מעמד הביניים טיפס גבוה מדי: סכנת הזנחת המגדלים החדשים

בשנים האחרונות החלום של זוגות צעירים ומשפרי דיור רבים הוא לרכוש דירה באחד מעשרות המגדלים שנבנו כמעט בכל שכונה אורבנית חדשה בערים כמו פתח תקווה, הוד השרון, ירושלים, כפר סבא, נתניה, אשדוד, צור יצחק ותל אביב כמובן. כניסה לבניינים הללו תחשוף בדרך כלל לובי נקי ומצוחצח, ריחות של חומרי ניקוי, אך בחדרים האחוריים של הבניין מסתתרות כבר הפתעות פחות נעימות בדמות הזנחה של מערכות ההפעלה והחירום של הבניין, מערכות כמו כיבוי אש, משאבות מים ומערכות חשמל.

גם אם הדיירים לא יודעים זאת, בכל אחד מהמגדלים החדישים קיימות מערכות מורכבות בעלות של מיליוני שקלים. אלה מערכות שיש לתחזק בהקפדה יתרה וכאשר זה לא קורה, הדבר עלול להוביל להידרדרות מצב המערכות אשר יכולה להגיע למצב של קריסה מוחלטת ובהמשך אף להגיע עד לכך שהדיירים מתגוררים במגדל המהווה סכנת חיים ממשית. למרות שאין זו הסיבה היחידה, כסף היה ונשאר גורם בעל משמעות בתחזוקת המבנים לצד מודעות הדיירים אשר לא פעם אינם מבינים את הצורך האמיתי בכך. הסיבה העיקרית היא שמרבית הדיירים שעוברים למגדלים הללו התגוררו קודם לכן בבתים משותפים סטנדרטיים, כלומר בתים בני 3–7 קומות עם מעלית בודדה או ללא מעלית כלל, וועד בית שלרוב נדרש לדאוג לעובד ניקיון, גנן ותאורה בחדר המדרגות.

בשלב ראשון נתקלים הדיירים בדמי הניהול – ועד הבית, הגבוהים יחסית למה ששילמו קודם לכן. בעוד בבניין רגיל עומדים דמי ועד הבית על כ־100 שקל לחודש, כעת הם נדרשים לשלם דמי ועד בהתאם לגודל הדירה אשר ינועו מסכום התחלתי של 350–400 שקל ועד ל־1,000 שקל עבור דירות הפנטהאוז. הסכומים משתנים כמובן בהתאם לשירותים, למשל האם יש אב בית צמוד, שומר צמוד ועד כמה מורכבות המערכות הטכניות בבניין.

אם המושבות בפ"ת (ארכיון) צילום: דרור איתן

אלא שלדברי אמיר רוזנבלום, בעל חברת עידן ש.נ.י ניהול ואחזקת מבנים, המייעץ לוועדי בתים, חברות קבלניות ויזמים, הבעיה מתחילה עוד קודם לכן, בשלב הבנייה. לדבריו, "רוב חברות הבנייה לא חושבות איך הפרויקט הזה יתקיים לאחר האכלוס. היזם שם את הכסף בכל מקרה והקבלן מבצע את העבודה אבל אף אחד לא שואל איך יתנהל הבניין לאחר בנייתו וכמה יעלה לנהל אותו. התוצאה הסופית היא שכולם מפסידים, כולל היזם שמפסיד כסף כי הוא זה שנדרש לתקן ליקויים בתקופה הראשונה וכאשר הדיירים לא מרוצים גם שמו הטוב נפגע. יש לא מעט חברות שהתכנון שלהן לקוי והן מבזבזות המון כסף על תיקונים שיאפשרו ללקוח להיות מרוצה. הבעיה היא שלא שואלים איך זה ינוהל ולא מבינים שצריך ללמד את הדיירים איך לחיות בבניינים האלה", אומר רוזנבלום.

ליקויים שנמצאו במגדלים בהוד השרון צילום: אוראל כהן

לדבריו, השינוי העיקרי החל ברגולציה שחייבה את הקבלנים להוסיף מערכות מתוחכמות מאוד לבניינים המחייבות בכל בניין התקנה של מערכות כיבוי אש מתוחכמות, גנרטור לחירום, מאגרי מים וגז, משאבות מים וחניונים תת קרקעיים בעלויות עצומות. כך למשל, גנרטור לבניין יעלה כ־120 אלף שקל, מערכת גילוי אש ועשן כ־60 אלף שקל, משאבות להגברת לחץ כ־40 אלף שקל, ספרינקלרים – מאות אלפי שקלים לבניין, מעליות MRL כמיליון שקל למעלית. אלא שאיש בקרב מקבלי ההחלטות אשר אישרו את התקנים המחמירים לא השכיל להבין שאותן מערכות המחויבות על פי חוק הן גם פתח לתקלות ובמקרים קיצוניים עלולות להפוך את הבניין למלכודת מוות לדיירים, זאת במידה ולא ייקבעו גם תקני המשך מחייבים אשר יפרטו כיצד יש לתחזק אותן ולקבוע מי אחראי לפקח עליהן בדיוק כפי שמבצעים טסט שנתי וטיפולים לרכב. מנגד, הקבלנים והיזמים מבחינתם, מעדיפים ברובם לטמון את הראש בחול, למסור את הפרויקט ולעבור לפרויקט הבא גם אם הם מבינים כי ההשלכות של העמסת המערכות הללו על הדיירים עשויות להיות הרות אסון. "מהנדס בנייה לא חושב ברמה האנושית אלא מה צריך כדי לקבל טופס 4, הוא לא שואל איך יתחזקו את זה וכמה זה יעלה ובשטח וכך הדייר המתוסכל חוזר ליזם וזה פלונטר שלא יוצאים ממנו", אומר רוזנבלום.

"נכנסים למפלצת"

"אנשים לא מבינים לאיזה מפלצת הם נכנסים לגור", אומר שחר אזרחי סמנכ"ל הנדסה בחברה היזמית בולווארד. אזרחי מסביר כי דווקא ניסיון העבר לימד אותו כי חייבים להתייחס לנושא כבר בשלב הבנייה וכיום בכל פרויקט שהוא בונה הוא משלב יועץ אחזקה כבר משלב התכנון. "הרעיון לשלב את חברת האחזקה נועד לספק מוצר שלם לרוכשי הדירות מכיוון שאחרי שאנחנו נצא מהתמונה העול יוטל על כתפיהם. לכן, אם חברת ניהול יכולה לתת דגשים אפילו ברמת החלפה של גופי תאורה שייצרו עלות תחזוקה גבוהה או עצות כמו עם אילו יצרני מערכות כדאי לעבוד ועם אילו לא מומלץ".

אמיר רוזנבלום, בעל חברת עידן ש.נ.י צילום: עמית שעל

לדברי אזרחי, "הקבלנים מנסים לחסוך בעלויות ולכן אין מערכות גיבוי, או מעלית גיבוי, הכל נבנה לפי התקן ולא יותר מכך. ראיתי פרויקטים בצפון תל אביב שבהם הדיירים למרות היכולות הכלכליות שלהם החליטו שהם חוסכים ולא הפעילו חברת ניהול. כשהגעתי לשם אחרי שנה הייתי בהלם מההזנחה והרמה של הבניין, גנבו כבלים של גנרטור, מערכות הספרינקלרים לא עבדו, אנשים הניחו מגבות ליד הדלתות בגלל נזילות". אחד הפרדוקסים שמלווים את הענף בהקשר זה הוא מסירת הבניין לדיירים והחתמתם על כלל המערכות. "זה החלק הקשה, באים שלושה דיירים מוועד הבניין שיכולים להיות פקיד, עו"ד ומורה והם חותמים על המערכות של כל הבניין בלי מושג על מה הם חותמים", הוא אומר.

שי בן דוד, יו"ר ועד הבית ברחוב מבצע דקל 13 בשכונת נווה גן בפתח תקווה, בניין חדש בן 25 קומות, מבהיר כי ועד בית ללא נציג טכני עלול למצוא את עצמו בבעיה. "הרכב נציגות ועד הבית הוא קריטי. המקצועיות שלהם חשובה, וצריך לוודא שמי שאחראי על הטיפול השוטף הוא איש טכני כי אחרת יעבדו עליו ויבזבזו הרבה כסף. בבניינים אחרים הדיירים הראשונים שנכנסים 'מקבלים' את המערכות, אנחנו קבענו שרק נציגות ועד הבית יכולה לקבל את המסירה בצירוף לבודק מוסמך. אם לא היינו נוהגים כך והיינו חותמים על המסמך זה היה אבוד כי בחתימה הדייר מודה שקיבל תשתית תקינה".

"מעבירים סמרטוט"

האחריות על תחזוקת המבנים והתקינה צריכה להיאכף אך את הרגולציה יש להחיל גם על חברות הניהול אשר אינן מוסדרות וחלקן מקפידות על ניקוי חדר המדרגות והלובי אך מזניחות את המערכות בין אם מתוך חוסר מקצועיות ובין אם בזדון תוך ניצול חוסר הבנתם של הדיירים. לדברי אמיר בלום, רכז פרויקטים (אחרי אכלוס) של חברת שיכון ובינוי, "כיום יש מערכות מורכבות שדורשות תחזוקה, בדיקות, הוצאת דו"חות ורוב חברות הניהול לא יודעות לטפל בזה, הן יודעות להעביר סמרטוט וזהו, כשיש תקלות שמתריעות אנחנו רואים לא פעם שחברות הניהול פשוט מנתקות אותן, לפעמים אלה מערכות בטיחות".

איציק ברוורמן, ראש עיריית פתח תקווה צילום: שאול גולן

הכתובת כך יודעים לספר גורמים שמעורבים בענף כבר נמצאת על הקיר, מדובר על אלפי יחידות דיור שנכנסות מידי שנה להגדרה של מגדלים כלומר בתים בני 11 קומות ומעלה. פתח תקווה היא דוגמה מצוינת לעיר שצמחה לגובה בתוך עשור, שם רק בשכונות אם המושבות, נחלים ונווה גן בעיר יש למעלה מ־100 בניינים אשר מתחילים בגובה של 8 קומות וחלקם לא יביישו את המגדלים של תל אביב ומגיעים ל־25 קומות. "אני לא ישנה טוב בלילה, אף אחד מהדיירים לא יודע איך הוא מציל את עצמו בשעת אסון או שריפה, הם לא תרגלו זאת מעולם, לא הסבירו להם, הם נתונים בידי חברת האחזקה שאמורה לתפעל את הבניינים בצורה טובה אבל אם זה לא מתוחזק מה יקרה? יש לי סיוטים בגלל זה", אומרת דליה גאון מנהלת אגף קשרי תושבים בעיריית פתח תקווה. "כתבתי מכתבים למכבי אש על כך שהם צריכים לעבור בין הבניינים ולהדריך אותם ולא קיבלתי תגובה, התושבים לא יודעים איזה מערכות מורכבות יש להם בבניין וסומכים על חברת התחזוקה. היום זה כבר לא יוקרה, זוגות צעירים רוכשים את הדירות האלה ורובם מאמינים שהכל בסדר כי הם משלמים לחברות האחזקה שמנצלות את זה שאין באמת מישהו שמפקח עליהן".

עוד אומרת גאון כי להערכתה בעוד 5–10 שנים הבניינים האלה יראו כמו סלאמס, "תחשוב שחברת התחזוקה חוסכת על חשבון הדיירים ואז המערכת קורסת והמערכות מושבתות. להחליף חלק מהמערכות האלה זו עלות של מאות אלפי שקלים ואין לדיירים את הכסף הזה, לכן אני רואה שהכל עומד לקרוס, זו בועה". לדברי ראש עיריית פתח תקווה איציק ברוורמן, "אני לא אוהב את המגדלים שנבנים בעיר. החשש אצלי שעוד 15 שנה הם יתחילו להיות מעין סלאמס מודרניים. בבניינים כאלה המערכות יקרות והחשש שלי שבעוד שנים מהיום הדיירים החזקים יעזבו. הסלאמס של היום הם רכבות השיכונים של פעם, ואלה – רכבות לגובה".

ממשרד הבינוי נמסר: "המשרד החל ב־2014 לקדם את הנושא ולפעול לבחינת מנגנונים למימון תחזוקה ארוכה וקצרת טווח של מבני מגורים, קידום פיתוח מערכות בעלות עלויות תחזוקה נמוכות יותר והסדרת הנושאים החוקיים הרלבנטיים".