בו, מים לשתות ומקומות לצרוך - וזה בדיוק מה שקרדן עושה. אנחנו מטפלים ב־630 אלף טונות שפכים ביום, בונים 28 אלף יחידות דיור בגודל ממוצע של 100 מ"ר, ובסך הכל 2.5 מיליון מ"ר, ועוד 230 אלף מ"ר של שטחים מסחריים".
המטרה המוצהרת היא שכפול מודל ההצלחה של GTC פולין - לסין. אחרי ההתחלה האיטית, הגיע שלב התרחבות המואצת, וההשקעות החדשות של החברה מתבצעות כבר באמצעות הכסף שנכנס מפרויקטים קיימים. היעד שאליו שואפים להגיע בחברה (אך לא יבשיל עדיין בשנה הקרובה) הוא הבאת הפעילות לבגרות עסקית, כך שאפשר יהיה להנפיק את GTC סין בבורסה באסיה (בהונג קונג או בסינגפור), ובכך להציף ערך לקרדן אן.וי, ובהמשך גם למכור נתחים מהפעילות למוסדיים מקומיים.
"הרבה משקיעים ישראלים רצו לדבר בתקשורת על עסקאות בסין ועל פוטנציאל לרווח גבוה, עוד לפני שהם בכלל נחתו כאן בפעם הראשונה. לנו לקח שנה רק כדי להבין איך עושים פה עסקים. אי־אפשר לקצור את הפירות כאן בזמן קצר, זה לוקח שנים עד שמתחילים להרוויח. אבל כאן נמצא הכסף הגדול", אומר רכטר, מבעלי השליטה, שמשמש גם כמנכ"ל קרדן ישראל.
לדברי גרינפלד, "נכנסנו לסין בעיתוי הנכון, מספיק זמן לפני המשבר העולמי. אם היינו מחכים עוד שנתיים, לא יודע אם היינו מצליחים".
בשלב השני פנתה החברה לעיר שיאן, ששימשה בעבר הרחוק כבירת סין. אוכלוסיית שיאן כוללת 8 מיליון תושבים, מתוכם 5 מיליון בעיר עצמה והשאר בפרברים. GTC סין בונה שם שכונת מגורים בפרברים שתכיל עם סיומה 8,500 יחידות דיור. בסך הכל יושקעו כאן 350 מיליון יורו. האדמה נרכשה ב־2006 והבנייה תימשך עד 2014. 4,700 דירות כבר אוכלסו.
לדברי ארז אפלרוט, מנכ"ל GTC, עיקר המימון לפרויקטים למגורים בסין מתקבל ממקדמות שמשלמים הקונים. למעשה, מי שקונה דירה חדשה משלם את מלוא הסכום מראש, כאשר בעלי המשכנתאות מעבירים את החלק העצמי בעת חתימת חוזה המכר, ובתוך שלושה חודשים מקבלת חברת הבנייה את יתר הסכום מהבנק שהעניק את המשכנתה. את הדירות עצמן ניתן לשווק מרגע קבלת היתר הבניה, כך שלמעשה בניית הפרויקט נעשית בשלבים, כאשר כל תשלום מממן את השלב הבא.
קרדן עצמה הביאה כ־10% הון עצמי שיועד לרכישת הקרקע בשיאן ולתפעול שוטף. את הדירות כאן משווקים כיום במחיר ממוצע של כ־60 אלף יורו ליחידה, לעומת 35 אלף יורו - המחיר שבו שווקו הדירות כאשר הפרויקט רק החל להיבנות.
מכירות שיא ב־2010
2010 היתה שנת שיא של GTC סין, עם מכירות של 3,453 דירות תמורת 1.4 טריליון יואן, אולם במחצית הראשונה של 2011 נרשמה האטה ונמכרו רק 1,140 דירות ב־640 מיליון יואן. ההכרה בהכנסות וברווח תירשם בעת מסירת הדירות (בממוצע 18 חודשים לאחר תחילת הבנייה). הרווחיות הגולמית מהפרויקטים תנוע בין 24% ל־29%.
לדברי המנכ"ל אפלרוט, הקשחת מדיניות המשכנתאות של ממשלת סין, בשילוב האינפלציה הגואה ועליית שיעורי הריבית, מקשים גם על GTC סין. "מרגישים את זה בנפח העסקאות, אבל לא במחירי הדירות. קצב המכירות יכול לרדת, אבל אנחנו מתאימים את עצמנו לדרישות החדשות, ובונים ומוכרים דירות לקהל שבאמת צריך אותן. כשמוכרים דירה למשפחה בת 3 נפשות שרוצה לשפר דיור, זו אינה השקעה ספקולטיבית", הוא מסביר.
הקרקעות בסין נמצאות בבעלות הממשלה, כך שמכירת הדירות מתבצעת באמצעות זכויות חכירה ל־70 שנה עבור מגורים ו־40 שנה עבור מסחר. הבנקים לא משתתפים במימון רכישת הקרקע, ונטל נופל על כתפי היזמים. לדברי גרינפלד, "ניהול הסיכונים מתוכנן לפרטי פרטים. קונים קרקע באזור שיש קונים וצריכה יציבה, מאתרים מקום ולא בונים הכל בבת אחת, אלא מתאימים היצע לביקוש. את השיווק מוביל שותף מקומי בעל ניסיון עשיר, שמחזיק ב־50% מהפרויקט.
בכל פעם שמסיימים שלב, מאורגן אירוע מכירות מרכזי, שבו לעתים נמכרות 200 דירות בערב".
במקביל השלימה GTC סין אשתקד את בנייתו של קניון בעיר צ'נגדו בהשקעה של 70 מיליון יורו, מתוכם כ־40% הון עצמי. בחודש שעבר הושלמה מכירת מחצית ממניות חברת הפרויקט תמורת 42 מיליון יורו לקרן ההשקעות MPGS.
לדברי גרינפלד, "בערי השורה השניה הממשל מחבק אותנו וחברות הביטוח קיבלו אישור להשקיע בנכסים מניבים, וזה פותח בפנינו שוק חזק של אקזיטים".
המשבר הנוכחי עובר לידכם? מילאתם את הקופה עם מכירת פעילות הפיננסים במזרח אירופה ומימוש חלק ממניות GTC פולין.
"ההחלטה שקיבלנו לפני שנתיים, לממש באגרסיביות באירופה, הייתה החלטה חשובה. מימשנו נכסים ב־1.2 מיליארד דולר".
במבט לחמש שנים הבאות, כיצד תיראה פעילותכם בסין?
"השקענו עד כה בסין כ־350 מליון דולר, מתוך סך השקעות כולל של למעלה ממיליארד דולר באותם פרויקטים. קשה להתנבא בטווחים ארוכים כל כך, אבל אפשר להניח שנמשיך לבנות כאן פרויקטים משולבים של מרכזי קניות ומגורים, ונפתח תשתיות מים".
בכירי GTC סין במרכז המכירות של פרויקט המגורים בשיאן. דרור פולג (רביעי מימין), ארז אפלרוט, מנהל מרכז המכירות, אלון שלנק, וילסון יאנג, יוסף גרינפלד, עקיבא פרלמן ואיתן רכטר
