מריחת שווי בעיר המלכים? התוצאות מידרדרות - השווי נותר גבוה

מספר המבקרים בפרויקט עיר המלכים באילת קטן בשלוש השנים האחרונות ב־20%–25% מדי שנה, כאשר ב־2009 ביקרו באתר האטרקציות התיירותי כמחצית ממספר המבקרים שביקרו בו בשנת 2006.

כתוצאה מכך מחזור ההכנסות של החברה המפעילה, עציון גבר, קטן בהתאם. ב־2009 היה לחברה EBITDA (רווח לפני מס פחת והפחתות) מזערי של 1.3 מיליון שקל. מתחילת 2009 לחברה אין מספיק מזומנים כדי לפרוע את חובה לבנק לאומי, שמסתכם כיום בכ־65 מיליון שקל, והפארק משלם לבנק תשלומי ריבית בלבד. אולם מגמת הירידה הברורה במספר המבקרים, בהכנסות וברווחים לא מפריעה לשמאית המקרקעין דברת אולפינר ממשרד גרינברג אולפינר בע"מ להעניק לבעלי הפארק - אפריקה ישראל (38%, בשליטת לב לבייב) ואלרן נדל"ן (38%, בשליטת גדי, דורי ודני דנקנר) - הערכת שווי אופטימית הקובעת לפארק שווי של 118.8 מיליון שקל.

כיצד הגיעה אולפינר לשווי הזה? השמאית מודעת היטב לקצב ירידת מספר המבקרים, ההכנסות והרווחים בפארק, והיא מציינת נתונים אלו בעבודה שבוצעה לבקשת אפריקה ישראל. עם זאת, היא בוחרת לקבל את הערכת אפריקה ישראל כי בחמש השנים הקרובות יגדל מספר המבקרים בפארק ב־22%–63%, מ־210 אלף מבקרים ב־2009 ל־256–342 אלף מבקרים מדי שנה בחמש השנים הקרובות. השמאית מקבלת גם את הערכת הנהלת אפריקה כי בעשור שלאחר מכן מספר המבקרים כבר ינוע בטווח 400–325 אלף מדי שנה, ובעשור שלאחר מכן מספר המבקרים ינוע בין 392 אלף לבין 448 אלף מבקרים מדי שנה. אולפינר מציינת כי הנחת עבודה זו, שמשמשת כבסיס לעבודת הערכת השווי שעליה היא חתומה, הנה הנחה סבירה, ועכשיו כל שנותר לה לעשות הוא להוון את ההכנסות שהמבקרים הווירטואליים יכניסו לפארק, וכך בדרך קסם מתקבל שווי לפארק של כ־119 מיליון שקל.

לאולפינר לא מפריעה העובדה שהתחזית הקודמת שאפריקה סיפקה לשנים 2008–2009 לא התממשה והיא אף מציינת זאת בעבודתה. על בסיס תחזיות אלו שמאים קבעו לפרויקט שווי של 159 מיליון שקל בינואר 2008 ושווי של 126 מיליון שקל בסוף 2008. הערכות השווי האופטימיות האלה לא יעזרו לבעלי המניות בפרויקט להשיב לעצמם 173 מיליון שקך שהשקיעו בהקמת הפארק (לא כולל השקעות מצד מרכז ההשקעות).

יש כמה סיבות לקוות שהעתיד של הפארק אכן יהיה ורוד יותר. אפריקה סוף סוף הסכימה להפעיל את הפארק בשבתות וחגים, והפארק ישקיע משאבים בחידוש האטרקציות בו. עם זאת, אין שום סיבה להתעלם מהסטטיסטיקה שמלמדת אותנו שמדי שנה פחות ופחות אנשים מוצאים עניין בפארק, והם מעדיפים אטרקציות תיירותיות אחרות באילת. משמאית המקרקעין היינו מצפים להפעיל שיקול דעת, ולא בהכרח לקבל את התחזיות של אפריקה כמו שהן.