האם הנדל"ן האמריקאי בדרך לבועת נדל"ן נוספת?
נראה כי התנופה בעליית המחירים בשוק הדירות למגורים אינה עוצרת גם השנה, אולם הם אינם מצביעים על התאוששות אמיתית של הכלכלה האמריקאית
נראה כי התנופה בעליית המחירים אינה עוצרת גם בשנת 2013, אחרי ששנת 2012 הייתה נקודת מפנה בשוק הנדל"ן בארה"ב. המגמה החיובית ניכרת במספר מרכיבים עיקריים המאפיינים את שוק הנדל"ן האמריקאי והם: מחיר, היצע נכסים ואמון הצרכנים.
- זהירות, סכנה: עסקאות נדל"ן שכדאי להיזהר מהן
- שוק הנדל"ן האמריקאי מחכה למיט רומני
- נכס זול מעיד על עסקה טובה? לא בהכרח
עליות המחירים האחרונות – גם אלו של השנה האחרונה – אינן מצביעות על התאוששות אמיתית של הכלכלה האמריקאית. עליות מחירים אלה הן תוצר של הקטנת ההיצע מחד והיעדר אלטרנטיבות להשקעה, מאידך. התאוששות כלכלית, לכשתגיע, תהיה ניכרת בכל תחומי הכלכלה ומאופיינת בעיקר באמון צרכני גבוה – שביטויו, הוצאות צרכניות גבוהות.
בית למכירה בקליפורניה (ארכיון). צפויות עליות מחירים חדות צילום: בלומברג
למרות מצב כלכלי מדשדש, שוק הדיור האמריקאי מהווה קרן אור בקצה מנהרת הכלכלה אמריקאית והוא צפוי להניע את הכלכלה כולה לכיוון של צמיחה עתידית והתאוששות אמיתית. מבחינת שוק הדיור האמריקאי, המדדים הכלל-ארציים מצביעים על היקף מכירות גבוה במיוחד של בתים צמודי-קרקע, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד בכל ארה"ב וכמעט בכל רמות המחירים.
עליות מחירים אלה צפויות להמשיך לאורך השנה הקרובה, כאשר עליות המחירים החזקות ביותר צפויות במדינות אריזונה, נבאדה, פלורידה, קליפורניה וטקסס ועליות מתונות צפויות במדינות הצפון-מזרחיות כגון: ניו-יורק, ניו-ג'רסי, מרילנד ופנסילבניה. אולם אם מדובר בעליות מחירים שלא מתוך התאוששות כלכלית, האם מדובר בבועת נדל"ן נוספת?
רכישת בתים פרטיים: דילול היצע
שוק הנדל"ן למגורים מושך אליו שחקנים רבים, ביניהם רוכשים פרטיים למגורים, משקיעים פרטיים, קרנות קטנות, וקרנות מבוססות. עד כה נחשב שוק הבתים צמודי-הקרקע הפרטיים עסק "מבוזר" – כזה המקשה על שיטתיות מסודרת שמאפשרת רכישה וניהול בהיקפים גדולים.
שיטתיות זו הכרחית לקרנות פרטיות וגופים מוסדיים כגון קרנות פנסיה, חברות ביטוח, קרנות אוניברסיטאיות וקרנות מלכ"ריות שעד היום לא ידעו לטפל בבתים צמודי-קרקע כסוג השקעה נפרד. גופים אלה מעוניינים בהיקפי רכישות גדולים ומחפשים שיטת ניהול יעילה ויתרון לגודל. קרן גדולה יכולה לרכוש בניינים ולנהל את הדירות בהם בצורה שיטתית ויעילה, אולם מתקשה בהתמודדות עם מספר רב של בתים.
בניגוד לבנייני מגורים, בתים צמודי-קרקע בד"כ פרוסים על פני שטח גיאוגרפי נרחב בפרברים והניהול השוטף שלהם, הכולל טיפול פרטני בכל אחד מהנכסים – מגינון ועד תחזוקה שוטפת לכל דייר – הרבה יותר תובעני וקשה. פועל יוצא מכך הן הוצאות גבוהות ולכן, תשואות נמוכות.
למרות זאת ומפאת העדר חלופות השקעה אחרות, קרנות אלו משקיעות סכומים נכבדים מאד ברכישת בתי-מגורים, במיוחד באזורים בהם רמת המחירים ירדה באופן משמעותי, כגון: פיניקס, לאס וגאס, טמפה ושארלוט. לדוגמא, קרן Blackstone שהחלה את דרכה בפיניקס, השקיעה כ-2.5 מיליארד דולר ברכישת כ-16,000 בתים-פרטיים ב-2012 בלבד ומתכננת רכישות של 2,500 בתים בחודש ב-2013.
קרן ההשקעות הפרטית Colony Capital המשקיעה במגוון נכסים, ביניהם מלונות בכל רחבי העולם, מתכננת רכישות ב-150 מיליון דולר בכל חודש לאורך שנת 2013 לאחר שרכשה 5,000 בתים ב-2012. הסיבה לכך שקרנות אלה מגבירות את קצב רכישתן נובע מעליות המחירים המהירות שנראו בשנה האחרונה כתוצאה מדילול ההיצע וכן העדר חלופות השקעות סבירות.
נדידת משקיעים
אזורי נדל"ן רבים שחוו עליות מחירים חזקות משכו אליהם משקיעים רבים ואלה מתרחבים כעת לאזורים אחרים כדי להספיק ולרכוש לפני העליות הבאות. פיניקס, שהובילה את ארה"ב בעליות המחירים (28.4% לעומת השנה הקודמת) חוותה לאחרונה "התקררות" בהתעניינות המשקיעים.
בית למכירה בארה"ב. המשקיעים נודדים גם לאזורים אחרים צילום: אי פי איי
בנובמבר האחרון היוו המשקיעים 28% מסך רוכשי הנדל"ן בעיר, לעומת 36% באוגוסט 2012. תופעה דומה ניכרת בערים אחרות שחוו עליות מחירים חזקות כגון: לאס וגאס (נבאדה), פורט-מיירס (פלורידה), סקרמנטו (קליפורניה) ומינאפוליס (מינסוטה). כעת, כשהמחירים באזורים אלה יורדים, מחפשים המשקיעים ערים אחרות להשקעה, כגון אטלנטה (ג'ורג'יה), טמפה (פלורידה) ושיקגו (אילינוי). ערים אלה, שחוו עליות מחירים מתונות ואפילו ירידות בשנתיים האחרונות, צפויות גם הן לראות עליות מחירים השנה בעקבות נדידת המשקיעים.
התאוששות שוק הנדל"ן או בועה בהתהוות?
בשוק הנדל"ן התאוששות כלכלית פירושה נגישות גבוהה יותר להלוואות משכנתא וכן התחלות בנייה. נכון להיום שוק המשכנתאות למגורים הוא מועדון אקסקלוסיבי למתי מעט העומדים בקריטריונים המחמירים של מוסדות הבנקאות האמריקאית. לאלה המצליחים לקבל הלוואת משכנתא – ממתינות ריביות מאד נמוכות בתנאים מאד נוחים, דבר המעיד על פער של שוק מעוות.
בנוסף לכך, חוסר אמון הצרכנים וטראומת נפילת המחירים עדיין מרתיעים קונים פוטנציאליים לשוב ולהיות בעלי-בתים, לאחר שניזוקו כלכלית במשבר האחרון. אולם ככל שרמות המחירים מתרחקות מהתחתית, יותר ויותר קונים מוצאים את עצמם במלכוד פסיכולוגי לקנות עכשיו לפני שהמחירים יעלו עוד יותר – חשיבה שאפיינה בעיקר את תקופת בועת הנדל"ן הראשונה. אולם בשונה ממנה, רוב רוכשי הנדל"ן קונים היום במזומן – פועל יוצא של היצע נמוך ונגישות נמוכה להלוואות בנקאיות שתוצאתו שוק מהיר מאד שניתן לעשות בו עסקאות רק במזומן.
בועת הנדל"ן הראשונה התאפיינה בהלוואות חסרות-אחריות שניתנו לכל דורש והתערבות מפוקפקת של וול-סטריט, שרצה לאג"ח משכנתאות ומכרה אג"חים תחת הטענה כאילו מדובר באג"חים ממשלתיים.
בשטח, התחושה הייתה של שוק נמהר, סחורה מצומצמת ותחושה תמידית של פספוס של הנכסים שלא קנית, בזמן שהשוק מציג עליות מחירים דו-ספרתיות כל שנה. אמנם לא בכל ארה"ב, אך בהרבה אזורים התחושה בשטח דומה מאד היום: שוק מהיר, היצע דל, קניה מעל למחיר המוצע ועליות מחירים חד-ספרתיות ואף דו-ספרתיות באזורים נבחרים.
יש בארה"ב הסבורים כי מדובר בבועת נדל"ן מחודשת בהתהוות, ויש הרואים בכך הבראה טבעית של שוק הנדל"ן האמריקאי. אמנם ייתכן שמדובר בשוק מתאושש לאיטו, אולם עליות מחירים חדות בתקופה קצרה תמיד מעידות על עיוות כלכלי. הסיבה לכך היא שהן חסרות בסיס כלכלי אמיתי ונשענות בעיקר על תופעה חיצונית מלאכותית: במקרה זה, צמצום מכוון של ההיצע הנדל"ני ע"י הבנקים, תכניות ממשלתיות שנועדו למנוע היצף נכסים בשוק וכן הארכה מכוונת של תקופות האישור על עסקאות על ידי הבנקים. ה"יד הנעלמה" בתקופת הבועה הראשונה הפכה ל"יד מכוונת" בתקופה הנוכחית.
בין אם מדובר בבועה בהתהוות או לא, המחירים במקומות רבים בארה"ב ממשיכים להיות מאד אטרקטיביים ועדיין מהווים חלופת השקעה הרבה יותר טובה ובטוחה לרוב מכשירי ההשקעה, בעיקר בגלל הפער בין מחיר הרכישה לדמי השכירות. ארה"ב היא אבן-שואבת להשקעות זרות בגלל שלטון החוק, מדיניות השקיפות ומוסר התשלומים של תושביה ולכן צפי הנדל"ן למגורים בארה"ב הוא להמשך עליית מחירים, גם אם הכלכלה עדיין בדשדוש.
