"סין זו אמריקה לפני 20 שנה"

אירופה בדרך למיתון, בארצות הברית מקווים לצמיחה של 1% בשנה הקרובה, וכל העולם נושא שוב את עיניו אל המדינות המתפתחות, ובראשן אל הכלכלה השנייה בגודלה, סין. הצרכן הסיני שנודד לעיר, רוכש דירה וצורך יותר מבעבר, אמור להמשיך ולהניע לא רק את הצמיחה במדינה - אלא, למעשה, לסחוב את העולם על גבו, ולהכריע לאן מועדות פניה של הכלכלה הגלובלית ב־2012.

אלא שגם לכלכלה הסינית יש בעיות, והרבה. להערכת חברת המחקר הסינית דראגונומיקס, הצמיחה המהירה של סין תימשך, אבל תתמתן מקצב היסטורי של 10% בשנה לקצב של 8% בשנה בעשור הקרוב. במקביל, יעלה שיעור האינפלציה השנתי לכ־5% בשל אינפלציית השכר המתמשכת. עד 2023, למשל, צפוי כוח העבודה הצעיר במדינה (בגילים 15–24) להצטמצם בכ־33%, מ־225 מיליון איש כיום ל־150 מיליון איש "בלבד", ומחירו נמצא בשל כך בעלייה מתמדת.

לדבר איתן רכטר, מנכ"ל קרדן ישראל ומבעלי קרדן אן.וי, המשבר בארה"ב יפגע בצריכה שם וכמובן גם בסין - אבל מצד שני, צריכה מקומית סינית וצריכה במדינות מתפתחות אחרות תחליף בהדרגה את הצרכן האמריקאי. "בכל מקרה, גם אם הצמיחה בסין תרד מ־8% ל־7%, היא עדיין תהיה הרבה יותר אטרקטיבית מאשר מדינות שצומחות ב־2% בשנה. כאן יהיה הכסף", אומר רכטר.

גם הצריכה הפרטית מתחזקת בזכות מעמד בינוני של 300 מיליון איש שהתפתח בערים - ולסין יש גם שוק נדל"ן שנמצא בעשור האחרון בתנופה חסרת תקדים, אפילו במונחים עולמיים. מה שמניע את שוק הנדל"ן למגורים הוא בראש ובראשונה מחסור בדיור בערים הגדולות, עקב תהליך העיור שנמשך ברצף כבר לפחות שני עשורים וצפוי להזרים עוד 350 מיליון איש מהכפרים לערים עד 2025.

להערכת דראגונומיקס, הבעיה המרכזית של שוק הדיור הסיני הוא מחסור בדירות, ולא בועת מחירים. גם לאחר בניית כ־35 מיליון יחידות דיור בחמש השנים האחרונות, עדיין קיים מחסור של כ־80 מיליון דירות בערים. צעדי הצינון שנקטה הממשלה צפויים להביא בשנה הקרובה לירידת מחירים ולירידה בהיקפי המכירות, ולמרות זאת בהשוואה למרבית מדינות העולם, מגזר הנדל"ן למגורים בסין ימשיך להציג רמת פעילות גבוהה.

שינוי בהרגלי הצריכה

יוסף גרינפלד בעל השליטה בקרדן צילום: עמית שעל

"ההצלחה של בייג'ינג ושנגחאי גרמה לעוד ערים במדינה לרצות ולהתפתח, והדבר יוצר תחרות בין ראשי הערים", מסביר יוסף גרינפלד, יו"ר קרדן ישראל ומבעלי קרדן אן.וי. "סין זו ארה"ב של לפני 10–20 שנה. יש תחרות וכולם מחפשים להשתדרג. אלו אנרגיות שהיום כמעט ולא קיימות, למשל, באירופה".

"הבעיות במדינות המערב ובעיית האינפלציה בסין יביאו לכך שקצב המעבר מכלכלה מוטת השקעה בנכסים קבועים לכלכלה מוטת צריכה פרטית יהיה ארוך יותר, אבל לסין יתרות מטבע זר בהיקף של 3 טריליון דולר, שיאפשרו את המשך ההשקעות בקצב גבוה. אין מדינה שיש לה כוח לחפות על הפגיעה של משבר כלכלי עולמי, אבל לסין יש היכולת למתן אותה באמצעות ההשקעות הממשלתיות", מסביר אלון שלנק, יו"ר GTC סין והאיש שהקים את פעילות הנדל"ן של קרדן אן.וי במדינה. "במשבר הקודם, ב־2008, סין הזרימה תמריצים בהיקף של יותר מחצי טריליון דולר באמצעות השקעות בתשתיות, כאשר הקמת הרכבת התחתית בדליאן, למשל, הוקדמה בחמש שנים כדי לספק תמריצים לכלכלה" .

שלנק מסביר כי שינויים שקרו בעולם ב־300 שנה קרו בסין ב־30 השנים האחרונות. "המנוע של כלכלית סין הוא תהליך האורבניזציה. 350 מיליון תושבים עברו מהכפרים לערים במשך 20–25 שנה, והתהליך הזה הוא המנוע לצמיחה הגדולה ולהתפתחות המעמד הבינוני. בין 2010 ל־2015 יצטרפו עוד 100 מיליון איש למעמד הבינוני. בנוסף עולה בסין תוחלת החיים, שגם היא תתרום לצמיחת האוכלוסייה בשני העשורים הקרובים.

"תהליך האורבניזציה מאוד חשוב לממשלה ולכן היא תומכת בו. אני אישית מאמין שאין בועה בנדל"ן למגורים, אולי רק בפלח דירות היוקרה בשנגחאי ובבייג'ינג. בשנה האחרונה הממשל הסיני הקשיח את מדיניות המשכנתאות שלו, כך שכיום עבור רכישת דירה ראשונה נדרש הון עצמי של 30% מערך הדירה, עבור רכישת דירה שנייה נדרש הון עצמי של 50% ועבור רכישת דירה שלישית ומעלה הבנקים אינם מעניקים משכנתאות.

"כמו בכל דבר, גם בנדל"ן למגורים צריך להתייחס לשוק מסוים ולמוצר מסוים. בשנגחאי שוק דירות היוקרה מראה לעתים סימנים של בועה, אבל זה מה שקורה כאשר עיר מכפילה את עצמה מ־9 ל־18 מיליון איש, וכאשר אנשים מכל העולם רוצים לבוא ולגור בה. גם בבייג'ינג, בשנזן ובגואנגז'ו המחירים קפצו מהר מדי, והם יכולים גם לרדת. אבל בצ'נגדו, למשל, לא היה מעולם סימן לבועה, ובתקופת המשבר של לפני שלוש שנים היא רשמה צמיחה של 18% באחד הרבעונים, כאשר במקביל בשנגחאי נרשמה התכווצות של 2% בכלכלת העיר. בכל מקרה, תקופת העבודה הממוצעת שנדרשת למימון רכישת דירה בסין היא עשר שנים, שזה פחות מאשר בישראל".

בשיאן, בצ'נגדו ובדליאן בונים כעת טרמינלים חדשים בשדות התעופה - עוד סימן לכך שאחרי שסיים להפוך את בייג'ינג ואת שנגחאי לערים מערביות לכל דבר, עובר הממשל הסיני להשקעות עתק בתשתיות גם בערי השורה השנייה והשלישית.

חברת הייעוץ מקינזי מעריכה כי ברחבי סין יהיו בעתיד יותר מ־200 ערים בנות מיליון תושבים או יותר כל אחת. מתוכן, 15 ייחשבו למגה־ערים, ובהן צ'נגדו ושיאן, לעומת ארבע מגה־ערים כיום. בערים אלו יתפתח שוק הנדל"ן המעניין, המחירים יהיו גבוהים וייבנו קניונים ומרכזים מסחריים. "טרנד העיור יימשך בסין גם בעשורים הבאים", מסביר ג'יימס הוקיי, מנהל הפעילות בצ'נגדו של חברת מחקר הנדל"ן הבינלאומית קושמן אנד וויקפילד. הוקיי שעוקב אחרי התפתחות שוק הנדל"ן המקומי כבר 17 שנה, מסכים כי הצמיחה עוברת מהערים הגדולות (בייג'ינג ושנגחאי) שהגיעו לבגרות, לערים מדרג שני ושלישי, שאליהן עוברות גם ההשקעות במפעלי תעשייה, בתשתיות ובנדל"ן.

"באופן כללי, העלייה במחירי הדירות בסין מסתכמת ב־6% עד 10% בשנה, שזה שיעור סביר לכלכלה שצומחת בשיעור של 9% בשנה. בשנתיים האחרונות הממשלה נוקטת צעדים לצינון הביקושים, והצליחה להוציא הרבה ספקולנטים מהשוק, כך שבשנים הבאות זה יהיה שוק הרבה יותר בריא. בערים רבות מספר העסקאות צנח ב־20% עד 30% בעקבות צעדי הצינון האלה. כך, למשל, בחודש יוני נרשמה עלייה של 1% בלבד במחירי הדיור.

מחפשים את דפני ליף הסינית? הצעירים הסינים עבדים לדירה, כמו בישראל הצעיר הסיני הממוצע מרוויח כרבע מהשכר הממוצע בארץ הקודש. אותם צעירים מעידים על עצמם כי בניגוד להוריהם ולסביהם הם אינם חוסכים דבר מהמשכורת החודשית שלהם עומרי כהן לכתבה המלאה 

"מצד שני, שוק שטחי המסחר בסין הולך לצמוח במלוא הקצב, בזכות השינויים בצריכה והתפתחות הערים הבינוניות והקטנות. בצ'נגדו, למשל, יש היום 0.2 מ"ר לנפש של שטחי מסחר, לעומת 0.7–0.8 מ"ר לנפש באירופה ו־2–3 מ"ר לנפש בארה"ב. לא ברור אם סין תהיה כמו ארה"ב או אירופה, אבל בכל מקרה מדובר בצמיחה של לפחות פי ארבעה. אנו מעריכים שבתוך שנתיים היקף השטחים המסחריים בצ'נגדו כבר יכפיל את עצמו.

מי שזוכר את צ'נגדו, בירת חבל סצ'ואן מלפני 10–15 שנה, יגלה שהעיר הכפילה מאז את גודלה, עם שכונות שלמות, חדשות לחלוטין, מאות מגדלי מגורים ופארק הייטק חדש, שנבנה ומשך לכאן חברות מכל העולם שניצלו את כוח האדם הזול להקמת מרכזי פיתוח. גם רשתות בתי המלון המערביות הגיעו לצ'נגדו החדשה, ורואים כאן מכוניות יוקרה בכל מקום.

ועדיין, אם נסתכל על השוכרים הגדולים בסין, הרי שהשוכרת הגדולה ביותר, רשת הסופרמרקטים CR ואנגארד, מחזיקה רק ב־0.5% משוק שטחי המסחר במדינה. בארה"ב, למשל, רשת וול־מארט מחזיקה בנתח גדול בהרבה, של 9% מהשוק המסחרי, כך שפוטנציאל ההתרחבות של הרשתות בסין גבוה. עם זאת, השוק הזה גם מלא ביזמים, שמעולם לא בנו קניון אבל עכשיו רוצים להשתתף בחגיגה. בחלק מהערים יהיו קניונים שייכשלו, ואלו יהיו הקניונים של היזמים הבלתי מנוסים.

יבשת כלכלית

ארז אפלרוט, מנכ"ל GTC סין, מסביר כי האתגר הגדול של סין הוא לחזק את תהליך העיור גם במחוזות שבהם הוא עדיין חלש. "סין היא אולי מדינה אחת, אך מבחינה כלכלית זו בעצם יבשת, עם כ־22 כלכלות שונות. אנחנו מחלקים את סין לשני סגמנטים: 1. ערי השורה הראשונה — בייג'ינג, שנגחאי, גואנגז'ו ושנזן, שבהן התמ"ג גבוה אבל הצמיחה צנועה, ולכן כקבוצה שפעילה בשווקים מתפתחים, זו אינה הקרקע הטבעית שלנו. 2. ערי השורה השנייה, ובהן שיאן וצ'נגדו, שמה שמגדיר אותן זה בסיס תוצר נמוך יותר, אבל שיעור צמיחה יותר גבוה, וגם פחות שחקנים בשוק הנדל"ן ותחרות מצומצמת יותר. האתגרים שם גדולים, והרבה מתחרים מוותרים מראש".

אפלרוט מסביר כי הצריכה הפרטית בסין מהווה כיום רק 40% מהתמ"ג (לעומת 70% בארה"ב), ובתוכנית הממשלה לחמש השנים הקרובות הוגדרה מטרה להרחיב את הצריכה ל־50% מהתמ"ג.

הבעיה המרכזית של הכלכלה הסינית נעוצה כיום בחובות שנטלו על עצמן הממשלות המקומיות לצורך השקעות בתשתיות. ב־2009 זינק היקף ההלוואות לשיא חדש, כאשר כמחצית מההלוואות החדשות ב־2009 ניתנה לממשלות המקומיות. להערכת דראגונומיקס, שליש מההלוואות חדשות לא ייפרעו - מה שאומר מחיקת חובות בהיקף של יותר מ־500 מיליארד דולר (3–6 טריליון יואן).

בדראגומיקס מציינים כי מדובר בבעיה גדולה, אבל לא כזאת שמהווה סיכון ממשי קרוב. "סך החוב הממשלתי הסיני אמנם עלה ל־80% מהתמ"ג לעומת 70% ב־1998, אך מאז 2007 חלה בו ירידה מסוימת, כשגם החובות האבודים של הבנקים הממשלתיים קטנו".

השורה התחתונה