• תפריט
מוסף נדל"ן מאי 2013

בנפתולי אגרת הפיתוח

ברוכים הבאים לעולמם המופלא של מסי הנדל"ן, עולם שבו אגרות והיטלים משתובבים זה עם זה, וגם אם בטעות נדמה לכם שאתם יכולים להרשות לעצמכם לקנות או לבנות דירה - תגלו במהרה כמה אתם טועים

הדר קנה 10:0029.05.13

ארנונה: מס המוטל על כל נכס בנוי ונקבע על ידי העירייה והרשויות המקומיות השונות

 

  • כמה: משתנה בין עסקים, תעשייה ודירות מגורים וגם לפי סוג הבניין והאזור.

  • מי משלם: מחזיק הנכס, ואם הוא אינו מושכר הבעלים.
  • למי: לעירייה או לרשות המקומית שבתחומה נמצא הנכס.
  • הסבר: "ארנונה נותנת לעירייה את האפשרות לתחזק את העיר ולהעניק שירותים כמו פארקים, כבישים, חינוך וכדומה", מסביר עו"ד יואב ביין ממשרד פרופ' ביין ושות'. "מדובר באחד התקציבים הגדולים של הרשויות המקומיות. עיריות לא יכולות להתבסס על תשלומי הארנונה של דירות מגורים בלבד, ולכן שטחי מסחר משלמים ארנונה גבוהה יותר ממגורים".
  • מתי משלמים: פעם בחודשיים, כל עוד הנכס בשימוש.
  • מתי לא משלמים: מאחר שהארנונה משתנה בין עירייה לעירייה, ניתן להפחית תשלום או אפילו להקפיא אותו בהתאם לחוקי העזר של העיר הספציפית שבה נמצא הנכס. "במקרים שבהם הנכס בשיפוץ או שאינו ראוי למגורים אפשר להקפיא את התשלום לפי חוקי העיר", מסביר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר רן ורניק. "בתל אביב ובחיפה, למשל, ניתן להקפיא את תשלום הארנונה עד חצי שנה". "מלבד זאת ישנם פטורים חלקיים לנכי צה"ל - לפי גודל המשפחה וגודל הנכס, ועד שני שלישים במקרה של בתי עסק", מוסיף עו"ד ביין. "יש גם פטורים חלקיים למוסדות חינוך ופטורים מסוימים לחברות ממשלתיות, הנחות לנכים שאינם נכי צה"ל בהתחשב באחוזי הנכות שלהם ובמצבם הסוציו־אקונומי, הנחות לסטודנטים, למשפחות חד־הוריות או מרובות ילדים, פנסיונרים ועוד". בקיצור: שווה לבדוק בעירייה אם קיימת זכאות להנחה בארנונה.

 

 איור: ערן מנדל

 

דמי היוון: מינהל מקרקעי ישראל בדרך כלל לא מוכר קרקעות אלא משכיר אותן לתקופות קצובות של 49 שנה (לאחר 25 שנה ההשכרה נחשבת כחכירה). כך או כך, השוכרים והחוכרים חייבים לשלם למינהל דמי שכירות - שנתיים או בבת אחת

 

  • כמה: 91% משווי הקרקע אם מחליטים לשלם מראש, ואז החוזה נחשב למהוון. אם מעדיפים לשלם מדי שנה, גובה התשלום נקבע על פי שווי הקרקע ואז החוזה אינו מהוון.

  • מי משלם: שוכר או חוכר הקרקע.
  • למי: מינהל מקרקעי ישראל.
  • מתי משלמים: מדי שנה או מראש. ניתן גם לשלם סכום ביניים וכך להפחית את השכירות השנתית.
  • מתי לא משלמים: לדברי סגן יו"ר איגוד השמאים, חיים מסילתי, לא ניתן לקבל פטור מלא מדמי היוון, אך אפשר לנסות להפחית את הסכום שהמינהל דורש אם שמאי מוציא הערכת שווי נמוכה יותר מהערכת המינהל על הקרקע. במקרה כזה מגישים למינהל בקשה לעיון חוזר במקרה, ואז השמאי הממשלתי דן בה.

 

דמי היתר: היטל השבחה המשולם על קרקעות של מינהל מקרקעי ישראל באחד משלושה תרחישים: תוספת בנייה, שינוי ייעוד וניצול או פיצול מגרש

 

  • כמה: הפער בין שווי הקרקע הקודם לשווי לאחר ההשבחה מוכפל ב־31%.

  • מי משלם: השוכר או החוכר.
  • למי: מינהל מקרקעי ישראל.
  • מתי משלמים: כשמבקשים לבנות על הקרקע.
  • מתי לא משלמים: מאחר שמינהל מקרקעי ישראל הוא הגוף שאומד את שווי הקרקע במצב הקודם ומשווה אותו לשווי הקרקע במצב החדש, ניתן להפחית את הסכום הנדרש באמצעות הערכת שמאי נמוכה יותר מטעם השוכר או החוכר.

 

 איור: ערן מנדל

 

מס הכנסה: מי שמנהל עסק למכירת זכויות במקרקעין (כמו קבלנים או סוחרי קרקעות), ומי שמשביח זכויות במטרה למכור קרקעות, חייב במס על העסקה

 

  • כמה: עד 50% מהרווח.
  • מי משלם: מוכר הקרקע או הדירה.
  • למי: למדינה.
  • הסבר: "המדינה רואה עסקאות בעלות אופי מסחרי כנושאות רווח על עסקים ולא על השקעה, ולכן עסקת מקרקעין שנעשתה במסגרת עסק שסוחר מקרקעין, או שאופיינה כעסקת אקראי (אדם קנה דירה או מגרש, השביח אותה ומיד מכר) - העסקה חייבת במס הכנסה", אומר עו"ד ורו"ח רמי אריה, המתמחה במיסוי נדל"ן. "במקביל, אם משולם מס הכנסה בגין העסקה יינתן פטור ממס שבח עליה".
  • מתי משלמים: מדווחים בדו"ח השנתי למס הכנסה.
  • מתי לא משלמים: את המס לא משלמים כשהנכס לא נמכר במהלך עסקים, כמו במקרה של מכירת דירה בין אנשים פרטיים. "הגדרת עסקה כחייבת במס הכנסה במקום במס שבח יכולה לחסוך כסף", אומר עו"ד ורו"ח אריה, "אפשר לקזז הפסדים עסקיים מהרווח על העסקה, לנצל פטורים לנכה, להזדכות על מסים בגלל ניצול מדרגות מס נמוכות, וההכרה בהוצאות רחבה יותר". עם זאת, אם ההכנסה מסווגת ככזו שמגיעה מעסק של יחיד - הוא יחויב גם בביטוח לאומי ובמס בריאות בשיעור של 16%, עד תקרה של 500 אלף שקל בשנה.

 

 איור: ערן מנדל

 

עו"ד אודי ברזילי, לשעבר היועץ המשפטי של מס הכנסה, אומר כי תכנון המס הפופולרי ביותר הוא דווקא סיווג העסקה באופן הוני והעברתה למדרגות מס שבח (עד 25% מס) במקום לשלם מס הכנסה (עד 50% מס). "ישנם פרמטרים שלפיהם נקבע אם מדובר בעסקה הונית, כלומר הכנסה חד־פעמית כתוצאה ממימוש נכס שמוטל עליה מס שבח, או עסקה פירותית, כלומר הכנסה המופקת באופן מחזורי ואז מוטל עליה מס הכנסה", הוא מסביר. "המבחנים העיקריים הם המומחיות של האדם בתחום - אם מדובר באדם שקנה ומכר דירות וקרקע כמה פעמים יש לו מומחיות, ולכן ניתן לסווג זאת כהכנסה; אם האדם לקח הלוואה מסחרית ואינו משתמש בהון עצמי לביצוע העסקה זה גם מסווג אותו בכיוון הפירותי; ולבסוף, אם שוכרים יועצים, זה מעיד על מנגנון ומראה כי מדובר בהכנסה עסקית. רוב האנשים ינסו להראות כי לא מדובר בהכנסה עסקית, וכך לעבור לשלם מס שבח ולנסות להפחית גם אותו". עם זאת, אומר ברזילי, אם אדם מחזיק בנכס פחות משנתיים, ייתכן שהעסקה תסווג דווקא ככזו שחייבת במס הכנסה.

 

דמי הסכמה: היטל המשולם בגין הסכמתו של מינהל מקרקעי ישראל להעביר מקרקעין משוכר לשוכר

 

  • כמה: 33% משווי הקרקע ללא מע"מ וללא פיתוח, למעט נחלות, שבהן התשלום יורד ככל ששווי המבנים בנחלה גבוה יותר.
  • מי משלם: השוכר שרוצה להעביר את הזכויות לשוכר אחר.
  • למי: מינהל מקרקעי ישראל.
  • מתי משלמים: בעת מכירת הנכס.
  • מתי לא משלמים: אם הנכס מהוון. סגן יו"ר איגוד השמאים, חיים מסילתי, טוען כי מומלץ להוון את הנכס, מאחר שבדרך כלל דמי ההיוון נמוכים מדמי ההסכמה. "גם אם המצב אינו כזה, ודמי ההיוון גבוהים יותר, זה בדרך כלל שווה כי כך נמנעים מתשלום שנתי", הוא אומר. בנחלות כדאי לשאוף לכך ששווי המבנים יהיה גבוה ככל האפשר, וניתן גם לערער על שומת המינהל.

 

היטל השבחה: הוועדה המקומית זכאית לדרוש היטל השבחה בעקבות אישור תוכנית בניין עיר שהוסיפה זכויות בנכסים. כך, למשל, בית שאושרה בו הוספת מרתף או הוספת קומות, הקמת חדר על הגג וכדומה, הופך לבעל חוב אוטומטית עם אישור התוכנית שמתירה את התוספת

 

  • כמה: 50% משווי השבחתו של הנכס.
  • מי משלם: המוכר.
  • למי: לעירייה או לרשות המקומית שבתחומה נמצא הנכס.
  • הסבר: "האדם נהנה משינוי היעוד של הנכס שניתן ואושר לו על ידי המועצה המקומית, ולכן הוא צריך לשלם על ההשבחה", אומר רו"ח טארק דיביני, שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן ב־BDO זיו האפט.
  • מתי משלמים: בעת מימוש המקרקעין (כמו בנייה) או מכירתו, או במקרים של הוצאת היתר בנייה.
  • מתי לא משלמים: לדברי עופר כהן מחטיבת ספקטרום השמאים בזיו האפט BDO, אין יותר מידי תכנוני מס בהיטלי השבחה, אך ניתן להתווכח על שווייה. "ברגע שאתה מוכר או מוציא היתר בנייה לקרקע, הוועדה המקומית מוציאה שמאי מטעמה, שקובע את גובה ההיטל באמצעות השוואה בין הנכס כפי שהיה לפי התוכנית הישנה לבין שווי הנכס לאחר תוספות הבנייה או שינוי הייעוד. הנישום יכול כמובן לערער אם שמאי מטעמו סבור כי שווי ההשבחה נמוך יותר, ואז הנושא עובר לשמאי מכריע, שמשמש מעין בורר. בדרך כלל הטענות שנשמעות הן שאין השבחה, כך שלמרות השינוי המבנה לא נהנה מעליית ערך".

 

בנוסף, הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבעלים מתשלום חלקי או מלא של היטל השבחה בגלל מצבו החומרי. פרט לכך, אומר כהן, יש שורה ארוכה של פטורים והקלות הקבועים בחוק, שהפופולריים שבהם הוא פטור מחובת תשלום כאשר הקרקע או הנכס מיועדים למגורים ונמצאים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום (כמו שכונת ג'סי כהן בחולון, שכונה ד' בבאר שבע, העיר אופקים, שכונת פרדס כץ בבני ברק ועוד); אין חובת תשלום אם מדובר במוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים; ו"הפטור הפופולרי ביותר מוענק למי שמרחיב דירה בבעלותו עד 140 מ"ר בתנאי שיגור בדירה ארבע שנים לפחות".

 

כמו כן, אין חובת תשלום אם ההשבחה משמשת לבנייה או הרחבה של דירת מגורים, והבעלים זכאי לסיוע באחת התוכניות של משרד הבינוי והשיכון; קיים פטור חלקי (עבור 120 מ"ר ראשונים בלבד) אם הבעלים מחזיק בנכס יותר מעשר שנים והוא משמש לבנייה או להרחבה של דירת מגורים עבורו או עבור קרוביו; ועוד.

 

 איור: ערן מנדל

 

מע"מ: חוק מע"מ קובע כי מכירה או השכרה של נכס (כולל מקרקעין) למי או על ידי מי שמוגדר כעוסק או כמלכ"ר (ולא כאדם פרטי) חייבות בתשלום מס ערך מוסף

 

  • כמה: 17% משווי העסקה.
  • מי משלם: הרוכש.
  • למי: למדינה.
  • הסבר: "חוק המע"מ נועד למסות ערך מוסף בתהליך עסקי כלשהו", מסביר רו"ח טארק דיביני, שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן ב־BDO זיו האפט. "מע"מ חל על עליית הערך המוסף שאדם מפיק מהנכס. מכירה על ידי עוסקים, מלכ"רים ומוסדות כמו בנקים וחברות ביטוח חייבת בתשלום מע"מ, לעומת מכירה שמתבצעת בין אנשים פרטיים, שם אין חובה לשלם מע"מ כי ההנחה היא שאין לנדל"ן ערך מוסף אמיתי כתוצאה מההתנהלות הכלכלית של האדם הפרטי".
  • מתי משלמים: בעת ביצוע העסקה.
  • מתי לא משלמים: בעסקה בין אנשים פרטיים לא משלמים מע"מ, אך לדברי עו"ד ורו"ח רמי אריה, המתמחה במיסוי נדל"ן, מע"מ מופחת חל במכירת דירת מגורים מיד שנייה, ולעתים גם רכישה בידי קבוצת רכישה עשויה להיות פטורה ממע"מ. "לעתים כשאדם פרטי מוכר לעוסק יש חבות במע"מ, אך היא אינה אפקטיבית. כלומר האדם הפרטי משלם את המע"מ אך העוסק רשאי לקזז אותו מהתשלום", אומר רו"ח דיביני.

 

אישור סילוק חובות לעירייה/ תעודה לרשם המקרקעין: אישור המעיד על סילוק כל חובותיו של בעל הנכס לעירייה (ארנונה, היטל השבחה, אגרות והיטלי פיתוח, תשלומי מים וביוב) עד 6 חודשים ממועד הגשת הבקשה

 

  • כמה: כ־100 שקל.
  • מי משלם: המוכר.
  • למי: לרשות המקומית.
  • מתי משלמים: כשרוצים לקבל אישור לטאבו על מכירת נכס. אישור סילוק החובות ניתן לפני העסקה, התעודה לטאבו ניתנת אחרי סגירתה.

 

מס רכישה: בגין רכישת זכויות בקרקע או בדירה יש לשלם מס

 

  • כמה: 5% מהשווי של הקרקע ומס מדורג בגין דירת מגורים. עד מאי השנה ניתן עבור דירה יחידה פטור ממס בגין עד 1,470,560 שקל משווייה, ולאחר מכן חל מס מדורג שנע בין 3.5% עד 5%. בגין דירה שאינה יחידה שולמו 5% על חלק השווי שעד 1,089,350 שקל, ולאחר מכן 7%–6% מס. לפי הצעת התקציב החדשה, החל מ־2014 ייגבה מס של 3.5% מהשקל הראשון מרוכשי דירות שכבר היתה בבעלותם דירה (משפרי דיור). במקביל משרד האוצר מבקש ליצור מדרגה נוספת, כך שעל כל סכום הגבוה מ־5 מיליון שקל יוטל מס של 8%.
  • מי משלם: הרוכש.
  • למי: למדינה.

 

  • הסבר: "מדובר במס עקיף על המכירה שאינו תלוי בהפקת רווח", אומר רו"ח טארק דיביני, שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן ב־BDO זיו האפט. "מס הרכישה החליף את מס הרישום שהוטל בעבר וחל על עצם רישום המכירה. היום פשוט מדובר במכשיר שמכניס כסף רב לקופת המדינה וידוע כמס העיקרי בגביית מסי הנדל"ן של רשות המסים".

 

  • מתי משלמים: לאחר ששולמה 50% מהתמורה בעסקה או בעת מועד המסירה, המוקדם שבהם.
  • מתי לא משלמים: לדברי רו"ח דיביני, יש שני תכנונים עיקריים אפשריים במס הרכישה. הראשון הוא לנסות להגדיר את העסקה ככזו שכוללת מרכיב מקרקעין ומרכיבים נוספים. "אם למשל בבעלותי בית מלון או קניון בשווי 100 מיליון שקל, אנסה לטעון כי רק 80 מיליון הם שווי הנכס ואילו 20 המיליון הנוספים הם שווי הציוד - מיטות, תנורים, מקררים, טלפונים, מגברים, כל מה שאפשר לפרק", הוא מסביר. "יש כמה מבחנים הקובעים אם זה המצב, והעיקרי בהם בודק אם ניתן להפריד את הציוד מהקרקע בפעולה פשוטה והנכס לא מאבד מאופיו העצמאי. אם כן, הוא נחשב למיטלטלין ולא חייב במס רכישה".

 

התכנון השני ספציפי יותר ונוגע לאיגודי מקרקעין (איגודים שעיקר נכסיהם והכנסותיהם ממקרקעין), החייבים במס רכישה מלא גם אם בבעלותם דירת מגורים. "על חברה שאינה איגוד לא מוטל מס רכישה, ולכן האיגוד ינסה לטעון כי הוא חברה עסקית בעלת מוניטין, ציוד ודברים נוספים על מקרקעין", אומר רו"ח דיביני. מי שרוצה לשלם מס רכישה לפי המתווה הישן, לזכות לפטור חלקי ולהימנע ממדרגת המס הנוספת, מוטב שיקדים את רכישת הדירה לתחולת החוק. עו"ד ניר הורנשטיין, מנהל תחום מיסוי נדל"ן במשרד אלתר ושות', אומר כי "ישנה פסיקה מפורשת של בית המשפט שלפיה הסכם עם תנאי מותלה (תנאי שכאשר יתקיים החוזה יהפוך לבר־ביצוע) תקף מעת חתימתו, גם אם לא סוכמו בו כל הפרטים על הרכישה. בגלל החוק החדש עדיף לסכם על הרכישה עכשיו, לפני עליית המס, ולהתנות אותה בבדיקת הדירה. האפשרות השנייה - אם כבר היתה בבעלותכם דירה - היא לרכוש את הדירה החדשה על שם אחר, למשל על שם ילד שעבר את גיל 18. עם זאת, זה בעייתי, כי אם הדירה ממשיכה להיות בבעלות ובשימוש ההורים זה מצג כוזב מול רשויות המס".

 

במקביל ישנם גופים ואנשים הזכאים להקלות שונות במס הרכישה: נכים, נפגעי פעולות איבה ובני משפחה של חיילים שנספו ישלמו מס רכישה של 0.5% בלבד על דירת מגורים לשיכונם. עולים חדשים (עד 7 שנים בארץ) זכאים גם הם להנחה וישלמו רק 0.5% מס רכישה בגין דירת מגורים או עסק (לרבות משק חקלאי). אם הקרקע או הדירה ניתנות כמתנה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה - יש לשלם רק שליש ממס הרכישה. גם מוסדות ציבור מסוימים (ובהם מלכ"רים שקיבלו הכרה לעניין הזה) זכאים לתשלום מופחת של 0.5%–0%.

 

מס שבח מקרקעין: מס זה נגבה על עליית ערך הנכס או הקרקע במהלך שנות הבעלות, מיום הרכישה ועד למועד המכירה. מדובר במס מקביל למס רווחי הון במס הכנסה

 

  • כמה: 25% על השבח הריאלי (לאחר ניכוי הפרשי ההצמדה למדד המחירים לצרכן, הפטורים ממס), אבל אם המוכר הוא יחיד שרכש את הקרקע או הדירה לפני 2001, המס יכול להגיע לשיעור המס השולי המרבי כולל מס יסף, העומד השנה על 50%.
  • מי משלם: המוכר.
  • למי: למדינה.
  • הסבר: "כשלאדם נוצר רווח הוא צריך לשלם מס למדינה, כפי שמקובל בכל המסים הישירים", אומר עו"ד ורו"ח רמי אריה, המתמחה במיסוי נדל"ן.
  • מתי משלמים: בזמן המכירה.

 

מתי לא משלמים: מערכת הפטורים ממס שבח מורכבת למדי. עד כה פטור ממס על מכירת דירת מגורים יחידה ניתן פעם ב־18 חודשים ועל דירת מגורים שאינה יחידה - פעם בארבע שנים. בהצעת התקציב האחרונה משרד האוצר מבקש לבטל מ־2014 לחלוטין את הפטור למוכרי דירה שאינה יחידה ולהחיל עליו מס של 25%. אם דירה מועברת בירושה או ניתנת במתנה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה היא פטורה ממס שבח. גם במקרים של פינוי־בינוי או חיזוק מבנה על פי תמ"א 38 ניתן פטור, ואם חלקים מהקרקע הופקעו ניתנות הקלות ויש לשלם רק מחצית מהמס. עם זאת, בכוונת משרד האוצר לבטל את הפטור ממס שבח בגין דירות יוקרה, כך שעל כל סכום העולה על 5 מיליון שקל יידרש המוכר לשלם מס.

 

התכנונים הפופולריים ביותר לקבלת פטור ממס שבח, אומר היועץ המשפטי לשעבר של מס הכנסה עו"ד אודי ברזילי, הם התכנונים המשפחתיים. "אדם שיש לו קרקע ובונה עליה פטור ממס שבח בעת המכירה, מכאן שעדיף לבנות לפני שמוכרים", הוא מסביר, "אם יש על הקרקע יותר מבית אחד בדרך כלל מחלקים אותה לבני משפחה, כדי שכל אחד מהם יבקש פטור לעצמו. במאי השנה הסתיים תוקפה של הוראת שעה שאפשרה למכור ככה עד שלוש דירות ולקבל פטור. אנשים מכרו בניינים שלמים, פשוט חילקו את הדירות בין בני המשפחה".

 

כמו כן, אומר ברזילי, "אם קרקע נרכשה לפני שנת 1948 מוטל בגינה מס מופחת מיוחד, 12%–15%. לכן רבים מנסים להראות שהקרקע או הדירה היתה שייכת למשפחתם עוד לפני 48' באמצעות עבודת חפירה ארכיונית".

 

היצירתיות לא מסתיימת כאן. "מי שאין לו הכנסות אחרות וצריך לשלם מס שבח על מכירת נדל"ן יכול לפרוס את השבח עבור ארבע השנים האחרונות וכך להוריד את שיעור המס הכולל וגם ליהנות מנקודות זיכוי שלא השתמש בהן בשנים קודמות (כי לא הגיע לסף המס)", מסביר ברזילי. "אם קיבלת דירה במתנה אתה יכול להשתמש בפריסה של נותן המתנה. כך למשל, אם אמא מבוגרת מעבירה במתנה דירה לבתה, והיא עצמה לא עבדה בשנים האחרונות, היא יכולה להשתמש בפריסת ארבע השנים על שמה וכך לקבל את נקודות הזיכוי המגיעות לה".

 

אלא שהפטור על מכירת דירה שנייה שניתן פעם בארבע שנים עומד כאמור בפני ביטול, כך שיהיו כאלה שיבקשו "להיפטר" מהדירה השנייה לפני תחולת החוק החדש. "אם יש לי שתי דירות וברצוני למכור אחת מהן צריך לבדוק על איזו מהן נמצא עיקר הרווח", אומר עו"ד ניר הורנשטיין, מנהל תחום מיסוי נדל"ן במשרד אלתר ושות', "כדאי לי למכור את הדירה שבה גלום רווח נמוך יותר לפי תחולת החוק ולהשאיר ברשותי דירה אחת שעליה אוכל לקבל פטור ממס אם ארצה למכור גם אותה. נוסף על כך, הורים יכולים לתת אחת מהדירות במתנה לילדיהם וכך להפוך לבעלי דירה יחידה. צריך להקפיד כי העברת הדירה תהיה אמיתית, כך שכל הזכויות בדירה יועברו לילדים".

 

תכנון מס מורכב ויקר יחסית עשוי למנוע את ביטול הפטור על דירות שמחירן יותר מ־5 מיליון שקל. "אם יש בבעלותי דירה שקניתי ב־10 מיליון שקל, וכיום היא שווה 50 מיליון שקל, אני יכול למכור אותה לפני שהחוק נכנס לתוקף לחברה שבבעלותי", אומר עו"ד הורנשטיין. "המכירה תהיה פטורה ממס שבח, אבל החברה תחויב במס רכישה. אם החברה רושמת את הדירה לפני עלות של כ־50 מיליון שקל וכעבור זמן מה מוכרת אותה ב־55 מיליון שקל, היא משלמת מס על רווח של 5 מיליון שקל בלבד".

 

את מס השבח ניתן גם לנסות לקזז. "אם היו לבעלים הפסדי הון, כמו הפסדים ממניות בשוק ההון, הוא יכול לקזז אותם כנגד מס שבח", אומר ברזילי. "אם מדובר במכירה של עסק מפסיד אפשר לקזז את ההפסדים השוטפים שלו כנגד המס".

 

אגרת תכנון ובנייה: אגרת התכנון היא חלק מהתשלומים בגין הוצאת היתר בנייה

 

  • כמה: בין 2,000 ל־10,000 שקל, לפי קביעת הרשות המקומית.
  • מי משלם: מבקש היתר הבנייה - בעל הקרקע או הקבלן.
  • למי: לרשות המקומית.
  • הסבר: מטרת האגרה היא לממן את הבדיקות שעושה מחלקת ההנדסה של העירייה לפני קבלת ההיתר, כגון בדיקת בטיחות המבנה, בדיקת התאמת המבנה לעיר ועוד.
  • מתי משלמים: בעת הגשת הבקשה להיתר בנייה.
  • מתי לא משלמים: בהתאם לפטורים הקיימים בחוקי העזר של העיריות השונות. בתל אביב, למשל, הוועדה המקומית רשאית לפטור מבקש מתשלום אגרה אם מצבו החומרי מצדיק זאת (לפי הקריטריונים שהיא החליטה עליהם).

 

אגרת פיתוח: תשלום חובה עבור הנחת תשתיות

 

  • כמה: בין כמה מאות לאלפי שקלים למ"ר.
  • מי משלם: בעל המקרקעין או החוכר.
  • למי: לרשות המקומית או לתאגיד המים והביוב המקומי.
  • הסבר: מטרת האגרה היא לממן הנחת תשתיות מוניציפליות: כבישים ומדרכות, תעלות ניקוז מי גשמים, צנרת הולכת מים, צנרת הולכת ביוב וכדומה.

 

  • מתי משלמים: קיימות כמה נקודות זמן לחיוב באגרות פיתוח: רכישת התשתיות על ידי הרשות המקומית; הגשת הבקשה להיתר בנייה; מכירת הנכס; או ביצוע סקר מדידות יזום על ידי הרשות המקומית, שלאחריו היא יכולה לחייב את הבעלים בגין היטלים שלא חויבו בעבר (אם, למשל, נמצאה בנייה ללא היתר או תשתית כלשהי שלא שולמה).

 


 

תשלום עבור המלצה לאגודה שיתופית: כאשר רוכשים זכויות בקרקע לבנייה עצמית מאגודה שיתופית (במושבים או בקיבוצים), צריך בדרך כלל לשלם בגין "זכות ההמלצה"

 

  • כמה: גובה התשלום נקבע בהתאם להנחיות מינהל מקרקעי ישראל ועשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים.
  • מי משלם: רוכש הזכויות במקרקעין.
  • למי: לאגודה השיתופית.
  • מתי משלמים: בזמן הרכישה.
  • מתי לא משלמים: אם האגודה רוצה לעודד מעבר לתחומה היא בדרך כלל תפטור את הרוכשים מתשלום.

בטל שלח
    לכל התגובות
    x