הבנק מסרב? הציבור יממן
המשבר הכלכלי הגלובלי ומחנק האשראי שנוצר בעקבותיו שולחים יותר ויותר יזמי נדל"ן בעולם לגייס כספים מקבוצה גדולה של אנשים, שכל אחד מהם משקיע סכום קטן יחסית. אך בישראל השיטה של מימון המונים לפרויקטי בנייה עדיין נמצאת בחיתוליה, וסובלת ממגבלות חוקיות על היכולת להעניק תמורה למשקיעים
בשנים האחרונות הולך וצובר תאוצה המודל של גיוס כספים באמצעות מימון המונים (Crowd funding), שבמסגרתו קבוצה גדולה של אנשים, שכל אחד מהם משקיע סכום קטן יחסית, תומכת ביוזמה חדשה, לעתים בעבור תמורה כלשהי ולעיתים כתרומה גרידא. השיטה צברה תאוצה בזכות נשיא ארצות הברית ברק אובמה, שגייס כ־200 מיליון דולר מ־3 מיליון אנשים למימון הקמפיין לנשיאות שלו ב־2008, והיום היא משמשת בין השאר זמרים שמנסים לאסוף כסף להקלטת דיסק ויזמים שזקוקים למימון לרעיון חדשני שהגו. בעולם כבר משמש המודל של מימון ההמונים לצורך גיוס כסף להקמת פרויקטי נדל"ן שונים, אך בישראל התחום נמצא עדיין בחיתוליו ונתקל בינתיים בבעיות משפטיות.
- הבועה מתנפחת: קפיצה של 14% בנטילת המשכנתאות בדצמבר
- "נחלשה ההשפעה של ריבית בנק ישראל על היקף המשכנתאות החדשות"
- בנק ישראל הגביל, אך זוגות צעירים הפסידו
ניסיון ישראלי ראשון להשתמש במודל למימון פרויקט נדל"ן נעשה על ידי משפחת רותם מהצפון לפני כחודש. המשפחה ביקשה את עזרת הציבור בגיוס כמיליון שקל לבניית בית בגליל, באמצעות אתר מימון ההמונים הישראלי הדסטארט. את השטח רכשה המשפחה בעזרת הון עצמי ומשכנתא, אך במקום לנסות להשיג את המימון לבניית הבית מהבנק החליטה לגייסו מהציבור. המשפחה התחייבה להחזיר בהדרגה את מלוא המימון שתקבל, אלא שבמקום להשיב את הכסף ישירות למממנים הבטיחה המשפחה להעבירו לעמותות שייבחרו על ידי התורמים. על הדרך הבטיחה גם הטבות כמו אירוח התורמים בביתם החדש. בסופו של דבר המשפחה גייסה 80 אלף שקל בלבד, אך לדברי דן מרום, מומחה בינלאומי לגיוס המונים, "גם אם הגיוס לא עלה יפה מדובר בניסיון פורץ דרך, וייתכן שפרויקטים בעתיד יישאו פרי".
יוסי מאירי צילום: נמרוד גליקמן
3 מיליארד דולר גויסו מהציבור ב־2012
היקף גיוס הכספים בעולם באמצעות מימון המונים הגיע לכ־3 מיליארד דולר ב־2012. הנתונים מהעולם מצביעים על כך שכ־40% מכלל הפרויקטים שיוצאים למימון המונים קורמים בסופו של דבר עור וגידים. בישראל פועלים שלושה אתרים לגיוס כספים באמצעות מימון המונים, כשהוותיק בהם הוא הדסטארט הפועל רק כשנה וחודשיים. בשנה האחרונה גייס האתר יותר מ־1.7 מיליון שקל, אך בחודשיים אחרונים חלה צמיחה משמעותית בהשקעות דרכו ובדצמבר האחרון אלו הגיעו לכ־400 אלף שקל.
למרות כישלון הפרויקט של משפחת רותם, קיבלו מנהלי אתר הדסטארט עשרות פניות. ולדברי יוסי מאירי, ממייסדי ומנהלי האתר, פרויקט שני למימון רכישת בית כבר נמצא בשלבי גיבוש. "הפרויקט הבא יפעל בצורה שונה כך שהכסף לא ייתרם, אלא יוחזר בצורה חוקית למשקיעים. משפחת רותם העלתה את הנושא למודעות בזכות הפרסום הרב שזכתה לו, ובעתיד אני מניח שיימצא המתכון שיגרום לגיוס כזה להצליח", אומר מאירי. עם זאת, לדברי המאירי, הבעיה העיקרית העומדת בפני התחום היא המגבלה הרגולטורית הקיימת בישראל, ולפיה נאסר להציע תשואה להיקף גדול של משקיעים בתמורה לכסף שהם מעבירים ליוזמה: "אני חושב שבעתיד, כשניתן יהיה לחלק מניות ותשואות למשקיעים, התחום יתפוס תאוצה ואנחנו נערכים לכיוון הזה",
גורד השחקים שיוקם בבוגוטה קולומביה במימון ההמונים
מגבלה נוספת היא שלפי החוק הישראלי חברה (או פרויקט) שבה יותר מ־35 מחזיקי מניות הופכת לציבורית ונדרשת בהכנת תשקיף כמו בהנפקה בבורסה, הליך יקר ובלתי אפשרי לחברה בתחילת דרכה. עו"ד ד"ר איל שנהב מסביר כי כאשר מדובר בקבוצת רכישה שבה כל משתתף מקבל דירה אין בעיה רגולטורית, אבל כאשר הכוונה היא לחלק למשקיעים מניות בפרויקט, למשל, ישנה מגבלה חוקית. "לאחרונה ייצגנו חברה שביקשה לפנות למשקיעים כדי לרכוש בתים בפלורידה וביררנו את הסוגיות הללו, אך בסיכומו של דבר נתקלנו במגבלה שקובעת מקסימום של 35 מחזיקי מניות", מספר שנהב.
באוסטרליה, בהולנד ובבריטניה כבר קיימות פלטפורמות חוקיות שמאפשרות לגייס כספים לפרויקטי נדל"ן באמצעות מימון המונים. הצלחת מודל גיוס הכספים החדש נובעת בין היתר ממחנק האשראי שבו נתקלים יזמי נדל"ן ומהמשבר הכלכלי שהפחית את היקף ההשקעות מצד מי שמוגדרים משקיעים "כבדים". הדוגמה הבולטת לגיוס כספים לפרויקט נדל"ן גדול באמצעות מימון המונים מגיעה דווקא מבוגוטה, בירת קולומביה, שם נבנים שני גורדי שחקים באמצעות מודל זה. היקף ההשקעה המינימלי במגדלים בבוגוטה שמיועדים למגורים עומד על 20 אלף דולר, כשרבים מהמשקיעים הם בעלי עסקים שמתכוונים בהמשך להקים את משרדיהם במגדלים או להתגורר בהם. בניגוד למודל קבוצות הרכישה המוכר בישראל, בקולומביה המשקיעים לא רוכשים בעלות על דירה או שטח מסחרי במגדלים אלא מקבלים מניות בנכס, שיעניקו להם אחוזים מהרווחים העתידיים של הפרויקט.
גשר ברוטרדם הולנד שנבנה במימון המונים צילום: Ossip van Duivenbode
עד כה השקיעו בפרויקט בבוגוטה כ־3,000 משקיעים קטנים, שגייסו יחד 150 מיליון דולר מתוך 240 מיליון דולר הדרושים. "בניגוד לקרנות הריט שפועלות תחת תקנות מחמירות ויכולתן לגייס כספים מההמון מוגבלת וגם בניגוד לקבוצות הרכישה שסכום ההשקעה הנדרש בהן הוא גבוה מאוד, כאן אתה יכול להשקיע סכום נמוך יחסית", אומר מרום.
התחום של מימון המונים משמש גם לגיוס כספים לצורך הקמת מתקנים קהילתיים. לעיריית Glyncoch בווילס, לדוגמה, לא היה תקציב מספיק להקמת מרכז קהילתי שבו יוכלו הילדים לשחק בשעות אחר הצהריים, אך בעזרת פנייה אל הציבור גויסו 790 אלף ליש"ט הדרושים לבנייתו. בדומה, בניו יורק אימצו התושבים תחנת רכבת תחתית והקימו בה פארק ירוק בהשקעה של 150 אלף דולר. תרומות מהציבור סייעו גם להתחיל בבניית גשר באורך 350 מטר בעיר רוטרדם בהולנד. התורמים לפרויקט זה זכו ששמם ייכתב על אחת הקורות המרכיבות אותו.
"המשקיעים צריכים תשואה מהירה"
מיכל ברנע, מארגנת קבוצות רוכשים ורכישה, מעריכה כי מימון ההמונים יכול להצליח גם בישראל. "זה רעיון שיתאים בעיקר למקומות שכבר יש בהם היתר בנייה, כך שמשקיעים לא יצטרכו להמתין לתשואה שנים ארוכות", אומרת ברנע. "מדובר במודל מוצלח יותר מקבוצות הרכישה שמתקשות כיום לקבל ליווי בנקאי בשל הקשחת הקריטריונים מצד הבנקים. מימון המונים יכול לעקוף את הליווי הבנקאי".
במאי 2012 הגיש ח"כ אבישי ברוורמן הצעה לתיקון חוק ניירות ערך, שאישורה יאפשר את מימון ההמונים גם בישראל. הצעת החוק נכתבה בהשראת ה־JOBS ACT שמקדם אובמה בארה"ב, חוק שמטרתו לאפשר לחברות צעירות להתגבר על הקושי לגייס מימון קונבנציונלי. "הבעיה של רוב האנשים והעסקים הקטנים היא ששוק האשראי בישראל הוא ריכוזי. הגדולים מלווים לגדולים ולכן לכל כך הרבה משקיעים קטנים אין איך לגייס כסף. אם החוק יאושר הוא יאפשר שימוש במימון המונים גם בענף הנדל"ן".
