מילון כלכליסט
פרויקט תמ''א בבן יהודה - בשלבי בניה
פרויקט תמ''א בבן יהודה - בשלבי בניה 
צילום: קבוצת מנחמוב
 

מנחמוב: "אינטראקציה הדוקה בין היזם לדיירים תתרום להצלחתו של פרויקט התמ"א"

'סחיטה' של זכויות בנייה נוספות, דיירים סרבנים ועיכובים בלו"ז: מה הן הסיבות הנפוצות לאי הסכמות בתמ"א 38? שוחחנו עם עו"ד חן מנחמוב, מבעלי קבוצת הנדל"ן 'מנחמוב', בכדי להבין מה הם הגורמים העיקריים לאי הבנות ומחלוקות בין יזם לדיירים במהלך השלבים הרבים בפרויקטים של תמ"א 38

בשיתוף קבוצת הנדל"ן מנחמוב ו-'M&I 38'

19/6/2017



 

עורך דין חן מנחמוב - מבעלי מנחמוב נדלן
עורך דין חן מנחמוב - מבעלי מנחמוב נדלן צילום: קבוצת מנחמוב

 

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה עתידיות (תמ"א 38) הולכת וצוברת תאוצה בשנים האחרונות ובימים אלה היא מהווה נתח עיקרי בענף הבנייה בישראל. מעריכים כי ב- 2017 אושרו ומבצעים למעלה מ- 3000 פרויקטים של תמ"א 38 אותם מנהלים מאות יזמים.

 

בין היזמים הבולטים בענף התמ"א כיום, ניתן למצוא את קבוצת הנדל"ן מנחמוב, שעד לשנים האחרונות הייתה ידועה בעיקר בזכות הבעלות שלה על מיזמי נדל"ן בתחום המגדלים החדשים, כמו: מגדל ONE בפארק צמרת, פרויקט TIME TOWER בבורסה ועוד.

 

אם לכולם טוב – למה זה לפעמים נתקע?

"היום האתגר המרכזי בתחום הנדל"ן המקומי הוא התמ"א והחידוש העירוני", אומר עו"ד ושמאי המקרקעין, חן מנחמוב, מבעלי קבוצת הנדל"ן מנחמוב. "המודעות ליתרונות התכנית, קורצת מאוד - הן עבור הדיירים הגרים במבנים שעומדים בקריטריונים והן עבור היזמים שמובילים את הפרויקטים".

 

יחד עם זאת, אנו שומעים לא אחת על בעיות, חריקות ועצירות בפרויקטים של תמ"א 38 וזאת למרות שמדובר בפרויקטים ייחודים שאמורים לשרת את כל הגורמים המעורבים, אם כך, מה בכל זאת יכול לשבש את התקדמות התכנית? שוחחנו עם עו"ד מנחמוב, בכדי להבין אילו אי הבנות עלולות לצוץ במהלך הפרויקט.

 

חן, אילו אי הסכמות עלולות לצוץ בין יזם לדיירים בתמ"א 38?

"ראשית, חשוב לזכור, כי האינטראקציה לכל אורך התהליך היא קריטית ועשויה להשפיע על הצלחתו של הפרויקט לטובה, או במצב של חוסר אינטראקציה - לרעה.

 

אינטראקציה הדוקה עם הדיירים ובעלי המקצוע המייצגים אותם, עשויה להיות משמעותית ומוערכת מצד דיירים רבים, אך גם אם ישנם דיירים שפחות יתעניינו, אין זה אומר שהם לא צריכים לדעת איך מתקדם הפרויקט. נהפוך הוא, דווקא אותם דיירים 'שקטים' עלולים לגלות פערי ידע ואי בקיאות בהתקדמות התכנית שיתורגמו בהמשך לטענות כלפי היזם.

בנוסף, יש לקחת בחשבון גם את היזמים חסרי הניסיון וחסרי היכולת הפיננסית, הלהוטים להכנס לתחום ההתחדשות העירונית. ההחלטה להצטרף לשוק זה נובעת מכך שבתחילת הפרויקטים לא נדרש הון עצמי גבוה. התנהלות זו מזכירה לנו את הפרויקטים המתקיימים באמצעות קבוצות רכישה, שלצער כולנו ברוב המקרים מסתיימים במפח נפש".

 

חשוב לשמור על איזון אינטרסים בין היזם לדיירים

מעורבותם של הדיירים הכרחית בתמ"א 38. אף יזם לא ישמח לגלות כי חלק מדיירי הבניין לא הבינו נכון סעיפים מההסכם וכעת עלולים להערים קשיים על התקדמות הפרויקט. כך או כך, האינטראקציה בין היזם לדיירים ונציגיהם צריכה להוות את הבסיס לכל פרויקט", מסביר מנחמוב.

 

ממה לדעתך נוצרות המחלוקות האפשריות?

"רוב הפרויקטים של תמ"א 38 מתנהלים במגעים הדוקים, מעין משא ומתן מתמשך, בין היזם לדיירים. באופן טבעי, כל צד רוצה להרוויח כמה שיותר מהעסקה שנרקמה, כאשר הדיירים מצפים לכמה שיותר זכויות בנייה והיזם מבחינתו מקווה לשמור על כדאיות הפרויקט ולהגדיל את רווחיו", מסביר מנחמוב. "למרות הדעה הרווחת, לא מדובר בניגוד אינטרסים, אלא במיקוח ובשיפור מקצים לקראת קו הסיום, כפי שאני מכנה זאת.

 

פרויקט תמ''א בבן יהודה - בשלבי בניה
פרויקט תמ''א בבן יהודה - בשלבי בניה צילום: קבוצת מנחמוב

 

אי-שקיפות כגורם לבעיות

מנחמוב מוסיף כי "ליזם יש התחייבויות בסיסיות ונציג הדיירים מנהל מגעים בכדי 'לסחוט' את מקסימום זכויות הבנייה. חשוב לשמור על גבול הטעם הטוב, בכדי לא להוביל לפיצוץ העסקה, לחתימה עם יזם אשר להוט לקבל את הפרויקט גם ללא כדאיות כלכלית או לעיכובים מיותרים שיפגעו בלוח הזמנים ובאיכות חייהם של הדיירים".

 

איך באות לידי ביטוי אי ההבנות במהלך הפרויקט?

מנחמוב: "ישנם לא מעט פתחים לאי הבנות וליצירת עיכובים בפרויקט. אני חושב שדיירים סרבנים, לצד יזמים חסרי ניסיון, מהווים כיום את האיום הגדול ביותר על התקדמות פרויקט סטנדרטי של תמ"א 38. שמענו בתקשורת על לא מעט מקרים של תביעת דיירים שניסו לחבל ולפגוע בפרויקטים, ללא סיבה מוצדקת וללא טיעון המתקבל בבית משפט. אותם דיירים סרבנים גוררים את כל המעורבים בפרויקט לעיכובים ולפגיעה באורח חייהם.

 

גורם משמעותי נוסף שמנחמוב מציין, הוא אי שקיפות מצד היזם. "מידע חסר או שגוי שיימסר לדיירים יוביל לחוסר אמון בין הצדדים, לאווירה שלילית וביקורתית ולעיכובים מיותרים", הוא אומר. שילוב בין הביורוקרטיה הרבה בתמ"א 38 לבין אי שיתוף פעולה בין הצדדים יוביל לתהיות רבות ולטענות מצד הדיירים, מה שמחייב את היזם לשתף בכל המתרחש".

 

עו"ד מנחמוב, מה אתה מציע לעשות בכדי למנוע את אותם מצבים?

"שמירה על יחסים טובים בין הצדדים תשרת את כולם, שכן כל הגורמים צריכים לזכור כי אין מפסיד ומנצח בתהליך, כולם מרוויחים. שמירה על זכויות הדיירים והתנהלות שקופה באינטראקציה הדוקה היא מבחינתי אחד הדברים החשובים בפרויקט", מציין מנחמוב.

"במצבים של חוסר בקיאות מובהק, הדיירים יכולים לשכור בעלי מקצוע נוספים, במימון היזם, שייצגו אותם בצורה נאמנה ומקצועית תוך שמירה על האינטרסים המשותפים ועל התנהלות תקינה וחלקה".

 

מתכנית לא מוכרת לנתח משמעותי בענף הבנייה בישראל

עד לינואר 2008 חוזקו מבנים בודדים בלבד במסגרת תכנית המתאר, כאשר היום אנו מדברים על אלפי דירות שעוברות את השדרוג, מעלות את בטיחות השהייה בהן ואת ערכן הכלכלי.

 

גורמי נדל"ן רבים בישראל, ביניהם גם קבוצת מנחמוב, סבורים כי התכניות השונות במסגרת התחדשות עירונית משנות פנים של ערים שלמות ואת אופי המגורים בהן. מספר התחלות הבנייה ממשיך לעלות מדי שנה ונראה כי גם הביורוקרטיה הכרוכה בתהליכים השונים הולכת ומצטמצמת. "תמ"א 38 מהווה היום חלק מסל הפתרונות של משרד האוצר למאבק בעליית מחירי הדירות, עם הגדלת היצע הנכסים הזמינים באופן משמעותי", מסביר עו"ד מנחמוב.

 

כחלק מהתפתחות התחום, מציעים היום לא מעט בעלי מקצוע שירותים ספציפיים לתמ"א 38. הכוונה היא לעורכי דין עם התמחות ספציפית לתחום ההתחדשות העירונית, יזמי נדל"ן המציעים השבחה נוספת של ערך הדירה ועוד, אשר דואגים לסייע לדיירים במימוש זכויותיהם.

 

חן מנחמוב הוא מבעלי קבוצת 'מנחמוב' וקבוצת הבת 'M&I 38' העוסקות בייזום פרויקטים יוקרתיים בענף הנדל"ן בישראל. החברה מתמחה בהתחדשות עירונית, איתור אתרים פוטנציאליים לבנייה, פרויקטים למגורים ומבנים מסחריים.

 

 
זהו ערוץ פרסומי והידיעות הינן באחריות המפרסמים בלבד. לכלכליסט אין אחריות על תוכן הידיעות המפורסמות