מקצועיות? לא בכל הנוגע לרוסיה

שוק הנדל"ן ברוסיה הוא תעלומה גדולה, יש דיווחים בתקשורת העולמית, אך מרביתם נעשים דווקא ברוסית ונעלמים מהזרקור של מרבית המשקיעים שלא נעזרים בשירותי תרגום. למרות זאת בוחרים גופים מוסדיים בישראל ואף חברות הדירוג הגדולות בישראל לבצע אנליזות לחברות ישראליות שפועלות בשוק הרוסי כמו אפי פיתוח ומירלנד פיתוח. במקרים רבים מדי מגלים האנליסטים והגופים המסקרים בורות שמעלה לא מעט חששות.

הגופים המוסדיים בישראל לא יודעים כמה שווה החבילה שקיבלו בתמורה לאג"ח של אפריקה שהחזיקו בידם וחושבים שהצעד הנכון ביותר הוא לקחת את הכסף ולברוח. זו הסיבה מדוע להערכתם כדאי להפיץ את מניות אפריקה ישראל ואפי פיתוח שהחל מהשבוע הבא יחזיקו ב-17.7% ממניותיה.

ולראיה, בשיחה עם בכיר באחד מבתי ההשקעות הגדולים בישראל, בנוגע לאפריקה ישראל עלה נושא ההתפתחויות החיוביות בשוק הנדל"ן הרוסי ועל הצפי לעליות מחירים במוסקבה. גם עניין הסקירה של בית ההשקעות הרוסי KIT, שהעניק המלצת קנייה לאפי פיתוח עלה על הפרק. כשנשאל אם הגופים המוסדיים מתכוונים להפיץ את מניות אפי פיתוח שיקבלו במסגרת ההסדר, לא היה לו בכלל ספק - כולם ימכרו.

"הייתי רוצה מאוד לפגוש את המשקיעים שרוצים לקנות את מניות אפי פיתוח", אמר כמי שמחפש רוכשים למניות שיופצו בשבוע הבא, כנראה כמכירת חיסול.

המצב לא שונה בהרבה גם בכל הקשור לסיקור וניתוח של מירלנד. חברת הדירוג מעלות אישררה אתמול (ה') את דירוג האג"ח של מירלנד פיתוח ברמה של BBB ושינתה את תחזית אופק הדירוג ל'יציבה' מ'שלילית'. זאת על רקע השיפור בשוק הנדל"ן הרוסי ותחזית תזרים המזומנים של החברה.

ענייני המיקרו פחות חשובים, מאחר והם גלויים לכולנו דרך הדו"חות הכספיים שהחברה מפרסמת בבורסה בתל אביב, אבל ענייני המאקרו הם הסוגיה המרכזית. במעלות בכלל לא מבדילים בסקירה שהוציאו בנוגע להעלאת אופק הדירוג בין שוק הנדל"ן במוסקבה למגורים לבין שוק הנדל"ן המסחרי שמהווה את ליבת העסקים של מירלנד פיתוח ושל אפי פיתוח.

למה במעלות לא מפרטים אף נתון על שוק הנדל"ן במוסקבה ולא נוקבים במספרים ספציפיים שהביאו אותם להעלות את תחזית אופק הדירוג? שהרי תחזית אנליסטים מבוססת במידה רבה על ניתוח כמותי של עובדות. האם במעלות יודעים ששיעור הריבית על משכנתאות אזרחיות ברוסיה עומד כיום על 14%? האם במעלות יודעים אלו חברות נוספות פועלות בשוק הנדל"ן ברוסיה לעומת החברה הפועלות בשוק המגורים, כמו PIK ו-LSR?

לא מכירים את אפי פיתוח, רחוקים מהמידע

אף אחד לא יכול לדעת היום מה השווי האמיתי של אפי פיתוח, אך מה שבטוח הוא שראוי לקבל את ההחלטה האם למכור או לא, על בסיס ניתוח מקצועי ופחות על אמוציות. אולי, למשל, כדאי להמתין לפרסום הדו"חות הכספיים של החברה לרבעון הראשון - ולא נותר הרבה זמן עד אז. חצי מהשווי של אפי פיתוח תלוי בפתיחתו של Mall of Rusia, אם זו תתרחש לפי לוח הזמנים של החברה אז אין ספק שמדובר בחדשות טובות מאוד למחזיקי המניות החדשים.

במקרה של מירלנד, מדוע לא מזכירים במעלות נתונים של חברות המחקר המקצועיות שמכירות את השוק המקומי מקרוב, כמו למשל JLL. שהרי גם ככה השקיפות בעניין היא נמוכה והמידע די רחוק מהמשקיעים המתוחכמים והחקרניים שלא לדבר על הזוטרים.

כשוועדת השקעות מקבלת החלטה משמעותית להגדיל אחזקות בחברה בורסאית, או למכור אותן, היא קוראת המלצות של גופי מחקר בישראל, ראוי שהחלטה אם למכור את מניות אפי פיתוח או אפריקה ישראל תעשה בהתבסס על נתונים מוצקים יותר ופחות בורות.

כל אחד יכול לטעות בתחזיות וזה כבר הפך לעניין לגיטימי, אך חשוב הרבה יותר שהתחזיות יתקבלו ממידע מוצק שלם, אמיתי ומקצועי, בניגוד למצב כיום.