אורן: "מעלות הודיעה לנו שאם נפסיק את רכישות האג"ח, הדירוג יעלה"
מעלות הורידה את דירוג האשראי של קרדן באמצע החודש ב-11 דרגות בעקבות תוכנית רכישות האג"ח של החברה. שוקי אורן, מנכ"ל החברה, סירב להגיד את דעתו בפני בעלי האג"ח על הורדת הדירוג האגרסיבית מצד מעלות
קרדן אן.וי היא חברת נדלן יזמית הפעילה בשווקים מתעוררים. "לגבי פעילות הנדל"ן בסין. קרדן מתמקדת מאז 2004 בנדלן למסחר ולמגורים בעירי TEIR 2 ו-3. הפעילות שיותר מעניינת אותנו בסין זו הפעילות של הנדל"ן המניב. ראשית, קניון צ'נגדו, עם שיעור תפוסה של 98%, שם הכנסנו שותף, קרן MGPA לפי שווי של 118 מיליון יורו. פרויקט נוסף, שמהווה פרויקט הגדל שלנו – יורופארק דליאן, פרויקט משולב של קניון ושטחי מגורים ומשרדים, כשהציפייה היא להתחיל את מכירת הדירות השנה. "אני חושב שהניסיון שהיה לנו בצ'נגדו, נותן לנו את הביטחון בהצלחת הפרויקט. חשוב לציין שכל ההשקעה בפרויקט נעשתה מהון עצמי (כ-100 מיליון יורו)", הסביר עוד.
"כולם מדברים על האטה בסין", הסביר אורן. "בהחלט יש האטה, היא לא נובעת מירידה נורמלית בביקושים, אלא מפעולה של הממשלה, שמצננת את הביקושים. הממשלה מתחילה לסגת, ומתחילים לראות סימנים של חזרת הביקוש. חשוב להדגיש, כי רמת הסיכון היא נמוכה במגורים, כי אתה לא בונה למלאי", הוסיף אורן.
לאורן התייחס לג'יי טי סי פולין, בה מחזיקה קרדן בשיעור של 28%). "בסך הכל החברה בנתה בהיקפים מאוד גדולים. בתחום הנדל"ן המניב יש 580 אלף מ"ר של נדל"ן מניב, הצד הטוב שלו הוא שמחצית מהתיק נמצאת בפולין וצ'כיה", מציין.
ג'יי טי סי פולין ביצעה ביוני הנפקת זכויות לגיוס הון בהיקף של 100 מיליון יורו, בה קרדן לקחה חלק. ההנפקה תעזור לה להתמודד עם התחייבויותיה בשנים הקרובות (כ-100 מיליון יורו ב-2013 וב-2014).
| קנייה חזקה | קנייה | המתן | מכירה | מכירה חזקה |
בתחום התשתיות שתחת תהל, החברה חתמה על מזכר הבנות עם קרן תשתיות בינלאומית לפיו הקרן תשקיע בהונה של החברה כ-62 מיליון יורו.
בקשר לפעילות הפיננסית, שמרוכזת ב-TBIF ברומניה ובבולגריה, שהצטמצמה משמעותית בשנים האחרונות, הביע אורן כי הפעילות תוכל להראות רווחיות "גם בתקופה שכזאת". החברה טרם קיבלה רישיון בנקאות ברומניה. החברה מקווה שפעילות זאת תוכל גם להניב מזומנים שיעלו במעלה הפירמידה.
נכון לסוף הרבעון הראשון לחברה הון עצמי של 191 מיליון יורו, וחובות חיצוניים של 488 מיליון יורו לאחר עסקאות הגנה והלוואות מבנקים בהיקף של 131 מיליון יורו (לאחר המאזן נפרעה באפריל 30 מיליון יורו מעסקת SOVCOM) לחברה מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של 85 מיליון יורו.
שוקי אורן צילום: גיא אסיאג "מאז ה-31 למרץ הוצאנו 52 מיליון שקל ברכישות אג"ח עצמיות", הסביר. אנחנו פרענו ברבעון הראשון לבנק דיסקונט חוב בפירעון מוקדם של 30 מיליון שקל. "למה פרענו בפרעון מוקדם?" שאל נאמן האג"ח, דן אבנון. "היתה הפרה בקובננטים, ולכן הגענו להסדר עם בנק דיסקונט", ענה אורן. "מה ההקלות שקיבלתם?", נשאל אורן. "בעיקר שתי הקלות, המתרכזות בהקלות בקובוננטים", ענה.
אורן המשיך וסקר את תזרים המזומנים הצפוי של החברה. "מבחינת תזרים המזומנים: לגבי החזר הלוואות בעלים מחברות בנות: נכון לאתמול קיבלנו 64 מיליון יורו (40 מיליון יורו מ-KFS וכ-24 מיליון יורו מקרדן סין). פרענו הגנות בעסקאות גידור על אג"חים בהיקף של 45 מיליון יורו (לעומת 22 מיליון יורו בתכנון המקורי),. זה היה אחד מהמקורות העיקריים לרכישת האג"חים.
"קנינו אג"ח ב-8 מיליון יורו"
"ברגע שאנחנו רוכשים אג"חים ומממשים עסקות גידור זה משנה את החבויות שלנו. נכון לאתמול יתרת תשלום לאג"ח א' עומדת על 86 מיליון יורו (לעומת 80 מיליון יורו קודם לכן), ואג"ח ב' ירד מ-44 מיליון יורו ל-42 מיליון יורו", ציין.
עד כה רכשה החברה כאמור 52 מיליון שקל, ונותרה לה יתרת לרכישות בהיקף של 30 מיליון שקל. "נכון להיום תישאר קרדן אן.וי עם 8 מיליון יורו בסוף הרבעון הראשון של 2014", אמר אורן.
"לא דוחפים אף אחד למכור לנו את האג"ח"
"הם הודיעו ברגע שנרכוש היקף משמעותי מאגח א', הדירוג שלה ירד ל-D, והדירוג של החברה ירד ל-SD. יש לי הרבה מה להגיד על זה, אבל לא בפרום הזה. אמרו לנו, שברגע שנפסיק את תוכנית הרכישה, תוך יום אחד, הערכה היא שהדירוג לא יהיה שונה ממה שהוא עמד קודם לכן". גם ברכישת האג"חים אנחנו לא פוגעים מהותית בתזרים המזומנים שלנו, הואיל ומחיר האג"ח הוא נמוך, אנחנו לא דוחפים אף אחד למכור את האג"חים. אנחנו מפחיתים את החוב נטו בצורה מהותית, ומחזקים את ההון העצמי של החברה ואת היחסים הפיננסים", אמר אורן.
"למה הרכישות נעשות יותר בסדרה א' ולא בסדרה ב'?", שאל אחד המחזיקים הפרטיים. אורן ענה: "מבחינת כדאיות כלכליות , ב' עדיף על א' כי הוא נרכש במחיר זול יותר לעומת השווי הכלכלי. מנגד, בראייה של השנתיים הקרובות, קניה של ב' מורידה לחברה את ההתחייבויות", הוסיף.
בהקשר למימוש נכסים, אמר אורן כי "צריך להיות כנים. אני לא מצפה שתהל תגיע לרווחיות כזו שתאפשר לנו למשוך 50-60 מיליון יורו בשנתיים הקרובות. אני לא יודע איפה נממש נכסים, מוקדם מדי. יש את העסקה בסין במים, בטווח הקרוב. עסקאות אפשריות בכל אחת מהמקומות. אנחנו פועלים בנמרצות בדברים האלה", אמר מנכ"ל קרדן אן וי.
"אני משוכנע מבחינת טובת החברה, בתנאים הנוכחים, אנחנו כמעט ולא פוגעים בתזרים המזומנים שלנו. כי אותו כסף שהייתי שומר בריבית אפס, אם אני משתמש בו היום, (כשהאג"ח בדיסקאונט של 50%), ואנחנו עושים זאת בצורה אחראית, זה לטובת החברה".
"גם כשמסתכלים קדימה על החברה, כי הנכס המהותית שלנו, קרדן סין, אינו משועבד, וגם תהל לא משועבדת. ואם נסתכל איפה אנחנו רואים את הפיתוח והעתיד, אלו הנכסים עם הפוטנציאל הגדול".
