• תפריט
נדל"ן

בלעדי ל"כלכליסט": כך הצטרפו אנשי צבא הקבע לקבוצות רכישה

בשוק הפרטי הן אולי מקרטעות וצולעות, אבל 16 שכונות צבאיות חדשות שיוצאות לדרך ויציעו דיור מוזל לאנשי הקבע, מראות שמודל קבוצות הרכישה דווקא עובד היטב תחת פיקוח צה"ל. ראש מינהלת המגורים: "כשגוף שמבין בהנדסה מוביל פרויקט, קבוצת רכישה אינה דבר מסוכן"

בשנה הקרובה תקדם מינהלת המגורים של צה"ל 16 שכונות מגורים חדשות ב־15 ערים ויישובים שונים. מדובר בכמעט 1,500 יחידות דיור, רובן צמודות קרקע במקומות שנמצאים בשולי מפת הנדל"ן, ואותן יוכלו לקנות אך ורק אנשי קבע במחירים הזולים בכ־15%–20% ממחירי השוק הפרטי. לידי "כלכליסט" הגיעה רשימת המקומות שבהם ייבנו השכונות החדשות, ובה ניתן למצוא יישובים כמו מעלות תרשיחא, חצור הגלילית, רמלה, קציר או ערד. חלק מהתוכניות עדיין נמצאות על הנייר בשלבים שונים של משא ומתן על הקצאת הקרקע, חלקן כבר יצא לשיווק וחלק קטן כבר נמצא בבנייה.

על פי הנתונים החדשים שמגיעים מהמינהלת ניתן לראות כי פריסתן של השכונות הצבאיות ברחבי הארץ הורחבה, אבל מספר יחידות הדיור דווקא ירד. אם בשנות התשעים יזמה מינהלת המגורים שכונות ענק בהיקפים של יותר מ־1,000 יחידות דיור במקומות כמו ראש העין, רעות או יבנה, הרי שמפת הפריסה הנוכחית כוללת בעיקר שכונות של 50–150 יחידות דיור בממוצע.

 

לדברי אל"מ שרונה הרשקו (44), ראש מינהלת המגורים, הסיבה לכך היא מחסור בקרקעות זמינות. "אנחנו כבר לא בתקופה של ראש העין ורעות. היום אין לנו תב"עות זמינות בכאלה היקפים. אנחנו מדברים על דברים ריאליים".

 

 

מהרשימות שהגיעו לתוכנית הוד"לים עולה שיש מלאי קרקעות עם מאות יחידות דיור באזורים שבהם הקרקע זולה יחסית. למה לא לפתח אותן?

"כי התוכניות שהגיעו לוד"לים אינן צמודות קרקע, ואנחנו מתמקדים בלאפשר לאנשי קבע לשפר את איכות חייהם בבית צמוד קרקע".

 

5 שנות קבע, בין 15% ל־20% הנחה

 

כדי להבין את תשובתה של הרשקו צריך ללכת אחורה בזמן לתקופת הקמתה של מינהלת המגורים ב־1986. בצה"ל איתרו באותה תקופה צורך של אנשי קבע לדיור איכותי ומוזל, זאת לצד הצורך של הצבא להשאיר בשירות אנשי קבע איכותיים. מינהלת המגורים שהוקמה היתה אמורה לענות על הצרכים של שני הצדדים - מצד אחד להציע לאיש הקבע אפשרות לשפר דיור ולממש את חלום הבית צמוד הקרקע במחיר מוזל, ומהצד השני של העסקה לחייב אותו להישאר במערכת הצה"לית לעוד כמה שנים. מחירי הדיור לא היו בשיאם, והקרקעות שאותרו בזמנו היו לא אטרקטיביות בלשון המעטה. ראש העין לא היתה יישוב מבוקש, רעות היתה מקום שכוח אל, ויבנה נמצאה הרחק מהרדאר של אוכלוסייה אמידה. המינהלת, כגוף צבאי הכפוף לאגף כוח אדם בצה"ל, יזמה את הפרויקטים, וגם היום היא הגוף שמאתר קרקעות, מנהל משא ומתן מול מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, וגם מול בעלי קרקע פרטיים על הפרויקט. ביצוע העסקאות לעומת זאת נעשה בשוק הפרטי על ידי עמותות שקמות למטרת קידום של כל פרויקט בנפרד.

 

נשמע מוכר? אולי כיוון שזה בדיוק המודל שלפיו עובדות קבוצות הרכישה של היום, מלבד פרט אחד לא שולי בכלל: המשתכנים בקבוצות הרכישה של צה"ל צריכים לחתום שירות קבע לחמש שנים נוספות כדי להצטרף לקבוצה. בתמורה לכך הם מקבלים עסקה שברוב המקרים זולה ב־15%–20% ממחירי השוק הרגילים. ההנחה הזו מתאפשרת, לדברי הרשקו, מכיוון שמדובר בגוף ללא מטרות רווח ואין מארגן קבוצה שלוקח לעצמו אחוזים על הארגון.

 

בנוסף, כאשר מדובר בקרקעות מינהל, הקרקע יוצאת בפטור ממכרז, מה שמונע מחברי הקבוצה תחרות עם יזמים בשוק הפרטי על הקרקע ושומר על המחירים המאוזנים. בראש העמותה, מסבירה הרשקו, עומד תת־אלוף במילואים שאינו חלק מהפרויקט, ואליו מצטרפים חמישה אנשי מילואים נוספים, בדרך כלל סא"לים פורשים ששירתו בצה"ל בתחומי ההנדסה, הכספים והלוגיסטיקה. במהלך הקמת הקבוצה מצטרפים עוד שלושה משתכנים מקרב דיירי הפרויקט, וכל ההחלטות נלקחות בפורום של ועד העמותה, כשהמינהלת מתפעלת את הפעילות השוטפת. מאז שהוקמה המינהלת נבנו יותר מ־4,000 יחידות דיור בשיטה הזו, ועל בסיס השכונות הצבאיות שנבנו חל שינוי רב בסביבתן ומחירי הנדל"ן עלו בכולן.

 

"מציעים לאנשי הקבע שיפור ברמת החיים"

 

החלטת הממשלה על ירידת בסיסי צה"ל לנגב יצרה צורך נוסף במתן פתרונות דיור לאנשי הקבע שיעברו עם משפחותיהם לסביבת הבסיסים, ומינהלת המגורים מקדישה מאמצים לנושא בימים אלה. פרויקטים נוספים מקודמים בצפון הארץ, וישנו פרויקט אחד שנמצא בבנייה ושנעשה בשיתוף עם חברת גינדי השקעות ברמלה. זהו הפרויקט היחיד שנבנה לגובה, בבניינים שיכילו עד 18 קומות, ולא ביחידות צמודות קרקע. במסגרת העסקה שעשתה העמותה שהוקמה לטובת הפרויקט נרכשה הקרקע ל־91 יחידות דיור מגינדי, והעמותה יצאה למכרז משלה לבחירת הקבלן.

 

דניה סיבוס נבחרה לבצע את הבנייה והפרויקט כבר יצא לדרך. עלות דירת 3 חדרים בשטח 90 מ"ר לדוגמה נמכרה לאיש הקבע במחיר של כ־680 אלף שקל, ודירת 4 חדרים בכ־740 אלף שקל — בזמן שבגינדי מכרו דירות 4 חדרים בכ־890 אלף שקל, כלומר הנחה של כ־150 אלף שקל. בעת ההצטרפות לעמותה איש הקבע אמנם יידרש לחתום לחמש שנים נוספות, אבל בימים שבהם דירת 3 חדרים הפכה לחלומם הרטוב של זוגות צעירים רבים, לא ברור מדוע במינהלת המגורים לא מקדמים יותר פרויקטים כמו אלו שנבנים ברמלה בבנייה לגובה.

 

הרשקו על רקע פרויקט בבאר שבע. "אין אצלנו ליווי בנקאי" הרשקו על רקע פרויקט בבאר שבע. "אין אצלנו ליווי בנקאי" צילום: ישראל יוסף

 

למה אתם ממשיכים להתעקש על קידום פרויקטים צמודי קרקע?

"בהקשר של המעבר דרומה, החשיבה שלנו היא שכדי להוציא אוכלוסייה איכותית מהמרכז לא ניתן להציע לה דירה בדרום תמורת הדירה שבה היא גרה עכשיו. צריך לאפשר למשפחות הקבע שיפור משמעותי באיכות החיים שלהן, וזה אומר בית צמוד קרקע. בנוסף, הרבה יותר קשה לנו לבנות לגובה כי אנחנו לא יכולים להשאיר דירות ריקות. כשבונים בתים צמודי קרקע אני יכולה לצאת לפרויקט גם אם אין ביקוש מיידי לכל הבתים, אבל אני לא יכולה לעשות את זה בבניין".

 

יהיו עוד פרויקטים בבנייה רוויה בשנים הקרובות?

"יהיו עוד פרויקטים כמו זה שביצענו ברמלה; כנראה לא פרויקטים כאלה גבוהים, של 18 קומות, אבל בגדול נעדיף ללכת על צמודי קרקע ובפריפריה בטוח שנלך על צמודי קרקע. זה מעניק איכות חיים משופרת לאנשי הקבע וגם מחזק את הפריפריה. אנחנו לא נשנה את האופי שלנו לבנייה רוויה".

 

מה לגבי התקשרויות עם יזמים פרטיים?

"מלכתחילה הסיפור עם גינדי ניסיוני, אבל התקשרות עם יזמים עדיין נמצאת על הפרק. אנחנו נעשה את זה במקומות שיאפשרו לנו להיות אטרקטיביים, כלומר, אין לנו כוונה לבנות באמצע פתח תקווה וגם לא בנתניה. בנוסף, צריך למצוא יזם שמסתדר לו לעבוד עם המודל שלנו. יש הרבה יזמים שקשה להם עם זה שאנחנו מכתיבים את בחירת הקבלן על ידי מכרז, כי יש חברות שעובדות עם הקבלנים שלהן".

 

"גם 100 יחידות דיור מחזקות מאוד יישוב"

 

אחת המגמות הבולטות במעקב אחר עבודתה של מינהלת המגורים היא הסימון של קרקעות זולות ולא מבוקשות והפיכתן תוך כמה שנים לאזורים מבוקשים. בצה"ל מתגאים ואומרים כי הסיבה לכך היא מסה גדולה של אוכלוסייה איכותית שמגיעה לאזור חלש, מה שבאופן מיידי משפר את מצבם של מוסדות החינוך, יוצר קהילה מגובשת, ובמקרים מסוימים אפילו משפיע על שיפור תשתיות.

 

שכונה צבאית ביבנה. "צריך לאפשר שיפור משמעותי באיכות החיים" שכונה צבאית ביבנה. "צריך לאפשר שיפור משמעותי באיכות החיים" צילום: אבי רוקח

 

לדברי הרשקו, גם הירידה במספרי יחידות הדיור בפרויקטים שמקודמים כיום לא תפגע במגמה הזו, כיוון שמעבר למחסור בקרקע זולה, שמסביר את הירידה, הרי שאפילו לפרויקט של 100 בתים בלבד יש כוח רב לשנות אופי של יישוב. "100 יחידות דיור זה שכונה לכל דבר, וזה מחזק יישוב ואפילו מחזק אזור. מה שקורה אחרי שאנחנו מתחילים לפתח את הקרקע זה שבאים קבלנים פרטיים וגם הם עושים פרויקטים. הם גם משווקים ככה את הפרויקטים שלהם, אפילו בברושור כתוב 'בסמוך לשכונה הצבאית'. גם במקרה שיש מעט יחידות דיור אנחנו משתדלים שזה ייראה כמו שכונה, אנחנו לא בונים חמישה בתים פה וחמישה שם ועושים חורים באמצע. כשמטפלים בקרקע מתכננים שלא יהיו חורים וכבישים לא סלולים".

 

ומה עם השכונות שנבנות בצפון הארץ. איזה אינטרס יש לצה"ל לפתח שם פרויקטים?

"אם בדרום הארץ אנחנו עושים את זה מתוך צורך שלנו, בגלל המעבר של בסיסים לנגב, אז בצפון זה יותר סוג של התנדבות. בקיבוץ דברת למשל זה בכלל התחיל כיוזמה של גרעין מ"פ צעירים שרצו להתיישב באזור הזה, והם אלו שפנו אלינו. זה לקח הרבה שנים כי היו הרבה בעיות עם הקיבוץ ובינתיים גם התחלפו החוקים בנושא הרחבת הקיבוצים, אבל עכשיו הדברים כבר בשלב העבודות בקרקע. מחצור הגלילית פנו אלינו לדוגמה, ובעכו ובמעלות תרשיחא זה היה תוצאה של פנייה ממשרד השיכון, שהם אלה שמעוניינים לחזק את האזורים האלה".

 

 

כשקבוצת הרכישה מחזירה לך צ'ק

בשנה האחרונה צצו לא מעט מקרים שבהם מארגני קבוצות רכישה בשוק החופשי נדרשו לבשר לחבריהם כי המחיר המשוער שנדרשו לשלם צמח בכמה עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים. לפני חצי שנה התבשרו חברי קבוצת הרכישה שארגנה אשת הנדל"ן ענבל אור ברמת גן, כי ייאלצו להוסיף עוד 100–200 אלף שקל, לפי שטח הדירה הנרכש, כדי להשלים את הפרויקט בשל בעיות מול הקבלן המבצע, שאותו נאלצו להחליף. מחברת אור סיטי נמסר כי בסיכומו של דבר הצליחה החברה להגיע להסכמה מול הקבלן המבצע ולכן לא נדרשו חברי הקבוצה לתוספת המחיר.

 

לפני שנה קיבלו חברי קבוצת הרכישה שארגנה קבוצת העיר החדשה בפרויקט אסותא בתל אביב הודעה כי ייאלצו לשלם כ־7% נוספים ממחיר הדירה המשוער. הסיבה לכך במקרה זה היתה תביעת פיצויים שהוגשה נגד יזמי הפרויקט על ידי שכנים ברחובות סמוכים שהתנגדו לבנייה. בצה"ל — מינהלת המגורים אמנם אמונה על הפעילות, אבל היא אינה צד בעסקה; מה שמעלה תהייה, האם בתקופה שבה הממשלה יוצאת נגד קבוצות רכישה ומכבידה את נטל המס עליהן זה עדיין בטוח להצטרף אליהן למטרת רכישת דירה, אפילו שצה"ל מגונן מלמעלה.

 

הרשקו לא רואה בעיה: "אם יש גוף שמבין בהנדסה והוא זה שמוביל פרויקט, יודע מה שהוא משווק ויודע להתמודד עם הצד המקצועי, אז זה לא מסוכן".

 

במודל של צה"ל לא היו פרויקטים שבהם נדרשתם להעלות את המחיר שסוכם עליו?

"זה קרה בפרויקטים בודדים בעקבות המשבר של 2008. מחירי הבטון עלו, מחירי הברזל עלו, היה צורך להעלות את המחיר וזה היה בסכומים לא גבוהים. מצד שני אנחנו ברוב רובם של הפרויקטים מחזירים כסף בחזרה לרוכשים. בכל שלב בפרויקט אנחנו עושים חישוב, ואם נשאר כסף בקופה אנחנו מחלקים אותו בין הרוכשים. יש פרויקטים שבהם כל אחד מקבל צ'ק של 5,000 שקל ויש יותר. בעת פירוק העמותה בסוף התהליך זה יכול להגיע לסכומים גדולים יותר".

 

החוקים החדשים בנושא הכבדת המיסוי על קבוצות רכישה תקפים גם במקרה העמותות שלכן?

"יש לנו הסכם מול רשות המסים שהרוכשים לא משלמים מס רכישה על הבתים. עד כה זה עבד, אבל כרגע לא ברור מה בהמשך לאור השינוי. מסים אחרים אנחנו משלמים כמו כולם, מע"מ אם זו קרקע פרטית ומס רכישה על הקרקע".

 

יש גם הכבדה בנושא ליווי בנקאי. זה חל גם עליכם?

"אין אצלנו ליווי בנקאי. אנו לא צריכים. הביטחון שלנו הוא הכסף של המשתכנים. יש רשימת המתנה, ואם מישהו נופל ואפשר להכניס משתכן אחר במקומו. אנחנו עושים תחרות בין הבנקים על מתן המשכנתה הטובה ביותר, והבטוחה של הבנק היא הקרקע והיא רשומה על שם העמותה. למשתכן אין עמלת פתיחת תיק וכל מיני דרישות שיעבוד, וזה חוסך לו באישורים".

 

מה קורה אם הקבלן פושט את הרגל?

"קרו מקרים כאלו, אבל יש לנו בטוחות. או שמכניסים קבלן אחר מהכסף שנשאר, ותמיד נשאר כי אנחנו לא משלמים מראש. היו מקרים שהעמותה עצמה התקשרה עם ספקי המשנה כדי להשלים פרויקט. אין לנו יתרון של בדיקה מוקדמת לקבלנים, וגם אנחנו משתמשים בחברות שבודקות עבורנו את הקבלן, אבל אנו עובדים רק עם קבלנים עם סיווג גבוה שיכולים להציג קבלות על חוזק פיננסי. לפעמים אין מה לעשות, יש קבלנים במצב מצוין שקבוצת האם שלהם קרסה, גם זה קרה".

 

מפעל צבאי לייצור אנשי נדל"ן

 

הרשקו שנכנסה לתפקידה בשנת 2007 כשהחליפה את ג'קי סוויסה, עתידה לחגוג את מסיבת השיחרור שלה בעוד שנה וחצי. אם בוחנים את הקריירות של ראשי מינהלת המגורים יהיה מופרך כמעט לשער כי לא תרצה לעשות קריירה עצמאית בתחום הנדל"ן. כמעט כל קודמיה בתפקיד הפכו לשמות מוכרים בענף, בעיקר בפעילות עם קבוצות רכישה בשוק הפרטי, אחרי הניסיון הרב שרכשו במסגרת הצבאית. אם הקריירה של הרשקו תתקדם כמו זו של קודמיה, יכול להיות שבעוד שנתיים היא תתחרה על לקוחות של ענבל אור?

 

"אני בשירות ומוקדם לדבר על זה", היא אומרת, "רק לאחרונה קיבלתי אישור לפרישתי וגם אין תאריך סופי. לא התעסקתי בזה. הכל פתוח מבחינתי כרגע".

 

בטל שלח
    לכל התגובות