השוק לא מאמין לרפורמה של נתניהו; "כרגע אין פירות למחאה"
"השווקים לא מאמינים שהמחאה תצליח להשיג שינוי מהיר או שינוי בכלל" אומר אורי גרינפלד מפסגות. "יש פער בין סיסמאות למצב בשטח"' אומר יניב פגוט מאיילון שמציין כי "מי שקנה קרקעות במחירים מלאים - צריך להתחיל להזיע"
מחאת האוהלים נמשכת כבר שבועיים ורה"מ נתניהו הגיב בהצגת חבילת פתרונות לנושא משבר הדיור רק בשלישי האחרון. האם השוק מאמין לרפורמה של ביבי? לפי שעה, במבט אל שוק המניות שתמיד בוחן את ההשפעות העתידיות על החברות - נראה שהתשובה היא לא. מצד אחד לפי ההבטחות צפויים להתפרסם עשרות מכרזים לאלפי יחידות דיור כך שהקבלנים צפויים מן הסתם להרוויח. מצד שני, אותם יזמים רכשו קרקעות במחירי שיא או תימחרו את הנכסים שלהם במחירים גבוהים ואלו צפויים להיפגע עם הגדלת ההיצע, שלא לדבר על פרוייקטים שבשיווק.
"גם לאור המחאה וגם לאור התגובה של ביבי השוק לא רואה שינוי משמעותי או חד" מסביר אורי גרינפלד, כלכלן מאקרו בפסגות. "ישנו תהליך של הגדלת ההיצע שהחל כבר ב-2010 אבל הוא לוקח זמן ולא נראה, למרות ההצהרות של ביבי שהוא יואץ בצורה משמעותית, ולכן כרגע אין פירות למחאה וגם אם יהיו זה תהליכים - הם ייקחו זמן רב כך שלא מורגשת השפעה ל המניות".
"השווקים לא מאמינים שהמחאה תצליח להשיג שינוי מהיר או שינוי בכלל", אומר גרינפלד. "אנחנו רואים פשוט המשך של תהליך שכבר החל של הגדלת היצע הדירות. זה לא גיימצ'יינג'ר".
בדקנו מספר חברות נדל"ן הפועלות בעיקר בשוק המגורים בישראל. מניית אזורים למשל, ירדה ב-2.6% בחודש האחרון השבוע ובחודש האחרון איבדה 7.1%. לעומתה מניית אפריקה מגוריםהוסיפה החודש 13.9% אם כי בשבוע האחרון איבדה כמעט 5%. מנרב, שמתחרה במכרז על הקמת קריית ההדרכה של צה"ל, ירדה השבוע ב-0.8% אך במהלך החודש האחרון זינקה ב-15%. מניית דמריירדה ב-0.2% השבוע וב-4.2% החודש. מניית בוני תיכון לא השתנתה השבוע אך בחודש האחרון צנחה ב-10.3%. שיכון ובינוי, שלה גם פעילות ענפה בחו"ל, איבדה 3.6% בשבוע האחרון ו-6.4% בחודש האחרון ומניית חנן מור ירדה השבוע ב-7.6% כאשר במהלך החודש האחרון צנחה בסך הכל ב-21%. במילים אחרות, אין מגמה ברורה ומובהקת.
עם זאת הנתונים לא בהכרח מצביעים על מגמה מסוימת בעקבות המחאה או הרפורמות שהוצגו. "הבורסה בתקופה לא טובה", מסביר פגוט, "מדד תא 75, בו נמצאות רוב חברות הנדל"ן הגדולות, נמצא בתשואה שלילית של 12% מתחילת השנה. הסנטימנט הכללי הוא שלילי" כלומר בלי קשר למחאה. חברות הנדל"ן שיותר רלוונטיות הן חברות במדד היתר שיותר מרוכזות בשוק הישראלי. אבל מדד היתר הוא המדד הכי גרוע בשוק בלי קשר - הוא ירד ב-18% מתחילת השנה".
| קנייה חזקה | קנייה | המתן | מכירה | מכירה חזקה |
עמוס דבוש, מנהל שיווק בי.ח.דמרי, מדגיש שהשינוי לא יהיה מיידי. "צריכים להבין שמחירי הדירות לא יכולים לרדת בבת אחת למטה. מחיר הדירה מורכב ממיסוי קשיח שלא משתנה, מחיר הקרקע ועלות הבנייה, שרק עולה כי שכר פועלי הבניין מאוד גבוה". לדברי דבוש, אם המדינה באמת רוצה להוריד את מחירי הדירות היא יכולה לעשות את זה היא פשוט לא רוצה. "היא יכולה למשל להכריז על הפחתת מע"מ ל-5% או 0% לרוכשי דירה ראשונה ולא חייבים לעשות את זה במרכז תל אביב - אפשר גם בפריפריה" הוא אומר.
הסיכון מתחיל להיות מגולם באג"ח
"אי אפשר לראות קשר ישיר בין המחאה למניות החברות כי לחברות הנדל"ן המובילות יש תמהיל נכסים שמורכב הרבה פעמים מנדל"ן מניב - קניונים, משרדים וכד'. חלק אחר של חברות הנדל"ן הגדולות הן חברות שהפעילות שלהן בחו"ל וגם פה המרכיב הזה של הפעילות בישראל נטמע בכל הווקטורים האחרים שפועלים על החברות האלה", מסביר יניב פגוט, אסטרטג ראשי בקבוצת איילון.
עם זאת, אפשר לראות את ההשפעה דרך האג"ח הקונצרני של חברות הנדל"ן המקומיות, אומר פגוט. התשואה על האג"ח הקונצרני לטווח ארוך של חברות נדל"ן עם פעילות מקומית עלתה בחלקה לרמה של כ-10%, מה שמשקף עלייה משמעותית בסיכון. "זה אומר שזה ייקר את עלות המימון של החברות האלה דרך שוק האג"ח והן יהפכו תלויות יותר ויותר בבנקים", אומר פגוט, "שוק ההון הופך להיות, ברמת התשואות האלה, כמעת חסום עבורן". אמנם אי אפשר לייחס את העלייה ברמת הסיכון רק למחאה, ישנם גם מימושים של אג"ח קונצרניות שמשפיעים אבל ככל שהצעדים הרגולטורים יהיו יותר אגרסיביים ההשפעה תגדל, מסביר פגוט.
אגרות החוב עליהן מדבר פגוט הן לדוגמה אג"ח גינדי ג' לפדיון ב-2016 שנסחר בתשואה לפדיון של 10.7% כאשר בחודש האחרון ירדה האגרת בכ-6% מהם 5.6% בשבוע האחרון. אג"ח כ"ג של דמרי לפדיון ב-2016 ירדה בכ-1% והתשואה עומדת על 7%. התשואה על חנן מור אג"ח ג' לפדיון ב-2015 עומדת על 9.25% כאשר בחודש האחרון השער עלה בכ-1%. התשואה על אג"ח יז' של בוני תיכון ל-2016 עומדת על 9% כשהשער עלה דווקא בכ-1.8% בחודש האחרון. אזורים אג"ח 8 ל-2017 איבדה 2.6% בחודש האחרון והתשואה עומדת על 7.7%.
המחאה מוצדקת - השוק לא מגיב
"התחושה כרגע היא שהמחאה היא מוצדקת אבל זה לא קשור לשוק", אומר גרינפלד. "מבחינת השווקים זה עדיין לא משהו שיגרום לפעולה חדה בשוק הדירות, מכיוון שמדובר בתהליכים מורכבים ושמנסים לשנות אותם שנים", הוא מסביר.
"כרגע יש פער בין הסיסמאות והרפורמות בפאואר פוינט לבין המצב בשטח", אומר פגוט. "עדיין לא רואים את המדינה מוציאה קרקעות במחירים שהם משמעותית מתחת למחירי השוק. כתוצאה מכך שלא רואים גידול משמעותי בהיצע קשה להעריך את פוטנציאל הנזק לחברות הנדל"ן", הוא אומר.
שכונת ח 300 בחולון צילום: עמית שעל
עם זאת, אם המחאה תימשך מספיק זמן ותצבור מספיק אנשים אז היא יכולה להשפיע, אומר גרינפלד. "אם יכריזו שכן עושים רפורמה אמיתית במנהל מקרקעי ישראל ומגדילים את ההיצע, כי הבעיה היא שפשוט אין מספיק דירות, זה יתומחר במניות הנדל"ן", הוא אמר.
מה שבטוח, אומר פגוט, הוא "שמי שקנה קרקעות במחירים מלאים במיוחד ברמת מינוף מאוד גבוהה צריך להתחיל להזיע. השילוב של פעולות הגבלות מימון על גופים פרטיים ושורת הצעדים הרגולטוריים שנעשו צריך להדאיג את חברות הנדל"ן. מי שקנה במחיר שיא והניח שהמחיר יכול לרדת 5% עד 10% עכשיו יכול להיות שהמחיר ירד אף יותר מ-10% ולשחוק את ההון העצמי של החברות האלה".
"אני מאמין שכל חברות הבנייה באיזשהו שלב יערכו אחרת או יחליטו לתמחר אחרת את הפרויקטים. לדוגמה, יהיה פרויקט לבניית 50 דירות שצריך לתת לו מענה, אפשר לבוא לראש הרשות המקומית ולהציע לו לבנות 75 יחידות דיור שחלקן יהיו קטנות יותר ואז גם אם קנית את הקרקע במחיר גבוה - זה יתאזן", אומר דבוש שהחברה בה הוא מועסק הציעו כבר היום הנחות של אלפי שקלים לזוגות צעירים ב-55 דירות של החברה בפרוייקטים שמשווקת החברה.
ההשפעה תהיה על כל חברות הבנייה תהיה אותה ההשפעה, אומר דבוש, "בטווח הקצר והבינוני הרפורמה לא תשפיע. עם זאת אני סבור שבטווח הארוך הרפורמה יכולה לתת מענה ולהגדיל את היצע הדירות", לגבי רווח או הפסד לחברות הנדל"ן אמר כי הדבר תלוי מתי קנו את הקרקע ובאיזה מחיר.
