ראיון "כלכליסט" - איזי כהן: "השמועות לא נכונות. אני לא עוזב"

אפריקה ישראל הציגה ביום חמישי את דו"חותיה הכספיים לסיכום 2010, השנה שבה השלימה את הסדר החוב עם בעלי איגרות החוב, ועיקר הרווח הנקי שהציגה - 1.49 מיליארד שקל מתוך כ־1.7 מיליארד שקל - נבע מהכנסות המימון שבהן הכירה בעקבות ההסדר (ב־2009, לשם השוואה, רשמה החברה הפסד של 673 מיליון שקל).

בעקבות הסדר החוב גדל הונה העצמי  של אפריקה ישראל מ־1.1 מיליארד שקל בסוף 2009 ל־3.5 מיליארד שקל בסוף 2010, ומ־9% מסך נכסיה (סולו) ל־30%. במקביל, הצטמצם החוב (סולו) מ־8.5 מיליארד שקל בסוף 2009 ל־4.1 מיליארד שקל בסוף 2010 ול־3.1 מיליארד שקל לאחר הפירעון המוקדם של האג"ח הקצרות בינואר 2011.

במאזן אפריקה נותרו התחייבויות של כ־450 מיליון שקל לבנקים (שיתחילו להיפרע בעוד שנתיים) ושל 3.6 מיליארד שקל לבעלי האג"ח. סכום זה ייפרע ב־16 תשלומים החל מ־2013 בריבית של 7% בתוספת הצמדה למדד. אפריקה מחזיקה כעת 54% בחברה־הבת אפי פיתוח, 56% באפריקה נכסים, 76% באפריקה תעשיות, 73% בדניה סיבוס, 50% באפריקה מלונות ו־100% בחברה הפרטית אפי ארה"ב.

"צמצום החוב קודם לפיתוח"

"סידרנו את המבנה הפיננסי של אפריקה, כעת נותר רק לייצר ערך", הצהיר מנכ"ל החברה איזי כהן בראיון ל"כלכליסט" בסוף השבוע.

יש שמועות על כך שבכוונתך לעזוב את החברה בסוף השנה.

כהן: "אינני יודע מה מקור השמועות. אני לא עוזב".

בעבר אפריקה ניסתה לייצר ערך גם מעבר לתחום הנדל"ן - למשל בתחומי האופנה דרך גוטקס וזארה, תקשורת דרך ערוץ 9 ותדיראן טלקום, או זיקוק וקמעונאות דרך קבוצת אלון. האם אפריקה צריכה לשאוף לחזור לממדים הללו?

"בשום פנים ואופן לא. אפריקה צריכה להתמקד בתחומים שבהם היא מבינה ויש לה ערך מוסף - כלומר בנדל"ן או בתחומים סינרגטיים. אין לי בעיה, למשל, לבצע רכישה בתחום התעשייה ברוסיה. אך מה תיתן לי השקעה פיננסית של 20% באיזה מקום? אם אני מחזיק 17% במפל תקשורת, זה אומר שאני מבין במדיה ובסדרות טלוויזיה? עם הכסף הזה אני מעדיף להקטין את החוב".

לבייב מקבל את זה?

"לא ישבתי עדיין לדון איתו באסטרטגיות ארוכות הטווח. רק עכשיו אנחנו מסיימים את הטיפול בבעיות הדחופות. לדעתי, אפריקה צריכה להיות במקומות שבהם יש לה ידע, ניסיון ושותפות אסטרטגית. פעם התייחסו לחברה כאל קונגלומרט. לי יש השקפת עולם אחרת".

אז מהיכן יבוא האפסייד?

"ב־2010 כל החברות־הבנות כבר הרוויחו וייצרו מספיק כסף כדי לשלם את הוצאות המימון של אפריקה, ולא ראינו הפחתות שווי כפי שהיו בשנתיים הקודמות. גם השנה, אני מקווה, נראה רווחיות יפה. במבט קדימה, הכסף הגדול יבוא ללא ספק מהפרויקטים של אפי פיתוח ואפי אירופה. כבר ב־2011 נראה גידול בהכנסות מפרויקטים מניבים כמו אפימול במוסקבה וקניון קוטרוצ'ן בבוקרשט, וגם מפרויקטים בישראל. בנוסף, ברשותנו מלאי גדול של דירות מוכנות לאכלוס מיידי בארה"ב ובמזרח אירופה, שנמכור להערכתי בהמשך השנה, אחרי שתבוא עליית מחירים".

ההנפקה המתוכננת של אפי אירופה בפולין נדחתה. מאיפה תביא מימון לפרויקטים?

"כל הקרקעות שלנו במזרח אירופה חופשיות, אין כנגדן חוב. הבנקים דורשים 20% הון עצמי למימון, כשהקרקע היא חלק מההון, והסכומים שנדרשים להשלמה הם מיליוני יורו בודדים".

בדיעבד, יכול להיות שהחברה היתה מסתדרת גם ללא הסדר חוב?

"יכולתי לפרוע 500 מיליון שקל לבעלי אג"ח ט', אבל לא רציתי לקחת סיכון. אם היינו משלמים לסדרה אחת ולא לאחרות, היינו נחשפים לתביעות גדולות מאוד".

יכול להיות שלנוכח ההתאוששות המהירה של השווקים, הייתם מצליחים למחזר חוב ב־2010?

"היה עלינו לפרוע חוב של מיליארד שקל בכל שנה. מי היה נותן לנו מיליארד שקל? אם המח"מים היו ארוכים יותר, אולי היינו מצליחים, אבל החוב היה גדול מדי. לא הייתי רוצה להיות היום באפריקה בלי הסדר".

הוצאות המימון שלכם עדיין יקרות: 7% בתוספת מדד. חלק גדול מהרווח ימשיך לשרת את החוב של 3.6 מיליארד שקל.

"מבחינתנו, צמצום החוב קודם אפילו לפיתוח פרויקט חדש. הבעיה היא שרוב המוסדיים לא רוצים למכור היום את האג"ח, כי לדעתם יכולת ההחזר של החברה טובה. האג"ח נסחרות ב־96 אגורות, ואם יימכרו, מחירן יתקרב לערך הפארי. אם המחיר יעלה, נוכל להציע החלפה של החוב".

"קניון אפימול יהיה פנטסטי"

איזי כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל. "לא עוזב"צילום: אוראל כהן

310 מיליון הדולר ששילמתם לרכישת אחזקות (25%) עיריית מוסקבה באפימול נראים מחיר גבוה מאוד. ייתכן שקשריו של לב לבייב עם ראש העירייה החדש אינם חזקים כשהיו?

"מה פתאום! שווי אחזקות העירייה משוערך ב־250 מיליון דולר, ובנוסף העסקה כוללת 2,700 מקומות חניה ששווים הרבה יותר מ־60 מיליון דולר. כל חניה שווה לפחות 70 אלף דולר. העירייה משתפת איתנו פעולה, הודות לקשרים של לבייב, ותו לא. הרי סיכמנו עם העירייה על יציאתנו מפרויקט קניון טברסקיה, כאשר העלויות עליה".

העירייה תכסה את השקעותיכם בפרויקט במזומן?

"אני לא מעוניין דווקא בכסף. אולי אקבל זכויות בנייה באזור טברסקיה, שהוא אחד היוקרתיים ביותר במוסקבה. אנו מנהלים כעת מו"מ. צריך להבין שמאוד מעריכים את לבייב ברוסיה, הוא הוכיח את עצמו שם. אפי היא אולי החברה הגדולה ביותר בתחומה במוסקבה, ולא במקרה. צריך קשרים ברמות מאוד גבוהות, ולהיות אחד משלהם.

"האנליסט שכתב, שבועיים לפני פתיחת פרויקט אפימול, שזה אזור בנייה כנראה אינו יודע במה מדובר. האזור נמצא אמנם בפיתוח, אבל זה טופ לוקיישן, חמש דקות מהכיכר האדומה. הקניון מוקף במגדלי משרדים בני 40–50 קומות שחלקם נבנים, ויש כוונה לחבר אותו אליהם באמצעות גשרים. בעוד שנה־שנתיים זה יהיה פנטסטי. 100 אלף איש יעבדו במשרדים מסביב. צביה לבייב עשתה בפרויקט הזה עבודה נהדרת. היא הביאה הרבה פלפל ישראלי והעלתה את המחירים כמו שצריך. היא אמרה לי פעם, 'בשביל אבא אעשה הכל'".