כמה חודשים לאחר שינקי קוינט סיים את תפקידו כמנהל רשות מקרקעי ישראל ופרש בתום 18 שנים בשירות הציבורי, הוא משדר נינוחות. לא בתוכן דבריו אלא בעיקר באופן שבו הם נאמרים, השונה כל כך מתזזית הדיבור שאפיינה אותו כמנהל. אנחנו יושבים בסלון ביתו צמוד הקרקע בשכונה פרברית מנומנמת באחת מערי המרכז. מאחר שעול השירות הציבורי הוסר מעליו, הוא מרשה לעצמו להופיע בג'ינס וטישרט יומיומיים. כפקיד ציבור תמיד מיהר מישיבה אחת לאחרת, ובהתאם נדדו גם ההתבטאויות הנחרצות שלו. אבל עכשיו הוא משדר רוח אחרת לגמרי.
לאחר פרישתו מאחד התפקידים הכי משמעותיים לשוק הנדל"ן המקומי הצהיר קוינט כי הוא מתכנן להקים קרן שתשקיע בהשבחת קרקעות מורכבות, יחד עם שלומי הייזלר, לשעבר מנכ"ל משרד האוצר. לשאלה האם ההודעה על כך כשרק החלה תקופת הצינון שלו לא היתה מוקדמת מדי, השיב: "לא קידמנו שום מהלך כזה בתקופת כהונתי. לא יצאה הודעה לתקשורת, לא היו פגישות, לא היו מהלכים מעשיים. בריאיון שאלו אותי מה אעשה אחרי הפרישה, ואמרתי שחשבנו אולי להקים קרן שתשקיע בקרקעות מורכבות, למשל קרקעות עם בעיות רישום, ריבוי בעלים, מחלוקות מול גופים ממשלתיים, חסמי תשתית, קרקעות ביהודה ושומרון או קרקעות של קיבוצים ומושבים. הרעיון הוא להסיר חסמים תכנוניים ולהעלות ערך, בדומה למה שעשינו בשירות הציבורי. אבל זה היה בשלב של מחשבה בלבד. הקמת קרן כזו אורכת 10-8 חודשים של עבודה משפטית והסכמית. אני מחויב לתקופת צינון לפי החוק, ולא אטפל מול רמ"י או אקבל שום הטבה מגורם שהיה כפוף אליי. נעמוד בהוראות החוק במלואן".
קוינט מעביר כעת את תקופת הצינון בביתו, בעוד ישראל נמצאת בעיצומה של מערכה נוספת מול איראן. בסבב הקודם, בזמן "עם כלביא", קוינט טען שהחוק לשיקום אזורי אסון — שמאפשר למדינה לשקם בזריזות בתים שנפגעו מטילים על ידי רכישת הדירות מידי הדיירים — צריך להיות באחריות רמ"י, אלא שהוחלט לבסוף שהשיקום ייעשה במגזר הפרטי. תשעה חודשים אחרי הפגיעות במלחמה הקודמת, מרבית הבניינים עדיין מחכים לשיקום. המודל הזה, שמכונה Buy Out, הוצע בעבר על ידי קוינט כפתרון להתחדשות עירונית בפריפריה. "הצעתי שבמקום לחדש בניין ועוד בניין ועוד בניין, נבנה אסטרטגיה אחרת: המדינה תיקח על עצמה אחריות למרכזי הערים הפריפריאליות, שבהן אין היתכנות כלכלית להתחדשות עירונית והן בסיכון לפגיעת טילים ורעידות אדמה, כמו מרכז קריית שמונה", הוא מסביר. "היא תחתום על הסכם גג עם הרשות המקומית, ובמקום הבתים הישנים תבנה בניינים בני 20 קומות ולדיירים היא תספק דירה חדשה במתחמים קיימים שכבר שווקו ליזמים, במודל של בינוי־פינוי־בינוי. עשינו מודל דומה ברמת אליהו בראשון לציון".
שם פיניתם 2,600 דירות ובניתם 5,000. עכשיו אתה מדבר על אלפי דירות, אפילו עשרות אלפים. זה בר־ביצוע?
"תמיד יהיה האתגר להשיג רוב דיירים, אבל הרווח הוא שאתה לוקח את כל מרכזי הערים, כל הסלאמס, והורס הכל. צריך לתת לאנשים האלה מיגון ואם המדינה לא תהיה שם, זה לא יקרה".
למה רצית שרמ"י תהיה הגוף המבצע?
"לרמ" יש בנק של קרקעות חדשות והיכולת והכלים לבצע את זה. המודל הזה יאפשר לדיירים המפונים לקבל תמורה מיידית, ללא תחנת ביניים של דירה בשכירות".
"משרד האוצר פגע ביכולת לממש החלטות, הם עצרו קידום פרויקטים"
המסע של קוינט בשירות הציבורי החל ב־2001 בתור סגן היועץ המשפטי של רשות מקרקעי ישראל. שבע שנים אחר כך מונה ליועץ המשפטי של רמ"י, שם הוא הפך אקטיבי ודומיננטי ויצר ללא מעט פוליטיקאים כאבי ראש. ב־2013 הוא גרם לפסילת הצעות של עמותות שהוקמו על ידי ועד הדיור החרדי לרכישת מגרשים בחריש, בטענה לתיאום הצעות לא חוקי. הוא גם היה זה שחשף כיועץ משפטי את התנהלותו בניגוד עניינים של בנצי ליברמן, מנהל רשות מקרקעי ישראל דאז. התלונה של קוינט הובילה, בסופו של דבר, להתפטרותו של ליברמן. ב־2017 קוינט מונה למנהל רשות החברות הממשלתיות, וארבע שנים אחר כך חזר כדי לעמוד בראש רמ"י, ברשות שבה עשה את רוב הקריירה הציבורית שלו.
גם תקופת הכהונה שלו כמנהל הרשות היתה רוויה במחלוקות, במיוחד עם משרד האוצר שתחת בצלאל סמוטריץ’. הוא מסביר כי בימי סמוטריץ' "משרד האוצר פוגע ביכולת לממש החלטות. לדעתי היה שם היעדר מנהיגות, בניגוד לתקופות של ליברמן ושל כחלון, שבהן נושא הדיור והקרקע היה קרוב מאוד ללבם. בתקופה האחרונה זה לא היה כך. זה יצר הרבה יותר בירוקרטיה ממשלתית שאפשר היה לחסוך. זה דרש מאיתנו להשקיע הרבה יותר זמן בניואנסים פנימיים במקום לקדם פרויקטים נוספים".
תסביר.
"כמעט כל פעולה ברמ"י היא עסקה שעוברת אישורי חשב ואינסטנציות רבות. חלק מהעסקאות מגיעות אפילו לאישור שר האוצר. בפועל, חלק גדול מזמן העבודה מוקדש להמתנה לאישורים. פיקוח הוא חשוב, אני אומר את זה כמי שהיה שומר סף שנים רבות, אבל צריך להיזהר שהפיקוח לא יהרוג את הפעולה עצמה. לדעתי, המטוטלת הלכה רחוק מדי בשנים האחרונות. גם החלטות מועצת מקרקעי ישראל נתונות לאישור שר האוצר. בתקציב ובתחומים נוספים משרד האוצר פגע ביכולת לממש החלטות".
איזה פרויקט משמעותי התעכב בגלל האוצר?
"למשל, הסכם הגג עם נתיבות לבניית 32 אלף יחידות דיור, שנחתם פחות משנה אחרי 7 באוקטובר, בהתאם להחלטות של מועצת מקרקעי ישראל. משרד האוצר סירב לחתום על ההסכם בגלל סוגיית מגרשי ההשלמה בהתחדשות עירונית (משרד האוצר מתנגד להקצאה של מגרשים בבעלות המדינה לפרויקטים פרטיים של התחדשות עירונית, א"ג). למרות שההסכם תאם את החלטות המועצה, עד היום הוא לא נחתם. זו פגיעה ביכולת להגדיל את ההיצע, במיוחד כשמדובר במשימה לאומית של שיקום עוטף עזה".
ההישג הבולט בתקופת כהונתו של קוינט הוא הגדלה דרמטית של מספר הדירות במגרשים ששיווקה רמ"י. השיא היה ב־2022 שבה חתמה הרשות עם יזמים עסקאות לבניית כ־80 אלף דירות, כאשר השיא הקודם שנקבע ב־2017 עמד על 47 אלף דירות בעסקאות חתומות. "היו לנו הרבה משימות חשובות, אבל הגדלת היצע הקרקעות וטיפול במשבר הדיור היתה הראשונה בחשיבותה, וזה גם ההישג הכי חשוב שלי", הוא אומר.
למה כל כך מסובך להגדיל את היצע הדירות בישראל?
"אין בעיה אמיתית לייצר עוד ועוד יחידות דיור, אם הממשלה תפעל נכון. הבעיה היא לא מחסור בקרקע, אלא תיאום. הממשלה צריכה לבחור בכל שנה את עשר התוכניות החשובות ביותר ולתת להן מענה תשתיתי, כגון מתקן טיהור שפכים, מחלף, מוסדות חינוך. הסינכרון הזה לא מתבצע. משרד ראש הממשלה היה אמור לתכלל בצורה טובה יותר את עבודת הממשלה ולעשות את זה. זה היה יכול לשפר משמעותית את הגדלת ההיצע. והוא לא עושה את זה".
אתה אומר בעצם שמשרד ראש הממשלה לא מתפקד כמטה מרכזי?
"יש משרד ראש הממשלה? היו לו תקופות טובות יותר בעבר. אני חושב שמשרדי המטה חלשים מאוד ביחס לעבר. וצריך לחזק אותם, להביא דמויות חזקות יותר, עם יכולת גבוהה יותר".
למה לא מצליחים להביא אנשים טובים לתפקידים בכירים בשירות הציבורי?
"יש היום קושי להביא את המועמדים הטובים ביותר לשירות הציבורי. המעמד של עובדי השירות הציבורי נשחק בשנים האחרונות, וצריך להעלות אותו מחדש".
מה גרם לשחיקה הזאת?
"ראשית, השכר בשירות הציבורי פוגע ביכולת למשוך את הטובים ביותר. שנית, הקונפליקטים המתמשכים בין הדרג הפוליטי לפקידות גורמים לאנשים פחות לרצות להיות שותפים לעשייה הזאת. הציבור לא תמיד מבין עד כמה חשוב שהפקידות הבכירה תהיה איכותית. זה משפיע על השירותים שניתנים לאזרח ועל איכות החיים".
חווית פגיעה במעמד שלך כשומר סף?
"אני אישית תמיד עבדתי טוב עם השרים שמעליי, ולכן לא הרגשתי פגיעה במעמד שלי. ידעתי לעבוד עם הדרג הפוליטי ולתווך לו את מה שאנחנו עושים. אבל באופן כללי, האווירה הציבורית סביב השירות הציבורי נשחקה".
"היועמ"שית עושה עבודה טובה מאוד, רמ"י מיוצגת באלפי תיקים"
אחד האירועים שעמם קוינט נאלץ להתמודד הוא קמפיין נגדו בטענה שהוא מפלה יהודים לטובת אוכלוסייה הערבית, כיוון שמחירי הקרקע שרשות מקרקעי ישראל משווקת ביישובים ערביים נמוכים מאוד, 100 עד 200 אלף שקל לעומת מיליונים ביישוב יהודי סמוך. על כך הוא אומר היום: "מי שנמצא בשירות הציבורי צריך לקחת בחשבון שיהיו ביקורת, ולפעמים גם קמפיינים שקריים. הטענות האלו מופרכות. צריך לדעת לא להתרגש מהן".
אז ממה נובע הפער העצום הזה בין מחירי הקרקעות?
"אנחנו פועלים לפי מדיניות שקובעות ממשלת ישראל ומועצת מקרקעי ישראל. לא פעלנו בניגוד להחלטות ממשלה או לחקיקה. רמ"י לא קובעת את מחירי הקרקע. השמאי הממשלתי קובע את השומה על בסיס דיווחים לרשות המסים. הוא נשען על עסקאות בפועל באזור. אין כאן הנחות יתר. אלה מחירי שוק לפי עסקאות מדווחות. אם היינו רוצים לתת הנחות גבוהות יותר, למשל לחיילי מילואים או במסגרת מחיר מטרה, היינו צריכים את אישור אגף התקציבים ושר האוצר. במקרים רבים ביקשנו להרחיב הנחות ולא קיבלנו אישור. לכן הטענה שרמ"י מפלה פשוט לא נכונה".
אתה אומר שלא צריך להתרגש מקמפיינים. אבל זה לא מפחיד לקבל החלטות תחת מתקפה ציבורית?
"אולי חלק מהקושי להביא אנשים טובים לשירות הציבורי קשור גם לשיח הזה. תרבות הרשתות החברתיות והיכולת לתקוף באופן אישי משפיעות. מצד שני, ביקורת קיימת גם כלפי חברות ציבוריות, חברות פרטיות ופוליטיקאים. טוב היה אילו השיח היה מכבד יותר, אבל זה לא המצב. לא צריך להתרגש מזה, וצריך להמשיך לממש מדיניות בצורה מקצועית. במקביל, חשוב שהפקידות תסביר את המהלכים שלה. לפעמים הפעילות מורכבת ומקצועית מאוד, במיוחד בענייני קרקע, וכשלא מבינים אותה, קל לתקוף".
אבל ראינו ניסיון של גורמים משפטיים להסביר את עצמם, וזה הסתיים בביקורת ציבורית קשה.
"אני לא נכנס למקרה פרטני, אבל אני כן חושב שחשוב שגופים ציבוריים יסבירו את הפעילות שלהם. אנחנו עובדים לפי חוק, לפי החלטות ממשלה ולפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל. אם רוצים לשנות מדיניות, זה לגיטימי לפעול במישור הפוליטי. אבל אנחנו כפופים למדיניות שנקבעת, ופועלים לפיה".
המעמד של היועצת המשפטית לממשלה והמערכת המשפטית נשחק?
"אני חושב שהיועצת המשפטית לממשלה עושה עבודה חשובה. צריך לזכור שרוב העבודה של המערכת הזאת היא טיפול בפשיעה ובתיקים אזרחיים של המדינה. רמ"י מיוצגת באלפי תיקים בכל רגע נתון על ידי הפרקליטות. זו עבודה משמעותית מאוד. מה שרואים בתקשורת הוא חלק קטן מאוד מהפעילות".
הרקע למאבק הציבורי נגדך היה בגלל התנגדותך לתיקון החוק שמאפשר ועדות קבלה ליישובים שבהם 700 בתי אב במקום 400. מדוע התנגדת לו?
"המטרה שלנו היתה לחזק את הנגב והגליל ולהביא לשם כמה שיותר אוכלוסייה יהודית. בתיקון לפקודת האגודות השיתופיות, הגדילו את הרף להפעלת ועדות קבלה מ־400 ל־700 יחידות דיור ביישוב. בדרך כלל ביישובים שבהם יותר מ־400 בתי אב, רמ"י היתה מוציאה מכרזים בעצמה. כשהיא מוציאה מכרזים זה בהיקפים גדולים, בקצב מהיר, והיישוב כמעט לא משפיע עליהם, למעט אחוז מסוים לבני המקום.
"ברגע שהגדילו את הרף ל־700, נפגעה היכולת לבצע שיווק מואץ. נפגעה גם היכולת לחלק את ההטבה (הנחה במחיר המגרשים — א"ג) הזאת לכלל האוכלוסייה בישראל. מעבר לזה, עוד לפני ועדות הקבלה עצמן, אנשים שהם לא תושבי המקום בכלל לא ידעו שיש הליכי שיווק של מגרשים. לא היה פרסום מסודר. מי שהיה מקורב ידע ואחרים לא באמת ידעו שיש הזדמנות כזו".
ציינת שהמטרה להביא כמה שיותר יהודים לנגב ולגליל. למה לא לאפשר לערבים לרכוש מגרשים ביישובים הקהילתיים? למה לא לעודד אינטגרציה?
"יש חשיבות רבה בחיזוק הקהילות באזורים האלה. אנחנו לא פוסלים אנשים לפי לאום ולא חושבים שנכון לפסול לפי לאום. עם זאת, מדובר ביישובים קטנים, וחשוב שלא ייווצרו בהם תתי־קהילות מבודדות. מי שמשתלב, משתלב. בנוסף, חשבנו שנכון לתת קדימות לחיילי מילואים.
"במקביל, שיווקנו כמויות גדולות מאוד ביישובים ערביים, כולל בתוכניות מסובסדות. צריך לבנות לגובה ביישובים הערביים, צריך לוודא שמגרשים שנמכרים גם נבנים, וצריך לתת פתרונות למחוסרי דיור בתוך היישובים עצמם. לצד זה, חייבים להתמודד עם פלישות ובנייה בלתי חוקית כדי שאפשר יהיה לממש יחידות דיור על קרקע מדינה. יש ביקוש גדול מאוד בקרב אוכלוסייה ערבית שאין לה קרקע משפחתית ורוצה לגור ביישוב ערבי, וזה לגיטימי וחשוב".
בוא נחזור להגדלת היצע הקרקעות לבנייה למגורים, מה נעשה אחרת בתקופתך?
"כל עובד ברמ"י הבין מה מטרת־העל. העובדים הבינו את גודל המשבר ונרתמו, היתה תחושת שליחות. היכולת להניע עובדים בשירות הציבורי תלויה בכך שהם יבינו כמה העבודה שלהם חשובה וכמה היא תורמת. במקרה הזה היתה משימה אחת ברורה לארגון: הגדלת ההיצע. וכולם נרתמו. גם היועצים המשפטיים היו יצירתיים ונתנו פתרונות שאיפשרו להתקדם מהר יותר.
"שנית, הפכנו הרבה תהליכים שהתקדמו בטור לתהליכים מקבילים. כל תוכנית בנייה מתחילה הרבה לפני הבנייה, בסקר היתכנות, תכנון, ובמקביל הרבה פעמים צריך לפנות פולשים. צריך גם לבדוק מה מצב התשתיות באזור, אם הן מסוגלות להכיל את כמות התושבים, וצריך להתחיל לדבר עם הרשות המקומית על הסכמי גג. בנוסף הוצאנו למכרז מתחמי קרקע בהליכי תכנון. זה סוג של הפרטה. הוצאנו לשוק הפרטי כל מתחם שפחות מתאים לתכנון ברמ"י. עדיף שמתכנן מחוז יעסוק בתוכניות גדולות ומורכבות, ולא במאות דירות שהשוק הפרטי יודע לקדם".
למרות ההצלחה בשיווקים, דיווחי הלמ"ס מלמדים שמחירי הדירות חזרו לעלות.
"המחירים יורדים בצורה משמעותית יותר ממה שניכר במדד הלמ"ס. ראינו את זה כבר במכרזים שנסגרו לפני שנתיים וחצי־שלוש. ראינו שקבלנים נוקבים מחירים נמוכים למגרשים".
אז למה רק בשנה האחרונה התחלנו לראות ירידה של מחירי הדירות?
"הירידה התעכבה בגלל משחק פסיכולוגי. יש הרבה שחקנים שנהנים מהמחירים הגבוהים בשוק הדיור. זו תעשייה גדולה שבה בין היתר בנקים ושמאים שנהנים מהמצב. ואתה מולם צריך להגיד שהמחירים ירדו. אני גם חושב שהציבור לא האמין בצעדי הממשלה. היה קשה לשכנע שהמחירים באמת ירדו יום אחד ושיצליחו לטפל בבעיה.
"גם המלחמה עיכבה את ירידת המחירים, משך הבנייה התארך, היה מחסור בפועלים. כשמשך הבנייה מתארך והריבית גבוהה, זה מעלה מחירים. ואז הגיע הסיפור של שדה דב. הוצאנו שם כמות מאוד גדולה של מגרשים לבניית אלפי יחידות דיור".
אתה מסכים עם הטענה שיש גורמים שמנפחים בצורה מלאכותית את המחירים?
"אין ספק שזה מה שקורה. מבצעי המימון הם סוג של ניפוח. גם בהצגת החוזים ובדיווח לרשות המסים. בסוף מי שעומד מולנו הם הבנקים. הקבלן בדרך כלל לא יכול להוריד מחירים כשיש לו ליווי בנקאי בלי שהבנק מאשר לו. והבנקים שומרים על המצב, כי אם הוא יוריד מחירים יהיו לזה השלכות גם בפרויקטים אחרים. אחת הסיבות לכך שהשוק לא מתנהל כמו שוק משוכלל היא שהבנקים בולמים את ירידת המחירים".
כלומר הבנקים שותפים של הקבלן?
"הם שותפים של הענף. זה לא שהם עובדים עם קבלן אחד. ברגע שאתה מתחיל להוריד מחירים, צריך לשערך את כולם בהתאם, כי כולם מתיישרים לפי האחרון בשרשרת. ויש לזה השלכות מאוד משמעותיות על הבנקים".
"לתל אביב יש יכולת ביצוע גבוהה, בשדה דב אין פיתוח מורכב"
הצפה משמעותית של יחידות דיור באזור אחד ספציפי בתקופתו של קוינט היא אירוע שדה דב, ששינה את יחסי הכוחות בשוק הנדל"ן. רמ"י שיווקה במתחם כ־7,000 יחידות דיור בבת אחת, מהלך חריג שהוביל לירידות מחירים באזור תל אביב והמרכז. "עיריית תל אביב היתה שותפה משמעותית למהלך", אומר קוינט. "יש רשויות שמתקשות להתמודד עם היקפים גדולים של פיתוח, אבל לתל אביב יש יכולת ביצוע גבוהה. שדה דב גם אינו פיתוח מורכב במיוחד. באופן כללי היו לנו יחסי עבודה טובים עם רוב הרשויות המקומיות".
מה צריך להמשיך לעשות כדי לשמור על מגמת ירידת המחירים?
"צריך להמשיך להגדיל את ההיצע ולהישאר עם רגל על הגז. צריך להמשיך להציף את השוק ולשמור על כושר ייצור גבוה של היצע".
אם היצע הדירות גדל והמחירים יורדים, אולי הגיע הזמן להפסיק עם הגדלות מחיר למשתכן?
"צריך להמשיך תוכניות דיור מסובסדות כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה. אני מאוד בעד התוכניות האלה. גם אחרי הירידות מחירי הדיור עדיין גבוהים מאוד ולא מאפשרים לזוגות צעירים מחוסרי דיור לעמוד באתגר. המהלך הכלכלי הנכון הוא להגדיל את ההיצע. אבל כל עוד לא הורדת את המחירים בשיעור משמעותי, יש מקום לתת לזוגות צעירים דיור במחיר הוגן. קורת גג היא צורך בסיסי. גם ירידה של 15%-10% במחירים לא מספיקה כדי לאפשר לזוגות צעירים רבים לרכוש דירה. לכן יש מקום להמשיך בתוכניות הסבסוד".
אבל משום שהיעדר בעלות על דירה הוא הקריטריון היחיד לזכאות, קורה שזוכים בהטבה של מאות אלפי שקלים אם לא יותר מכך גם אנשים שיכולים לקנות דירה או שתיים בלי בעיה, אתה חושב שהמדינה צריכה לסייע לאנשים עם יכולות כלכליות כאלה?
"כל קריטריון שתקבע יפגע בשוליים באוכלוסייה מסוימת. אם תבדוק הכנסה, אתה פוגע לפעמים במעמד הביניים. נניח זוג שבו אחד עובד בהייטק והשנייה אחות, ההכנסה שלהם סבירה, אבל עדיין קשה להם לרכוש דירה. בעבר בדקו הכנסה ומספר ילדים, אבל כל קריטריון שתבחר יהיה בעייתי (בגלל הטיה לטובת חרדים — א"ג).
"המחקרים מראים שהפרמטר המשמעותי ביותר ליכולת רכישת דירה הוא מה שההורים נותנים. את זה אי אפשר לבדוק. יכול להיות זוג סטודנטים ללא הכנסה שמגיעים ממשפחות מבוססות, ומנגד זוג עובדים שאין להם גב כלכלי. אין לך דרך אמיתית לסנן את זה. אז בשוליים יש אנשים שאולי פחות זקוקים לסיוע, אבל רוב הזוכים הם כאלה שבאמת צריך לתת להם הזדמנות. התוכניות גם יצרו סוג של המתנה כי אנשים ידעו שהם יכולים להירשם להגרלה. זה איפשר גם לתת קדימות לאוכלוסיות כמו חיילי מילואים".
התוכניות האלה מגדילות את הביקוש לדירות כי הן מכניסות לשוק אנשים שלא היו נכנסים אליו בכלל.
"זה קורה בשוליים. משרד השיכון בדק לפני כמה שנים וגילה שלמעלה מ־70% מהזוכים במחיר למשתכן ובמחיר מטרה מתגוררים בדירות שקיבלו. בניגוד לטענה שהם משכירים אותן, רובם גרים בהן".
ההנחות במחיר הקרקע שמתגלגלות למחיר הדירה לזכאים שוות מיליארדים שהמדינה הפסידה, לא היה עדיף להשקיע את הכסף בדברים אחרים?
"אם ממשלות ישראל היו מצליחות להוריד את מחירי הדיור שהחלו לעלות ב־2011, המדינה ממילא לא היתה מקבלת את הכסף הזה. לכן לא באמת חסכו פה כסף, זו רק הכנסה תיאורטית. בפועל, בתקופה שבה הרחבנו מאוד את מחיר מטרה בשנים 2023-2022 תחת ליברמן כשר אוצר ואלקין כשר השיכון הכנסות רמ"י דווקא גדלו פי שלושה ופי ארבעה. כלומר, התוכנית לא פגעה בהכנסות המדינה".
נפתלי בנט רוצה להרחיב את הסבסוד והציג תוכנית שכוללת הטבה בשווי מיליון שקל לחיילי מילואים לרכישת דירה ראשונה, אתה חושב שהתוכנית נכונה?
"כן. הכיוון חיובי ונכון, גם אם נדרשים בו דיוקים. כיום כל חייל משוחרר יכול לקבל קדימות והנחות במחיר מטרה. אפשר להעמיק את ההנחות וליצור דיפרנציאציה, למשל לתת לחיילי מילואים הנחה גבוהה יותר מההנחה הכללית. זה יביא לתוצאה דומה מאוד להצעות אחרות שעלו בזירה הציבורית. אפשר לתת קדימות גבוהה יותר והנחות עמוקות יותר גם במרכז הארץ, לא רק בפריפריה. לאו דווקא בשדה דב, שהוא פרויקט יוקרה, אבל בהחלט בערים כמו רמת גן, הרצליה, ראשון לציון וכפר סבא".
אז למה ההנחות באזורים האלה בוטלו?
"הבעיה היא שבתקופה האחרונה שר האוצר צמצם את התוכנית ועצר הרחבת הנחות. אנחנו ביקשנו להעמיק את ההטבות ולא קיבלנו אישור".
מה השתנה בתקופתך ביחסים בין רמ"י לשלטון המקומי?
"הרשויות המקומיות מקבלות מרמ"י ודאות ושירות טוב. הבנו שצריך לתת לשלטון המקומי תמריץ אמיתי לעבוד איתנו. לכן ניסינו להגדיל את חלף היטל ההשבחה כדי לייצר תמריץ לרשויות לשווק מגרשים לבניה למגורים (במקום היטל השבחה שמשלם לעירייה בעל קרקע פרטית, רמ"י משלמת 12% מהכנסותיה לעיריות שבהן היא פועלת — א"ג). בתקופת ליברמן הבאנו מנגנון של 30 אלף שקל מענק לרשות מקומית על כל יחידת דיור חדשה. הבנו שצריך לסייע להן, לפתור להן בעיות ולתת פתרון הוליסטי לרשות שמקדמת איתנו אלפי יחידות דיור. זה אומר תשתיות, מכוני טיהור שפכים, כיתות לימוד. אנחנו בעצמנו הולכים למשרדי הממשלה ומקדמים את הדברים האלה עבורן. שיתוף הפעולה הזה איפשר לנו לשווק יותר ולהגדיל את ההיצע".
"חודשיים אחרי שעזבתי ועדיין לא מונה ממלא מקום. הציבור ייפגע"
במועד פרסום הריאיון, סוף מרץ, עדיין לא ידוע מי יחליף את קוינט כמנהל רמ"י, אף על פי שחלפו שלושה חודשים מיום סיום תפקידו. בינתיים מנהל את הארגון באופן זמני עידן מועלם. "סיום הכהונה שלי היה ידוע, כי על פי חוק הכהונה נמשכת חמש שנים, ובכל זאת עדיין לא מונה מחליף. הייתי רוצה לחשוב שמחפשים את המועמד הטוב ביותר לכל תפקיד. יש מועמדים טובים בתוך רמ"י ויש מחוצה לה. חבל שלא מטפלים בזה, כי הציבור ייפגע מכך. תהליכים חשובים שהובלנו ייעצרו, ואחר כך יידרש זמן להדביק פערים".
איך אפשר לעשות זאת אחרת?
"ברמ"י הקמנו עתודה ניהולית בתהליך שלמדנו מהאוניברסיטה הלאומית של סינגפור. ראינו שם מודל שבו כבר בתיכון מאתרים את התלמידים הטובים ביותר, שולחים אותם לאוניברסיטאות מובילות בעולם, משלמים להם שכר גבוה, ובמקביל יש אפס סובלנות לשחיתות. השילוב הזה יוצר שירות ציבורי איכותי שהאזרח נהנה ממנו. הלוואי שכך היה גם בישראל".
התוכנית של השר דודי אמסלם לביטול נבחרת הדירקטורים נכונה?
"אני לא חושב שצריך לבטל את המודל הזה לגמרי. אני חושב שאפשר לשפר אותו".
איך?
"השאלה היא האם חייבים לבחור רק מתוך מאגר מצומצם מאוד של 500 הכי טובים, או שאפשר לייצר הליך תחרותי רחב יותר אך עדיין מקצועי. ליו"ר דירקטוריון צריך לבחור את האדם הטוב ביותר וגם דירקטורים חיצוניים צריכים להיות הטובים ביותר. היום נדרש תיאום בין שני שרים על כל מינוי (שר האוצר והשר שאחראי על החברה הממשלתית — א"ג), זה יוצר מנגנון של חלוקת שלל. הייתי מבטל את הצורך בתיאום הזה וקובע שלכל שר יש מספר מקומות בדירקטוריון שהוא ממנה באופן עצמאי. במקביל, רשות החברות תמנה שלושה דירקטורים חיצוניים בכל חברה והם אלה שיישבו בוועדת ביקורת ובוועדות המרכזיות. בנוסף, הייתי עושה ועדת איתור מקצועית ליו"ר, בדומה לוועדת איתור למנהל רמ"י או למנהל רשות החברות. אין סיבה שיו"ר תעשייה אווירית או יו"ר נתג"ז לא ייבחרו על ידי ועדה מקצועית".
איך זה מונע מינויים פוליטיים לא מתאימים?
"אני לא נכנס לשאלה האם הזיקה הפוליטית קיימת רק בליכוד או גם במפלגות אחרות. אני אומר שהמודל שאני מציע מנטרל את מנגנון התיאום בין השרים שמאפשר השתלטות על חברה. הוא גם יוצר תמהיל מאוזן יותר בדירקטוריון".
החברות הממשלתיות הפכו למאגר ג'ובים?
"אני מסתכל על החברות הממשלתיות היום, ואני לא רואה מינויים בלתי ראויים. הבעיה אינה רק מי ממונה, אלא מבנה המערכת. השרים רואים את עצמם כאחראים על החברות ולכן רוצים להיות מעורבים. זה לגיטימי במידה מסוימת. צריך להבטיח שני דברים: אחד, שהתהליך יהיה איכותני ויביא את הטובים ביותר והשני, שיהיה מנגנון שמאזן בין אחריות פוליטית לבין מקצועיות".
רצית להישאר בשירות הציבורי ולא המשכת. למה?
"יש מספר מצומצם מאוד של תפקידים שהייתי מוכן לקחת אחרי שהייתי מנהל רמ"י ומנהל רשות החברות ורובם לא היו פנויים. הציעו לי תפקידים בחברות ממשלתיות ובתאגידים סטטוטוריים, אבל חלקם התנגשו עם הפעילות הצפויה שלי בתחום המקרקעין. רשות שדות התעופה עלתה כאפשרות בעבר, והיא גם מתאימה לצינון כי אין לה ממשק ישיר עם נדל"ן, אבל בסופו של דבר נבחר מועמד אחר".
אתה מכיר היטב את עבודת הממשלה ויכול לתרום גם כמקבל החלטות, חשבת על זה?
"אני מקווה שאנשים טובים יגיעו לפוליטיקה, אבל אני לא רואה את עצמי כפוליטיקאי. אין לי את היכולות הנדרשות. אני מעדיף לבצע משימות מקצועיות".
