ניתוח
דמרי התגברה על משבר 2023 אבל המכירות לא חזרו לשיאן
חברת הנדל"ן למגורים מכרה בשנה שעברה יותר מאלף דירות, עלייה של 71% לעומת 2023, אבל עדיין ב־7% פחות מאשר מכרה ב־2022. הרווח הגולמי שלה צמח זו השנה החמישית ברציפות. זאת, בין היתר, בגלל העלייה במחירי הדירות ורווח על קרקעות שנרכשו במחירים זולים יותר
בשבוע שעבר דמרי פרסמה את הדו"ח התקופתי שלה לשנת 2024 שמצביע על שיפור ניכר בתוצאות העסקיות: בשורה העליונה ההכנסות צמחו ב־47% בהשוואה ל־2023 ועמדו על 1.99 מיליארד שקל.
בשורה התחתונה הרווח הנקי כמעט והוכפל בשנתיים והגיע ל־529 מיליון שקל. מלבד התוצאות העסקיות, הדו"ח של דמרי חושף בפני הקוראים בו כמה מגמות מעניינות שעשויות לשפוך אור על אודות ענף הנדל"ן למגורים בישראל.
1. מרוויחים יותר מכל דירה שנמכרת
2024 היתה השנה החמישית ברציפות שבה י.ח. דמרי מציגה עלייה ברווחיות הגולמית, שמייצגת את שיעור הרווח לפני הוצאות תפעוליות, מימון ומסים ביחס להכנסות. אם ב־2019 דמרי הרוויחה גולמית 27 שקל על כל 100 שקל של מכירות, אז ב־2024 דמרי כבר מרוויחה 40 שקל על כל 100 שקל של מכירות.
לדברי נורית טואיטו, המשנה למנכ"ל בדמרי, גם לעלות הקרקעות יש השפעה על רווחיות החברה. "חלק משמעותי מההתמחות של דמרי זה לקנות קרקע, לזהות את ההזדמנויות בשוק, ולהשביח אותה. עיקר הרווחיות נובעת מהקרקעות, כמובן שגם מעליית מחירי הדירות, אבל היא די התמתנה בשנתיים האחרונות".
ישנם שלושה גורמים שתורמים לשיעור הרווח הגולמי הצומח בקביעות של דמרי, שהוא מהגבוהים בענף הנדל"ן. ראשית, כחלק מהתפיסה העסקית שלה, דמרי יוזמת ובונה את הפרויקטים שלה בבנייה עצמית. אופן הקמת הפרויקטים באמצעות קבלני משנה בניהול החברה מאפשר לדמרי ליהנות בנוסף לרווח היזמי גם מהרווח הקבלני.
שנית, ב־2024 שיעור הרווח הגולמי הושפע לטובה הודות למכירת קרקע באשדוד בתמורה ל־118 מיליון שקל, שהניבה רווח של 74 מיליון שקל. העסקה הזאת הניבה לדמרי ב־2024 רווח חד־פעמי גבוה. רווח חד־פעמי נוסף צפוי להירשם גם ב־2025 אחרי שבינואר דמרי השלימה מכירה של קרקע בחדרה בתמורה ל־181 מיליון שקל, עסקה שצפויה להניב לה רווח שמוערך ב־150 מיליון שקל.
הגורם השלישי שתורם לרווחיות הוא מחיר המכירה של הדירות החדשות. המחיר הממוצע לדירה שנמכרה ב־2024 עמד על 2.4 מיליון שקל, והוא היה גבוה ב־13% ממחיר המכירה הממוצע ב־2023, מה שמאפשר לדמרי להציג עלייה מתמשכת ברווחיות הגולמית.
2.הזינוק במכירת הדירות
מספר הדירות שחברת י.ח. דמרי מכרה בשנת 2024 חצה את רף האלף ועמד על 1,101 דירות חדשות, גבוה ב־71% ממספר הדירות החדשות שדמרי מכרה ב־2023, אבל ירידה של 7% בהשוואה למספר הדירות החדשות שהחברה מכרה ב־2022.
בראייה רב־שנתית נראה שהשנה החריגה היתה 2023, שנה שהושפעה לרעה משילוב של שני גורמים: זה התחיל בריבית הגבוהה שהלכה וטיפסה מרמה של 0.1% עד שהגיעה לשיא של 4.75% במאי 2023, וזה נמשך בטבח של 7 באוקטובר שהביא לקיפאון בקצב מכירת הדירות ברבעון האחרון של 2023.
רוב הדירות שדמרי מכרה ב־2024 נמצאות באזור הדרום. ארבע הערים שמככבות בטבלת המכירות של דמרי הן: אופקים (283 דירות), אשקלון (158), באר שבע (123) ונתיבות (99). גם בקריית גת ובשדרות, שבכל אחת מהן דמרי מכרה בשנה שחלפה 69 דירות, ניכרת פעילות ערה, שמצליחה לעורר תקווה נושנה שגם הנגב עוד יהיה פורח.
לפי תחזית המכירות של דמרי לפרויקטים בביצוע ותכנון, השיא במספר הדירות שהחברה מוכרת יישבר כבר במהלך השנה הנוכחית שבה החברה צפויה למכור 1,200 דירות, והשיא החדש צפוי להישבר שוב בשנת 2026 שבה דמרי צופה למכור 1,400 דירות.
3.ממודל העלות למודל השווי ההוגן
במהלך 2022 דמרי שינתה את המדיניות החשבונאית שלה בנוגע לנדל"ן להשקעה, ממודל העלות למודל השווי ההוגן. המשמעות: קרקעות ומבנים שדמרי מחזיקה לצורך הפקת דמי שכירות או לצורך עליית ערך הונית, לא מוצגים עוד כפי שהופיעו בעבר לפי העלות שלהם, אלא שהשווי של הנכסים האלו מופיע במאזן בהתאם להערכת השווי העדכנית שלהם.
הנהלת דמרי בדעה שהמדיניות החשבונאית החדשה עדיפה על הקודמת כי היא משקפת בצורה נאותה ומיטבית יותר את האסטרטגיה של החברה לפתח את פעילות הנכסים המניבים שלה.
מהלך זה מביא לידי כך שדמרי רושמת שינויים בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה כרווח (או כהפסד) בדו"ח רווח והפסד. מעשית, ב־2024 דמרי רשמה רווח של 122 מיליון שקל הודות לעליית ערך נדל"ן להשקעה בזכות עליית ערך של הנכסים הקיימים.
גם ב־2023 דמרי נהנתה מרווחי שיערוך, אולם בסכום נמוך משמעותית של 9 מיליון שקל. מכאן אפשר ללמוד שהשיפור בתוצאות העסקיות של י.ח. דמרי לא נובע רק הודות לביצועים העסקיים שלה, והוא מגיע גם בזכות הרווחים שדמרי רשמה שמיוחסים לשינויים בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה.
מתחילת השנה מדד ת"א־בנייה איבד 20% מערכו ובעלי המניות בדמרי בוודאי מתקשים להתנחם בעובדה שהמניה של החברה ירדה "רק" ב־15%. הסנטימנט השלילי במניות של החברות שפועלות בענף הנדל"ן למגורים מגיע על רקע טיוטת הוראת שעה שבנק ישראל פרסם שקובעת מגבלות על הלוואות הדיור שהבנקים מעמידים לקבלנים שדוחים תשלומים לרוכשי הדירות.
בשנתיים האחרונות, על רקע העלייה בסביבת הריבית ואתגרי המשק גם בעקבות המלחמה, חל מעבר משמעותי של יזמי המגורים, בהם גם י.ח. דמרי, לעסקאות במתווה 20/80 (ולעתים אף 10/90). במסגרת העסקאות האלו הרוכשים משלמים מקדמה של 10% עד 20% (בהתאם לסוג העסקה) בלבד ממחיר הדירה, כאשר יתרת התשלום נדחית למועד האכלוס. זאת, בשונה מכפי שהיה מקובל בעבר כשהתשלום התבצע בהתאם להתקדמות הבנייה.
עסקאות מסוג 20/80 עלולות להגדיל את סיכון הנזילות של יזמי הנדל"ן למגורים ומציבות בפניהם סיכון משמעותי של חוסר יכולת השלמת העסקאות מצד הרוכשים. הסיכון רלבנטי במיוחד בתרחיש של ירידת מחירים בשוק הנדל"ן או של הרעה במצב הכלכלי של הרוכשים.
