מחקר: ההשכלה וההכנסה של השכנים הם המשפיעים העיקריים על מחירי הדירות
מחקר שפרסם השמאי הממשלתי גילה פערים של מאות אחוזים במחירי נכסים דומים מבחינה פיזית, אשר ממוקמים בסביבות שונות. לפי המחקר, לרמת ההכנסה וההשכלה של השכנים יש השפעה של 75% על מחירי הדירות
"יותר מ-75% משינויי המחיר של נכסי מגורים דומים בסביבות שונות, מוסבר בהבדלים שברמת ההשכלה וברמת ההכנסה של האוכלוסייה שגרה בסביבתם" - כך קובע השמאי הממשלתי אייל יצחקי, במחקר שפורסם הבוקר.
לפי המחקר, שוויו של נכס מגורים מושפע ממשתנים רבים, כשרובם הם נתוניו הפיזיים
לצורך מציאת המשתנים הסביבתיים שמשפיעים על מחירי הנכסים נדגמו על ידי השמאי מחירי נכסים ב-76 סביבות מגורים שונות. לגבי כל סביבת מגורים נאספו נתוני האוכלוסייה ומשתנים סביבתיים אחרים (כגון רמת השכלה, מס' ילדים במשפחה, רמת הכנסה חודשית, גודל הישוב, גיל הישוב, המרחק בין הישוב למטרופולין ועוד). הנתונים הרבים שנאספו, הוא אומר, נותחו בשיטות סטטיסטיות והראו קשר חזק בין מחירי הנכסים למאפייני הסביבה השונים.
תוצאות הניתוח שערך יצחקי הצביעו על שני גורמים עיקריים שמשפיעים על רמת המחירים של נכסי מגורים: רמת ההשכלה של תושבי הסביבה ורמת ההכנסה החודשית של תושבי הסביבה. גורמים אלה מסבירים באופן מובהק את הפערים הגדולים שבין מחירי נכסי מגורים. שאר המשתנים הרבים שנבדקו נמצאו כבעלי קשר חלש או כחסרי קשר להשתנות שנותרה (דהיינו אינם תורמים להבנת הפערים במחירי הנכסים). מסקנת העבודה העיקרית היא, שבשונה ממוצרים אחרים, שבהם רמת התועלת מהמוצר נקבעת רק מתכונות המוצר עצמו, רמת התועלת (או רמת ההנאה) מנכסי מגורים מושפעת מאד (עד כדי מאות אחוזים) ממאפייני האוכלוסייה, שמחזיקה בנכסים האחרים שבסביבה.
כדוגמה מביא השמאי הממשלתי את שוויה הממוצע של נחלה במושב שבו אוכלוסיה ממוצעת הן ברמת השכלתה והן ברמת הכנסה. שכר חודשי של 8,075 שקל ו- 21.5% מהבגירים אקדמאים - בכ-1,562,000 שקל. לעומת זאת, במושב דומה שבו אוכלוסייה אחרת שרמת ההשתכרות שלה ממוצעת, אך רמת השכלה שלה בינונית-גבוהה (35% אקדמאים) יהיה שווי ממוצע של נחלה גבוה משמעותית, כ– 2,316,000 שקל, כלומר גבוה בכ- 50%.
דוגמה נוספת היתה בדיקת שווי ממוצע של דירת 4 חדרים בסביבה שבה אוכלוסיה ממוצעת הן ברמת השכלתה והן ברמת הכנסה הוא כ- 713,000 שקל. לעומת זאת, אילו אותה דירה היתה ממוקמת בסביבה שבה רמת ההשתכרות בה גבוהה יותר, נניח 11,000 שקל לחודש היה שווי הדירה עולה משמעותית ל–1,041,000 שקל, כלומר גבוה ב-45%.
ההסבר לקשר החזק, שבין רמת התועלת מנכס לבין מאפייני האוכלוסייה שבסביבתו, נעוץ בין היתר בגורמים הבאים, כותב השמאי: אוכלוסייה ברמה הסוציו-אקונומית גבוהה נושאת במיסים מקומיים גבוהים יותר ובכך תורמת לכמות ולתחזוקה של השטחים המשותפים, שמעלה את רמת הרווחה והתועלת מהנכסים הפרטיים. המודעות לאיכות חיים ולאיכות הסביבה נתפשת כגבוהה יותר בשכבות אוכלוסייה משכילות ומבוססות (וזאת ללא קשר ליכולתם הגבוהה יותר לשאת בתשלום מיסים, כאמור לעיל).
מיתוג לקבוצה יוקרתית יותר
רמת הצריכה של אוכלוסייה מבוססת גבוהה, ולכן בסביבתה תהיה זמינות גבוהה יותר ומגוון רחב יותר של מוצרים ושרותים כגון שטחי מסחר, חוגים ופעילות חברתית, אזורי בילוי, תרבות וכיוצא באלה. זמינות ומגוון שירותים אלה תורם לרמת התועלת מנכס מגורים ומעלה את הביקוש לו. אוכלוסייה שנתפשת כ"איכותית" יוצרת תדמית (סטיגמה) חיובית ומגבירה את הביקוש לנכסי המגורים מתוך רצון של הצרכן למיתוג/שיוך לקבוצה יוקרתית יותר.
לדברי יצחקי, אפשר להסיק מהמחקר מסקנות שיסייעו לנהל נכון את הקרקע במדינה. מדובר, לדבריו, בכלי מקצועי כמותי שמאפשר "חיזוי" של שווי בסביבה בלתי סחירה כגון חישוב שווי של נכסי המגורים בקיבוץ, חיזוי מחיר תיאורטי לבתים בעיר הבה"דים (שעתיד להתאכלס באנשי צבא קבע) וכו'. כמו כן, העבודה מאפשרת, להערכת השמאי, להבין את מנגנון ה"הִימְגוּן של סביבות מגורים". "מנגנון זה מתרחש כאשר האוכלוסייה החזקה בסביבה חלשה יכולה להרשות לעצמה מבחינה כלכלית "לשדרג" מקום מגוריה לסביבה אחרת חזקה יותר. בדומה לכך, אוכלוסייה חלשה ושאינה משכילה תנטוש אזור יקר בשל אילוצים כלכליים. תהליך זה יוצר סביבות מגורים שבהן רמת אוכלוסייה הומוגנית, שקצב ההשתנות שלהם איטי מאד, עד כדי עשרות שנים", הוא אומר.
לדבריו, "ביטוי לקצב השינוי האיטי ניתן למצוא באי ההשתנות בשווי היחסי של נחלות במושבים, שנשומו במשרד המשפטים לצרכי מיסוי בשנת 2001 לעומת השווי היחסי לשנת 2008, שנותר כמעט ללא שינוי, ובדומה לכך ביציבות הרבה ברמת הביקוש והיוקרה של שכונות שונות לאורך השנים", אומר יצחקי. עוד הוא מוסיף, כי המחקר יכול לשמש ככלי שמסייע בניהול אפקטיבי של מדיניות קרקעית בידי הרשויות שמנהלות את המדיניות הקרקעית (למשל, מדיניות הטבות, סובסידיות ותמריצים במטרה "לחזק" סביבה חלשה).
