מלכוד 38: פתח תקווה מקשה על תוכניות התחדשות עירונית

הדירה של גלית עיני מפתח תקווה ממוקמת ברחוב אורלוב 4, בבניין ישן שנבנה בשנות השישים ובו 12 דירות המאוכלסות על ידי קשישים ומשפחות קשות יום. יותר מעשר שנים מנסים הדיירים לקדם בבניין תמ"א 38 וכבר חתמו עם קבלן, אלא שהחלטה של עיריית פתח תקווה על מדיניות חדשה צפויה לטרפד את הבנייה.

"היינו צריכים לקבל דירת 90 מ"ר עם ממ"ד", מספרת עיני. "הדירות שלנו כבר מתפרקות ואפילו תמונה אי אפשר לתלות בהן, יש כאן אוכלוסייה מבוגרת שגרה עם ביוב ישן וחולדות שרצות בחדרי המדרגות ובלי ממ"ד. לאחרונה הקבלן אמר לנו שיש בעיה עם העירייה, בעיקר על רקע הצפיפות הצפויה מתוספת הדירות. אנחנו לא מבינים - באם המושבות יש צפיפות נוראית ודווקא על הדירות הישנות שלנו מערימים קשיים".

הזעקה של תושבי השיכונים הישנים של פתח תקווה עולה בעקבות תוכנית מתאר (תמ"מ - יח 2000) שיוזמת העירייה בהנהגת ראש העיר החדש יצחק ברוורמן. לפי התוכנית, המחסור בשטחי ציבור אינו מאפשר מתן היתרים לפרויקטים להתחדשות עירונית, ויש לבצע מיפוי של העיר ולאפשר בנייה בהתאם לתשתיות הקיימות וליכולת למצוא פתרונות תשתית.

תמ"א 38 שנתקעה ברח' אורלוב 4 בפתח תקווה צילום: עמית שעל

מתעקשים על "תכנון בנייה לא חונק"

לפי המסמך שפרסמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בנושא בחודש יוני, אחת ממטרות התוכנית היא לקבוע אזורים מוגדרים שבהם ניתן יהיה ליישם את התמ"א תחת הוראות מותאמות. במסמך צוין כי מאז 1990 אושרו בעיר יותר מ־30 אלף יח"ד בתוכניות שונות וכיום בנויות בה כ־73 אלף יח"ד. על פי תוכנית האב העיר צפויה להכפיל עצמה לכ־145 אלף יח"ד ולצמוח מ־238 אלף תושבים (נכון ל־2013) ל־400 אלף תושבים. אלא שבעירייה טוענים כי כבר במסגרת הכנת תוכנית האב ב־2008 התברר כי קיים מחסור של 290 דונם בשטחי ציבור.

התוכנית מכניסה את העיר למלכוד בכל הקשור להתחדשות עירונית: העירייה קובעת כי ניתן יהיה לצופף את המבנים במקומות שבהם כבר קיימת בנייה רוויה ולא באזורים של צמודי קרקע. היא אמנם קובעת כי יש להתמקד במתחמים הוותיקים במרכז העיר (הרחובות שטמפפר, גולדינהירש, בר כוכבא, גיסין, יוספטל ועוד), אך בסעיף הבא מגדירה כי התכנון צריך להיות "לא חונק", עם תקני חנייה וגינון.

במסמך מציגה העירייה דוגמה לבניית מתחם בן קומה אחת עם יח"ד אחת, שאותו ניתן לחזק על חשבון הדיירים באמצעות תוספת קונסטרוקציה וממ"ד או באמצעות ניצול הזכויות בתב"ע. כלומר - כדי לחזק בניין בהתאם לתמ"א נדרש כי הוא יהיה בן לפחות 2 קומות ו־4 יח"ד. בעת ביצוע תמ"א עם תוספת 2.5 קומות נדרשים מתקני חנייה המייקרים את עלות הבנייה, ובכל מקרה ההנחיות קובעות כי לא ניתן יהיה לבנות יותר מ־22 יח"ד לדונם (כפי שקבעה תמ"א 35 - ד"ל) או להוסיף יותר מ־2.5 קומות לבניין. וכל אלה יתאפשרו בהנחה שאכן נמצאו פתרונות לתשתיות ומוסדות ציבור בסביבת הנכס.

כדי להגיע לרווחיות בפרויקט בפתח תקווה יש לבנות כארבע דירות חדשות על כל דירה שנהרסת. הנחיה של 22 יחידות לדונם מובילה ליחס נמוך בהרבה, ולכן לא מאפשרת בנייה במתחמים רבים. במכתב שהעביר ארגון הקבלנים של פתח תקווה לראש העיר הוצג כדוגמה בניין ברחוב אנגל, שבו ההתקשרות עם היזם נעצרה עם הידיעה על תוכן ההנחיות. מדובר בבניין שבו מתגוררות שמונה משפחות ושטחו 931 מ"ר. לפי היזמים צריך לבנות בו כ־30 יח"ד כדי להגיע לרווחיות, בעוד העירייה מאפשרת כ־20 יח"ד. כך שלתמ"א 38 של הריסה ובנייה מחדש שהדיירים מבקשים לקדם אין היתכנות כלכלית.

לגבי מגרשים שבהם מספר נמוך של יח"ד, כלומר 1־4, אומרת מדלן אונגיל, מי שהיתה עד לאחרונה מהנדסת העיר, כי מדובר בבניינים שבהם בדרך כלל לא נוצלו מלוא זכויות הבנייה ולכן ניתן לבנות בהם מתוקף התב"ע. עם זאת אונגיל מסייגת זאת ואומרת, "אם לא עשו את זה עד כה כנראה אין לכך כדאיות כלכלית. אני חושבת שלא צריך לבחון מה קיים אלא מה מוצע. יש בניינים ישנים שאין להם היתכנות כלכלית אחרת".

במכתב שהעביר בני זהבי, חבר הוועדה לתכנון בעיר, ליועצת המשפטית של העירייה שרית גרינבויים, נכתב: "דווקא הבניינים המוזנחים במיוחד במרכז העיר הם בני קומה אחת. החלטה כזאת תגרום לכך שהם לא יוכלו להיבנות גם בעתיד, וזאת דווקא במקום שבו אמורים לעודד התחדשות ובנייה. מדוע יש רלבנטיות תכנונית למה שקיים על המגרש? החשוב הוא מה מבקשים לבנות".

היזמים נבלמים גם בפינוי־בינוי

כדי להבין מדוע ההנחיות החדשות עשויות לטרפד את התמ"א מומלץ להסתכל על המפה האזורית ועל המחירים. בדו"ח של חברת BDO פתח תקווה אמנם נמצאת ברשימת הערים שבהן יש כדאיות כלכלית לביצוע תמ"א 38, אך עמה נמצאות ברשימה תל אביב, רמת גן, רעננה, גבעתיים וערים נוספות שבהן מחירי הקרקע והדירות יקרים משמעותית, ולכן לרוב הכדאיות הכלכלית בהן גבוהה יותר. המשמעות היא שדווקא בערים כמו פתח תקווה, שבהן בסיס הכדאיות חלש יותר, העירייה נדרשת לעודד יזמים ולהקל עליהם, ולא להפך.

"בפתח תקווה זה עובד הפוך. הדיירים צריכים להתאמץ ולצאת מגדרם כדי להביא אליהם יזמים ואז מגלים שהעירייה עושה שרירים", אומר אייל אוכמן, יזם תמ"א 38 ויו"ר איגוד חברות התמ"א. "מחירי הקרקע בעיר נמוכים יחסית ולכן זה לא אטרקטיבי לפעול שם. רוב יזמי התמ"א לא מתעניינים בפתח תקווה, ולכן אני רואה בזה חוצפה של העירייה. קבלן שמגיע לעיר ומבין שזה הולך קשה יעבור לעיר אחרת".

גם כשמדובר בפרויקטים של פינוי־בינוי המצב אינו טוב יותר. פתח תקווה אמנם מובילה במספר הפרויקטים שהוכרזו על ידי משרד השיכון וכוללת 13 פרויקטים כאלה, לצד 15 פרויקטים במסלולי מיסוי, אך ההנחיות החדשות מבטלות כמעט לחלוטין את האפשרות של יזם לפעול בה. לדברי נסים אסייג מחברת נאסא, המקים בימים אלה פרויקט פינוי־בינוי בשכונת יוספטל, יש בעיר ניגוד בין מה שאפשרי לבין מה שנבנה בפועל. "מתוך 13 הפרויקטים המוכרזים, עשרה הם בתב"ע מאושרת. מדובר בכ־5,000–7,000 יח"ד לא מנוצלות", הוא מסביר, ובאותה נשימה אומר כי העיר הפכה לבירוקרטית ומערימה קשיים על תהליך העבודה ותהליכי הרישוי. "לאחרונה הציעו לי פרויקט ואמרתי שאני לא מעוניין". אסייג מסכים עם ראש העיר על כך שהבעיה הגדולה בפתח תקווה היא הצפיפות. "יש מתחם שנקרא שטרית הכולל 200 יח"ד, וכדי שהפרויקט יהיה כלכלי צריך לבנות תחתיו 900 יח"ד - יחס של 4.5 יח"ד. ניסינו לתכנן את השכונה אבל זה לא עבד תכנונית. הצפיפות גבוהה מדי".

תמ"א 38 שנתקעה ברחוב הרצל 53 בפתח תקווה צילום: עמית שעל

"יש ויכוח על הריסה ובנייה מחדש"

ראש העיר יצחק ברוורמן, שנבחר לתפקידו בסוף 2013, הסביר בשיחה עם "כלכליסט", כי הוא נאלץ להתמודד עם בעיות תכנוניות קשות, שחלקן נובעות ממדיניות מתמשכת של ראשי הערים לפניו. כך למשל מציג ברוורמן כדוגמה את הבנייה המסיבית שבוצעה בעשור האחרון במתחם אם המושבות: "היזמים מקסמו רווחים ונעלמו, והציבור שמתגורר

שם בצפיפות מאשים אותי על כך שאני לא נותן פתרון לשכונה", הוא אומר. "התושבים מתלוננים על כך שהעירייה לא נותנת את השירות שמגיע להם, ובצדק. לכן אני רוצה להבטיח שלהבא ינחו את העירייה רווחת התושבים ואיכות החיים. כיום מגיעים יזמים ומבקשים יחס של 1:5 ואפילו 1:6, ואני מסביר להם שזה בעייתי כי הם בונים ואנחנו נשארים עם ההיקף הגדול של יחידות הדיור ללא שטחי ציבור. לכן אני מבקש מהיזמים שמבקשים זכויות בנייה מופלגות שיבואו עם פתרונות למיקום גני ילדים, בתי ספר וחניות תת־קרקעיות. אני חושב שיש שינוי במחשבה של חלק מהיזמים הללו, שמבינים שהם צריכים להסתכל על הבנייה גם בראייה של טובת הציבור".

כשהוא נשאל על מספר יחידות הדיור המותרות בעיר אומר ברוורמן: "22 יח"ד לדונם זו לא החלטה שהתקבלה אלא המדיניות. הוויכוח הוא בעיקר על תמ"א 38 סעיף 2 - הריסה ובנייה מחדש. המלחמה הכי גדולה היא כשיזם קונה שטח פרטי עם יחידה אחת ורוצה לקבל זכויות גם מתוקף התב"ע וגם במסגרת התמ"א. בצורה הזו אין חיזוק, והעירייה מפסידה פעמיים על היטל ההשבחה. לעומת זאת כשיזם רוצה לבצע תמ"א 38 סעיף 3, של חיזוק מבנה קיים, אני לא רואה עם זה בעיה".