ראיון "כלכליסט" - ג'ו לובק: "הנפקה בארה"ב היא אופציה ממשית עבורנו"

"בארצות הברית, כמו בישראל, רכישת בית נחשבה מאז ומתמיד לצעד שסימל יציבות פיננסית. גם אני גדלתי על הפילוסופיה שכל זוג חייב שתהיה לו דירה בבעלותו. אבל היום אנחנו רואים בארה"ב יותר ויותר אנשים שבוחרים לשכור בית מבחירה. זו תחילתו של שינוי תרבותי עם פוטנציאל גדול מאוד לחברות בתחום ההשכרה. אנחנו מתכננים לנצל את השינוי הזה היטב", כך אומר ג'ו לובק, השותף האמריקאי של אלקו אחזקות בתחום הדיור בארה"ב.

אלקו אחזקות מזוהה יותר עם יבוא מוצרי צריכה ופעילות נדל"ן מניב (באמצעות החברה־הבת אלקטרה נדל"ן) ופחות עם תחום המגורים בארה"ב. לתחום זה היא נכנסה ב־2008, עת החליטה הקבוצה שבשליטת גרשון זלקינד לחפש הזדמנויות בארה"ב. החיפוש הוליד השקעה של כ־60 מיליון דולר (נכון לסוף 2009) בחברת הנדל"ן של לובק המתמחה ברכישת מקבצי דיור, השבחתם והשכרתם, בעיקר במדינות טקסס, פלורידה וג'ורג'יה. העסקה נחתמה ביולי 2008 כשהעולם כבר היה נתון במשבר פיננסי עמוק.

שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב הגיע לשיאו ברבעון השני של 2006 ומאז הוא לא הצליח לחזור לעצמו. אחד הסממנים הבולטים של המשבר העולמי האחרון היה השיא במספר עיקולי הבתים בארה"ב כתוצאה מאי־עמידה בתשלומי המשכתנאות.

בשבוע שעבר פורסמו נתונים מאכזבים לגבי מחירי הבתים בארה"ב, כאשר בספטמבר נרשמה עלייה קטנה של 0.6% לעומת החודש המקביל במחירי הדירות של 20 ערים בארה"ב - המשתקפים במדד קייס־שילר. מאז השפל שנרשם באפריל 2009 עלה המדד ב־5.9% אך נותר נמוך ב־28.6% לעומת השיא של יולי 2006. לפי לובק, יש מי שנהנות מהמשבר הנמשך בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב: החברות המשכירות מקבצי דיור.

החברה המשותפת של אלקו ולובק, ELR (ראשי תיבות של Elco Landmark Residential) היא כיום הבעלים של כמעט 6,000 דירות במקבצי דיור, ובנוסף היא מנהלת עוד 4,500 דירות. "עד סוף השנה אנחנו מתכננים להגדיל את הפורטפוליו שלנו בכ־3,000 יחידות נוספות", מבטיח לובק. "המטרה שלנו היא להגיע לבעלות על כ־20 אלף דירות להשכרה, כי זו מסה שמאפשרת לנצל בצורה מיטבית את יתרון הגודל. בגלל המומנטום בתחום ההשכרה, הנפקת החברה בארה"ב היא אופציה ממשית. אפשרות אחרת היא ליצוק את הפעילות לקרן ריט".

"קונים עוד ועוד"

לובק, עורך דין במקצועו הפועל זה 25 שנה בשוק הנדל"ן האמריקאי, מספר כיצד נוצר הקשר עם אלקו לפני שלוש שנים: "באותה תקופה חיפשתי משקיע שייתן לחברה שלי גב פיננסי. היו כמה הצעות, אבל אלקו מצאה חן בעיניי מכיוון שזו חברה בינלאומית שאינה ממוקדת רק בתחום הנדל"ן וזה בדיוק מה שחיפשנו".

ואילו מצדה של אלקו משלים את התמונה אבי ישראלי, מנהל הפיתוח העסקי של הקבוצה: "באותה עת חשבנו שנוצרה הזדמנות מעניינת להשקעה בארה"ב. הסתכלנו על כל מיני עסקאות, גם על עסקאות בעלות היבט פיננסי בלבד. רוב הישראלים באים לאמריקה, קונים בניינים ומקווים לטוב. אנחנו מצאנו השקעה מסוג אחר".

מה משך אתכם בחברה של לובק?

"המיקוד העסקי שלה, המוניטין שהיא צברה ובעיקר היכולת לנהל אלפי דירות בהצלחה. יש תזרים מזומנים שוטף ומערכת משומנת שעובדת. כל אלו הפכו את החברה של לובק להשקעה ייחודית מבחינתנו, השקעה לטווח ארוך".

לובק: "תזמון ההשקעה של אלקו התברר בדיעבד כמעולה. היא הזרימה לנו כסף שאפשר לבצע הרבה עסקאות במחירים מאוד מעניינים. לנו כבר היתה אופרציה, יכולות ומומחיות, אבל השותפות עם אלקו אפשרה לנו לתרגם את זה גם לרכישות - וזה מה שאנחנו עושים במשך שנתיים וחצי: קונים עוד ועוד נכסים ובשוליים גם מוכרים".

ממי אתם קונים?

"בעיקר מבנקים ומחברות ביטוח (המוכרים נכסים מעוקלים בדרך כלל - נ"ס וע"כ). אנחנו לא קונים סתם נכסים שמסתובבים בשוק. נכון שהנכסים שהבנקים מוכרים הם בעיקר נכסים שנמצאים בשלבים שונים של חדלות פירעון - אבל ככל שהנכס בעייתי יותר, כך טוב לנו יותר. עליי להדגיש שאיננו רוכשים נכסים 'רעים', כלומר כאלה שנמצאים בשכונות גרועות למשל, אלא רק נכסים שהגיעו למצב שלהם מסיבות שאינן קשורות לנכס - למשל כתוצאה מניהול גרוע - ושעדיין אפשר להציל אותם.

"אנחנו רוכשים נכסים, משפצים ומשכירים - זו המומחיות שלנו. הדבר הכמעט ראשון שאנחנו עושים לאחר רכישת הנכס הוא הכנת תוכנית שיפוץ ושינוי השם. אנחנו משפצים ומרהטים, ומקבצי הדיור שלנו כוללים בריכת שחייה, מגרשי ספורט ואינטרנט אלחוטי (WiFi). אנחנו גם מספקים את כל שירותי הניהול. לא נקנה מתחם עם פחות מ־200 יחידות דיור מכיוון שנכסים כאלו אינם רווחיים לניהול".

והמחיר?

"לדירה ממוצעת של 100 מ"ר המחיר הממוצע הוא 850 דולר לחודש".

המשבר בארה"ב לא מאיים על יכולתם של השוכרים לעמוד בתשלומי שכר הדירה?

"לצערי, אנשים מאבדים היום את בתיהם בתדירות גבוהה למדי כתוצאה מהמשבר ומחוסר היכולת שלהם להחזיר משכנתאות. לכן הם חייבים לעבור לשכירות. אבל האמת היא שמתחולל שינוי תפיסתי בעניין הזה, ולא רק בגלל המשבר. אנשים מרגישים היום יותר בנוח לשכור דירה. זה גם פחות כובל אותם למקום מגורים ספציפי, ויש לכך יתרון לנוכח מצב האבטלה בארה"ב.

"לא רק שיש עלייה במספר השוכרים, אלא שגם המחירים עולים. שוק הדירות להשכרה מסתמן כאחד מתתי־המגזרים החזקים בענף הנדל"ן, עם תזרים המזומנים הכי חזק. עם זאת, העובדה שהשוק מתחזק מצמצמת את מספר ההזדמנויות שלנו; יש לנו פחות אפשרויות לרכוש נכסים במחירים נמוכים והתחרות גדלה מאוד בחודשים האחרונים. אבל עדיין ישנן מציאות".

מה עומד כעת על הפרק?

"בתקופה זו של סוף השנה יש לנו עבודה רבה. המוסדות הפיננסיים רוצים למכור נכסים כדי לנקות את הספרים שלהם ואנחנו סוגרים עסקאות במהירות. אחת התופעות המעניינות היא שאנחנו קונים היום נכסים שכבר היו בבעלותנו בעבר. בשוק של היום אנחנו יכולים לחזור ולקנות אותם במחירים נמוכים מאוד. אנחנו עושים בדיקת נאותות מאוד מקיפה לכל נכס, כך שלרכוש נכס שאנחנו מכירים זה יתרון גדול".

מאמין בפלורידה

איך אתם מתכננים להתרחב?

"להגדיל את מספר הדירות בפורטפוליו, לצמצם את היקף הדירות המנוהלות שלנו (להבדיל מדירות שנמצאות בבעלות — נ"ס וע"כ) ולתת עדיפות למרכיב הבעלות. אין לנו כוונה להתרחב לעסקי נדל"ן אחרים. אנחנו פועלים בסקטור מאוד ספציפי: מקבצי דיור להשכרה לאמריקאי הממוצע. דירות להשכרה למעמד הגבוה או הנמוך הן סקטורים מאוד לא יציבים. לדעתי, אנחנו פועלים בסקטור עם הכי פחות סיכונים מהבחינה הסוציו־אקונומית. במקביל, אנחנו גם מאוד ממוקדים גיאוגרפית ופועלים רק בדרום־מזרח ארה"ב. שם האוכלוסייה כל הזמן גדלה, התעסוקה יחסית יציבה, מזג האוויר נוח ואלו גם מדינות 'ידידותיות' ברמה המשפטית לבעלי הדירות ולא לשוכרים".

נראה שאתה מאמין בפלורידה, למרות הפגיעה שספגה במשבר. מדוע?

"ראשית, פלורידה מתאוששת. שנית, חייבים להבין שיש בה כמה שוקי נדל"ן. מי שהכי סבלה במשבר היתה מיאמי, שעדיין לא מתאוששת. כיום אין לנו נכסים במיאמי אבל אנחנו מחפשים שם הזדמנויות. אנחנו כן פועלים בערים אחרות בפלורידה כגון טמפה וג'קסונוויל שכן מתאוששות. זה נכון שיש בפלורידה לא מעט נושאים בלתי פתורים, אבל האוכלוסייה עדיין גדלה, אנשים עוברים אליה ויש סימנים לקיטון באבטלה. התחום שלא התאושש בכלל הוא תחום התשתיות והבנייה החדשה, אבל זה דווקא פועל לטובתנו כי אחת הסכנות לעסק שלנו היא קבלנים מתחרים שבונים מקבצי דיור חדשים להשכרה. כבר שנתיים שאין בכלל בנייה חדשה בפלורידה. וכל עוד המצב יימשך, זה פועל לטובתנו. כשהשוק יתחיל לחזור לעצמו, מן הסתם נעבור יותר לאסטרטגיה של מימושים".

איך ניצלתם מהמשבר של 2008?

"מצד אחד היה לנו מינוף נמוך יחסית, ומצד שני השוכרים שלנו לא היו צריכים להתמודד עם הנפילה בערך בתיהם ועם העלייה בתשלומי המשכנתה".

משקיעים רבים, בהם גם ישראלים, נכוו מהשקעה בלאס וגאס. מה דעתך על שוק הנדל"ן שם?

"לדעתי יחלפו עוד שנים רבות לפני שלאס וגאס תתאושש. עיקר הבעיה של העיר היא שיותר מדי כסף של משקיעים זרם אליה בבת אחת ועכשיו הכל תקוע. זה בכלל אמור לשמש לקח למשקיעים: אם כולם הולכים לכיוון מסוים, אל תלכו גם אתם כי אז תשלמו יותר מדי. האסטרטגיה שלנו היא הפוכה - לעבוד בניגוד למגמה".

ארה"ב הפיקה לקחים מהמשבר?

"לפני המשבר, כל מי שרצה לקנות דירה יכול היה לקבל אשראי ולקנות. היו אנשים שלא הסכמנו להשכיר להם דירה כי חשבנו שהמצב הפיננסי שלהם לא מספיק איתן, אז הם פשוט חצו את הכביש, לקחו משכנתה וקנו דירה בלי שיהיה להם כסף. אני מאמין שאת הלקח הזה ארה"ב מתחילה ללמוד".

מה ההשלכות על המימון בשוק?

"כיום, קשה מאוד - ובמקרים מסוימים אפילו בלתי אפשרי - לקבל משכנתה. גם קשה יותר לממן עסקאות של רכישת מלונות או מרכזים מסחריים. המוסדות הפיננסים די נזהרים מעסקאות גדולות ונותנים אשראי סלקטיבי. בענף שלנו, רכישת מקבצי דיור להשכרה, קל יותר לקבל מימון בגלל התזרים השוטף. וכמו תמיד, תלוי כמובן מי הלווה: לחברות יציבות קל יחסית להשיג מימון".