שווי הקריון - יותר מפי 3 מקניון ארנה
תמונת מצב של הקניונים בישראל, שמוחזקים על ידי חברות בורסאיות, מראה מי שווה הכי הרבה, היכן משתלם להקים קניון ומי מוזיל את השכירות
בכל משבר ישנו ענף שחווה את המיתון באופן הקיצוני ביותר. בעוד ב־2002 היו אלה חברות ההייטק שקרסו, המשבר הנוכחי מזוהה בעיקר עם חברות נדל"ן ועם "מינוף יתר". אולם על מגזר אחד נראה שהמשבר הזה דילג, לפחות בינתיים. מגזר זה הוא נדל"ני אך גם קמעונאי - שוק הקניונים בישראל.
בחינת הערכות השווי של עשרת הקניונים הישראליים הציבוריים בישראל - אלה המוחזקים על ידי חברות ציבוריות - מלמדת שגם ב־2008, שהיתה השנה השחורה של המשק, רשמו רוב הקניונים האלה עלייה בשוויים. כך, בשעה שבגין נכסים מניבים אחרים נאלצו הבעלים לבצע הפחתות חשבונאיות, אחזקה בקניון נהפכה לאחזקה יציבה ומניבה, ל"ג'וקר" של הפורטפוליו. בעוד שוויים המצרפי כמעט 8 מיליארד שקל, עם עליות שווי של 3%–25% בתשעה מעשרת הקניונים, אין פלא שהקניונים בישראל ממשיכים להחליף ידיים ולהיות הנכס ה"חם" ביותר על המדף.
איזה קניון בישראל שווה הכי הרבה? הנכס של מי רשם את עליית הערך הגבוהה ביותר? היכן מרוויחים הבעלים הכי הרבה ומי כבר נתן הנחות לשוכרים? לפניכם תמונת מצב של השוק הערני ביותר במשק הישראלי.
הקניון היקר ביותר - בצפון
נתחיל בניפוץ סטיגמה. למי שחשב שלקניון במרכז הארץ יש שווי גבוה יותר מלקניון במקומות אחרים צפויה הפתעה: שניים משלושת הקניונים בעלי השווי הגבוה ביותר נמצאים באזור הצפון.
הקניון בעל הערך הגבוה ביותר בישראל הוא הקריון שבקריית ביאליק. זהו אחד הקניונים הוותיקים בישראל, בעל ותק של 20 שנה (רק קניון איילון ותיק ממנו) ושטחו הבנוי כ־100 אלף מ"ר. הקריון הוא גם אחד הנכסים המניבים ביותר לבעליהם, ומכניס דמי שכירות חודשיים של 10 מיליון שקל.
הקריון צילום: גיל נחושתן
מיד אחרי הקריון, באופן מפתיע פחות, ניצב בדירוג השווי קניון רמת אביב, שבקרוב אמור לעבור מידיו של לב לבייב למליסרון של יולי עופר, השולטת גם בקריון. מליסרון תחזיק לאחר מכן, אפוא, בשני הקניונים בעלי השווי הגבוה ביותר בישראל, שלהם ההכנסות הגבוהות ביותר משכירות בחודש (12 מיליון שקל ברמת אביב).
במקום השלישי, בשווי של כמיליארד שקל לאחר צמיחה של 15% מסוף 2007, ניצב קניון שממוקם לא הרחק מהקריון, גרנד קניון בחיפה - אחד הקניונים הגדולים בישראל המשתרע על שטח של 212 אלף מ"ר. אגב, בעלי הקניון, חברת בריטיש ישראל, נהנו מעליית ערך דומה של כ־15% גם בנכס אחר שלהם, הקניון הגדול בפתח תקווה. אולם בצד שתי עליות הערך המדהימות של הקניונים בחיפה ובפתח תקווה מחזיקה חברה זו גם בקניון היחידי שערכו ירד בשנה החולפת (ב־1.9%), הקניון ברחובות.
השרון - עומס של קניונים
ברדיוס של 15 ק"מ באזור הרצליה והשרון פועלים לא פחות מחמישה קניונים. קניון רננים ברעננה, קניון ערים בכפר סבא, קניון שבעת הכוכבים וקניון ארנה בהרצליה, קניון מרגלית השרון בהוד השרון וסינמה סיטי בצומת גלילות. בחינת הערכות השווי של ארבעת הקניונים הציבוריים ברשימה מלמדת שקניון רננים, גם הוא של מליסרון, מחזיק בתג המחיר הגבוה ביותר - 827 מיליון שקל. אולם מי שרשם את עליית הערך הגדולה ביותר מבין הקניונים באחוזים הוא דווקא קניון ערים בכפר סבא, הקניון הקטן ביותר (20 אלף מ"ר בלבד) של חברת אמות, ששוויו עלה ב־22% מסוף 2007 עד סוף 2008.
קניון ארנה צילום: מאיר פרטוש
עליית הערך הנמוכה ביותר הוצגה על ידי קניון ארנה, שערכו עלה ב־1.9% בלבד מסוף 2007 ועד תחילת 2008, ושוויו מוערך כיום ב־577 מיליון שקל. ההכנסות החודשיות של ארנה הן 3.25 מיליון שקל, והנהלתו כבר הודיעה שעקב השיפוץ בו תיתן הלוואות לכמה מהשוכרים השנה.
מההכנסות החודשיות הגבוהות ביותר באזור נהנתה חברת הכשרת הישוב, בעלת השליטה בקניון שבעת הכוכבים, המניב לה 7 מיליון שקל דמי שכירות ופדיון בחודש. האתגר העומד בפני הקניונים אינו פשוט, מאחר שב־2009 ייפתחו בשרון עוד שני קניונים חדשים, בכפר סבא ובהוד השרון.
חברות הניהול לא רווחיות
הערכת שווי לקניון מבוססת על שורה של נתונים, בהם גם מספר חוזי השכירות, פוטנציאל ההכנסות של הקניון ותזרים הפדיון. ב־2008 נעו הכנסות הקניונים מסכום של 2.4 מיליון שקל מינימום עד יותר מ־12 מיליון שקל. האם ישתנו לרעה הפרמטרים האלו במהלך 2009? לפי חמשת מעריכי השווי של עשרת הקניונים, נראה שלא. גם ב־2008, שיותר ממחציתה כבר היתה תחת השפעת המיתון, נהנו בעלות השליטה בקניונים מצמיחה בהכנסות, ובמרבית הקניונים מחזיקים הבעלים בחוזים לטווח ארוך וברשימות המתנה ארוכות. לכן, למעט הסתייגויות זהירות על מצב השוק, לא כללה אף אחת מבין הערכות השווי תחזית שעומדת להפוך על פיה את תמונת המצב המצוינת של הקניונים.
עוד נתון מעניין שעולה מהדו"חות הוא מצבן של חברות הניהול בקניונים. אחזקה בקניון אולי משתלמת, אבל חברות הניהול של מרבית הקניונים בישראל דווקא מפסידות. על ההפסדים הגבוהים ביותר ב־2008 חתומים שני הקניונים של הרצליה, שבעת הכוכבים, שהפסיד 3.8 מיליון שקל, וארנה, שהפסיד לא פחות מ־5.9 מיליון שקל לחברת הניהול.
מספר שחקנים מצומצם
לתשומת לבה של הממונה על הגבלים עסקיים: שוק הקניונים הישראלי הוא ריכוזי ביותר. הוא נשלט בידי מספר קטן ביותר של שחקנים שמספרם הולך ומצטמצם. עם השלמת עסקת הרכישה של קניון רמת אביב, תמצב את עצמה מליסרון בצמרת החברות הציבוריות בעלות הקניונים השווים ביותר בישראל, מול בריטיש ישראל. אם פעם מטוס פרטי או יאכטה היו סמל הססטוס של הטייקונים הישראלים, היום האחזקה האופנתית ביותר היא דווקא קניון, ולשוליים נדחקים בחודשים האחרונים מלכי העבר של הענף או מי שהתיימרו להיות כאלה - ג'קי בן זקן עם ארנה, ואילן בן דב עם מול הים באילת.
סיכום הנתונים מלמד, כאמור, שבניגוד לשוק דירות היוקרה, למשל, הקניונים בלב תל אביב אינם בהכרח שווים יותר; שבאזור השרון יש ריכוז הקניונים הגדול ביותר בישראל; ושחברת ניהול היא דווקא עסק ממש לא משתלם. נוסף על כך, בחינה רוחבית של הערכות השווי מלמדת שהגודל חשוב - שלושת הקניונים הגדולים הם גם בעלי השווי הגבוה ביותר - אולם גם שלקניונים הקטנים פוטנציאל השבחה גדול. ראו, למשל, מה קרה השנה לשווי של קניון כפר סבא.
הערכות השווי של הקניונים בישראל מספקות תמונת מצב מעניינת אך חלקית, שכן דמות עיקרית נעדרת ממנה, דמותו של "מלך הקניונים" האמיתי - דוד עזריאלי. עזריאלי הקים את הקניון הראשון בישראל, קניון איילון, בשנת 1985 ומאז הגביר בעקביות את אחזקותיו בתחום. היום מחזיק עזריאלי בעשרה קניונים, בהם קניון עזריאלי, קניון מלחה בירושלים, וקניונים בבאר שבע, במודיעין ובהוד השרון. עזריאלי אינו מתכנן, לפחות בינתיים, להנפיק את חברת הקניונים.
