ניתוח "כלכליסט" - שוק הקניונים בישראל: צפוף, ריכוזי אך תחרותי הרבה יותר

שנת 2010 היתה מצוינת לקניונים: הצמיחה הגבוהה במשק הובילה לגידול בצריכה הפרטית ושלחה את הישראלים אל החנויות. העלייה בפדיונות בעלי החנויות התגלגלה אל תשלומי שכר הדירה, ושיפרה באופן משמעותי את הרווח התפעולי של חברות הקניונים. בנוסף, נהנו מרבית הקניונים משיערוכי שווי חיוביים, שתרמו לתוצאות שהציגו בסיכום השנה.

קניון עזריאלי בתל אביב, שבשליטת קבוצת עזריאלי, היה בסוף 2010 בעל הערך הגבוה ביותר - מעל 4 מיליארד שקל - עלייה של כ־8% לעומת השווי שבו הוערך בסוף 2009. הקריון שבקרית ביאליק, בשליטת מליסרוןמקבוצת האחים עופר, הוערך בדו"חות החברה ב־1.8 מיליארד שקל - השווי השני בגובהו מבין הקניונים בישראל. עם זאת, הערכה זו נמוכה ב־1.5% מהשווי שיוחס לקריון בסוף 2009 (1.83 מיליארד שקל). במקום השלישי בדירוג השווי נכס נוסף שבשליטת מליסרון, קניון רמת אביב, שהוערך ב־1.7 מיליארד שקל, עלייה של 2.7% מסוף 2009.

הקריון וקניון רמת אביב שומרים, אם כך, על מעמדם בין שלושת הקניונים המובילים בישראל מבחינת הערכת השווי - גם בסוף 2009 הם דורגו במקומות הראשונים. קניון עזריאלי בתל אביב לא צוין ברשימה זו אשתקד, משום שקבוצת עזריאלי הפכה לציבורית עם הנפקתה רק במהלך 2010.

מניות הקניונים זינקו

בחינת ההכנסות החודשיות של הקניונים למ"ר מציבה בראש הטבלה את קניון רמת אביב, עם הכנסה מדמי שכירות למ"ר של 527 שקל על שטח מסחרי של 21 אלף מ"ר. אחרי קניון רמת אביב באים שני קניונים של קבוצת עזריאלי - קניון איילון וקניון עזריאלי. קניון איילון עם הכנסה של 304 שקל למ"ר על שטח מסחרי של כ־23 אלף מ"ר, וקניון עזריאלי עם הכנסה של כ־262 שקל למ"ר על שטח מסחרי של 32.5 אלף מ"ר. הקריון, לפי מדד זה, נותר הרחק מאחור עם הכנסות 134 שקל למ"ר על שטח מסחרי של כ־64 אלף מ"ר.

מרבית המניות של חברות הקניונים נהנו בשנה האחרונה מרוח גבית: מניית עזריאלי זינקה ב־20% מאז שהונפקה ביוני 2010. מניית מליסרון אמנם נחלשה ב־9% על רקע עסקת הרכישה של בריטיש ישראל, אולם מניית בריטיש עצמה זינקה ב־33%. אמות (המחזיקה, בין היתר, בקניון ערים בכפר סבא) הוסיפה 15%, הכשרת הישוב המחזיקה בקניון שבעת הכוכבים בהרצליה עלתה בכ־20% ומנופים פיננסים, בעלת השליטה בקניון ארנה בהרצליה, טיפסה ב־6%.

האנליסטית לנה איצקוב מלידר שוקי הון מעריכה כי "בענף צפויים להתייצב שני שחקנים גדולים ומשמעותיים, קבוצת עזריאלי וקבוצת בריטיש־מליסרון. השוק הופך לעוד יותר ריכוזי, וקשה לראות קרב מחירים. עם זאת, השפעות המיזוג בין בריטיש ומליסרון לא יהיו מיידיות: הרוכשת, מליסרון, שואפת ליצור קבוצת קניונים אחידה ברמת הניהול והתפעול, ומדובר בתהליך הטמעה הדרגתי".

במבט קדימה, לא בטוח ש־2011 תספק את אותה קרקע נוחה שסיפקה 2010 לצמיחה ברווחיותן של בעלות השליטה בקניונים. רמון עמית, אנליסט לידר שוקי הון, מעריך כי העלייה ברמת הריבית, ובאינפלציה שזקפה את ראשה, עלולה לצנן את הפעילות בענף.

"הפעילות בקניונים תושפע בשתי דרכים מהעלאת הריבית שכבר התרחשה, ומזו שעדיין צפויה בהמשך השנה", אומר עמית. "למעשה, יש כאן עונש כפול לחברות. ראשית, ההלוואות שלקחו החברות הן צמודות מדד. מליסרון, למשל, לאחר רכישת בריטיש, היא חברה ממונפת מאוד, ברמה של 70% חוב למאזן, כאשר הלוואותיה הן צמודות מדד. אמנם, גם ההכנסות משכר הדירה בקניונים הנן צמודות למדד, אך יש גבול למידה שבה בעלי הקניונים יוכלו לגלגל את העלייה אל הסוחרים".

"כבר היום", אומר עמית, "אנו נמצאים בסביבה של מחירי שכירות גבוהים, כאשר השוכרים נאנקים תחת הנטל, ולא יסכימו להעלאה ניכרת של שכר הדירה. הבעיה היא שלבעלי הקניונים כושר מיקוח מוגבל מול הבנקים, ולכן הם ייאלצו לשלם את ההצמדות הנדרשות להלוואות שלקחו, ולספוג את ההפרשים. ה'עונש' השני הכרוך בעליית הריבית במשק ובגאות באינפלציה הוא צינון השוק והירידה הצפויה בצריכה. החנויות בקניונים ימכרו פחות, ורמת הפדיונות צפויה לרדת".

עודף בשטחי מסחר

נקודה בעייתית אחרת, שעליה מצביעה איצקוב מלידר שוקי הון, היא עודף ההיצע המתהווה בשטחי המסחר. הקניונים הנוספים שבבנייה כיום צפויים להגדיל ולצופף את התחרות, והדבר עשוי לפגוע ברמת דמי השכירות. בנוסף, הקניונים החדשים יחייבו את בעלי הנכסים הפחות אטרקטיביים לשפץ ולחדש כדי לעמוד בתחרות, באופן שידרוש מהם השקעה משמעותית ויוביל לפגיעה ב־NOI (הרווח התפעולי התזרימי מהנכסים).

מה דעתך על מניית עזריאלי:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

איצקוב מסבירה כי "היצע גדול מאוד של קניונים ושטחי מסחר נוספים יהיו זמינים כבר בתקופה הקרובה. לדוגמה, הקריון, שבשליטת מליסרון, נהנה עד כה מדומיננטיות רבה באזור חיפה והצפון, ופעל בסביבה כמעט נטולת תחרות. אלא שכעת עזריאלי נכנס לפעילות באזור, ובונה שני קניונים קטנים - בעכו ובקריית אתא.

"כתוצאה מכך, הרשתות הקמעונאיות שיבקשו לפתוח חנויות חדשות, יוכלו להתמקח על דמי השכירות באופן משמעותי. כמו כן, בעלי הקניונים הישנים ישפצו ויחדשו כדי להישאר רלבנטיים בעיני הקהל, ולבדל את הנכס שלהם מאחרים באזור".

"התופעה קיימת כבר בבאר שבע, שם נוצר היצע רחב היקף של שטחי מסחר", מציינת איצקוב. "באזור זה פועלים קניונים ומרכזי קניות של עזריאלי, ביג, אמות, ושיכון ובינוי, וגם בריטיש בונה כעת קניון.

"בכמה מוקדים בארץ תיווצר, אם כך, תחרות משמעותית בהיצע, שעשויה ליצור בעיה בנכסים ספציפיים. היצע גבוה של שטחי מסחר לא עושה טוב לשחקנים בשוק".