לשים סוף למסוימות בחוזי מכר מקרקעין
באקלים הנדל"ני כיום ראוי שהמחוקק יקבע כללים ברורים ויחסוך התדיינויות מיותרות, זמן ומשאבים
08:2930.01.14
"האם נכרת חוזה מכר מקרקעין מחייב בין הצדדים?" זו שאלה שמעסיקה רבות את בתי המשפט בישראל. חוק החוזים הכללי מעניק חופש רב בדרכים ליצירת חוזה, אך כל חוזה צריך לקיים את שתי הדרישות הערטילאיות של "גמירת דעת" ו"מסוימות", שמשמעותן ידועה כנראה רק למשפטנים. פסקי דין רבים עוסקים בחיפוש אחר אותו רגע בזמן שבו "נכרת" החוזה - הרגע שבו לשני הצדדים היתה גם כוונה להתקשר בחוזה המסוים (גמירות דעת), וגם קיים מסמך מספיק מפורט שניתן ללמוד ממנו את מהות העסקה (מסוימות).
בעוד הדרישה ל"גמירת דעת" ממילא מחייבת התחקות אחר מחשבות ורצונות של הצדדים, וכן מחייבת בדרך כלל את שמיעת עדויות הצדדים בבית המשפט, הרי ש"מסוימות" נבחנת על פי החוזה עצמו ובמקרה של עסקה במקרקעין, על פי המסמך בכתב שהוצג בבית המשפט. בהיעדר קביעה של המחוקק מהם אותם תנאים שחוזה צריך לכלול כדי להיחשב חוזה מחייב, התפתחה פסיקה ענפה בנושא, לרוב בהקשר של עסקאות במקרקעין.
אילוסטרציה צילום: shutterstock עוד בשנות השבעים של המאה הקודמת קבע ביהמ"ש העליון כי תנאים ההכרחיים בחוזה מקרקעין (לבד מהדרישה לחוזה בכתב) הם שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, מועדי התשלום, הוצאות ומסים. בשנות השמונים נקבע כי חתימה על ההסכם אף היא אינה הכרחית, ואפילו אין חובה שיהיה מסמך אחד לחוזה. לאחר מכן רשימת התנאים ה"הכרחיים" התקצרה עוד יותר, ונקבע כי מועד רישום הבעלות ומסירת חזקה וגם נטל הנשיאה בתשלומי המסים הם תנאים הניתנים להשלמה. באוגוסט השנה קבע ביהמ"ש העליון שגם מועדי התשלום אינם תנאי הכרחי. אז מדוע בעסקאות מקרקעין בסכומים גדולים לא קובע המחוקק בעצמו מהם התנאים המינימליים שחייבים להיכלל בחוזה מחייב, כך שהציבור בכללותו, ולא רק עורכי דין יודעי דבר, יידע ויוכל להיערך בהתאם? עסקה לרכישת דירת מגורים, למשל, חשובה דיה כדי לקבוע רשימת תנאים הכרחיים להתגבשותה, לרבות חתימה של שני הצדדים על ההסכם. בעסקת תיווך, המתווך צריך הזמנה בכתב בחתימת הלקוח, שיופיעו בה מספרי זיהוי שלהם וכתובות, סוג העסקה, תיאור הנכס והמחיר המבוקש. אף אחד מהפרטים האלה לא נדרש על ידי המחוקק בחוזה מקרקעין.
מדוע עסקת התיווך חשובה דיה, אבל חוזה לרכישת דירת מגורים, שמושקע בה הרבה יותר כסף, חשובה פחות? מוכרת הטענה לגבי גמישות שהמחוקק ביקש להשאיר בידי הצדדים, ואולי הדבר נכון כשמדובר באנשי עסקים ממולחים. אך באקלים החברתי והנדל"ני כיום ראוי שהמחוקק יקבע כללים ברורים ויחסוך התדיינויות מיותרות, זמן ומשאבים.
הכותבים הם שותף ועורכת דין במשרד בועז רוה
