מדד נדלניסט נובמבר 2011: הקיפאון הפך לירידה קלה
לאחר 5 חודשים ללא שינוי, נרשמה בנובמבר ירידה של 0.6% במדד מחירי דירות יד שנייה. באשקלון ובהוד השרון נרשמו ירידות בולטות של 7% ו־4%. עם זאת, בשוק מזהירים כי הקיפאון עלול לשוב
מספר העסקאות בשוק היד שנייה ממשיך להצטמצם, כך עולה מדיווחי הפעילים בענף בחודש נובמבר. לאחר קיפאון של חמישה חודשים במדד מחירי דירות יד שנייה, נרשמה בנובמבר ירידה קלה של 0.6%. בשתי ערים נרשמו ירידות בולטות במיוחד: באשקלון ירידה של 7% ובהוד השרון ירידה של 4%. עם זאת, דווקא בשתי ערים אלו, הדיווחים הם על עלייה של ממש בתנועת הקונים.
אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', סבור כי תמונת השוק, למרות הירידות בשתי ערים אלו, היא של סטגנציה שאין לדעת אם תישמר או לא. המאירי מזהיר כי הנתונים לא מלמדים על כך שנעלמו כל הביקושים שהיו בשוק, אלא מצביעים על כך שהשוק עדיין נמצא בציפייה שעשויה להיות נכזבת, כאילו מסקנות ועדת טרכטנברג יכולות להציף את השוק בדירות והמחירים יירדו דרסטית. "בדרך כלל, ירידות המחירים של החודש האחרון נגרמו מהכורח למכירה של אותו מוכר ספציפי", הוא מעריך.
המאירי מוסיף כי כפי שקרה בחודשיים הקודמים, "הקבלנים שקוראים את המפה ונתקלים בקשיי מימון נוטים כיום לתת הנחות כדי להיפטר ממלאים. גורם זה משפיע על ירידה זמנית בביקושים לדירות יד שנייה. לעומת זאת, רוב המוכרים בשלב זה אינם מוכנים להתגמש ולהוריד משמעותית את המחירים". בינתיים, בשוק השכירות המגמה של ירידת המחירים ממשיכה להיעלם. בחודש האחרון הצביעו מדד השכירות של "כלכליסט" והאתר WinWin על פחות ופחות סוגי נכסים שדמי השכירות שלהם הוזלו. הירידות הבולטו נרשמו בשוק הדירות המשפחתיות - 4 חדרים בתל אביב.
במקביל, פתיחת שנת הלימודים האקדמית המשיכה לאפשר עליית מחירים בשוקי הסטודנטים - דירות קטנות בבאר שבע ובחיפה.
תל אביב: בעלי הנכסים לא מתרגשים
הקפאת רוב הפעילות בשוק הדירות החדשות בתל אביב הפכה לגורם המרכזי המשפיע על מצב שוק הדירות בעיר כולה. משדרגי דיור שתכננו למכור דירות דחו את התנועה שלהם, ויחד עם הממתינים על הגדר לירידת המחירים לצד הקונים, יצרו בחודשים האחרונים שוק עם היצע וביקוש דל כמו שלא נראה בו שנים ארוכות. רועי הרוש, מאנגלו־סכסון תל אביב, אומר כי בנובמבר הורגשו ניצנים של התעוררות, בעיקר בשוק הדירות הקטנות.
לדברי הרוש, החלה מורגשת התגמשות מוכרים בתחום המחיר. "עם זאת, עדיין חסרות דירות טובות בשוק היד שנייה בשל העובדה כי אין הרבה התחלות בנייה חדשות בעיר, דבר שבולם את הכניסה של דירות נוספות לשוק", הוא מוסיף. מוטי אקרמן, מסניף צפון תל אביב של רשף נכסים, אומר כי "בעלי נכסים עדיין עומדים איתנים ולרוב לא ממהרים להתגמש במחיר באופן משמעותי. נכסים רבים עומדים למכירה כבר חודשים ארוכים, ולא נראה שהבעלים של אותם נכסים מתרגשים מכך".
הוד השרון: הזוגות הצעירים ממתינים
הוד השרון עברה פאזה בעשור האחרון, כאשר בניגוד לשנות התשעים, שבהן עיקר הפעילות בענף הדיור היתה בדירות עממיות לזוגות צעירים, בשנים האחרונות השוק בה נשלט על ידי משפרי הדיור שהביאו לזינוק בבנייה היוקרתית בעיקר במערב העיר. ליטל סיאלה, מסוכנות רי/מקס בעיר, מזהירה כי הוד השרון, שהיא אחת משתי ערים שבהן בולטת ירידת מחירים על פי מדד נדלניסט לנובמבר 2011, עשויה להפוך לסימן לבאות באזור המרכז כולו. "היציאה מהקיפאון מבוצעת כבר חודשיים בהדרגה על ידי קונים מתוחכמים — משפרי דיור עם הון התחלתי גבוה בעיקר במערב העיר", היא אומרת. להערכתה, "הזוגות הצעירים עדיין ממתינים למימוש ההבטחות שקראו בתקשורת כי המחירים יירדו בעשרות אחוזים. כמו תמיד במקרים אלה, גם הפעם הם כנראה יחזרו לשוק אחרי שהמחירים ישובו לעלות".
חולון: התעוררות בנכסים הזולים
העיר, שמתחמי הדיור החדשים שלה בשכונות ח־300 ושכנותיה הפכו למוקד משיכה לתושבי האזור בשלוש השנים האחרונות, נכנסה לתרדמת עמוקה. העסקאות הנפוצות בה ביותר בשנים האחרונות היו רכישות של דירות בנות שנים ספורות או דירות מקבלן במחירים של 1.1–1.4 מיליון שקל, אולם כעת נראה שמצב הרוח הכלכלי העגום מעורר דווקא את הרובד הזול יותר של שוק זה. ירון שמיר, זכיין רי/מקס Avenue בעיר, אמר כי בחודש שעבר המשיכה מגמת הדשדוש בענף הדיור, אך הוסיף: "ניתן לראות בבירור התגמשות של המוכרים והבנה שאם לא יורידו את מחיר הנכס, קיים חשש שלא תתבצע עסקה". שמיר מדווח גם כי ישנה בעיר התעוררות של נכסים במחירים של עד 800–900 אלף שקל. לדבריו, "קיים קושי אמיתי היום לקבל משכנתה מהבנקים, לכן קונים שמגיעים אלינו מתפשרים בין היתר על המיקום ועל הקומה כדי לקנות".
מודיעין: עסקאות קרובות לסיכום
במודיעין "קרב הורדות הידיים" בין המוכרים לקונים החריף בנובמבר. מוני הרשקו, זכיין רי/מקס 2000, מספר כי "הצעות המחיר מבטאות ניסיון להוריד את המחיר ב־10%". לדבריו, בשבועות האחרונים עלה משמעותית מספר העסקאות שקרובות מאוד לכדי הסכם.
כך חישבנו את המדד
מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל, אנגלו־סכסון, רי/מקס ורשף נכסים, ולפירמת השמאים המובילה בישראל, אהוד המאירי ושות'. לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון, רי/מקס ורשף נכסים את כל העסקאות שבוצעו באמצעותן ביישובים האלה. הנתונים מועברים לשמאים של המאירי ושות' שמשקללים אותם, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור.
